世聯(lián)某地產(chǎn)第五園策劃報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-02-21 12:22本頁(yè)面
【正文】 力購(gòu)買 /推薦購(gòu)買每平米返還一定積分，積分至一定額度可獲額度不等的額外獎(jiǎng)勵(lì)；貴賓卡升級(jí)鎖定誠(chéng)意客戶120個(gè)第一次選房成交 300套二期選房貴賓卡升級(jí)（ 15萬(wàn)）預(yù)備二次選房VIP卡客戶確認(rèn)（ 5萬(wàn)元）二期客戶認(rèn)籌客戶選房資格確認(rèn) 一期整體銷售率達(dá)到 85％1 2 3 4 505/3月 4月 5月 6月 7月“積分卡 ”模式05年 7月開(kāi)始第五園二期選房，推出單位 400套萬(wàn)科城 1期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房小高層LOFT萬(wàn)科城 2期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房多層聯(lián)院 TOWNHOUSE第五園TOWNHOUSE合院 TOWNHOUSE情景洋房多層定價(jià)模式一：以萬(wàn)科城為參照系的市場(chǎng)比較法定價(jià)，可對(duì)第五園中的市場(chǎng)成熟產(chǎn)品：情景洋房和多層進(jìn)行定價(jià)第五園情景洋房類比價(jià)格 5500－ 6000元 /㎡，多層類比價(jià)格 5000－ 5500元 /㎡萬(wàn)科城一期 萬(wàn)科城二期 第五園情景洋房 面積㎡ 75130 70130 128147均價(jià)（萬(wàn)元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬(wàn)元） 4374 4278 主要參考因子 套數(shù)比例及資源情況多層（小高層）面積㎡ 75125 70130 77111均價(jià)（萬(wàn)元 / ㎡ ) 總價(jià)（萬(wàn)元） 4575 主要參考因子 多層在第五園中為邊緣產(chǎn)品定價(jià)模式二：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對(duì)參照的類比定價(jià)，可為對(duì)第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價(jià)格區(qū)間項(xiàng)目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價(jià)（元） 不同物業(yè)價(jià)格確定基準(zhǔn)價(jià)格比率（其它物業(yè)類型 /TH）第五園價(jià)格比率熙園 洋房錯(cuò)躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。承擔(dān)了實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤(rùn)最帶化的重要角色。修正比率后，確定本項(xiàng)目?jī)r(jià)格比率為：多層：1： 洋房：1： 小高層：1： 高層：1： 林語(yǔ)洋房 9000小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 標(biāo)桿產(chǎn)品 中旅 .國(guó)際公館 多層 8200 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 10000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 明星產(chǎn)品 中信紅樹(shù)灣 高層平面 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 9500 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 16000 標(biāo)桿產(chǎn)品 瑞和耶納多層 9000 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 12023 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 洋房 14000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 17000 標(biāo)桿產(chǎn)品 第五園物業(yè)類型 均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡）類比其他物業(yè)類型與 TOWNHOUSE的比值第五園 TOWNHOUSE均價(jià)區(qū)間（萬(wàn)元 /㎡）情景洋房 1： － 1多層 1： － 不考慮本項(xiàng)目 TOWNHOUSE在產(chǎn)品和營(yíng)銷中可能的溢價(jià)因素， TOWNHOUSE的單價(jià)在 10000元 /平米定價(jià)模式三：創(chuàng)新產(chǎn)品定價(jià)原則 —— 以上游的可替換產(chǎn)品為高限0成本客戶感知價(jià)值：客戶愿意支付的最高價(jià)（上限）售價(jià)客戶驅(qū)動(dòng)力營(yíng)銷的作用：提升客戶的感知價(jià)值；找到愿意支付更高價(jià)格的客戶（市場(chǎng)細(xì)分）萬(wàn)科城寬 HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域 100萬(wàn)元總價(jià)的準(zhǔn)二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬 HOUSE的高限單價(jià)為 7500元 /平方米；面積區(qū)間（ ㎡ ） 均價(jià)（元 /㎡ ） 總價(jià)（萬(wàn)元）中信紅樹(shù)灣 230240 11000 250260天鵝堡 230250 12023 270300第五園 TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹(shù)灣和天鵝堡的大平面單位，即總價(jià)的高限在 230250萬(wàn)元；第五園合院 TH面積區(qū)間為 180200㎡， 合院 TH定價(jià)為 /㎡第五園中 A、 B類 TOWNHOUSE分別具有產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和景觀資源，可以作為產(chǎn)品組合中的明星產(chǎn)品， A類定價(jià)為 /平方米， B類定價(jià)為 /平方米。 高市場(chǎng)增長(zhǎng)率高明星STAR現(xiàn)金牛問(wèn)題QUESTION瘦狗 DOG相對(duì)市場(chǎng)份額波士頓矩陣CASHCOW讓合院 TOWNHOUSE成為現(xiàn)金牛 ——合院定價(jià)為 — 萬(wàn)元 /平方米A型 /㎡B型 /㎡D型 /㎡CD型 /㎡情景洋房－ /㎡多層－ /㎡物業(yè)類型 均價(jià)（萬(wàn)元 /㎡） 套數(shù)比（ %） 總價(jià)（萬(wàn)元）Townhouse A 整體均價(jià) 216—345B D C、 D合院 198220情景洋房 多層 51 —按照制訂的價(jià)格，第五園可最大程度地實(shí)現(xiàn)內(nèi)部均好性房當(dāng)天選房結(jié)束后選房當(dāng)天二期選房結(jié)束后次選房1TH洋房多層價(jià)格時(shí)間節(jié)點(diǎn)至 05年 5月中下旬第五園一期經(jīng)歷了兩次選房，總銷售率達(dá)到 85%（ 430套）大勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將與萬(wàn)科城產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)品牌：第五園將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值3個(gè)前提 2個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題客戶 / 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬(wàn)科層的建筑實(shí)踐 ”（產(chǎn)品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學(xué) ”（人文顯性）2個(gè)方案銷售實(shí)施定價(jià)“ 萬(wàn)科地產(chǎn)在第五園的建筑實(shí)踐和營(yíng)銷實(shí)踐，將在未來(lái) 2年的時(shí)間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向 ”華僑城錦繡花園（ 100% ） 一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾（代理期內(nèi) 9799% ）： 天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務(wù)期 5年，完成銷售 60萬(wàn)平米風(fēng)和日麗（四個(gè) 100% ） ： 豐潤(rùn)花園、 A組團(tuán)、 C組團(tuán)、 D組團(tuán)，服務(wù)期 3年，完成銷售 25萬(wàn)平米桃源居（連續(xù)兩年的全市龍虎榜冠亞軍）： 服務(wù)期 3年，完成銷售 50萬(wàn)平米，均價(jià)由 2800提升至 3950鼎太風(fēng)華社區(qū)： 3期， 服務(wù)期 ，完成銷售 13萬(wàn)，均價(jià)由 4800提升至 62009904年，世聯(lián)地產(chǎn)致力于大盤和豪宅的銷售實(shí)踐，并由此伴隨長(zhǎng)期的客戶得以顯著的成長(zhǎng)中旅國(guó)際公館（ 100% ， 9100） ： 2期，服務(wù)期 城市綠洲花園（兩個(gè) 100% ， 9200） ： 2期星河國(guó)際（ 100% ， 8600）中信星光名庭 （ 100% ， 8600）瑋鵬花園（ 100% ， 8300）（寶安）冠城世家（ 98% ， 5300）： 25萬(wàn)平米鴻翔御景東園（ 8500）： 26萬(wàn)平米世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達(dá)成項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)格和高銷售率的雙重目標(biāo)其他在手的深圳高端項(xiàng)目包括：?中信紅樹(shù)灣?金地香蜜山?華僑城波托菲諾別墅?仙湖山莊?溪之谷別墅項(xiàng)目如果說(shuō)世聯(lián)在深圳地產(chǎn)具有一定發(fā)言權(quán)的話，應(yīng)該比較集中在大盤、豪宅和寫字樓方面。世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達(dá)成項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)高價(jià)格和高銷售率的雙重目標(biāo)[世聯(lián)銷售管理平臺(tái) ]之 [消費(fèi)者資料庫(kù) ]：實(shí)現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)操作項(xiàng)目上門客戶、成交客戶的系統(tǒng)化管理；[世聯(lián)地產(chǎn)二三級(jí)聯(lián)動(dòng) ]：實(shí)現(xiàn)通暢的客戶渠道和客戶價(jià)值，降低開(kāi)發(fā)商推廣成本的有利武器；[世聯(lián)地產(chǎn) VIP小業(yè)主 CRM]：時(shí)刻把握高端客戶需求，真正轉(zhuǎn)化為世聯(lián)的核心銷售力；世聯(lián)地產(chǎn)以快速響應(yīng)客戶為準(zhǔn)則，以銷售業(yè)績(jī)和服務(wù)品質(zhì)的雙向指標(biāo)管理銷售團(tuán)隊(duì)實(shí)踐是檢驗(yàn)主張的唯一標(biāo)準(zhǔn)萬(wàn)科的實(shí)踐萬(wàn)科的實(shí)踐謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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