【正文】 目存量均有大幅度消耗，進(jìn)入年末，預(yù)計(jì)項(xiàng)目加推將放緩，下月新增供應(yīng)量應(yīng)在 5 萬平左右。 、產(chǎn)品分析 甘西區(qū)域戶型配比圖%%%%%%%%%%%%一室 二室 三室 四室 特殊產(chǎn)品 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域內(nèi)以二室經(jīng)濟(jì)型住宅為主， 6090 平 方米 的住宅項(xiàng)目消化速度較快，成為區(qū)域內(nèi)熱銷的主力戶型，這部分產(chǎn)品在本月得到了一定的補(bǔ)充，并且銷售依然樂觀。未來的幾個(gè)月只能依靠個(gè)別體量較大的項(xiàng)目支撐。由于區(qū)域內(nèi)，特別是西山板塊房源的稀缺，未來區(qū)域內(nèi)優(yōu)惠的力度也將十分有限。 、存量及潛在供應(yīng)分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 甘北區(qū)域項(xiàng)目存量十分豐富，截至 10 月底，區(qū)域累計(jì)存量可達(dá) 萬平方米，且主要集中在椒金山、泉水和南關(guān)嶺一帶。本月區(qū)域內(nèi)眾多項(xiàng)目成交喜人，但部分項(xiàng)目僅剩余尾房、抵債房或者存在捂盤惜售現(xiàn)象，致使區(qū)域內(nèi) 可供購房者選擇的新房相對(duì)較少，區(qū)域成交量因此不能得到有效釋放 。預(yù)計(jì)未來， 沿海、遠(yuǎn)洋等品牌開發(fā)商進(jìn)駐甘北，區(qū)域項(xiàng)目檔次將迅速拉升，價(jià)位也將有一個(gè)質(zhì)的飛躍。 ? 區(qū)域內(nèi)客群來源主要以本地為主，多為項(xiàng)目周邊人群以及來連務(wù)工的“新大連人”購買，而外地戶籍的人群購買比例稍低。而其余板塊項(xiàng)目大戶型房源則較少。 、成交價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月甘北區(qū)域商品房均價(jià)較上月下滑。展會(huì)過后，由于可供給 房源的項(xiàng)目較少，區(qū)域內(nèi)成交不及夏展火爆。加推商品房項(xiàng)目 4 個(gè)，推出量 萬平方米。去化房源還是集中在之前幾個(gè)比較受關(guān)注的樓盤。 ? 西山板塊內(nèi)客群以軟件園員工，大學(xué)教師為主，機(jī)場板塊依靠學(xué)區(qū)和區(qū)政府即將入主，吸引了較多本地客源。頭道溝區(qū)域由于價(jià)格和位臵的優(yōu)勢，新入市房源 供銷比 非常高，但由于目前在售的項(xiàng)目體量都比較小，估計(jì)未來也會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)不足，影響銷售的狀況。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 10 月份甘西區(qū)域內(nèi)大部分項(xiàng)目都有存量釋放，新增供應(yīng)量超過 10萬平方米， 可售 量基本與上月持平。而區(qū)域內(nèi)部分大面積的房源多積累為尾房， 去化速度較慢，因此，若不能有效供給市場需求產(chǎn)品，未來區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)成交萎靡的現(xiàn)象。預(yù)計(jì)未來區(qū)域內(nèi)住宅將以二室房源為主，一室房源為輔，價(jià)格將持續(xù)走高。 ? 自 70/90 政策下達(dá)后，中心區(qū)域房源就從傳統(tǒng)的舒適大居逐步向中小戶型轉(zhuǎn)變，一室房源顯著增多。遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目新推房源在一定程度上維系了北京街板塊的熱度。 、存量及潛在供應(yīng)分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 中心區(qū)域目前存量為 萬平方米，預(yù)計(jì) 11月瑞士公園項(xiàng)目無法新推房源，而 遠(yuǎn)洋風(fēng)景及北京公園項(xiàng)目新推房源入市后，存量將大幅下滑，新一輪供給不足將顯現(xiàn)。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 3 個(gè)，總建筑面積 萬平方米。 、區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 ? 相對(duì)其 他區(qū)域，東部區(qū)域的市場波動(dòng)一直較小。開發(fā)商也積極參加外省市的巡展等活動(dòng)，開拓了一定的外地市場，外地購買者占客戶總體的 15%左右。 、成交價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目價(jià)格基本維 持了上月的水平，由于個(gè)別項(xiàng)目價(jià)格提高較多，導(dǎo)致整體均價(jià)繼續(xù)上漲，環(huán)比增長 %。 、成交量分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月區(qū)域內(nèi)有 2 個(gè)公寓項(xiàng)目及一個(gè)住宅項(xiàng)目加推了新房源，帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)成交量的攀升，公寓項(xiàng)目仍然收到投資客群關(guān)注，銷售量十分客觀。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。 ? 區(qū)域供應(yīng)產(chǎn)品偏于追求舒適性，缺乏緊湊的二室或三室的功能型戶型。 ? 軟件園區(qū)域產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐放緩，所以目前主要以大學(xué)老師及少量軟件園客群為主，但未來市場隨著軟件產(chǎn)業(yè)從業(yè)人數(shù)的增加，移動(dòng)型剛需比例會(huì)逐漸顯現(xiàn)。但自 9 月以來，供應(yīng)結(jié)構(gòu)關(guān)系導(dǎo)致的需求無法快速釋放，所以成交量走入平復(fù)期。從近幾月推盤銷售情況來看，各項(xiàng)目新推量銷 售率基本達(dá)到 80%左右，足以證明，高新區(qū)域市場需求強(qiáng)勁。 ? 地段稀缺性、產(chǎn)品品質(zhì)和土地成本等因素注定高端產(chǎn)品的利漲抗跌的特性。但現(xiàn)階段，區(qū)域主要以高密度產(chǎn)品為主，缺乏低密度豪宅產(chǎn)品，所以客群吸納范圍相對(duì)受限，多以東三省為主。 ? 現(xiàn)階段，區(qū)域主要以高密度產(chǎn)品為主，低密度獨(dú)棟別墅產(chǎn)品屬區(qū)域空白點(diǎn)。 、成交價(jià)格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 星海板塊在經(jīng)歷房地產(chǎn)大環(huán)境的波折震蕩后，依然保持平穩(wěn)的價(jià)格走勢。 ? 11 月，已逐步進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，大多數(shù)項(xiàng)目在此階段都會(huì)謹(jǐn)慎推盤，故本月新增量掛“ 0”。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。對(duì)比來看，本地塊體量相對(duì)較小，不利于規(guī)模開發(fā)。其占地 萬平方米，建筑面積 萬平方米，計(jì)劃于 2020年啟用。預(yù)計(jì)明年大連市內(nèi)四區(qū)將徹底進(jìn)入萬元時(shí)代。 2020 年 10 月大連市場月報(bào) 大 連 中 原 市 場 研 究 部 2020 年 10 月 4 日 市 場 綜 述 經(jīng)過上半年成交量的 快速上漲 后，從 7 月份開始，市場可售量由高漲走向下滑，目前供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯失衡，中低價(jià)位住宅出現(xiàn)斷檔，即使在秋季房展會(huì)的拉動(dòng)下，成交量也僅有小幅上揚(yáng)，部分購房者依然“一房難尋”，在11 月市場放量的情況下，積壓的需求量預(yù)計(jì)將得到部分釋放。 目 錄 宏觀市場動(dòng)態(tài)分析 .................................................................................................................. 5 、政策法規(guī)及其影響 ........................................................................................................ 5 、國家出臺(tái)政策 .................................................................................................... 5 、大連出臺(tái)政策 .................................................................................................... 5 、城市建設(shè)及規(guī)劃概況 .................................................................................................... 6 、市政發(fā)展規(guī)劃計(jì)劃情況和完成情況 ..................................................................... 6 大連市內(nèi)四區(qū)土地市場分析 .................................................................................................... 7 、土地掛牌概況 ............................................................................................................... 7 、土地摘牌概況 ............................................................................................................... 7 、本部分結(jié)論 .................................................................................................................. 8 大連市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài) ................................................................................................ 9 、泛星海區(qū)域 .................................................................................................................. 9 、星海區(qū)域總體分析 ............................................................................................. 9 、供應(yīng)量分析 ............................................................................................... 10 、可售量分析 ............................................................................................ 10 、存量及潛在供應(yīng)分析 .............................................................................. 11 、成交量分析 ...................................................................................................... 12 、成交價(jià)格分析 .................................................................................................. 13 、產(chǎn)品分析 ......................................................................................................... 14 、客群分析 ......................................................................................................... 15 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ............................................................................. 16 、區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 .................................................................................... 16 、高新區(qū)域 .................................................................................................................... 17 、高新區(qū)域總體分析 ........................................................................................... 17 、供應(yīng)量分析 ...................................................................................................... 17 、可售量分析 ............................................................................................ 17 、存量及潛在供應(yīng)分析 .............................................................................. 18 、成交量分析 ...................................................................................................... 19 、成交價(jià)格分析 .................................................................