【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取九種模式 財(cái)稅風(fēng)險(xiǎn)深度解析 主講人：李舟 我國(guó)土地類(lèi)型 國(guó)有出讓商業(yè)土地 國(guó)有出讓其他土地 國(guó)有出讓住宅土地 國(guó)有劃撥土地 國(guó)有出讓工業(yè)土地 村民集體土地 房地產(chǎn)企業(yè) 開(kāi)發(fā)土地 土地獲取九種模式 購(gòu)買(mǎi)土地 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 合作開(kāi)發(fā) 城中村改造 買(mǎi)賣(mài)樓花 代建 BT模式 土地置換 兼并重組 保障房建設(shè)開(kāi)發(fā) 土地獲取九種模式 不同的取得土地方式?jīng)Q定了房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的兩大關(guān)鍵點(diǎn)： 一是主體問(wèn)題，也就是運(yùn)作平臺(tái)問(wèn)題，運(yùn)作平臺(tái)是利益平臺(tái)，也是涉稅平臺(tái)和風(fēng)險(xiǎn)平臺(tái)； 二是土地交易本質(zhì)問(wèn)題，土地交易本質(zhì)決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 國(guó)家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級(jí)市場(chǎng)） 原集體 土地 原國(guó)有 劃撥土地 其他 土地 土地 儲(chǔ)備中心 招拍掛 出讓 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 開(kāi)發(fā)主體變更問(wèn)題 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)公司在省會(huì)城市，在二級(jí)城市拿地，以集團(tuán)公司名義談判并簽署國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)議，繳納了出讓金，后又決定在當(dāng)?shù)爻闪⒆庸鹃_(kāi)發(fā)此項(xiàng)目，如何將土地轉(zhuǎn)移至子公司？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 開(kāi)發(fā)主體變更問(wèn)題 變更主體的三種情況 招拍掛前變更 招拍掛后，辦證前 招拍掛后，辦證后 海南省地方稅務(wù)局關(guān)于招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)有關(guān)稅收征收問(wèn)題的批復(fù) 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 出讓金返還問(wèn)題 某房地產(chǎn)企業(yè)從開(kāi)發(fā)區(qū)以每畝 100萬(wàn)元取得出讓綜合用地 100畝，出讓金共計(jì) 1億元，依據(jù)當(dāng)?shù)卣撸齻€(gè)月后開(kāi)發(fā)區(qū)返還地款2023萬(wàn)元，但財(cái)政收據(jù)為 1億元，請(qǐng)問(wèn)土地成本為多少？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 遼寧省大連市地方稅務(wù)局 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》 大地稅函 2023 188號(hào) （一）關(guān)于土地使用權(quán)價(jià)款的扣除問(wèn)題 納稅人應(yīng)當(dāng)憑政府或政府有關(guān)部門(mén)下發(fā)的《土地批件》、《土地出讓金繳費(fèi)證明》以及財(cái)政、土地管理等部門(mén)出具的土地出讓金繳納收據(jù)、土地使用權(quán)購(gòu)置發(fā)票、政府或政府部門(mén)出具的相關(guān)證明等合法有效憑據(jù)計(jì)算“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。凡取得票據(jù)或者其他資料，但未實(shí)際支付土地出讓金或購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款或支付土地出讓金、購(gòu)置土地使用權(quán)價(jià)款后又返還的，不允許計(jì)入扣除項(xiàng)目。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 青島地方稅務(wù)局： 《青島市土地增值稅清算管理辦法》 青地稅發(fā) [2023]100號(hào)》 第二十二條 對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)因從事拆遷安置、公共配套設(shè)施建設(shè)等原因，從政府部門(mén)取得的補(bǔ)償以及財(cái)政補(bǔ)貼款項(xiàng)，抵減房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的金額。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級(jí)市場(chǎng)） 案例 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年從政府手中取得商業(yè)用地一塊， 20畝共計(jì) 6000元，特殊原因一直未開(kāi)發(fā)， 2023年決定將土地轉(zhuǎn)讓給另一家房地產(chǎn)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)能否轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級(jí)市場(chǎng)） （ 1）轉(zhuǎn)讓特殊要求 —— 年限延續(xù)，使用性質(zhì)延續(xù) —— 原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù) 《城市房地產(chǎn)管理法》 第三十九條 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件 （一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)； （二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 企業(yè)之間土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓 （土地交易二級(jí)市場(chǎng)） 案例 甲房地產(chǎn)企業(yè) 2023年從政府手中取得住宅用地一塊， 40畝共計(jì) 20230元，由于資金原因，甲決定將其中 20畝土地轉(zhuǎn)讓給乙房地產(chǎn)企業(yè)，請(qǐng)問(wèn)能否可以？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) 營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 土地增值稅加計(jì)扣除風(fēng)險(xiǎn) 契稅征稅風(fēng)險(xiǎn) 土地使用稅征稅風(fēng)險(xiǎn) 拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 甲房地產(chǎn)公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，繳納出讓金后自行開(kāi)發(fā)至七通一平后，又將土地轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)公司乙進(jìn)行開(kāi)發(fā)。請(qǐng)問(wèn)營(yíng)業(yè)稅是否可以差額征收？ 案例 某房地產(chǎn)公司通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)了其他公司一項(xiàng)已經(jīng)進(jìn)入施工階段的在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷(xiāo)售 ,營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額是否應(yīng)等于銷(xiāo)售收入減我公司購(gòu)買(mǎi)的在建工程原價(jià) ? 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 我公司兩年前通過(guò)法院執(zhí)行取得債務(wù)公司用于抵債的一棟房產(chǎn)，但由于債務(wù)公司未開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，我公司當(dāng)時(shí)以法院相關(guān)判決與法律文書(shū)入賬，現(xiàn)擬將該房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)能否享受營(yíng)業(yè)稅差額征稅？ 案例 我公司 2023年接受股東以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資，不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值 1000萬(wàn)，以評(píng)估報(bào)告入賬，現(xiàn)準(zhǔn)備將其以 1500萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓?zhuān)?qǐng)問(wèn)是否可以營(yíng)業(yè)稅差額征收？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 案例 我公司于 2023年購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字間 2023平方米，總價(jià)為 3000萬(wàn)元，契稅 3%為 90萬(wàn)元，各項(xiàng)交易費(fèi)用共 40萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)再次轉(zhuǎn)讓時(shí)營(yíng)業(yè)稅差額征收的扣除項(xiàng)目應(yīng)該包括哪些？ 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 政策一： 《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅 [2023]16號(hào)）文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 政策二： 某公司通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓信息平臺(tái)購(gòu)買(mǎi)了其他公司一項(xiàng)在建工程項(xiàng)目，該公司繼續(xù)建設(shè)完工后對(duì)外銷(xiāo)售 ,營(yíng)業(yè)額是否應(yīng)等于銷(xiāo)售收入減我公司購(gòu)買(mǎi)的在建工程原價(jià) ? 國(guó)稅總局答復(fù)：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅 [2023]16號(hào)）規(guī)定： 二、關(guān)于適用稅目問(wèn)題 （ 七）單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不管是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手續(xù)，其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下辦法征收營(yíng)業(yè)稅： ，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。 ，按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。 在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。 三、關(guān)于營(yíng)業(yè)額問(wèn)題 （二十）單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?！? 根據(jù)上述規(guī)定，貴公司轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的在建工程建成后銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，可以全部收入減去在建工程的購(gòu)置原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額，計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 政策三： 《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔 2023〕83號(hào)）文件中規(guī)定：“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，無(wú)論該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)上一環(huán)節(jié)是否已繳納營(yíng)業(yè)稅，均應(yīng)按照財(cái)稅〔 2023〕 16號(hào)文件第三條第二十項(xiàng)的有關(guān)規(guī)定，以全部收入減去該不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額”。 2023年年初頒布的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公布全文失效廢止、部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第 2號(hào)）文件中已將國(guó)稅函〔 2023〕 83號(hào)列入失效文件目錄。 購(gòu)買(mǎi)土地模式 政策四： 新疆維吾爾族自治區(qū)關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)額確認(rèn)問(wèn)題的批復(fù) 新地稅函（ 2023） 300號(hào) 烏魯木齊市地方稅務(wù)局：你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅是否扣除土地出讓金等其他費(fèi)用的請(qǐng)示》（烏地稅發(fā)［ 2023］ 117號(hào)）收悉。根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅［ 2023］ 16號(hào)文件關(guān)于“單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額”的規(guī)定，經(jīng)研究并請(qǐng)示國(guó)家稅務(wù)總局，區(qū)局意見(jiàn)：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人轉(zhuǎn)讓其受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去受讓土地使用權(quán)所支付的出讓金或轉(zhuǎn)讓金的余額為營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其受讓土地使用權(quán)時(shí)繳納的契稅等相關(guān)稅費(fèi)不得扣除?！? 購(gòu)買(mǎi)土地模式 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn)