房地產(chǎn)登記實(shí)務(wù)與案例-資料下載頁(yè)
2025-02-22 10:59本頁(yè)面
【正文】 ? 物權(quán)法第 161條。 ? 意思自治性。 ? 相容性。與其他他項(xiàng)權(quán)利，如地役權(quán)、抵押權(quán)可相容共存。 第四部分 《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解 ? 地役權(quán)的設(shè)立登記 ? 《物權(quán)法》第 158條規(guī)定：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。 ? 房屋登記辦法規(guī)定“可以申請(qǐng)”而非“應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)”。 ? 登記申請(qǐng)。 ? 地役權(quán)合同條款內(nèi)容。物權(quán)法第 157條。其中前四項(xiàng)為必要條款（當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所；供役地和需役地的位置；利用目的和方法；利用期限），申請(qǐng)事項(xiàng)必含前四項(xiàng)，即登記申請(qǐng)書(shū)應(yīng)體現(xiàn)合同必要條款內(nèi)容，否則應(yīng)補(bǔ)正。 ? 合同的必要審查原則：（ 1）在后的地役權(quán)不能與在先的地役權(quán)沖突；（ 2）地役權(quán)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)合法，有可能約定不合法，如： ? ①內(nèi)容與其他內(nèi)容相抵觸。如種莊稼，蓋房子（占有、使用、處分、收益）。 ? ②要有利用效益。廣告牌無(wú)需役地。 ? ③不違反法律法規(guī)規(guī)定。如住宅約定作為商業(yè)用途。 ? 記載于房屋登記簿的操作方法 ? （ 1）房屋登記辦法第 65條?！坝嘘P(guān)事項(xiàng)”是指物權(quán)法第 157條前四項(xiàng)條款。通常需要摘抄記載，如不好歸納，可寫(xiě)詳見(jiàn)合同。 ? （ 2）兩個(gè)登記簿同時(shí)記載，不能同時(shí)，先記載于供役地（設(shè)立負(fù)擔(dān)）。 第四部分 《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解 ? 地役權(quán)的變更 ? 單方申請(qǐng)：地役權(quán)人的姓名或者名稱發(fā)生變更，需役地和供役地編號(hào)、位置等自然狀況變化。 ? 雙方申請(qǐng)：內(nèi)容變更如利用目的和方法、期限和范圍 ? 地役權(quán)的轉(zhuǎn)移 ? 隨需役地所有權(quán)轉(zhuǎn)移為前提 ? 地役權(quán)的注銷(xiāo) ? 地役權(quán)消滅的事由 ? （ 1）合同被依法解除 ? （ 2）期限屆滿 ? （ 3）供役地被征收 ? （ 4）混同 ? （ 5）無(wú)存續(xù)必要 ? （ 6）法定或地役權(quán)合同約定的解除條件成就 ? （ 7）供役地或需役地滅失等原因而消滅 ? 申請(qǐng) ? 原則上地役權(quán)人單方申請(qǐng) ? 協(xié)議解除應(yīng)雙方申請(qǐng) ? 單方申請(qǐng)的情形：期限屆滿，供役地被征收，混同，供役地或需役地滅失。由登記機(jī)構(gòu)審查后辦理。 ? 如合同解除，無(wú)存在必要，應(yīng)要求提供對(duì)方當(dāng)事人書(shū)面同意或法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)方可。 ? 如地役權(quán)已消滅但地役權(quán)人不配合辦理注銷(xiāo)登記，供役地權(quán)利人可以申請(qǐng)更正登記，注銷(xiāo)不存在的負(fù)擔(dān)。 第四部分 《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解 ? （四）預(yù)告登記 ? 預(yù)告登記概述 ? 預(yù)告登記是德國(guó)中世紀(jì)民法所創(chuàng)立的一種制度，是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而將該請(qǐng)求權(quán)加以登記的制度。在登記上屬于預(yù)備登記，也稱提前登記，是在本登記（或終局登記）之前進(jìn)行的一項(xiàng)登記。 ? 預(yù)告登記不具有終局的、確定的效力，針對(duì)的是將來(lái)會(huì)產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而非已經(jīng)現(xiàn)實(shí)存在的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。 ? 預(yù)告登記與商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案的區(qū)別： ? （ 1）性質(zhì)不同。預(yù)告登記是物權(quán)法規(guī)定的民事制度，合同備案是房地產(chǎn)管理法規(guī)定的行政管理制度。 ? （ 2）強(qiáng)制性不同。預(yù)告登記是當(dāng)事人約定才能辦理，合同備案是針對(duì)開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)制性規(guī)定。 ? （ 3）功能不同。預(yù)告登記是為了將來(lái)取得物權(quán)，合同備案是加強(qiáng)市場(chǎng)管理，使老百姓得益。 ? （ 4）適用不同。預(yù)告登記是期房、現(xiàn)房均可，而且土地、房屋、林木等不動(dòng)產(chǎn)都可以，合同備案只適用于期房。 第四部分 《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解 ? 房屋預(yù)告登記的適用范圍與效力 ? 適用范圍 ? 物權(quán)法第 20條第 1款對(duì)適用范圍作出明確規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記?！痹撘?guī)定可以看出： ? （ 1）預(yù)告登記旨在“保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)” ? （ 2）預(yù)告登記的內(nèi)容為取得、變更、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的債權(quán)請(qǐng)求權(quán) ? 房屋登記辦法第 67條規(guī)定：有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記： ? （ 1）預(yù)購(gòu)商品房； ? （ 2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押； ? （ 3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押； ? （ 4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。 ? 排除了預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓、預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓。 第四部分 《房屋登記辦法》有關(guān)內(nèi)容講解 ? 房屋預(yù)告登記的申請(qǐng)問(wèn)題 ? 原則上應(yīng)當(dāng)雙方申請(qǐng) ? 預(yù)售商品房預(yù)告登記可以單方申請(qǐng)，但前提是雙方有約定。網(wǎng)上簽約的格式化條款。 ? 預(yù)告登記的具體類型 ? 預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記 ? 預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)預(yù)告登記 ? 建立在預(yù)購(gòu)商品房已辦理預(yù)告登記的基礎(chǔ)上。辦法第 71條規(guī)定收取登記證明。 ? 從理論上講，未存在或未完成的東西要抵押，抵押人應(yīng)當(dāng)對(duì)該東西有強(qiáng)大的控制力，因此應(yīng)該預(yù)告登記。 ? 房屋所有權(quán)預(yù)告登記 ? 辦法第 73條第 5項(xiàng)。如分期付款先辦理現(xiàn)房（二手房）預(yù)告登記，憑現(xiàn)房預(yù)告登記辦理抵押權(quán)預(yù)告登記。 ? 房屋抵押權(quán)預(yù)告登記 第五部分 模擬試題 演講完畢，謝謝觀看！
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