【正文】 臺(tái)上洗臉盆檔次一般高于臺(tái)下盆，但臺(tái)下盆日常清潔較方便（建議選用）。 ? 燃?xì)饩撸阂诉x用品牌較好，市場(chǎng)認(rèn)知度高，但是款式比較經(jīng)典，也就是款式較老的產(chǎn)品（原因同上）。 ? 熱水循環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)的大戶型（ 200平米以上）上使用。 相片及圖像位置 臺(tái)下盆的性價(jià)比較高且使用方便。 連體座廁檔次較高，但價(jià)格相對(duì)也高?？捎糜谥餍l(wèi)。 分體座廁相比連體價(jià)格便宜一半以上，性價(jià)比較高，可以用于客衛(wèi)或中低檔次樓盤(pán)。 （三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 淋浴門(mén)：主要是選定交樓標(biāo)準(zhǔn)淋浴門(mén)的款式。按開(kāi)門(mén)形式有平開(kāi)門(mén)、趟門(mén)之分；按外形有直角型、一字型、鉆石型之分。市場(chǎng)對(duì)此產(chǎn)品的品牌要求不高，因此款式選擇應(yīng)放在首位。 ? 標(biāo)準(zhǔn)燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應(yīng)急燈等。建議選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品，不一定需要名牌產(chǎn)品。 淋浴門(mén) 品牌要求不高，重在款式及安全性。 相片及圖像位置 標(biāo)準(zhǔn)燈具重在質(zhì)量及耐久性，品牌其次。 （三）主要裝飾材料選型時(shí)的注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 水暖配件：主要包括給水軟管、冷熱角閥、臉盆去水、浴缸去水、洗地龍頭、洗衣機(jī)龍頭、龍頭裝飾蓋、毛巾架、廁紙盒、妝鏡。除毛巾架、廁紙盒、化妝鏡外，其余產(chǎn)品對(duì)款式要求不大，因此選擇性價(jià)比較高的產(chǎn)品即可。 ? 木門(mén)小五金：主要包括戶門(mén)鎖、房門(mén)鎖、廚衛(wèi)門(mén)鎖、門(mén)鉸、門(mén)吸、暗插、貓眼。戶門(mén)鎖建議選用款式較好、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。樣板選型時(shí)著重于戶門(mén)鎖，內(nèi)門(mén)鎖，其余五金如門(mén)鉸等對(duì)款式要求不大，保證質(zhì)量即可。 （裝飾材料選型注意事項(xiàng)完） 水暖配件重在質(zhì)量及性價(jià)比，不必考慮品牌。 戶門(mén)鎖是門(mén)面，建議選用款式較好（銅鎖）、安全系數(shù)較大的產(chǎn)品。 內(nèi)門(mén)鎖（鋅合金），其余五金如門(mén)鉸等對(duì)款式要求不大，保證質(zhì)量即可。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng) ? 具體的招標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)流程按集團(tuán)發(fā)展管理部的 《 物資管理制度 》執(zhí)行。 ? 招標(biāo)時(shí)間要求：裝飾材料按招標(biāo)時(shí)間順序可以分為兩類(lèi) ,一類(lèi)是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后必須顯現(xiàn)品牌的物資，如潔具、水暖件、燃?xì)饩摺㈤_(kāi)關(guān)面板、排氣扇等，由于這些物資提供均為交樓標(biāo)準(zhǔn)，為避免小業(yè)主的投訴、索賠，一般要求最終采購(gòu)的品牌與樣板房的一致。因此為取得招標(biāo)的主動(dòng)權(quán)，盡量安排在樣板房推出市場(chǎng)之前完成招標(biāo)工作，但值得注意的是定標(biāo)的時(shí)間與實(shí)際供貨時(shí)間相差較遠(yuǎn)（一般半年以上），容易導(dǎo)致合同簽署后的價(jià)格調(diào)整，議標(biāo)時(shí)應(yīng)注意避免；另一類(lèi)是交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房完工后看不見(jiàn)或難以看到品牌的物資，如墻地磚、石材、燈具、水暖配件、木門(mén)小五金等。這一類(lèi)物資可以在樣板房推出市場(chǎng)后且工程施工需要時(shí)再進(jìn)行招標(biāo)，以保證其市場(chǎng)價(jià)格的準(zhǔn)確性。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 另為避免小業(yè)主索賠、投訴，最終定標(biāo)的交樓標(biāo)準(zhǔn)裝飾材料、設(shè)備，無(wú)論規(guī)格、款式、顏色、外觀、功能均應(yīng)與推出市場(chǎng)的樣板房交樓標(biāo)準(zhǔn)一致。如果無(wú)法保證這一點(diǎn)，建議盡量在樣板房供貨前完成招標(biāo)工作，以保證后期交樓工作的順利完成。 ? 招標(biāo)樣板：墻地磚、石材、木門(mén)五金、水暖配件等屬于樣板房開(kāi)放后招標(biāo)的材料 (視當(dāng)?shù)匾蠖ǎ?，需向投?biāo)單位提供招標(biāo)樣板，投標(biāo)單位按此樣板仿制、報(bào)價(jià)、并選送投標(biāo)樣板。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 墻地磚：仿制產(chǎn)品要求各投標(biāo)單位提交仿制樣板，由設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)定。注意吸水率、坯體密實(shí)度對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的影響，一般吸水率越高、密實(shí)度越小，產(chǎn)品質(zhì)量越差。釉面較為平滑的產(chǎn)品整體感觀、鋪貼效果較好。墻磚的釉面不耐磨，較少用于地面，而地磚則可以用于墻面。 ? 墻地磚的倒角、切割及磨邊是由裝飾單位負(fù)責(zé)還是供應(yīng)廠家完成必須在雙方合約中規(guī)定清晰、明確，避免后期增加費(fèi)用。如由供貨廠家來(lái)完成的優(yōu)點(diǎn)是專業(yè)化施工帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)質(zhì)量，缺點(diǎn)是大批量加工導(dǎo)致供貨的不及時(shí)，對(duì)項(xiàng)目施工進(jìn)度影響較大。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 石材：一般室內(nèi)石材的厚度為 20mm。天然石材的質(zhì)量差異較大，投標(biāo)時(shí)必須要求各家單位提交投標(biāo)樣板，作為定標(biāo)參考和定標(biāo)后收貨標(biāo)準(zhǔn)。定標(biāo)后應(yīng)根據(jù)樣板標(biāo)準(zhǔn)，由甲方設(shè)計(jì)人員親自到廠家挑選石材大板后再進(jìn)行加工，以保證供貨質(zhì)量。石材的切割、磨邊等問(wèn)題同上項(xiàng)墻地磚項(xiàng)目一致。 ? 潔具、水暖件：各品牌選擇的型號(hào)應(yīng)具有可比性。潔具、水暖件、燃?xì)饩叩雀骷夜井a(chǎn)品系列較多，招標(biāo)時(shí)可先請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)就各家的產(chǎn)品挑選出投標(biāo)方案進(jìn)行招標(biāo)，這樣比較有針對(duì)性，問(wèn)題是要注意各家產(chǎn)品的可比性；也可以告知投標(biāo)單位招標(biāo)項(xiàng)目的定位，預(yù)計(jì)招標(biāo)產(chǎn)品的檔次，由投標(biāo)單位根據(jù)自己的理解多提供幾個(gè)產(chǎn)品的單價(jià)，然后由合約部會(huì)同設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部挑選款式、價(jià)格、檔次合適的產(chǎn)品組合。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 燃?xì)饩撸簾崴鞯牟讳P鋼波紋管、煙機(jī)的排氣管均屬標(biāo)配，招標(biāo)時(shí)可以按項(xiàng)目實(shí)際提出長(zhǎng)度要求（應(yīng)按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際擺放位置實(shí)量）。熱水器目前一般選用強(qiáng)排式，如果熱水器裝在衛(wèi)生間內(nèi)建議選擇強(qiáng)排平衡式，煙道式則已逐漸淘汰，不建議選用?？紤]國(guó)內(nèi)的飲食習(xí)慣（油煙較大），抽油煙機(jī)建議選用中式產(chǎn)品（西式雖款式好看，但排放油煙功能較差）。消毒碗柜有壁掛式及落地式兩種，具體采用何種款式消毒碗柜應(yīng)根據(jù)櫥柜設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)選定。燃?xì)饩呖梢杂晒┴浬坦┴洶惭b，也可以由機(jī)電公司安裝。 ? 熱水循環(huán)系統(tǒng)：一般在熱水器離衛(wèi)生間較遠(yuǎn)的大戶型（ 200平米以上）上使用，市場(chǎng)上可選擇的品牌不多。循環(huán)泵、膨脹水箱等核心部件應(yīng)界定品牌范圍，熱水循環(huán)系統(tǒng)最好由供貨商供貨含安裝。 熱水器的不銹鋼波紋管可以按項(xiàng)目實(shí)際提出長(zhǎng)度要求（應(yīng)按現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際擺放位置實(shí)量） 相片及圖像位置 煤氣爐如果不贈(zèng)送要考慮臺(tái)面板的開(kāi)孔問(wèn)題（各品牌煤氣爐的尺寸不同）。 如果不贈(zèng)送抽油煙機(jī)，建議提前做好排煙管，否則櫥柜安裝好后可能造成小業(yè)主無(wú)法安裝排煙管。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 淋浴門(mén)：對(duì)于玻璃厚度（一般高檔樓盤(pán)選 8mm厚的鋼化玻璃，中低檔次選擇 6mm厚以節(jié)約成本）、鋁框（ 、 ）、固定件（ 20 304不銹鋼）等主材在招標(biāo)要求中要明確材料用料要求。淋浴門(mén)的通行做法是供貨商供貨含安裝。 ? 標(biāo)準(zhǔn)燈具：主要包括吸頂燈、筒燈、石英燈、光管支架、鏡前燈、應(yīng)急燈等。應(yīng)選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品，而不一定需要名牌產(chǎn)品。光源、鎮(zhèn)流器應(yīng)界定招標(biāo)品牌，燈架由投標(biāo)單位提交樣板供設(shè)計(jì)選擇，按質(zhì)量?jī)?yōu)劣排序。光源的瓦數(shù)應(yīng)與燈架匹配，色溫一般以 2700k為宜。光源屬易耗品，在保修期限內(nèi)應(yīng)無(wú)償更換，同時(shí)應(yīng)界定更換率（ 2%），過(guò)高的更換率將造成甲方更換人工成本增加。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 1水暖配件：選擇耐用、質(zhì)量好的產(chǎn)品即可，完工后由于一般看不見(jiàn)其品牌，因此不必追求名牌產(chǎn)品。 ? 1木門(mén)五金：戶門(mén)鎖使用較為頻繁，處于顯眼位置，同時(shí)對(duì)質(zhì)量要求較高，建議挑選品牌較好、款式較為豪華、質(zhì)量可靠的款式。內(nèi)門(mén)鎖使用較少，可選擇款式較好的產(chǎn)品，但不一定要求名牌產(chǎn)品。門(mén)鉸、門(mén)吸、貓眼則選擇質(zhì)量可靠的產(chǎn)品即可。門(mén)鎖、小五金的制作原材料一般有銅、不銹鋼、鋅合金三種?？偟膩?lái)說(shuō)，銅質(zhì)門(mén)鎖檔次最高，不銹鋼次之，鋅合金最低。從成本節(jié)約考慮，戶門(mén)鎖可以考慮銅質(zhì)門(mén)鎖，內(nèi)門(mén)鎖選用鋅合金，其余小配件用不銹鋼材質(zhì)。 （四）招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)（續(xù)） ? 1排氣扇：一般衛(wèi)生間用的排氣扇有櫥窗式及吸頂管道式兩種。招標(biāo)時(shí)應(yīng)注意樣板房排氣扇的開(kāi)孔尺寸（注意鋁窗或天花吊頂?shù)呐浜希?。另排氣扇的排風(fēng)量、噪音是兩個(gè)重要的評(píng)標(biāo)指標(biāo)。 ? 1開(kāi)關(guān)插座：開(kāi)關(guān)面板、插座的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)一是產(chǎn)品的接線方式，二是面板的制造材料；三是觸點(diǎn)的材料；四是投標(biāo)品牌。各家單位投標(biāo)的產(chǎn)品系列按以上標(biāo)準(zhǔn)基本統(tǒng)一后才具有可比性。 ? 1衣柜：衣柜的使用頻率較高，而一般國(guó)產(chǎn)品牌的質(zhì)量有待提高，在價(jià)格相差不大且項(xiàng)目成本允許的前提下（衣柜成本占室內(nèi)裝飾成本較?。?，建議盡量選用進(jìn)口品牌產(chǎn)品。另不建議由裝飾單位或者廚柜單位制作，應(yīng)由專業(yè)衣柜單位供應(yīng)包安裝以保證質(zhì)量（衣柜的安裝及導(dǎo)軌具有一定的專業(yè)技術(shù)）。而一般的鞋柜則可以由一般裝飾單位制作即可。 （招標(biāo)過(guò)程注意事項(xiàng)完） 相片及圖像位置 吸頂式排氣扇 （甲供） 相片及圖像位置 關(guān)注實(shí)用性 ,注意成品保護(hù)。 （五）供貨、結(jié)算 對(duì)于甲供材料的供貨、簽收、結(jié)算統(tǒng)計(jì)等后續(xù)工作，集團(tuán)已經(jīng)制定了詳細(xì)的操作細(xì)則，其流程按集團(tuán)發(fā)展管理部的 《 物資管理制度 》 執(zhí)行。 廣州公司精裝修項(xiàng)目成本分布表 裝飾項(xiàng)目 室內(nèi)裝飾及甲供材料 木地板 櫥柜 室 內(nèi) 木 門(mén) 廚房附送電器 潔具 水暖件 淋浴門(mén) 開(kāi)關(guān) 面板 室內(nèi) 燈具 占室內(nèi)裝飾成本比例 57% 10% 7% 12% 4% 4% 3% 1% % % 小業(yè)主關(guān)注程度排名 1 4 3 6 5 2 7 8 9 10 結(jié)束語(yǔ) 從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，室內(nèi)裝飾工程是整個(gè)項(xiàng)目的面子工程（好比人的衣服，既能遮丑亦可以體現(xiàn)個(gè)人品味及檔次）。因此室內(nèi)裝飾工程的成本控制還不能完全像控制其他工程成本那樣一刀切，完全追求最低價(jià)格。成本控制首先應(yīng)從項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)口出發(fā)制定符合項(xiàng)目定位的合理裝修檔次，然后再是設(shè)計(jì)與合約相結(jié)合從成本管理的角度來(lái)指導(dǎo)設(shè)計(jì)選型。一般交樓標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)計(jì)變化不大，設(shè)計(jì)工作的主要內(nèi)容就是各類(lèi)材料及設(shè)備的選型。 因此，總的來(lái)說(shuō)，雖然室內(nèi)裝飾總成本有限額標(biāo)準(zhǔn)，但其內(nèi)部的組合可以自由靈活，因此如何將成本用在裝飾亮點(diǎn)的刀刃上，從項(xiàng)目成本管理角度出發(fā)達(dá)到一個(gè)最佳平衡點(diǎn)才是我們永遠(yuǎn)追求的目標(biāo)。 介 紹 結(jié) 束 謝 謝！ 問(wèn)題回答： 一、精裝修房和毛坯房相比較，在那些方面成本會(huì)增加？請(qǐng)分項(xiàng)說(shuō)明。我們?cè)诰b修過(guò)程中有那些具體控制措施使總建設(shè)成本不是簡(jiǎn)單的“毛坯 +精裝”，就是怎樣才能讓“ 1+1＜ 2” ？ 二、在本項(xiàng)目中，部分戶型需采用精裝修交房標(biāo)準(zhǔn)，部分采用毛坯交房標(biāo)準(zhǔn)，若后期根據(jù)市場(chǎng)形式，增加或減少精裝修交房的數(shù)量，對(duì)于監(jiān)理的職責(zé)、要求，以及相關(guān)費(fèi)用在廣州公司如何確定。 三、由于精裝修階段室內(nèi)裝修和室內(nèi)水電存在大量的溝通協(xié)調(diào)問(wèn)題，而裝修單位又一般都具備室內(nèi)水電裝修的資源和能力，請(qǐng)問(wèn)室內(nèi)水電分判給精裝修單位施工的可行性如何？ 演講完畢，謝謝觀看！