【正文】 準(zhǔn)手續(xù)和基建計劃； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不墊付資金； 建筑施工企業(yè)將建筑業(yè)發(fā)票開具給委托建房單位 (由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將該發(fā)票轉(zhuǎn)交給委托建房單位 )； 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托建房單位實行全額結(jié)算，并另外向委托建房單位收取代建手續(xù)費。 代建模式 五、代建 乙方（房地產(chǎn)公司）不墊資 乙方（房地產(chǎn)公司）墊資 甲方取得土地，甲方立項 項目為甲方所有，乙方無需視同銷售。 乙方僅提供管理服務(wù)，收取管理費用，按照“服務(wù)業(yè)”繳納 5%營業(yè)稅； 無需繳納土地增值稅； 正常繳納所得稅。 項目為甲方所有，乙方無需視同銷售。 乙方墊資視為借款，乙方管理視為提供服務(wù)，收入分割為利息收入和服務(wù)收入，均按照 5%繳納營業(yè)稅。 無需繳納土地增值稅。 乙方取得土地，乙方立項 乙方項目，同甲方合作開發(fā)。 甲方墊付的資金界定為不動產(chǎn)銷售款。 乙方正常開發(fā)，定向銷售給甲方。 代建模式 五、代建 代建的會計核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)管理若干問題的補充規(guī)定（ 1999年） 四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托代建房屋及其他工程，不需辦理土地使用權(quán)過戶登記手續(xù)。在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)后，應(yīng)按照委托方確認(rèn)的結(jié)算價款，計入營業(yè)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)代建工程相關(guān)成本。 究竟如何核算？如何簽署施工協(xié)議？如何確認(rèn)收入？ 代建模式 五、代建 代建的會計核算 —— 兩種模式 第一種方式是受托方與委托方實行 全額結(jié)算 （原票轉(zhuǎn)交），只向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)，在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等不與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，而直接與委托方簽訂合同，受托方只收取一定代理費的房地產(chǎn)開發(fā)方式。房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建工程成本核算很簡單，僅僅核算代建手續(xù)費即可。在工程結(jié)束時向委托方開具服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅發(fā)票，繳納按服務(wù)業(yè)的營業(yè)稅。委托方自用產(chǎn)權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的不繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等稅種。委托方產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的則繳納稅金，產(chǎn)權(quán)所有方的發(fā)票由委托方開具。 代建模式 五、代建 代建的會計核算 —— 兩種模式 第二種方式是受托方與委托方實行 撥付結(jié)算 ，就是說在建設(shè)過程中施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等直接與房屋開發(fā)公司 (受托方 )簽訂合同，不與委托方簽訂合同，資金由委托方撥付給房地產(chǎn)開發(fā)公司，房地產(chǎn)開發(fā)公司再撥付給施工方、設(shè)計方、監(jiān)理等。最后銷售或移交給委托方，并向委托方收取代建手續(xù)費的業(yè)務(wù)。 這種方式也就是中國目前所有房地產(chǎn)教科書上所講述的，代建工程開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外的市政工程（如城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施、園林綠化、旅游風(fēng)景）等所發(fā)生的各項費用支出。代建的土地、房屋參照正常的開發(fā)成本設(shè)置。 房地產(chǎn)開發(fā)公司不僅核算代建工程成本，還要核算代建手續(xù)費。在工程結(jié)束時的稅金繳納及發(fā)票開具同第一種方式。 BT模式 六、 BT項目 案例： 甲房地產(chǎn)公司接受政府市政部門委托建設(shè)一個廣場，甲公司取得劃撥土地，開始立項、建設(shè)，約定建設(shè)完畢后以 2億元回購。 請問甲公司如何進行財務(wù)和稅務(wù)處理？ 關(guān)鍵一：這是什么性質(zhì)的合作？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種投融資建設(shè)方式，近年來在國內(nèi)很多城市基礎(chǔ)設(shè)施項目中得到了廣泛應(yīng)用。實行 BT模式的政府投資項目，一般由各級地方政府授權(quán)確定項目業(yè)主，由項目業(yè)主通過招標(biāo)方式選擇投融資人 (以下簡稱融資人 )，融資人負責(zé)建設(shè)資金的籌集和項目建設(shè)，并在項目完工經(jīng)驗收合格后立即移交給項目業(yè)主，由項目業(yè)主按合同約定分次支付回購價款。因此， BT是通過融資進行項目建設(shè)的一種融投資方式。 BT模式 六、 BT項目 關(guān)鍵二：如何進行涉稅處理？ 營業(yè)稅？（建筑業(yè) /不動產(chǎn)銷售 /金融業(yè)） 土地增值稅？ 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅有關(guān)政策問題的通知 渝地稅發(fā) [2023]195號 對 BT模式的營業(yè)稅征收管理，明確為： (一 )無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，對融資人應(yīng)認(rèn)定為建筑業(yè)總承包方，按建筑業(yè)稅目征收營業(yè)稅。 (二 )融資方取得的回購價款，包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入，應(yīng)全額交納建筑業(yè)營業(yè)稅，并全額開具建安發(fā)票。 (三 )融資人的納稅義務(wù)發(fā)生時間為按 BT模式合同規(guī)定的分次付款時間，合同未明確付款日期的 ,其納稅義務(wù)發(fā)生時間為總承包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。分包方納稅義務(wù)發(fā)生時間為分包方收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。 BT模式 六、 BT項目 江西省地方稅務(wù)局關(guān)于 BT方式建設(shè)項目有關(guān)稅收政策問題的公告 BT（ Build Transfer）即建設(shè) 移交，是專屬于政府的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)領(lǐng)域中采用的一種投資建設(shè)模式，這種項目投融資方式是國際上的一種通行做法。近年來，為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展需要，各級政府廣泛采取 BT項目投融資方式建設(shè)重點工程，解決工程建設(shè)過程中資金不足的問題。經(jīng)研究，對采取 BT投融資方式進行工程項目建設(shè)，按 BT方式操作并簽定 BT項目合同的，其營業(yè)稅的征收管理政策明確如下： 一、以投融資人的名義立項建設(shè)，工程完工交付業(yè)主的，對投融資人應(yīng)按照“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）。 二、以項目業(yè)主的名義立項建設(shè)，對投融資人無論其是否具備建筑總承包資質(zhì)，均應(yīng)認(rèn)定為建筑工程的總承包人，按“建筑業(yè)”稅目的現(xiàn)行規(guī)定征收營業(yè)稅；同時項目業(yè)主委托投融資人建設(shè)的行為屬于委托代建行為，對投融資人應(yīng)按照“服務(wù)業(yè) 代理業(yè)”稅目征收營業(yè)稅，其計稅營業(yè)額為取得的全部回購價款（包括工程建設(shè)費用、融資費用、管理費用和合理回報等收入）扣除代建工程成本后的余額。 三、按 BT方式建設(shè)的項目，其工程建設(shè)中的建筑業(yè)營業(yè)稅按現(xiàn)行政策規(guī)定執(zhí)行。 BT模式 六、 BT項目 關(guān)鍵三：如何進行財務(wù)處理？ BT(即“建設(shè) 移交” )投融資建設(shè)模式 (以下簡稱 BT模式 )是國際上比較成熟和通行的一種 投融資建設(shè)方式。 那么，如何進行財務(wù)處理呢？ 企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第 5號（征求意見稿） 三、企業(yè)采用建設(shè)轉(zhuǎn)讓方式（ BT）參與公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)如何處理？ BT模式 六、 BT項目 BOT模式如何進行財稅處理？ 建造 運營 移交 七、買賣樓花 案例 房地產(chǎn)公司甲取得一塊開發(fā)用地，建設(shè)住宅小區(qū)項目，共計 20萬平方，六棟高層住宅樓，由于資金困難，甲公司將其中三棟樓約 10萬平方米作為樓花出售給乙公司，每平方價格 2023元人民幣。乙公司支付樓花款 2億元后進駐項目，開工建設(shè)。最終乙公司花費建設(shè)費用、期間費用等共計 3億元。該部分最終實現(xiàn)銷售收入 8億元人民幣。 請問：雙方有什么風(fēng)險？ 買賣樓花模式 七、買賣樓花 案例二：以整個項目作為樓花 甲房地產(chǎn)公司將一個小項目交給乙房地產(chǎn)公司運作，約定乙支付給甲公司 1億元人民幣，在甲公司平臺上運作，但所有稅負由乙公司承擔(dān)。請問： 問題一：乙公司的錢怎么進來？ 問題二：甲公司要賺的錢怎么拿走？ 問題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問題五？乙公司賺的錢怎么拿走？ 買賣樓花模式 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 八、土地置換 土地置換模式 某集團公司 子公司 A 子公司 B 子公司 C 房地產(chǎn) 地塊 A 地塊 B 政府 九、通過兼并重組取得土地模式 合并分立模式 財政部國家稅務(wù)總局 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知 財稅 [2023]59號 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告 .doc 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告 .doc 財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知 20234號 .doc 通過兼并重組取得土地模式 九、通過兼并重組取得土地模式 國有企業(yè)承債式兼并模式 A房地產(chǎn)企業(yè)通過承債式方式兼并了國有企業(yè) B，改制方案中，政府同意 A公司取得 B公司原劃撥土地并承諾變?yōu)殚_發(fā)用地。作為代價， A公司承擔(dān)了 B公司原 2300萬負資產(chǎn)，并承擔(dān)相應(yīng)人員安置費用共計 1800萬元。在后續(xù)的土地協(xié)議出讓協(xié)議中， A公司又支付了土地出讓金 3400萬元，請問該土地成本為多少？ 通過兼并重組取得土地模式 我們的觀點： 土地取得是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有九種常見的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來巨大風(fēng)險。 總結(jié)