【正文】 分別上漲 %、 %；商業(yè)項(xiàng)目投放也有一定上漲，主要以世貿(mào)商城為代表；辦公項(xiàng)目宣傳投放相對(duì)比較平穩(wěn)；別墅的宣傳主要以清華 〃 憶江南、怡豐 〃 森林湖和甲六院為主，進(jìn)入 12月份后，隨著清華 〃 憶江南和怡豐 〃 森林湖宣傳重點(diǎn)分別轉(zhuǎn)為公寓和洋房，使得別墅投放版量和次數(shù)大幅度較少。 住宅7 0 . 2 3 %商業(yè)4 . 3 2 %辦公2 . 7 3 %別墅2 2 . 7 3 %住宅8 8 . 8 0 %辦公2 . 0 2 %別墅2 . 0 2 %商業(yè)7 . 1 6 %09年 11月份各物業(yè)屬性投放版量占比圖 09年 12月份各物業(yè)屬性投放版量占比圖 物業(yè)類型情況 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 319220897229200 50 100 150 200 250 300 350品質(zhì)活動(dòng)地段價(jià)格投資形象單位：次數(shù)2 0 0 9 年1 1 月 2 0 0 9 年1 2 月營(yíng)銷訴求點(diǎn) 對(duì)于項(xiàng)目品質(zhì)的宣傳，今年以來一直為訴求重點(diǎn)，伴隨著好萊塢大片 《 2022》 的熱播，以及哥本哈根氣候大會(huì)的舉行，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，節(jié)能減排、低碳，成為關(guān)注焦點(diǎn)，建筑行業(yè)向來以質(zhì)次、壽短、能耗高而聞名，善于抓住時(shí)事焦點(diǎn)，挖掘營(yíng)銷創(chuàng)意的房地產(chǎn)業(yè)正好可以借助這個(gè)機(jī)會(huì)大力宣傳。由于 12月份開盤項(xiàng)目增多，加之圣誕、元旦的到來，使得該月營(yíng)銷活動(dòng)大幅度增加。投放版量的增加，使得地段、價(jià)格、投資與上月相比也有一定程度的增加。項(xiàng)目形象宣傳基本保持穩(wěn)定。 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 排名 項(xiàng)目名稱 版量 次數(shù) 金額 (萬元） 大河報(bào) 東方今報(bào) 鄭州商報(bào) 河南晚報(bào) 1 清華 .憶江南 37 26 / 18 18 1 2 海森 .園景灣 21 21 / / 18 3 3 美景鴻城 13 14 3 3 3 4 4 遠(yuǎn)大理想城 12 1 2 6 5 基正 .盛世港灣 10 10 / / 10 / 6 世貿(mào)銀座 9 9 2 2 3 2 7 銀基王朝 8 8 3 / 3 2 8 陽(yáng)光花苑 7 7 3 / / 4 9 城開 .祥和里 13 1 10 金印陽(yáng)光城 6 6 2 1 1 2 托斯卡納 6 6 4 / / 2 怡豐 .森林湖 6 6 2 / 4 / 正商 .幸福港灣 6 6 4 / 1 1 TOP10排行榜 雖然樓市常有項(xiàng)目出，各領(lǐng)風(fēng)騷一個(gè)月，與 11月份相比， TOP10已十去一半，但清華憶江南和海森園景灣的狀元、榜眼地位仍舊巋然不動(dòng)，美景鴻城本次正大力宣傳二期?鴻圖?，故將探花名號(hào)收入囊中。 TOP10項(xiàng)目仍以住宅為主，僅有世貿(mào)商城一個(gè)項(xiàng)目。 美景鴻城、世貿(mào)銀座在各個(gè)媒體投放版量相對(duì)比較均衡，其它項(xiàng)目由于合作媒體不同，投放也各有側(cè)重，總的來說， TOP10中，以商報(bào)的媒體投放版量居多。 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 品 熱銷項(xiàng)目分析、怡豐森林湖個(gè)案分析 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 熱銷項(xiàng)目分析 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 熱銷項(xiàng)目分析 — 藍(lán)堡灣 銷售情況 09年 12月，藍(lán)堡灣成交 ㎡、 412套，成交單價(jià)6715元 /㎡ 效果圖 得益于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高端定位，雖經(jīng)歷?停工 銷售中止 易主?，但 11月 7日 VIP開始招募，在不到30天時(shí)間內(nèi) 600余套可售房源積累客戶千余組，為項(xiàng)目開盤熱銷奠定基礎(chǔ)。 12月 5日項(xiàng)目開盤，當(dāng)天可享受 25000元房款優(yōu)惠，優(yōu)惠后表單價(jià)約 6750元，此價(jià)位與消費(fèi)者預(yù)期較為接近， ?開盤后優(yōu)惠取消，表單價(jià)將全面上調(diào)?的公告給消費(fèi)者以緊迫感，促使其快速成交。 熱銷原因 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 熱銷項(xiàng)目分析 — 錦藝國(guó)際華都 銷售情況 09年 12月，錦藝國(guó)際華都成交 ㎡ 、 586套，成交單價(jià) 5264元 /㎡ 效果圖 桐柏路、 BRT、地鐵 1號(hào)線、構(gòu)筑良好的交通基礎(chǔ)，周邊棉紡廠改造將帶動(dòng)周邊居住氛圍、生活與市政配套的進(jìn)一步完善。 120萬㎡大型海派新古典主義國(guó)際風(fēng)情特區(qū)，內(nèi)部教育、商業(yè)配套完善，近期，互助路小學(xué)的進(jìn)駐為項(xiàng)目一大利好，也為 12月 5日 10開盤造勢(shì)。 項(xiàng)目戶型多樣，但主推 7090㎡ 兩房，兩房變?nèi)吭O(shè)計(jì)延伸室內(nèi)功能空間，與市場(chǎng)主力需求客群吻合。自 10月份首次開盤以來月均去化高達(dá) 萬㎡、 595套。 熱銷原因 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖個(gè)案分析 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：優(yōu)勢(shì)資源、規(guī)模大盤、配套完善 地址 天河路東、東風(fēng)渠西 開發(fā)商 河南怡豐臵業(yè)發(fā)展有限公司 容積率 建筑面積（㎡） 50萬 物業(yè)形態(tài) 聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、 小高層、高層 現(xiàn)銷售價(jià)格 洋房： 45005000元 /㎡ 聯(lián)排別墅：： 12022元 /㎡ 項(xiàng)目概況 處于鄭州市低密度項(xiàng)目密集區(qū)，占據(jù)稀缺的景觀資源 近鄰天河路（雙向八車道）、地鐵 2號(hào)線，具備良好的交通前景 50萬㎡西班牙風(fēng)情社區(qū)，內(nèi)部配套完善，規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯著 效果圖 位臵圖 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖 —— 推案節(jié)奏 項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)奏 分期 開盤時(shí)間 推盤量（套） 推盤面積（㎡） 推盤物業(yè)類型 銷售價(jià)格（元 /㎡ ） 一期 2022年 11月 21 180 23069 花園洋房、聯(lián)排別墅 洋房： 45005000元 /㎡ 別墅： 10000元 /㎡ 一期加推 2022年 12月 19 144 12239 花園洋房 洋房： 45005000元 /㎡ 后期推案 9月 12月 11月 10月 2022 19日， VIP招募 18日，國(guó)慶豪門之旅 14日， VIP客戶專場(chǎng)推介會(huì)暨世邦魏理仕服務(wù)中心啟動(dòng)儀式 21日，開盤 19日，開盤 2022 5日客戶答謝酒會(huì) 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 一期戶型配比 物業(yè)形態(tài) 房型 面積（㎡） 套數(shù)（套） 物業(yè)形態(tài) 花園洋房 一房 6070㎡ 30 % 8090㎡ 12 % 90100㎡ 22 % 二房 7080㎡ 6 % 8090㎡ 104 % 90100㎡ 78 % 三房 140150㎡ 4 % 150160㎡ 3 % 160170㎡ 1 % 四房 140150㎡ 8 % 130140㎡ 2 % 復(fù)式 190200㎡ 4 % 220230㎡ 2 % 總計(jì) 276 % 聯(lián)排別墅 別墅 170190㎡ 9 % 190210㎡ 20 % 210250㎡ 19 % 總計(jì) 48 % 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 戶型評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 全明設(shè)計(jì)、南北通透、動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離；南北雙陽(yáng)臺(tái)改善室內(nèi)采光效果 劣勢(shì)： 客廳、餐廳過渡空間利用率不高 一期戶型分析 兩房 約 90㎡ 兩房 約 90㎡ 戶型評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì) ：入戶花園、景觀陽(yáng)臺(tái)等元素設(shè)計(jì)延伸室內(nèi)功能空間；全明設(shè)計(jì)、南北通透、動(dòng)靜分區(qū)，干濕分離 劣勢(shì)： 客廳、餐廳過渡空間利用率不高 創(chuàng)新點(diǎn)：轉(zhuǎn)角景觀陽(yáng)臺(tái)改善室內(nèi)通風(fēng)采光效果，增加有效使用面積 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 戶型評(píng)價(jià)： 優(yōu)勢(shì)： 4層建筑，半地下層和一層為外向型功能空間設(shè)計(jì)，二層、三層為主要的居住空間設(shè)計(jì)，次臥和主臥套房均南向大開間設(shè)計(jì)且連接露臺(tái)，三層為主人房私享，功能齊全且連接大面積露臺(tái)、庭院，私密性強(qiáng) 劣勢(shì)： 主人房位于三層，生活不便 一期戶型分析 聯(lián)排別墅： ㎡ 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 地塊東西向短、南北向長(zhǎng)，東鄰東湖和濱河公園，利于更多樓棟享受湖景和園景 風(fēng)情商業(yè)街和橫向中心水系將社區(qū)分成三塊兒，北多公寓、中為墅院、南集洋房、多層住宅，呈組團(tuán)院落式分布，形成南低北高的形態(tài)差異 小學(xué)、幼兒園、會(huì)所均分布在天河路沿線，便于車輛出入，減少對(duì)居住區(qū)的干擾 東西向風(fēng)情商業(yè)街直通濱河花園和東湖，在完善配套的基礎(chǔ)上增添休閑情趣 怡豐森林湖規(guī)劃分析 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 采用西班牙建筑風(fēng)格，通過紅色筒瓦、文化石、原木廊架、馬蹄窗、彩色涂料、鐵藝欄桿等細(xì)節(jié)將西式風(fēng)情良好展現(xiàn) 外墻外保溫、 40㎜ 聚苯乙烯板、 UPVC螺旋排水節(jié)能、減噪 層層退臺(tái)、屋頂曲線形成縱、橫變化，打破建筑呆板造型 聯(lián)排別墅、花園洋房、多層、小高層、高層住宅，物業(yè)形態(tài)多樣，滿足客戶多樣化需求 怡豐森林湖建筑分析 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖景觀分析 景觀效果圖 景觀實(shí)景圖 縱橫河道貫通全盤，形成兩條中央景觀水系，提升社區(qū)靈動(dòng)性 河邊湖畔設(shè)臵巴洛克風(fēng)情廣場(chǎng)和休閑廊道形成中央景觀區(qū) 風(fēng)情商業(yè)街和橫向水系把整個(gè)社區(qū)切割成三個(gè)獨(dú)立景觀組團(tuán)依托，又通過縱向蜿蜒水系貫穿、銜接 組團(tuán)內(nèi)建筑樓棟間通過綠色植被和樹木形成高低錯(cuò)落的景觀差異，又通過建筑小品和浮雕形成庭院景觀 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 地中海風(fēng)情購(gòu)物街，直達(dá)濱河公園和東湖 社區(qū)小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園分布在天河路沿線 6800㎡ 五星級(jí)會(huì)所，設(shè)有高端商務(wù)、咖啡西點(diǎn)、室內(nèi)恒溫泳池、室外陽(yáng)光泳池 室內(nèi)外雙游泳池 、休閑廣場(chǎng) 雙氣入戶 怡豐森林湖內(nèi)部配套分析 會(huì)所 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖營(yíng)銷分析 會(huì)所 定位： 閱未來 贏天下 /鄭州 50萬㎡大戶生態(tài)豪門 展點(diǎn)： 農(nóng)業(yè)路新都匯銷售中心設(shè)臵展點(diǎn)和看房車，現(xiàn)場(chǎng)會(huì)所內(nèi)設(shè)臵銷售中心、體驗(yàn)中心，社區(qū)內(nèi)實(shí)景展現(xiàn) 分期： 分三期開發(fā)，先期推出墅院組團(tuán)，產(chǎn)品主要為聯(lián)排別墅和退臺(tái)洋房，緊鄰會(huì)所和社區(qū)主入口，北依托橫向水系、南鄰風(fēng)情商業(yè)街，既便于形象展示，又便于高端形象的樹立 推廣通路： 鄭州主流媒體投放、戶外（看板、道旗、公交車身等）、網(wǎng)絡(luò)廣告、營(yíng)銷活動(dòng)等 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖成交分析 會(huì)所 物業(yè)形態(tài) 房型 面積（㎡） 銷售套數(shù) （套） 剩余套數(shù) （套） 花園洋房 一房 6070㎡ 25 5 8090㎡ 6 6 90100㎡ 19 3 二房 7080㎡ 4 2 8090㎡ 68 36 90100㎡ 39 39 三房 140150㎡ 2 2 150160㎡ 2 1 160170㎡ 1 0 四房 140150㎡ 7 1 130140㎡ 2 0 復(fù)式 190200㎡ 2 2 220230㎡ 2 0 總計(jì) 179 97 聯(lián)排別墅 別墅 170190㎡ 8 1 190210㎡ 17 3 210250㎡ 12 7 總計(jì) 37 11 項(xiàng)目開盤以來市場(chǎng)去化良好。別墅推出 48套，現(xiàn)成功簽約37套；累計(jì)推出洋房 276套，現(xiàn)成功簽約 179套。 洋房主推 80100㎡ 兩房，從去化情況看， 8090㎡ 兩房市場(chǎng)去化良好，由此可以看出，客戶對(duì)經(jīng)濟(jì)、舒適型房源需求意向強(qiáng)勁。 169。2022 克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司 怡豐森林湖項(xiàng)目綜訴 會(huì)所 處于鄭州市高端項(xiàng)目密集區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 東鄰東湖、北接千米防護(hù)帶，項(xiàng)目景觀資源優(yōu)勢(shì)顯著 600畝、 50萬㎡，規(guī)模優(yōu)勢(shì)彰顯 通過建筑細(xì)節(jié)和實(shí)景展現(xiàn)使得西班牙建筑風(fēng)情一覽無余 外湖內(nèi)河，內(nèi)部縱橫中央水道，增強(qiáng)社區(qū)靈動(dòng)性 通過內(nèi)部配套的完善彌補(bǔ)周邊生活配套缺失 在片區(qū)認(rèn)知度不高的基礎(chǔ)上，通過各種營(yíng)銷渠道高調(diào)宣傳與亮相 先期入市產(chǎn)品高端成功樹立高端形象，開盤至今項(xiàng)目銷售良好，現(xiàn)去化率高達(dá)67