房地產(chǎn)物業(yè)管理基礎(chǔ)簡述(74-資料下載頁
2025-02-22 10:58本頁面
【正文】 、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等 。 ? 共用設(shè)施設(shè)備，包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等 。 專項(xiàng)維修資金 招投標(biāo) ? 《條例》第 24條明確規(guī)定：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。 ? 1994年初，深圳 蓮花北 舉行了物業(yè)管理項(xiàng)目內(nèi)部招投標(biāo) ? “公開、公平、公正、合理”的原則 ? 招標(biāo)機(jī)構(gòu)的設(shè)立有兩種途徑：一是招標(biāo)人自行組織成立的招標(biāo)機(jī)構(gòu) ,房地產(chǎn)建設(shè)單位招標(biāo)和業(yè)主委員會(huì)自行招標(biāo)；二是招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu) ,招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)并不是招標(biāo)活動(dòng)的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 ? 一般 2／ 3的票權(quán)贊成，并由招標(biāo)委員會(huì)派代表與中標(biāo)人簽訂合同。 ? 按招標(biāo)對象的廣度分類 ? （ 1）公開招標(biāo) （ 2）邀請招標(biāo) （ 3）議標(biāo) （ 4）兩段招標(biāo) ? 按物業(yè)管理招標(biāo)的 主體 分類 （ 1）前期物業(yè)管理招標(biāo) 交付使用起至業(yè)主委員會(huì)成立前由發(fā)展商主持 （ 2）經(jīng)常性物業(yè)管理招標(biāo) 由前期物業(yè)管理轉(zhuǎn)入經(jīng)常性物業(yè)管理，由業(yè)主委員會(huì)主持 （ 3）委托咨詢型物業(yè)管理招標(biāo) 通過委托專業(yè)的咨詢中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理物業(yè)管理招標(biāo) 。 ? 推薦不超過 3名有排序 的合格中標(biāo)候選人在評標(biāo)過程中也可召開現(xiàn)場答辯會(huì) ? 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在 3 日內(nèi) 向中標(biāo)人 發(fā) 出 中標(biāo)通知書 ，同時(shí)通知未中標(biāo)人。30日內(nèi) 簽合同。 ? 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起 15日內(nèi) ，向物業(yè)項(xiàng)目成在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 備案 ? 評標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為 5人以上 單數(shù) ，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的 三分之二 。 ? 住宅專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行 專戶存儲(chǔ)、專款專用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則 。 ? 業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于 業(yè)主 所有。 從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于 公有住房售房單位所有 。 ? 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由 物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。 ? 開立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按 ；其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金， ? 按 設(shè)分戶賬。 ? 業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存 額 的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。 ? 利用業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金購買 的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積 以上的業(yè)主且占總?cè)? ? 數(shù) 以上業(yè)主同意。 1）依據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際 制定 具體管理 辦法 。 2）依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè) 實(shí)施管理 。 3）有權(quán) 制止 違反規(guī)章制度的行為。 4）有權(quán)要求物業(yè)管理委員會(huì) 協(xié)助 管理。 5）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定 收 取物業(yè)管理費(fèi) 。 6）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益 補(bǔ)充 管理經(jīng)費(fèi)。 7）有權(quán)選聘 專業(yè)公司 承擔(dān) 專項(xiàng)管理 業(yè)務(wù)。注：如 環(huán)衛(wèi)、機(jī)電、保安 ，但無論怎樣， 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利 1）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。 2）接受主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。 3）發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。 4）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人的監(jiān)督。 5）至少每年應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用的收支帳目 6）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。 7）物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案。 8）提供優(yōu)良生活環(huán)境，搞好社區(qū)文化。 物業(yè)管理企業(yè)義務(wù) 物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi) ? 原則： 合理公開 +費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng) 的原則。 ? 收費(fèi)方式： 包干制 /酬金制 。 ? 包干制：成本 +稅費(fèi) +利潤。 ? 酬金制：支出 +酬金。 ? 定價(jià)形式： 政府指導(dǎo)價(jià) /市場調(diào)節(jié)價(jià) 。 ? 普通住宅物業(yè)收費(fèi)實(shí)行 政府指導(dǎo)價(jià) +上下 20%浮動(dòng)；普通住宅以外的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行 市場調(diào)節(jié)價(jià) 。 ? 物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用的，可向委托單位收取 3%以內(nèi)的手續(xù)費(fèi)（不計(jì)入價(jià)內(nèi)），不向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用 。 土地的使用年限 ? 居住用地 70年； 40年。 ? 綜合用地；工業(yè)工地；教育、科技、文化、衛(wèi)生用地： 50年 房產(chǎn)稅 閑置稅 ? 房產(chǎn)稅的納稅人 :是擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者。但不包括住宅承租者 ,更不包括已交了 70年土地使用權(quán)費(fèi)用者。 ? 法國 :如果房子閑置了第一年要征 10%的“閑置稅” ,按你房屋價(jià)款征 10%。閑置兩年征 %,閑置三年征 15%,閑置四年%,這樣累進(jìn)上去的 ,所以這樣收閑置稅肯定起作用。 ? 德國 :略 愿大家新的一年萬事順意 演講完畢，謝謝觀看！
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