世聯(lián)某地產(chǎn)第五園策劃報告(參考版)
2025-02-23 12:22本頁面
【正文】 高市場增長率高明星STAR現(xiàn)金牛問題QUESTION瘦狗 DOG相對市場份額波士頓矩陣CASHCOW讓合院 TOWNHOUSE成為現(xiàn)金牛 ——合院定價為 — 萬元 /平方米A型 /㎡B型 /㎡D型 /㎡CD型 /㎡情景洋房－ /㎡多層－ /㎡物業(yè)類型 均價（萬元 /㎡） 套數(shù)比（ %） 總價（萬元）Townhouse A 整體均價 216—345B D C、 D合院 198220情景洋房 多層 51 —按照制訂的價格，第五園可最大程度地實現(xiàn)內(nèi)部均好性房當(dāng)天選房結(jié)束后選房當(dāng)天二期選房結(jié)束后次選房1TH洋房多層價格時間節(jié)點至 05年 5月中下旬第五園一期經(jīng)歷了兩次選房，總銷售率達(dá)到 85%（ 430套）大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產(chǎn)生競爭品牌：第五園將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個關(guān)鍵問題客戶 / 項目核心競爭力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬科層的建筑實踐 ”（產(chǎn)品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學(xué) ”（人文顯性）2個方案銷售實施定價“ 萬科地產(chǎn)在第五園的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 2年的時間里，深刻地影響深圳的地產(chǎn)走向 ”華僑城錦繡花園（ 100% ） 一期（尾盤）、二期、三期華僑城波托菲諾（代理期內(nèi) 9799% ）： 天鵝堡一期、二期、波托菲諾純水岸，服務(wù)期 5年，完成銷售 60萬平米風(fēng)和日麗（四個 100% ） ： 豐潤花園、 A組團(tuán)、 C組團(tuán)、 D組團(tuán)，服務(wù)期 3年，完成銷售 25萬平米桃源居（連續(xù)兩年的全市龍虎榜冠亞軍）： 服務(wù)期 3年，完成銷售 50萬平米，均價由 2800提升至 3950鼎太風(fēng)華社區(qū)： 3期， 服務(wù)期 ，完成銷售 13萬，均價由 4800提升至 62009904年，世聯(lián)地產(chǎn)致力于大盤和豪宅的銷售實踐，并由此伴隨長期的客戶得以顯著的成長中旅國際公館（ 100% ， 9100） ： 2期，服務(wù)期 城市綠洲花園（兩個 100% ， 9200） ： 2期星河國際（ 100% ， 8600）中信星光名庭 （ 100% ， 8600）瑋鵬花園（ 100% ， 8300）（寶安）冠城世家（ 98% ， 5300）： 25萬平米鴻翔御景東園（ 8500）： 26萬平米世聯(lián)地產(chǎn)以追求卓越為導(dǎo)向，達(dá)成項目實現(xiàn)高價格和高銷售率的雙重目標(biāo)其他在手的深圳高端項目包括：?中信紅樹灣?金地香蜜山?華僑城波托菲諾別墅?仙湖山莊?溪之谷別墅項目如果說世聯(lián)在深圳地產(chǎn)具有一定發(fā)言權(quán)的話，應(yīng)該比較集中在大盤、豪宅和寫字樓方面。承擔(dān)了實現(xiàn)本項目利潤最帶化的重要角色。繼成功開發(fā)四季花城的之后，萬科在坂雪崗的積累一直在延續(xù)，已經(jīng)成為坂雪崗市場的領(lǐng)導(dǎo)品牌第五園與萬科城合力打造萬科坂雪崗區(qū)域價值，成為區(qū)域超級競爭者華僑城 坂雪崗郊區(qū) +干道 關(guān)外 +干道 +交通全面提升品牌發(fā)展商全面開發(fā) 品牌發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)市場自主開發(fā)旅游產(chǎn)業(yè) 政府規(guī)劃高科技產(chǎn)業(yè)自主開發(fā)配套設(shè)施 政府規(guī)劃配套設(shè)施郊區(qū) — 旅游區(qū) — 富人區(qū)的變遷 依托福田中心區(qū)從 5000至 10000元單價的提升 政府規(guī)劃發(fā)展定位坂雪崗區(qū)域價值提升目標(biāo)： 從關(guān)外工業(yè)區(qū)到高科技與居住文明交融的低密度高尚區(qū)域價格提升： 3500－？『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）主動式“客觀性模式 ”：體現(xiàn)項目價值； [水榭花都 ] “主觀性模式 ”：體現(xiàn)營銷價值； [萬科系 ] “主動式模式 ”：體現(xiàn)創(chuàng)新價值；[中信紅樹灣 ] “被動式模式 ”：體現(xiàn)區(qū)域價值；[華僑城 ] 萬科堅定不移地體現(xiàn)著營銷價值地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣『客觀性』被動式『主觀性』 3 1 4 2產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境主動式第五園 “骨子里的中國情結(jié) ”恰如其分地將 “產(chǎn)品 ”導(dǎo)向了 “人文 ”地產(chǎn)項目 /企業(yè)的的核心競爭力矩陣“人文 ”要素需要積累，是領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志華僑城萬科第五園大勢：房地產(chǎn)市場快速健康發(fā)展競爭：本項目將與萬科城產(chǎn)生競爭品牌：第五園將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價值3個前提 2個關(guān)鍵問題客戶 / 項目核心競爭力：區(qū)域共榮（隱性）“致力于萬科層的建筑實踐 ”（產(chǎn)品顯性）“中形西態(tài)的居住哲學(xué) ”（人文顯性）2個方案銷售實施定價認(rèn)籌卡數(shù)：根據(jù)目前情況預(yù)估，到年底達(dá)將到 3000個認(rèn)籌客戶04年底到 05年初，近 3個月時間的工作重點是保持與3000名認(rèn)籌客戶的有效溝通，與萬科城形成錯位互助04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月Action:與客戶達(dá)成有效溝通 ——換領(lǐng) VIP卡，贈送《骨子里的中國情結(jié)》和新年賀卡 以問卷和客戶訪談的形式了解客戶的基本需求萬科城 2期解籌第五園暫停認(rèn)籌05年 3月在萬科城二期選房后，制造第五園的 “ 銷售漏斗 ”04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月Action1： VIP卡客戶選房資格確認(rèn) ——VIP卡客戶交 5萬元確定選房資格，制造 “ 銷售漏斗 ” ，保證選房成功率；Action2：恢復(fù)認(rèn)籌（交 5萬元）， 最大化積累人氣500名（具有選房資格）3000名（認(rèn)籌客戶）1520%Action：制訂價目表，誠意客戶交 15萬元即可直接確定房號，限量 6080套05年 4月中旬 “ 洗籌 ” ，保證 “ 底氣 ” 的同時保證正常選房的銷售氛圍04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月500名（具有選房資格）120名 [控制總量 ]（升級確認(rèn)房號的客戶）2025%400名（剩余具有選房資格）4月 1522日一周內(nèi)客戶升級多層分層保留 A型 TH12套 B型 TH4套 D型 TH20套C型 TH4套洋房 54套多層約 60套05年 5月 1日進(jìn)行第五園一期的第一次選房，約 500套單位，推出 350套（保留 30%的房號）Action：一期第一次選房的同時，繼續(xù)認(rèn)籌五萬元確定二次選房資格，最大限度避免客戶流失04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月100套（成交客戶）120名（升級確認(rèn)房號的客戶）8085%400名（剩余具有選房資格）200套（成交客戶）50%五一春交會期間一次選房，同時積累二次選房的客戶第五園一期第一次選房成績?yōu)橥瞥?350套的 85%（ 300套）05年 5月中下旬進(jìn)行第五園一期的第二次選房，推出剩余 150套，成交 100套，總銷售率達(dá)到 85%Action：兩次選房期間，為增加吸引力，推出 “ 積分卡 ” 模式（配合萬客會）04/12 05/1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月5月下旬 6月初二期認(rèn)籌100套（升級成交客戶）200套（第一次選房成交客戶）30套（期間銷售成交客戶）100套
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