【導(dǎo)讀】11月市場(chǎng)放量的情況下，積壓的需求量預(yù)計(jì)將得到部分釋放。距離2個(gè)月的政策大限下,很多購(gòu)房者在搶搭“末班車”。的限制，預(yù)計(jì)11月成交量將基本與本月持平。節(jié)攀升，本月住宅平均成交價(jià)格更是突破萬元。一是開發(fā)商在樓盤定價(jià)上出。上漲的重要原因。是地鐵的開工建設(shè)，也極大的拉動(dòng)了其周邊樓盤的價(jià)格上漲。打破價(jià)格壁壘，觀望情緒逐步取消。預(yù)計(jì)明年大連市內(nèi)四區(qū)將徹底進(jìn)入萬元

　　

【正文】 、客群分析 中心區(qū)域購(gòu)買客群示意圖68%32%85%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%自住 投資 本地 外地購(gòu)買目的 客群來源 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 目前，中心區(qū)域客群購(gòu)買目的仍以自住為主，投資為輔。自勝利路拆遷改造后，大連市租住房屋的價(jià)位迅速上漲，中心區(qū)域內(nèi)房源已達(dá)以租養(yǎng)房 的階段，投資回報(bào)率較高，使得投資客重拾信心，重返購(gòu)房群體。 ? 從客群來源上看，區(qū)域依然以本地客群為主。隨著勝利路及興工街搬遷改造的加快，未來區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒芗瘏^(qū)，屆時(shí)，預(yù)計(jì)外地客群的比例將大幅增加。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷 ? 中心區(qū)域作為大連傳統(tǒng)居住、商業(yè)、辦公聚集區(qū)、周邊配套十分成熟，已經(jīng)成為能力可及的購(gòu)房者臵業(yè)的首選。 ? 因?yàn)閰^(qū)域配套等優(yōu)勢(shì)頗多，使得區(qū)域內(nèi)房企拿地價(jià)格高、舊區(qū)搬遷改造成本大，后續(xù)開發(fā)房?jī)r(jià)高。預(yù)計(jì)未來區(qū)域內(nèi)住宅將以二室房源為主，一室房源為輔，價(jià)格將持續(xù)走高。 ? 未來區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高 ，預(yù)計(jì)成交客戶將以“新大連人”和外地人為 主，外地客群比例將明顯拉升。而購(gòu)房目的則將以自住為主。 、區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論 ? 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上漲力度較大，但成交量較上月卻呈下降態(tài)勢(shì)。價(jià)升量跌的主要原因在于：一方面，中心區(qū)域內(nèi)存量已經(jīng)不足以支撐市場(chǎng)的需求，房源供給嚴(yán)重不足。另一方面，價(jià)格上漲過快過高，市場(chǎng)前景尚不明朗，部分客戶轉(zhuǎn)入觀望。 ? 目前，區(qū)域內(nèi)在售產(chǎn)品正從中小戶型為主緩步向以大戶型房源為主的轉(zhuǎn)變。區(qū)域內(nèi)中小戶型較受歡迎，去化速度較快，現(xiàn)階段得不到大量有效的補(bǔ)給。而區(qū)域內(nèi)部分大面積的房源多積累為尾房， 去化速度較慢，因此，若不能有效供給市場(chǎng)需求產(chǎn)品，未來區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)成交萎靡的現(xiàn)象。 ? 市場(chǎng)回暖，整個(gè)區(qū)域的價(jià)格得到提升。預(yù)計(jì)未來億達(dá)企業(yè)開發(fā)的勝利路項(xiàng)目建筑完成，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格將進(jìn)一步得到拉升，形成靠配套取勝的豪宅新區(qū)。 ? 目前，區(qū)域內(nèi)的客群偏中高端，主要以公務(wù)員、私企業(yè)主、律師等人群為主，消費(fèi)承受能力較強(qiáng)。 、甘西區(qū)域 、甘西區(qū)域總體分析 10 月甘西區(qū)域在售商品房住宅項(xiàng)目有 16 個(gè)，總建筑面積 萬平方米。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 6 個(gè)，總建筑面積 萬平方米。 本月有新開盤項(xiàng)目 1 個(gè)， 5 個(gè)項(xiàng)目加推了新房源，新增商品房 萬平方米。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 2020 年至今甘西區(qū)域各月可售量圖 0510152025303540452008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月萬平方米 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 10 月份甘西區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目都有存量釋放，新增供應(yīng)量超過 10萬平方米， 可售 量基本與上月持平。區(qū)域內(nèi) 可售量 仍比較集中，以機(jī)場(chǎng)區(qū)域?yàn)橹?，頭道溝區(qū)域有新項(xiàng)目入市，補(bǔ)充了一定的供應(yīng)，而西山區(qū)域供應(yīng)仍比較匱乏，選擇性較少。 、存量及潛在供應(yīng)分析 甘西區(qū)域存量及潛在供應(yīng)量表5020406080100120存量 潛在供應(yīng)量 預(yù)計(jì)下月推出量萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 甘西板塊的在售樓盤推盤節(jié)奏比較緩慢，無論是 新開盤項(xiàng)目還是加推部分體量都相對(duì)較少，加上部分項(xiàng)目有少量工程動(dòng)工，因此存量仍然十分充足。 ? 近幾個(gè)月的熱銷使得區(qū)域內(nèi)部分項(xiàng)目存量不足，區(qū)域內(nèi)開工量明顯上升，潛在供量有所下降，但由于區(qū)域覆蓋面積十分廣闊，因此潛在供應(yīng)量仍十分可觀。 ? 經(jīng)過幾個(gè)月的火爆銷售，在售各項(xiàng)目存量均有大幅度消耗，進(jìn)入年末，預(yù)計(jì)項(xiàng)目加推將放緩，下月新增供應(yīng)量應(yīng)在 5 萬平左右。 、成交量分析 2 0 0 8 年至今甘西區(qū)域各月成交量走勢(shì)圖9024681012142008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 各項(xiàng)目的加推為區(qū)域增添了新的活力，客戶的選擇增加，加上秋季房交會(huì)的推動(dòng)，區(qū)域整體銷售量達(dá)到 萬平方米。 ? 西山區(qū)域由于房源有限，消化量較少，并且比較集中。機(jī)場(chǎng)區(qū)域由于有放量較大，相對(duì)銷售量也比較客觀，但部分項(xiàng)目的價(jià)格仍抑制了部分銷售，價(jià)格相對(duì)較低的項(xiàng)目依然受歡迎度。頭道溝區(qū)域由于價(jià)格和位臵的優(yōu)勢(shì)，新入市房源 供銷比 非常高，但由于目前在售的項(xiàng)目體量都比較小，估計(jì)未來也會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足，影響銷售的狀況。 、成交價(jià)格分析 2 0 0 8 年至今甘西區(qū)域各月成交價(jià)格走勢(shì)圖9027885889248154817875988000813078037700793095459160944082558841775482758209715276890200040006000800010000120002008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月09年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月元/ 平方米 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月甘西區(qū)域整體均價(jià)較 9 月有一定幅度的上漲，均價(jià)超過 10000 元 /平方米的項(xiàng)目達(dá)到 4 個(gè)， 7500 元 /平方米以下的項(xiàng)目?jī)H一個(gè)，大部分的 成交都在 8000 元以上的均價(jià)。 ? 與以往各項(xiàng)目依靠展會(huì)進(jìn)行打折促銷的習(xí)慣不同，本月打折優(yōu)惠項(xiàng)目很少，區(qū)域均價(jià)不單沒有下降，還有超過 150 元 /平 方米 的上漲。 ? 除產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化外，部分熱銷項(xiàng)目的調(diào)價(jià)也是造成區(qū)域價(jià)格上漲的重要因素之一。 、產(chǎn)品分析 甘西區(qū)域戶型配比圖%%%%%%%%%%%%一室 二室 三室 四室 特殊產(chǎn)品 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域內(nèi)以二室經(jīng)濟(jì)型住宅為主， 6090 平 方米 的住宅項(xiàng)目消化速度較快，成為區(qū)域內(nèi)熱銷的主力戶型，這部分產(chǎn)品在本月得到了一定的補(bǔ)充，并且銷售依然樂觀。 ? 適合青年人首次臵業(yè)的一室產(chǎn)品也受到極大的關(guān)注，但由于目前市場(chǎng)上的一室產(chǎn) 品以 40 年產(chǎn)權(quán)的公寓項(xiàng)目為主，銷售受到一定的制約。 ? 三室產(chǎn)品主要集中在幾個(gè)大體量項(xiàng)目，購(gòu)買客戶以自住為主。 、客群分析 甘西區(qū)域購(gòu)買客群示意圖%%%%%%%%%%%%%%%自住 投資 本地 外地購(gòu)買目的 客群來源 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型住宅為主，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，自住客群仍占主導(dǎo)，占整體客群的 %。 ? 西山板塊內(nèi)客群以軟件園員工，大學(xué)教師為主，機(jī)場(chǎng)板塊依靠學(xué)區(qū)和區(qū)政府即將入主，吸引了較多本地客源。區(qū)域整體客源仍以本地居民為主，伴有 10%左右的外地客戶。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷 ? 甘西區(qū)域產(chǎn)品類別比較豐富，西山區(qū)域由于價(jià)格相對(duì)較低， 區(qū)域景觀環(huán)境具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，一直以來受關(guān)注度都比較高。但由于近幾個(gè)月內(nèi)區(qū)域產(chǎn)品的去化速度較快，消化了大部分的可售房源，導(dǎo)致目前區(qū)域內(nèi)供應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)斷檔，部分樓盤已經(jīng)出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的狀態(tài)。未來的幾個(gè)月只能依靠個(gè)別體量較大的項(xiàng)目支撐。 ? 甘西區(qū)域目前在售項(xiàng)目以多層、小高層為主，容積率相對(duì)較低，配合區(qū) 域的景觀資源，消費(fèi)者居住的滿意度較高，因此西山區(qū)域還是比較被消費(fèi)者認(rèn)可的區(qū)域。 ? 目前甘西區(qū)域在售產(chǎn)品戶型主要以 8090 平方米 的兩居為主，熱銷的產(chǎn)品為 6090 平方米 的兩居，考慮到宏觀經(jīng)濟(jì)萎靡給客戶帶來購(gòu)買力下降的 影響，預(yù)計(jì)區(qū)域未來的產(chǎn)品供應(yīng)也將相應(yīng)的呈現(xiàn)面積縮小的趨勢(shì)。 、區(qū)域住宅市場(chǎng)研究結(jié)論 ? 由于新房源的入市，本月甘西的銷售情況良好。去化房源還是集中在之前幾個(gè)比較受關(guān)注的樓盤。部分項(xiàng)目剩余可售房源有限，西山片區(qū)尤其明顯，幾個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入收尾階段。 ? 從價(jià)格因素上，甘西區(qū)域大部分項(xiàng)目的價(jià)格都有所上升，且增幅較大，整體均價(jià)再創(chuàng)新高，已經(jīng)超過 9000 元 /平方米。就目前的存量來看，區(qū)域內(nèi)短期內(nèi)的價(jià)格仍將走高，回落的可能性非常小。由于區(qū)域內(nèi)，特別是西山板塊房源的稀缺，未來區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠的力度也將十分有限。 、甘 北區(qū)域 、甘北區(qū)域總體分析 10 月甘北區(qū)域在售商品房住宅項(xiàng)目有 21 個(gè)，總建筑面積 萬平方米。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 6 個(gè)，總建筑面積 萬平方米。無新開盤商品房住宅項(xiàng)目。加推商品房項(xiàng)目 4 個(gè)，推出量 萬平方米。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 受本月秋季房展會(huì)影響，運(yùn)達(dá)泊嶺紫郡、今都、鵬輝新天居、南嶺花園等項(xiàng)目紛紛加推房源，累計(jì)新推案量 萬平方米。 ? 進(jìn)入 09 年后，由于區(qū)域項(xiàng)目成交量日 益增大，在售項(xiàng)目多數(shù)處于尾盤階段，每月結(jié)轉(zhuǎn)面積驟減等原因，致使即便各月區(qū)域項(xiàng)目不斷新加推房源，但可售量仍呈下降趨勢(shì)。 、存量及潛在供應(yīng)分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 甘北區(qū)域項(xiàng)目存量十分豐富，截至 10 月底，區(qū)域累計(jì)存量可達(dá) 萬平方米，且主要集中在椒金山、泉水和南關(guān)嶺一帶。預(yù)計(jì)下月今都、鵬輝新天居以及美辰香醒等項(xiàng)目有望推出新的房源。 ? 目前甘北區(qū)域待售項(xiàng)目有六個(gè)。由于近期房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一路飆高，多數(shù)項(xiàng)目可售房源僅余尾盤，區(qū)域內(nèi)可供選擇的在售房源較少。展會(huì)過后，由于可供給 房源的項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)成交不及夏展火爆。存量房源若不借此機(jī)會(huì)速推搶占市場(chǎng)。后 期 上市的項(xiàng)目過度集中，勢(shì)必形成競(jìng)爭(zhēng)，造成客戶的分流。 、成交量分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 甘北區(qū)域本月由于展會(huì)等因素的影響，成交量環(huán)比增加 16%。本月區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目成交喜人，但部分項(xiàng)目?jī)H剩余尾房、抵債房或者存在捂盤惜售現(xiàn)象，致使區(qū)域內(nèi) 可供購(gòu)房者選擇的新房相對(duì)較少，區(qū)域成交量因此不能得到有效釋放 。 ? 房展會(huì)的召開，對(duì)于甘北區(qū)域項(xiàng)目銷售有很大的促進(jìn)作用。本月成交房源多數(shù)集中在椒金山、南關(guān)嶺及泉水板塊。椒金山及 泉水板塊項(xiàng)目成交量多，主要由于價(jià)格低頗受支付能力相對(duì)較低的客群青睞；南關(guān)嶺板塊受市政規(guī)劃的利好影響，成交喜人。 、成交價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月甘北區(qū)域商品房均價(jià)較上月下滑。主要原因在于，本月成交的部分房源集中在價(jià)格偏低的項(xiàng)目，最終區(qū)域總的成交均價(jià)受成交項(xiàng)目?jī)r(jià)低量多影響，整體均價(jià)有下降的趨勢(shì)。而從整體甘北區(qū)域單個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)來看，項(xiàng)目多上調(diào)價(jià)格或維持原價(jià)，并無下調(diào)跡象。 ? 受展會(huì)影響，區(qū)域在售項(xiàng)目去化相當(dāng)喜人，但本月成交房源多為中低檔價(jià)位，因此成交均價(jià)相對(duì)較低。預(yù)計(jì)未來， 沿海、遠(yuǎn)洋等品牌開發(fā)商進(jìn)駐甘北，區(qū)域項(xiàng)目檔次將迅速拉升，價(jià)位也將有一個(gè)質(zhì)的飛躍。 、產(chǎn)品分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 整體上看，區(qū)域項(xiàng)目戶型主要以二室為主；四室、躍層及別墅等大面積房源由于總價(jià)款過高，區(qū)域內(nèi)人群接受度較低，占比也相對(duì)較少。 ? 目前，甘北區(qū)域內(nèi)主力戶型為功能型兩居，該類戶型設(shè)計(jì)合理、極具性價(jià)比，頗受購(gòu)房者的青睞。由于華南廣場(chǎng)板塊及促進(jìn)路板塊區(qū)位好、周邊配套齊全、品牌開發(fā)商帶動(dòng)效應(yīng)等因素影響，板塊內(nèi)大戶型房源相對(duì)集中。而其余板塊項(xiàng)目大戶型房源則較少。 、客群分 析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域購(gòu)買客群購(gòu)買目的主要以自住為主。由于區(qū)域內(nèi)部分板塊周邊配套尚不成熟，所以投資型客戶相對(duì)較少。而華南、泉水、南關(guān)嶺板塊房源受其性價(jià)比等因素影響，投資客戶稍多。 ? 區(qū)域內(nèi)客群來源主要以本地為主，多為項(xiàng)目周邊人群以及來連務(wù)工的“新大連人”購(gòu)買，而外地戶籍的人群購(gòu)買比例稍低。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)判斷 ? 受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，甘北區(qū)域項(xiàng)目房?jī)r(jià)已經(jīng)接近其去