【導(dǎo)讀】精裝修項目管理流程。發(fā)布日期：2020年月日實施日期：2020年月日。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊文件編號。九洲地產(chǎn)流程管理體系文件3

　　

【正文】 應(yīng)對上月檢查中發(fā)現(xiàn)問題的整改情況進行抽查，封閉前期問題； 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 26 2) 監(jiān)理公司、裝修施工單位應(yīng)全程參加檢查，在檢查中回答檢查人員提出的問題；對于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，及時落實整改；上墻資料完整，施工文件資料齊備，隨時備查。 相關(guān)附件： 精裝修工程管理檢 業(yè)主開放日 ： 為滿足業(yè)主對裝修過程的了解要求，了解業(yè)主對裝修質(zhì)量的要求，展示公司精裝修工程管理水平， 減少后期質(zhì)量投訴，在裝修施工期間統(tǒng)一安排一次業(yè)主開放日，讓業(yè)主進行現(xiàn)場參觀。 責(zé)任部門：項目公司工程部負責(zé)組織，監(jiān)理公司、裝修總包單位參與，銷售部、客服部、物業(yè)管理公司及其他部門參與。 工作程序： 1) 工程部根據(jù)裝修進度情況，選擇適當時機 (一般是在裝修總包工作基本完成，分包項目開始進場施工的時間 )安排業(yè)主開放日，通知銷售部、客服部聯(lián)系業(yè)主在規(guī)定時間內(nèi)參觀現(xiàn)場； 2) 裝修總包單位應(yīng)在確定的業(yè)主開放日前做好施工現(xiàn)場的整理、施工人員、接待人員的安排； 3) 工程部會同監(jiān)理公司協(xié)助現(xiàn)場正在施工的現(xiàn)場施工 隊伍 (包括市政、景觀、管線施工隊伍 )做好文明施工，保證參觀業(yè)主道路暢通、安全，必要時在開放區(qū)域內(nèi)在開放日停止施工； 4) 組織監(jiān)理公司及公司其他部門管理人員做好業(yè)主參觀陪同人員，要求逐戶業(yè)主參觀必須要有陪同人員陪同，陪同人員負責(zé)解釋業(yè)主提出的問題，對不能解釋的問題參觀完畢后，帶回專門研究后進行答復(fù)。陪同人員將業(yè)主提出的問題記錄下來，參觀完畢后交于客服部由公司統(tǒng)一處理； 5) 裝修總包單位或分包單位對業(yè)主提出的問題進行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)回復(fù)客服部，客服部通知業(yè)主前自查，必要時陪同業(yè)主進行再次驗收； 6) 對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成品保護，如門窗等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的應(yīng)說服業(yè)主接受現(xiàn)實，必要時作適當補償； 7) 客服部匯總存在問題及整改情況，填寫問題分析表，提交相關(guān)部門參考和整改。 工作接口及工作周期： 一般在裝修總包單位完成基礎(chǔ)工作，分包工程已陸續(xù)進場施工時安排；每批次 23 天內(nèi)完成。 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 27 工作提示： 1) 業(yè)主開放日作為客戶服務(wù)的重要一環(huán)，各部門應(yīng)高度重視，在開放日期間做好接待工作，做到現(xiàn)場整潔、接待文明、服 務(wù)周到，充分體現(xiàn)公司的現(xiàn)場管理水平、服務(wù)意識； 2) 工程部、銷售部應(yīng)事前根據(jù)施工實際情況和業(yè)主可能會提問到的問題進行準備，編寫《客戶問答手冊》，并在業(yè)主開放日前對參加陪同的人員進行專門培訓(xùn)，做到事先了解情況、統(tǒng)一口徑； 2) 對業(yè)主提出的問題應(yīng)認真對待，盡可能在約定時間內(nèi)完成整改，無法完成的，客服部應(yīng)耐心說服，不得相互推諉，擴大與客戶之間的矛盾； 3) 業(yè)主開放日期應(yīng)通知到各戶； 4) 為保證安全，非業(yè)主開放日應(yīng)禁止客戶隨意進入施工現(xiàn)場，如確需進入的，應(yīng)通知現(xiàn)場材料裝修部現(xiàn)場管理人員陪同。 相關(guān)附件： (驗收整改單 )、問題分析表 精裝修初步驗收： 當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后，工程部會同監(jiān)理公司組織，工程部、物業(yè)公司和各參建單位一道對工程進行一道全面的驗收。 責(zé)任部門：項目公司工程部會同監(jiān)理公司組織、裝修總包單位、各分包單位及項目公司銷售部、物業(yè)管理公司、設(shè)計部、成本部、綜合部等部門參與。 工作程序： 1) 當裝修總包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，提請工程部會同監(jiān)理公司組織初步驗收并確定驗收時間； 2) 監(jiān)理公 司和工程部通知物業(yè)公司和各參建單位及各部門道對精裝修工程進行一次全面的驗收，戶外按規(guī)范進行驗收，戶內(nèi)逐戶進行驗收；對存在質(zhì)量缺陷的地方逐項記錄并限時整改； 3) 裝修總包單位或分包單位對驗收中提出的問題在規(guī)定時間內(nèi)進行整改，并將整改結(jié)果在規(guī)定時間內(nèi)通知監(jiān)理組織驗收； 4) 對驗收未通過部份繼續(xù)進行整改，已驗收合格的各部門進行簽收，需成品保護的，做好成九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 28 品保護等；對不能進行整改或整改成本太大或整改后效果還不如從前的可說服業(yè)主接受現(xiàn)實的應(yīng)說明情況并及時匯報經(jīng)管中心運營部。 工作接口及工作周期： 裝修總包單位及 分包單位全部完成工程量后安排；每批次 23 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 本次驗收是物業(yè)公司參加交接前的一次全面驗收，物業(yè)公司應(yīng)指派專業(yè)人員參加全程驗收，了解裝修質(zhì)量狀況和整改情況； 2) 本次驗收是提請質(zhì)量監(jiān)督站驗收前的自我驗收，因此驗收應(yīng)全面細致，避免遺漏； 3) 物業(yè)公司代表業(yè)主進行驗收，應(yīng)從業(yè)主關(guān)注的地方進行詳細驗收，如地漏的通水、踢腳線門套線等的收口、抽水馬桶的調(diào)試、油煙機 3) 由于本次參加驗收的人員眾多，注意在驗收過程中的成品保護，在地面保護層去除后驗收人員必須穿鞋套才能進入戶內(nèi)； 相關(guān) 附件： 《建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》 GB502102020 物業(yè)精裝修房驗收 精裝修初步整改 ：對精裝修初步驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題進行整改。 責(zé)任部門：項目公司工程部會同監(jiān)理公司負責(zé)監(jiān)督，裝修總包單位、各分包單位參與。 工作程序： 1) 裝修總包、各分包單位接到精裝修初步驗收整改通知書后安排整改人員進行整改，整改完成后提請監(jiān)理公司及工程部驗收； 2) 監(jiān)理公司和工程部對整改情況應(yīng)對照整改通知書的要求進行驗收，戶內(nèi)部分應(yīng)逐戶進行驗收；涉及土建工程的應(yīng)通知 土建總包單位參與驗收； 工作接口及工作周期： 精裝修初步驗收后即進行安排整改；一般問題應(yīng)在 7 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 本次整改是在初步驗收后進行，驗收時各種成品保護裝置均已拆除，因此在整改時在特別注意成品保護，對有影響的裝飾的恢復(fù)保護措施后實施整改； 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 29 2) 整改人員進入戶內(nèi)必須穿鞋套才能進入，對封面有影響的操作應(yīng)帶干凈手套進行操作，避免地面、墻面再次損壞； 3) 本次整改是政府參與驗收的前的整改，務(wù)使整改率達到 100%。 相關(guān)附件： 精裝修竣工驗收： 當經(jīng)過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門參加整個工程的竣工驗收。 責(zé)任部門：項目公司工程部負責(zé)聯(lián)系質(zhì)量監(jiān)督部門，監(jiān)理公司組織、材料裝修部、土建總包、裝修總包單位、各分包單位及物業(yè)公司參與。 工作程序： 工作接口及工作周期： 裝修總包單位及分包單位全部完成工程量后并經(jīng)初步驗收、整改后安排；每批次 23 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 由于本次參加驗收的人員眾多，注意在驗收過程中的成品保護，所有驗收人員必須穿鞋套才能進入戶內(nèi)； 相關(guān)附件： (三 ) 精裝修項目 后期維修階段實施細則 移交物業(yè) /精保潔 ： 精裝修項目竣工驗收后將鑰匙移交給物業(yè)，由物業(yè)組織保潔公司或自己保潔人員進行保潔，確保將整潔、完好的房屋交于業(yè)主驗收。 經(jīng)過精裝修初步驗收并整改完成后，通知當?shù)刭|(zhì)量監(jiān)督部門參加整改后工程的竣工驗收。 責(zé)任部門：工程部組織，精裝修總包單位進行精保潔或者物業(yè)公司負責(zé)組織保潔公司進行保潔。 工作程序： 1) 項目竣工驗收合格后精裝修總包單位組織專業(yè)人員進行精度保潔； 2) 保潔完畢后通知工程部、裝修總包單位、物業(yè)公司逐戶進行驗收，驗收達到要求的將房門九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 30 鑰匙移交給物業(yè)公司 ； 工作接口及工作周期： 竣工驗收合格后安排精度保潔；每批次 35 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 精度保潔應(yīng)由專業(yè)人員進行操作，對外墻、門窗、欄桿的保潔應(yīng)有專門的安全措施，確保保潔人員的安全； 2) 與精度保潔單位簽訂合約時必須詳細說明保潔注意事項，對保潔過程中造成損壞的應(yīng)承擔全部責(zé)任； 3) 保潔過程中材料裝修部和物業(yè)公司管理人員要認真負責(zé)，全過程做好檢查工作，確保保潔工作順利進行； 4) 保潔驗收應(yīng)逐戶進行，對不符合要求的要重新保潔，直至達到要求； 5) 物業(yè)公司管理人員收到房間鑰匙后檢查水龍頭、 開關(guān)、外門窗是否關(guān)閉，只有將龍頭、開關(guān)、門窗關(guān)閉后方能關(guān)門離開。 相關(guān)附件： 保潔驗收單 業(yè)主驗房： 業(yè)主在收到交房通知并按規(guī)定簽訂物業(yè)管理合同、繳納物業(yè)管理費用，并與項目公司完成購房款的結(jié)算后由物業(yè)公司管理人員陪同下進入所購房內(nèi)對房屋進行驗收。 責(zé)任部門：物業(yè)公司負責(zé)組織，工程部、銷售部等部門配合。 工作程序： 1) 物業(yè)公司組織專門人員負責(zé)交房時陪同，集中交房期間工程部、銷售部組織本部門或其他部門配合； 2) 工程部組織精裝修總包單位人維修人員在集中交房期間等候隨時維修； 3) 業(yè)主驗收時必 須有專門人員陪同，負責(zé)解釋、記錄問題，對簡單問題立即通知維修人員當場進行維修，使業(yè)主滿意為主； 4) 不能當場解決的問題由陪同人員將問題記錄在《交房驗收單》中并交業(yè)主簽字確認，并根據(jù)問題的難易程度后約定完成維修期限，交客服部進行登記并留下房門鑰匙； 5) 驗收完畢，物業(yè)公司提供一份編制好的《材料手冊》給業(yè)主。 九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 31 工作接口及工作周期： 竣工驗收合格后并做精保潔后根據(jù)售樓合同約定的時間通知交房；每批次集中交房時間安排在 35 天內(nèi)完成。 工作提示： 1) 交房陪同人員一般為物業(yè)管理公司和項目公司營銷部、客 服部、工程部人員，應(yīng)要求對裝修管理相關(guān)熟悉的技術(shù)管理人員，對以上人員組織強化培訓(xùn)，培訓(xùn)考核后上崗，能對裝修中存在的問題作出合理的解釋； 2) 集中交房期間盡量安排在周末，屆時可集中組織工程部、監(jiān)理公司、設(shè)計部、銷售部、裝修總包單位的相關(guān)人員參與，其他時間應(yīng)已物業(yè)公司的裝修技術(shù)人員為主，工程部派專人負責(zé)協(xié)調(diào)各維修單位； 3) 在驗房過程中陪同人員要以身作則，穿鞋套進入戶內(nèi)，并為所有驗房人員準備鞋套、手套等工具； 4) 維修人員必須自備鞋套、手套等工具，要文明維修； 5) 陪同驗房及維修期間要文明待客，對業(yè)主的 提問要作耐心解釋，嚴禁發(fā)生口頭和肢體沖突； 6) 《材料手冊》由材料裝修部負責(zé)編寫，內(nèi)容應(yīng)包括主要材料 /部品和設(shè)備的生產(chǎn)廠家簡介、保養(yǎng)常識、聯(lián)系方式等。 相關(guān)附件： 填寫整改通知書 /問題分類： 將業(yè)主驗房過程提出的問題進行分類匯總并填寫整改通知書。 責(zé)任部門：客服部組織，物業(yè)公司、項目公司工程部參與。 工作程序： 1) 客服部將陪同業(yè)主驗房后留下的《 交房驗收單》 進行匯總并于當日下班前提交工程部； 2)工程部于次日負責(zé)將問題按 A、 B、 C 進行分類，確定維修時間并分發(fā)給維修單位； 工作接口及工作周期： 在業(yè)主驗收房屋時進行；要求在 2 天內(nèi)完成問題的分類、整改書的下發(fā)。 工作提示： 1) 整改問題按維修難度及維修時間等考慮分成 A、 B、 C 三類，其中 A 類問題屬常見問題并且九洲地產(chǎn) 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)流程管理手冊 文件編號 精裝修項目 管理流程 版本 /修訂 A/0 九洲地 產(chǎn)流程管理體系文件 32 可以在 7 天內(nèi)完成整改； B 類問題整改起來起來比較麻煩，花費時間可能比較長，但不整改會影響使用，約需 15 至 20 天甚至更長時間才能完成； C 類問題屬不影響使用但維修很不方便或維修成本很高，此類問題需要客服部進行說服或通過經(jīng)濟補償解決； 2) 由于精裝修分包工程多，維修協(xié)調(diào)工作多，因此 各類問題應(yīng)及時下發(fā)到各維修單位并千方百計為維修工作提供便利條件； 相關(guān)附件：