世聯(lián)某地產(chǎn)第五園策劃報告-資料下載頁
2025-02-21 12:22本頁面
【正文】 力購買 /推薦購買每平米返還一定積分，積分至一定額度可獲額度不等的額外獎勵；貴賓卡升級鎖定誠意客戶120個第一次選房成交 300套二期選房貴賓卡升級（ 15萬）預(yù)備二次選房VIP卡客戶確認（ 5萬元）二期客戶認籌客戶選房資格確認 一期整體銷售率達到 85％1 2 3 4 505/3月 4月 5月 6月 7月“積分卡 ”模式05年 7月開始第五園二期選房，推出單位 400套萬科城 1期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房小高層LOFT萬科城 2期TOWNHOUSE寬景洋房情景洋房多層聯(lián)院 TOWNHOUSE第五園TOWNHOUSE合院 TOWNHOUSE情景洋房多層定價模式一：以萬科城為參照系的市場比較法定價，可對第五園中的市場成熟產(chǎn)品：情景洋房和多層進行定價第五園情景洋房類比價格 5500－ 6000元 /㎡，多層類比價格 5000－ 5500元 /㎡萬科城一期 萬科城二期 第五園情景洋房 面積㎡ 75130 70130 128147均價（萬元 / ㎡ ) 總價（萬元） 4374 4278 主要參考因子 套數(shù)比例及資源情況多層（小高層）面積㎡ 75125 70130 77111均價（萬元 / ㎡ ) 總價（萬元） 4575 主要參考因子 多層在第五園中為邊緣產(chǎn)品定價模式二：以市區(qū) TOWNHOUSE與社區(qū)其他產(chǎn)品的比值作為相對參照的類比定價，可為對第五園中的 TOWNHOUSE產(chǎn)品制訂價格區(qū)間項目名稱 物業(yè)類型 不同物業(yè)均價（元） 不同物業(yè)價格確定基準價格比率（其它物業(yè)類型 /TH）第五園價格比率熙園 洋房錯躍式洋房 10000 明星產(chǎn)品 1： 第五園 TH占總套數(shù)的 23%，總建筑面積的 21%。承擔(dān)了實現(xiàn)本項目利潤最帶化的重要角色。修正比率后，確定本項目價格比率為：多層：1： 洋房：1： 小高層：1： 高層：1： 林語洋房 9000小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 標桿產(chǎn)品 中旅 .國際公館 多層 8200 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 10000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 15000 明星產(chǎn)品 中信紅樹灣 高層平面 8500 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 復(fù)式 9500 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 16000 標桿產(chǎn)品 瑞和耶納多層 9000 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 小高層 12023 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 1： 洋房 14000 明星產(chǎn)品 1： TOWNHOUSE 17000 標桿產(chǎn)品 第五園物業(yè)類型 均價（萬元 /㎡）類比其他物業(yè)類型與 TOWNHOUSE的比值第五園 TOWNHOUSE均價區(qū)間（萬元 /㎡）情景洋房 1： － 1多層 1： － 不考慮本項目 TOWNHOUSE在產(chǎn)品和營銷中可能的溢價因素， TOWNHOUSE的單價在 10000元 /平米定價模式三：創(chuàng)新產(chǎn)品定價原則 —— 以上游的可替換產(chǎn)品為高限0成本客戶感知價值：客戶愿意支付的最高價（上限）售價客戶驅(qū)動力營銷的作用：提升客戶的感知價值；找到愿意支付更高價格的客戶（市場細分）萬科城寬 HOUSE的上游產(chǎn)品為城市核心區(qū)域 100萬元總價的準二次置業(yè)單位，因此130平方米的寬 HOUSE的高限單價為 7500元 /平方米；面積區(qū)間（ ㎡ ） 均價（元 /㎡ ） 總價（萬元）中信紅樹灣 230240 11000 250260天鵝堡 230250 12023 270300第五園 TOWNHOUSE的上游產(chǎn)品為中信紅樹灣和天鵝堡的大平面單位，即總價的高限在 230250萬元；第五園合院 TH面積區(qū)間為 180200㎡， 合院 TH定價為 /㎡第五園中 A、 B類 TOWNHOUSE分別具有產(chǎn)品優(yōu)勢和景觀資源，可以作為產(chǎn)品組合中的明星產(chǎn)品， A類定價為 /平方米， B類定價為 /平方米。 高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗 DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW讓合院 TOWNHOUSE成為現(xiàn)金牛 ——合院定價為 — 萬元 /平方米A型 /㎡B型 /㎡D型 /㎡CD型 /㎡情景洋房－ /㎡多層－ /㎡物業(yè)類型 均價（萬元 /㎡） 套數(shù)比（ %） 總價（萬元）Townhouse A 整體均價 216—345B D C、 D合院 198220情景洋房 多層 51 —按照制訂的價格，第五園可最大程度地實現(xiàn)內(nèi)部均好性房當天選房結(jié)束后選房當天二期選房結(jié)束后次選房1TH洋房多層價格時間節(jié)點至 05年 5月中下旬第五園一期經(jīng)歷了兩次選房，總銷售率達到 85%（ 430套）大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產(chǎn)生競爭品牌：第五園將強化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個關(guān)鍵問題客戶 / 項目核心競爭力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬科層的建筑實踐 ”（產(chǎn)品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學(xué) ”（人文顯性）2個方案銷售實施定價“ 萬科地產(chǎn)在第五園的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向 ”華僑城錦繡花園（ 100% ） 一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾（代理期內(nèi) 9799% ）： 天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務(wù)期 5年，完成銷售 60萬平米風(fēng)和日麗（四個 100% ） ： 豐潤花園、 A組團、 C組團、 D組團，服務(wù)期 3年，完成銷售 25萬平米桃源居（連續(xù)兩年的全市龍虎榜冠亞軍）： 服務(wù)期 3年，完成銷售 50萬平米，均價由 2800提升至 3950鼎太風(fēng)華社區(qū)： 3期， 服務(wù)期 ，完成銷售 13萬，均價由 4800提升至 62009904年，世聯(lián)地產(chǎn)致力于大盤和豪宅的銷售實踐，并由此伴隨長期的客戶得以顯著的成長中旅國際公館（ 100% ， 9100） ： 2期，服務(wù)期 城市綠洲花園（兩個 100% ， 9200） ： 2期星河國際（ 100% ， 8600）中信星光名庭 （ 100% ， 8600）瑋鵬花園（ 100% ， 8300）（寶安）冠城世家（ 98% ， 5300）： 25萬平米鴻翔御景東園（ 8500）： 26萬平米世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達成項目實現(xiàn)高價格和高銷售率的雙重目標其他在手的深圳高端項目包括：?中信紅樹灣?金地香蜜山?華僑城波托菲諾別墅?仙湖山莊?溪之谷別墅項目如果說世聯(lián)在深圳地產(chǎn)具有一定發(fā)言權(quán)的話，應(yīng)該比較集中在大盤、豪宅和寫字樓方面。世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達成項目實現(xiàn)高價格和高銷售率的雙重目標[世聯(lián)銷售管理平臺 ]之 [消費者資料庫 ]：實現(xiàn)世聯(lián)地產(chǎn)操作項目上門客戶、成交客戶的系統(tǒng)化管理；[世聯(lián)地產(chǎn)二三級聯(lián)動 ]：實現(xiàn)通暢的客戶渠道和客戶價值，降低開發(fā)商推廣成本的有利武器；[世聯(lián)地產(chǎn) VIP小業(yè)主 CRM]：時刻把握高端客戶需求，真正轉(zhuǎn)化為世聯(lián)的核心銷售力；世聯(lián)地產(chǎn)以快速響應(yīng)客戶為準則，以銷售業(yè)績和服務(wù)品質(zhì)的雙向指標管理銷售團隊實踐是檢驗主張的唯一標準萬科的實踐萬科的實踐謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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