【導讀】11月市場放量的情況下，積壓的需求量預計將得到部分釋放。距離2個月的政策大限下,很多購房者在搶搭“末班車”。的限制，預計11月成交量將基本與本月持平。節(jié)攀升，本月住宅平均成交價格更是突破萬元。一是開發(fā)商在樓盤定價上出。上漲的重要原因。是地鐵的開工建設，也極大的拉動了其周邊樓盤的價格上漲。打破價格壁壘，觀望情緒逐步取消。預計明年大連市內四區(qū)將徹底進入萬元

　　

【正文】 、客群分析 中心區(qū)域購買客群示意圖68%32%85%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%自住 投資 本地 外地購買目的 客群來源 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 目前，中心區(qū)域客群購買目的仍以自住為主，投資為輔。自勝利路拆遷改造后，大連市租住房屋的價位迅速上漲，中心區(qū)域內房源已達以租養(yǎng)房 的階段，投資回報率較高，使得投資客重拾信心，重返購房群體。 ? 從客群來源上看，區(qū)域依然以本地客群為主。隨著勝利路及興工街搬遷改造的加快，未來區(qū)域將成為豪宅密集區(qū)，屆時，預計外地客群的比例將大幅增加。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ? 中心區(qū)域作為大連傳統居住、商業(yè)、辦公聚集區(qū)、周邊配套十分成熟，已經成為能力可及的購房者臵業(yè)的首選。 ? 因為區(qū)域配套等優(yōu)勢頗多，使得區(qū)域內房企拿地價格高、舊區(qū)搬遷改造成本大，后續(xù)開發(fā)房價高。預計未來區(qū)域內住宅將以二室房源為主，一室房源為輔，價格將持續(xù)走高。 ? 未來區(qū)域內項目價格較高 ，預計成交客戶將以“新大連人”和外地人為 主，外地客群比例將明顯拉升。而購房目的則將以自住為主。 、區(qū)域住宅市場研究結論 ? 區(qū)域內項目價格上漲力度較大，但成交量較上月卻呈下降態(tài)勢。價升量跌的主要原因在于：一方面，中心區(qū)域內存量已經不足以支撐市場的需求，房源供給嚴重不足。另一方面，價格上漲過快過高，市場前景尚不明朗，部分客戶轉入觀望。 ? 目前，區(qū)域內在售產品正從中小戶型為主緩步向以大戶型房源為主的轉變。區(qū)域內中小戶型較受歡迎，去化速度較快，現階段得不到大量有效的補給。而區(qū)域內部分大面積的房源多積累為尾房， 去化速度較慢，因此，若不能有效供給市場需求產品，未來區(qū)域內將出現成交萎靡的現象。 ? 市場回暖，整個區(qū)域的價格得到提升。預計未來億達企業(yè)開發(fā)的勝利路項目建筑完成，區(qū)域內項目價格將進一步得到拉升，形成靠配套取勝的豪宅新區(qū)。 ? 目前，區(qū)域內的客群偏中高端，主要以公務員、私企業(yè)主、律師等人群為主，消費承受能力較強。 、甘西區(qū)域 、甘西區(qū)域總體分析 10 月甘西區(qū)域在售商品房住宅項目有 16 個，總建筑面積 萬平方米。形象展示商品房住宅項目有 6 個，總建筑面積 萬平方米。 本月有新開盤項目 1 個， 5 個項目加推了新房源，新增商品房 萬平方米。 、供應量分析 、可售量分析 2020 年至今甘西區(qū)域各月可售量圖 0510152025303540452008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月萬平方米 （注：以上數據包含結轉面積。數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 10 月份甘西區(qū)域內大部分項目都有存量釋放，新增供應量超過 10萬平方米， 可售 量基本與上月持平。區(qū)域內 可售量 仍比較集中，以機場區(qū)域為主，頭道溝區(qū)域有新項目入市，補充了一定的供應，而西山區(qū)域供應仍比較匱乏，選擇性較少。 、存量及潛在供應分析 甘西區(qū)域存量及潛在供應量表5020406080100120存量 潛在供應量 預計下月推出量萬平方米 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 甘西板塊的在售樓盤推盤節(jié)奏比較緩慢，無論是 新開盤項目還是加推部分體量都相對較少，加上部分項目有少量工程動工，因此存量仍然十分充足。 ? 近幾個月的熱銷使得區(qū)域內部分項目存量不足，區(qū)域內開工量明顯上升，潛在供量有所下降，但由于區(qū)域覆蓋面積十分廣闊，因此潛在供應量仍十分可觀。 ? 經過幾個月的火爆銷售，在售各項目存量均有大幅度消耗，進入年末，預計項目加推將放緩，下月新增供應量應在 5 萬平左右。 、成交量分析 2 0 0 8 年至今甘西區(qū)域各月成交量走勢圖9024681012142008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月萬平方米 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 各項目的加推為區(qū)域增添了新的活力，客戶的選擇增加，加上秋季房交會的推動，區(qū)域整體銷售量達到 萬平方米。 ? 西山區(qū)域由于房源有限，消化量較少，并且比較集中。機場區(qū)域由于有放量較大，相對銷售量也比較客觀，但部分項目的價格仍抑制了部分銷售，價格相對較低的項目依然受歡迎度。頭道溝區(qū)域由于價格和位臵的優(yōu)勢，新入市房源 供銷比 非常高，但由于目前在售的項目體量都比較小，估計未來也會出現供應不足，影響銷售的狀況。 、成交價格分析 2 0 0 8 年至今甘西區(qū)域各月成交價格走勢圖9027885889248154817875988000813078037700793095459160944082558841775482758209715276890200040006000800010000120002008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月09年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月元/ 平方米 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 本月甘西區(qū)域整體均價較 9 月有一定幅度的上漲，均價超過 10000 元 /平方米的項目達到 4 個， 7500 元 /平方米以下的項目僅一個，大部分的 成交都在 8000 元以上的均價。 ? 與以往各項目依靠展會進行打折促銷的習慣不同，本月打折優(yōu)惠項目很少，區(qū)域均價不單沒有下降，還有超過 150 元 /平 方米 的上漲。 ? 除產品結構的變化外，部分熱銷項目的調價也是造成區(qū)域價格上漲的重要因素之一。 、產品分析 甘西區(qū)域戶型配比圖%%%%%%%%%%%%一室 二室 三室 四室 特殊產品 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 區(qū)域內以二室經濟型住宅為主， 6090 平 方米 的住宅項目消化速度較快，成為區(qū)域內熱銷的主力戶型，這部分產品在本月得到了一定的補充，并且銷售依然樂觀。 ? 適合青年人首次臵業(yè)的一室產品也受到極大的關注，但由于目前市場上的一室產 品以 40 年產權的公寓項目為主，銷售受到一定的制約。 ? 三室產品主要集中在幾個大體量項目，購買客戶以自住為主。 、客群分析 甘西區(qū)域購買客群示意圖%%%%%%%%%%%%%%%自住 投資 本地 外地購買目的 客群來源 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 區(qū)域內產品以經濟型住宅為主，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，自住客群仍占主導，占整體客群的 %。 ? 西山板塊內客群以軟件園員工，大學教師為主，機場板塊依靠學區(qū)和區(qū)政府即將入主，吸引了較多本地客源。區(qū)域整體客源仍以本地居民為主，伴有 10%左右的外地客戶。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ? 甘西區(qū)域產品類別比較豐富，西山區(qū)域由于價格相對較低， 區(qū)域景觀環(huán)境具有得天獨厚的優(yōu)勢，一直以來受關注度都比較高。但由于近幾個月內區(qū)域產品的去化速度較快，消化了大部分的可售房源，導致目前區(qū)域內供應已經出現斷檔，部分樓盤已經出現“供不應求”的狀態(tài)。未來的幾個月只能依靠個別體量較大的項目支撐。 ? 甘西區(qū)域目前在售項目以多層、小高層為主，容積率相對較低，配合區(qū) 域的景觀資源，消費者居住的滿意度較高，因此西山區(qū)域還是比較被消費者認可的區(qū)域。 ? 目前甘西區(qū)域在售產品戶型主要以 8090 平方米 的兩居為主，熱銷的產品為 6090 平方米 的兩居，考慮到宏觀經濟萎靡給客戶帶來購買力下降的 影響，預計區(qū)域未來的產品供應也將相應的呈現面積縮小的趨勢。 、區(qū)域住宅市場研究結論 ? 由于新房源的入市，本月甘西的銷售情況良好。去化房源還是集中在之前幾個比較受關注的樓盤。部分項目剩余可售房源有限，西山片區(qū)尤其明顯，幾個項目已經進入收尾階段。 ? 從價格因素上，甘西區(qū)域大部分項目的價格都有所上升，且增幅較大，整體均價再創(chuàng)新高，已經超過 9000 元 /平方米。就目前的存量來看，區(qū)域內短期內的價格仍將走高，回落的可能性非常小。由于區(qū)域內，特別是西山板塊房源的稀缺，未來區(qū)域內優(yōu)惠的力度也將十分有限。 、甘 北區(qū)域 、甘北區(qū)域總體分析 10 月甘北區(qū)域在售商品房住宅項目有 21 個，總建筑面積 萬平方米。形象展示商品房住宅項目有 6 個，總建筑面積 萬平方米。無新開盤商品房住宅項目。加推商品房項目 4 個，推出量 萬平方米。 、供應量分析 、可售量分析 （注：以上數據包含結轉面積。數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 受本月秋季房展會影響，運達泊嶺紫郡、今都、鵬輝新天居、南嶺花園等項目紛紛加推房源，累計新推案量 萬平方米。 ? 進入 09 年后，由于區(qū)域項目成交量日 益增大，在售項目多數處于尾盤階段，每月結轉面積驟減等原因，致使即便各月區(qū)域項目不斷新加推房源，但可售量仍呈下降趨勢。 、存量及潛在供應分析 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 甘北區(qū)域項目存量十分豐富，截至 10 月底，區(qū)域累計存量可達 萬平方米，且主要集中在椒金山、泉水和南關嶺一帶。預計下月今都、鵬輝新天居以及美辰香醒等項目有望推出新的房源。 ? 目前甘北區(qū)域待售項目有六個。由于近期房地產市場成交量一路飆高，多數項目可售房源僅余尾盤，區(qū)域內可供選擇的在售房源較少。展會過后，由于可供給 房源的項目較少，區(qū)域內成交不及夏展火爆。存量房源若不借此機會速推搶占市場。后 期 上市的項目過度集中，勢必形成競爭，造成客戶的分流。 、成交量分析 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 甘北區(qū)域本月由于展會等因素的影響，成交量環(huán)比增加 16%。本月區(qū)域內眾多項目成交喜人，但部分項目僅剩余尾房、抵債房或者存在捂盤惜售現象，致使區(qū)域內 可供購房者選擇的新房相對較少，區(qū)域成交量因此不能得到有效釋放 。 ? 房展會的召開，對于甘北區(qū)域項目銷售有很大的促進作用。本月成交房源多數集中在椒金山、南關嶺及泉水板塊。椒金山及 泉水板塊項目成交量多，主要由于價格低頗受支付能力相對較低的客群青睞；南關嶺板塊受市政規(guī)劃的利好影響，成交喜人。 、成交價格分析 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 本月甘北區(qū)域商品房均價較上月下滑。主要原因在于，本月成交的部分房源集中在價格偏低的項目，最終區(qū)域總的成交均價受成交項目價低量多影響，整體均價有下降的趨勢。而從整體甘北區(qū)域單個項目的均價來看，項目多上調價格或維持原價，并無下調跡象。 ? 受展會影響，區(qū)域在售項目去化相當喜人，但本月成交房源多為中低檔價位，因此成交均價相對較低。預計未來， 沿海、遠洋等品牌開發(fā)商進駐甘北，區(qū)域項目檔次將迅速拉升，價位也將有一個質的飛躍。 、產品分析 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 整體上看，區(qū)域項目戶型主要以二室為主；四室、躍層及別墅等大面積房源由于總價款過高，區(qū)域內人群接受度較低，占比也相對較少。 ? 目前，甘北區(qū)域內主力戶型為功能型兩居，該類戶型設計合理、極具性價比，頗受購房者的青睞。由于華南廣場板塊及促進路板塊區(qū)位好、周邊配套齊全、品牌開發(fā)商帶動效應等因素影響，板塊內大戶型房源相對集中。而其余板塊項目大戶型房源則較少。 、客群分 析 （數據來源：大連中原市場研究部統計） ? 區(qū)域購買客群購買目的主要以自住為主。由于區(qū)域內部分板塊周邊配套尚不成熟，所以投資型客戶相對較少。而華南、泉水、南關嶺板塊房源受其性價比等因素影響，投資客戶稍多。 ? 區(qū)域內客群來源主要以本地為主，多為項目周邊人群以及來連務工的“新大連人”購買，而外地戶籍的人群購買比例稍低。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ? 受經濟復蘇影響，甘北區(qū)域項目房價已經接近其去