房地產(chǎn)登記實務與案例-資料下載頁
2025-02-22 10:59本頁面
【正文】 ? 物權法第 161條。 ? 意思自治性。 ? 相容性。與其他他項權利，如地役權、抵押權可相容共存。 第四部分 《房屋登記辦法》有關內(nèi)容講解 ? 地役權的設立登記 ? 《物權法》第 158條規(guī)定：地役權自地役權合同生效時設立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。 ? 房屋登記辦法規(guī)定“可以申請”而非“應當申請”。 ? 登記申請。 ? 地役權合同條款內(nèi)容。物權法第 157條。其中前四項為必要條款（當事人的姓名或者名稱和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限），申請事項必含前四項，即登記申請書應體現(xiàn)合同必要條款內(nèi)容，否則應補正。 ? 合同的必要審查原則：（ 1）在后的地役權不能與在先的地役權沖突；（ 2）地役權內(nèi)容應當合法，有可能約定不合法，如： ? ①內(nèi)容與其他內(nèi)容相抵觸。如種莊稼，蓋房子（占有、使用、處分、收益）。 ? ②要有利用效益。廣告牌無需役地。 ? ③不違反法律法規(guī)規(guī)定。如住宅約定作為商業(yè)用途。 ? 記載于房屋登記簿的操作方法 ? （ 1）房屋登記辦法第 65條?！坝嘘P事項”是指物權法第 157條前四項條款。通常需要摘抄記載，如不好歸納，可寫詳見合同。 ? （ 2）兩個登記簿同時記載，不能同時，先記載于供役地（設立負擔）。 第四部分 《房屋登記辦法》有關內(nèi)容講解 ? 地役權的變更 ? 單方申請：地役權人的姓名或者名稱發(fā)生變更，需役地和供役地編號、位置等自然狀況變化。 ? 雙方申請：內(nèi)容變更如利用目的和方法、期限和范圍 ? 地役權的轉(zhuǎn)移 ? 隨需役地所有權轉(zhuǎn)移為前提 ? 地役權的注銷 ? 地役權消滅的事由 ? （ 1）合同被依法解除 ? （ 2）期限屆滿 ? （ 3）供役地被征收 ? （ 4）混同 ? （ 5）無存續(xù)必要 ? （ 6）法定或地役權合同約定的解除條件成就 ? （ 7）供役地或需役地滅失等原因而消滅 ? 申請 ? 原則上地役權人單方申請 ? 協(xié)議解除應雙方申請 ? 單方申請的情形：期限屆滿，供役地被征收，混同，供役地或需役地滅失。由登記機構審查后辦理。 ? 如合同解除，無存在必要，應要求提供對方當事人書面同意或法院、仲裁機構的法律文書方可。 ? 如地役權已消滅但地役權人不配合辦理注銷登記，供役地權利人可以申請更正登記，注銷不存在的負擔。 第四部分 《房屋登記辦法》有關內(nèi)容講解 ? （四）預告登記 ? 預告登記概述 ? 預告登記是德國中世紀民法所創(chuàng)立的一種制度，是為了保全關于不動產(chǎn)物權的請求權而將該請求權加以登記的制度。在登記上屬于預備登記，也稱提前登記，是在本登記（或終局登記）之前進行的一項登記。 ? 預告登記不具有終局的、確定的效力，針對的是將來會產(chǎn)生的不動產(chǎn)物權，而非已經(jīng)現(xiàn)實存在的不動產(chǎn)物權。 ? 預告登記與商品房買賣合同備案的區(qū)別： ? （ 1）性質(zhì)不同。預告登記是物權法規(guī)定的民事制度，合同備案是房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理制度。 ? （ 2）強制性不同。預告登記是當事人約定才能辦理，合同備案是針對開發(fā)商的強制性規(guī)定。 ? （ 3）功能不同。預告登記是為了將來取得物權，合同備案是加強市場管理，使老百姓得益。 ? （ 4）適用不同。預告登記是期房、現(xiàn)房均可，而且土地、房屋、林木等不動產(chǎn)都可以，合同備案只適用于期房。 第四部分 《房屋登記辦法》有關內(nèi)容講解 ? 房屋預告登記的適用范圍與效力 ? 適用范圍 ? 物權法第 20條第 1款對適用范圍作出明確規(guī)定：“當事人簽訂房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記?！痹撘?guī)定可以看出： ? （ 1）預告登記旨在“保障將來實現(xiàn)物權” ? （ 2）預告登記的內(nèi)容為取得、變更、消滅不動產(chǎn)物權為目的的債權請求權 ? 房屋登記辦法第 67條規(guī)定：有下列情形之一的，當事人可以申請預告登記： ? （ 1）預購商品房； ? （ 2）以預購商品房設定抵押； ? （ 3）房屋所有權轉(zhuǎn)讓、抵押； ? （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ? 排除了預購商品房轉(zhuǎn)讓、預購商品房抵押權轉(zhuǎn)讓。 第四部分 《房屋登記辦法》有關內(nèi)容講解 ? 房屋預告登記的申請問題 ? 原則上應當雙方申請 ? 預售商品房預告登記可以單方申請，但前提是雙方有約定。網(wǎng)上簽約的格式化條款。 ? 預告登記的具體類型 ? 預購商品房預告登記 ? 預購商品房抵押權預告登記 ? 建立在預購商品房已辦理預告登記的基礎上。辦法第 71條規(guī)定收取登記證明。 ? 從理論上講，未存在或未完成的東西要抵押，抵押人應當對該東西有強大的控制力，因此應該預告登記。 ? 房屋所有權預告登記 ? 辦法第 73條第 5項。如分期付款先辦理現(xiàn)房（二手房）預告登記，憑現(xiàn)房預告登記辦理抵押權預告登記。 ? 房屋抵押權預告登記 第五部分 模擬試題 演講完畢，謝謝觀看！
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