【正文】 準手續(xù)和基建計劃； 房地產開發(fā)企業(yè)不墊付資金； 建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位 (由房地產開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉交給委托建房單位 )； 房地產開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實行全額結算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費。 代建模式 五、代建 乙方（房地產公司）不墊資 乙方（房地產公司）墊資 甲方取得土地，甲方立項 項目為甲方所有，乙方無需視同銷售。 乙方僅提供管理服務，收取管理費用，按照“服務業(yè)”繳納 5%營業(yè)稅； 無需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。 項目為甲方所有，乙方無需視同銷售。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務，收入分割為利息收入和服務收入，均按照 5%繳納營業(yè)稅。 無需繳納土地增值稅。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 甲方墊付的資金界定為不動產銷售款。 乙方正常開發(fā)，定向銷售給甲方。 代建模式 五、代建 代建的會計核算 房地產開發(fā)企業(yè)財務管理若干問題的補充規(guī)定（ 1999年） 四、房地產開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應按照委托方確認的結算價款，計入營業(yè)收入，并結轉代建工程相關成本。 究竟如何核算？如何簽署施工協(xié)議？如何確認收入？ 代建模式 五、代建 代建的會計核算 —— 兩種模式 第一種方式是受托方與委托方實行 全額結算 （原票轉交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務，在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產開發(fā)方式。房地產開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結束時向委托方開具服務業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產權不發(fā)生轉移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產權發(fā)生轉移的則繳納稅金，產權所有方的發(fā)票由委托方開具。 代建模式 五、代建 代建的會計核算 —— 兩種模式 第二種方式是受托方與委托方實行 撥付結算 ，就是說在建設過程中施工方、設計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產開發(fā)公司，房地產開發(fā)公司再撥付給施工方、設計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務。 這種方式也就是中國目前所有房地產教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎設施、園林綠化、旅游風景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設置。 房地產開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。 BT模式 六、 BT項目 案例： 甲房地產公司接受政府市政部門委托建設一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設，約定建設完畢后以 2億元回購。 請問甲公司如何進行財務和稅務處理？ 關鍵一：這是什么性質的合作？ BT(即“建設 移交” )投融資建設模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設方式，近年來在國內很多城市基礎設施項目中得到了廣泛應用。實行 BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權確定項目業(yè)主，由項目業(yè)主通過招標方式選擇投融資人 (以下簡稱融資人 )，融資人負責建設資金的籌集和項目建設，并在項目完工經驗收合格后立即移交給項目業(yè)主，由項目業(yè)主按合同約定分次支付回購價款。因此， BT是通過融資進行項目建設的一種融投資方式。 BT模式 六、 BT項目 關鍵二：如何進行涉稅處理？ 營業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動產銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務局關于建筑業(yè)營業(yè)稅有關政策問題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號 對 BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無論其是否具備建筑總承包資質，對融資人應認定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 (二 )融資方取得的回購價款，包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。 (三 )融資人的納稅義務發(fā)生時間為按 BT模式合同規(guī)定的分次付款時間，合同未明確付款日期的 ,其納稅義務發(fā)生時間為總承包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。分包方納稅義務發(fā)生時間為分包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據的當天。 BT模式 六、 BT項目 江西省地方稅務局關于 BT方式建設項目有關稅收政策問題的公告 BT（ Build Transfer）即建設 移交，是專屬于政府的基礎設施項目建設領域中采用的一種投資建設模式，這種項目投融資方式是國際上的一種通行做法。近年來，為適應經濟發(fā)展需要，各級政府廣泛采取 BT項目投融資方式建設重點工程，解決工程建設過程中資金不足的問題。經研究，對采取 BT投融資方式進行工程項目建設，按 BT方式操作并簽定 BT項目合同的，其營業(yè)稅的征收管理政策明確如下： 一、以投融資人的名義立項建設，工程完工交付業(yè)主的，對投融資人應按照“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）。 二、以項目業(yè)主的名義立項建設，對投融資人無論其是否具備建筑總承包資質，均應認定為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營業(yè)稅；同時項目業(yè)主委托投融資人建設的行為屬于委托代建行為，對投融資人應按照“服務業(yè) 代理業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）扣除代建工程成本后的余額。 三、按 BT方式建設的項目，其工程建設中的建筑業(yè)營業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 BT模式 六、 BT項目 關鍵三：如何進行財務處理？ BT(即“建設 移交” )投融資建設模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種 投融資建設方式。 那么，如何進行財務處理呢？ 企業(yè)會計準則解釋第 5號（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設轉讓方式（ BT）參與公共基礎設施建設業(yè)務，應當如何處理？ BT模式 六、 BT項目 BOT模式如何進行財稅處理？ 建造 運營 移交 七、買賣樓花 案例 房地產公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。乙公司支付樓花款 2億元后進駐項目，開工建設。最終乙公司花費建設費用、期間費用等共計 3億元。該部分最終實現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。 請問：雙方有什么風險？ 買賣樓花模式 七、買賣樓花 案例二：以整個項目作為樓花 甲房地產公司將一個小項目交給乙房地產公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔。請問： 問題一：乙公司的錢怎么進來？ 問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？ 問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？ 買賣樓花模式 房地產公司甲 樓花出售方 房地產公司乙 樓花接手方 八、土地置換 土地置換模式 某集團公司 子公司 A 子公司 B 子公司 C 房地產 地塊 A 地塊 B 政府 九、通過兼并重組取得土地模式 合并分立模式 財政部國家稅務總局 關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 財稅 [2023]59號 國家稅務總局關于納稅人資產重組有關營業(yè)稅問題的公告 .doc 國家稅務總局關于納稅人資產重組有關增值稅問題的公告 .doc 財政部國家稅務總局關于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 20234號 .doc 通過兼并重組取得土地模式 九、通過兼并重組取得土地模式 國有企業(yè)承債式兼并模式 A房地產企業(yè)通過承債式方式兼并了國有企業(yè) B，改制方案中，政府同意 A公司取得 B公司原劃撥土地并承諾變?yōu)殚_發(fā)用地。作為代價， A公司承擔了 B公司原 2300萬負資產，并承擔相應人員安置費用共計 1800萬元。在后續(xù)的土地協(xié)議出讓協(xié)議中， A公司又支付了土地出讓金 3400萬元，請問該土地成本為多少？ 通過兼并重組取得土地模式 我們的觀點： 土地取得是房地產開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有九種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認清每種取得土地方式本質的基礎上，必須預先從合作架構、合同、財務處理、稅務處理等方面進行準備，以避免給企業(yè)帶來巨大風險。 總結