【正文】 由于區(qū)域內(nèi)部分板塊周邊配套尚不成熟，所以投資型客戶相對較少。而從整體甘北區(qū)域單個項(xiàng)目的均價來看，項(xiàng)目多上調(diào)價格或維持原價，并無下調(diào)跡象。后 期 上市的項(xiàng)目過度集中，勢必形成競爭，造成客戶的分流。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 受本月秋季房展會影響，運(yùn)達(dá)泊嶺紫郡、今都、鵬輝新天居、南嶺花園等項(xiàng)目紛紛加推房源，累計(jì)新推案量 萬平方米。 ? 從價格因素上，甘西區(qū)域大部分項(xiàng)目的價格都有所上升，且增幅較大，整體均價再創(chuàng)新高，已經(jīng)超過 9000 元 /平方米。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ? 甘西區(qū)域產(chǎn)品類別比較豐富，西山區(qū)域由于價格相對較低， 區(qū)域景觀環(huán)境具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，一直以來受關(guān)注度都比較高。 ? 與以往各項(xiàng)目依靠展會進(jìn)行打折促銷的習(xí)慣不同，本月打折優(yōu)惠項(xiàng)目很少，區(qū)域均價不單沒有下降，還有超過 150 元 /平 方米 的上漲。 、存量及潛在供應(yīng)分析 甘西區(qū)域存量及潛在供應(yīng)量表5020406080100120存量 潛在供應(yīng)量 預(yù)計(jì)下月推出量萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 甘西板塊的在售樓盤推盤節(jié)奏比較緩慢，無論是 新開盤項(xiàng)目還是加推部分體量都相對較少，加上部分項(xiàng)目有少量工程動工，因此存量仍然十分充足。預(yù)計(jì)未來億達(dá)企業(yè)開發(fā)的勝利路項(xiàng)目建筑完成，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目價格將進(jìn)一步得到拉升，形成靠配套取勝的豪宅新區(qū)。而購房目的則將以自住為主。 、客群分析 中心區(qū)域購買客群示意圖68%32%85%15%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%自住 投資 本地 外地購買目的 客群來源 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 目前，中心區(qū)域客群購買目的仍以自住為主，投資為輔。 、成交價格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月，中心區(qū)域成交價格已經(jīng)達(dá)到本年度新高，環(huán)比上漲 %，同比上漲 %。 ? 區(qū)域潛在供應(yīng)量主要由春柳公園及紐約公園作為支撐。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。公寓項(xiàng)目由于抗跌性和投資回報(bào)都比較高，受到投資客及想要買房保值的客戶的青睞，銷售迅速。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷。從二季度開始，東部區(qū)域的整體均價一直保持上升趨勢，預(yù)計(jì) 受結(jié)構(gòu)性影響， 短期 內(nèi) 價格回落的可能性很小。 ? 從購買目的來看， 東部區(qū)域內(nèi)公寓型產(chǎn)品的購買客群以投資為主，普通住宅類產(chǎn)品購買目的主要是以改善型居住為主。從上季度開始，區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目推出量非常有限，更有項(xiàng)目轉(zhuǎn)入二手銷售，因此從 9 月份開始區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量明顯下降，但就以往的銷售情況 來看，供應(yīng)量還可以支撐一段時間。未來區(qū)域潛在高端產(chǎn)品供應(yīng)量較大。 ? 隨著企業(yè)的進(jìn)駐，從業(yè)人員也在以 13%20%的比例迅速增長，高素質(zhì)、高學(xué)歷人群大量遷移，成為大連高收入人群。 、成交價格分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域產(chǎn)品檔次呈現(xiàn)兩級分化狀態(tài)，自 09 年以來，高檔次產(chǎn)品去化持續(xù)受阻，主要成交來自于中低檔項(xiàng)目。主要集中在小平島、軟景 E 居、康橋小鎮(zhèn)等項(xiàng)目。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 3 個，總建筑面 積 萬平方米。 ? 區(qū)域現(xiàn)有在售產(chǎn)品依然以三室為主，小戶型公寓比例逐漸增大，并主要以精裝修 產(chǎn)品為主。 ? 華潤、沿海等大品牌開發(fā)商影響力的帶動，部分“品牌情結(jié)”的外地購房者來連臵業(yè)，外地客群比例將有所增加。高端物業(yè)其保值性與抗跌性得以凸顯。雖然有秋季房展會作為支撐，但供應(yīng)結(jié)構(gòu)斷鏈，低價盤源供應(yīng)量明顯不足，使成交受到很大的制約。 ? 目前區(qū)域現(xiàn)有在售項(xiàng)目存量有限，早在 08 年下半年就已將大部分存量推出市場，所以可注入的新鮮“血液 “有限。同時東港區(qū)域從目前來看，居住類用地總建面已達(dá)到 ，對于地塊質(zhì)素、入市時間及價位基本相同的條件下，未來市場競爭將極為嚴(yán)峻，對目前在售項(xiàng)目也將帶來極大的競爭壓力。是大連第四座懸索橋。 尤其是二次房貸從緊后，經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑趨勢，導(dǎo)致部分城市二次房貸政策又有所松動，但隨著?！?8”沒有問題后，國家必然會采用調(diào)控手段，目前優(yōu)惠政策延續(xù)的可能性極小 。而且 隨著年底的臨近，購房優(yōu)惠政策面臨到期 ， 盡管政策存廢尚無定論，但 在今年?！?8”無問題的情況下，政策必然有所調(diào)整，目前優(yōu)惠政策延續(xù)的 可能性極小，在距離 2 個月的政策大限 下 ,很多購房 者在 搶搭 “ 末班車 ” 。屆時會進(jìn)一步打破價格壁壘，觀望情緒逐步取消。 ? 上海紅星美凱龍集團(tuán)與大連華南集團(tuán)簽約，正式落戶甘井子區(qū)中華路商業(yè)區(qū)。從 10 月東港區(qū)摘牌地塊樓面地價來看， 價格有所 回調(diào)。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 2 個，總建筑面積 萬平方米。 ? 區(qū)域目前潛在地塊供應(yīng)量相對較少，將不會對區(qū)域市場形成特別大的市場沖擊。 ? 區(qū)域市場成交量將隨著季節(jié)的變化，逐漸轉(zhuǎn)涼。純小戶型產(chǎn)品項(xiàng)目比重增加，目前已逐步占領(lǐng)市場。 ? 作為集金融、貿(mào)易、旅游、商務(wù)為一體的綜合性區(qū)域，吸納效應(yīng)逐步增強(qiáng)，成為外地高端需求購房的首選區(qū)域。 ? 獨(dú)棟別墅產(chǎn)品成為區(qū)域市場空白。 ? 從個案來看，區(qū)域在售 14 個項(xiàng)目，已進(jìn)入尾盤階段的達(dá)半數(shù)以上，區(qū)域可售量有限，不足以滿足高新園區(qū)的購房需求。 、成交量分析 （數(shù)據(jù)來源：大 連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 高新板塊自 09 年以來，供應(yīng)量就極具膨脹，成交量也在一路走高，并成為逆勢中成交最為強(qiáng)勁的板塊。 、客群分析 高新區(qū)域購買客群示意圖%%%%%%%%%%%%%%%自住 投資 本地 外地購買目的 客群來源 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域目前依然以自住為主，輔以 %的投資客，由于區(qū)域目前主消化 產(chǎn)品為普通住宅項(xiàng)目，所以客群購買的主要目的為自住型需求，但隨著人們對通脹的預(yù)期，投資客將資產(chǎn)保值的希望寄托于房地產(chǎn)，目前區(qū)域內(nèi)投資客群比例有所增長。 ? 區(qū)域現(xiàn)有在售產(chǎn)品主要以二室為主，一室、三室次之。新入市項(xiàng)目一個，形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 5 個，總建筑面積 萬平方米。 ? 近幾個月東部板塊的供應(yīng)和消化速度都比較平穩(wěn)，現(xiàn)有供應(yīng)量充足，臨近年末，預(yù)計(jì)下月供應(yīng)量有限，大約在 3 萬平左右。目前區(qū)域內(nèi)成交量比較集中，預(yù)計(jì)未來競爭仍然比較激烈。小戶型精裝公寓吸引了大量投資客群，購買客群中投資客的比例加重。 ? 區(qū)域的潛在土地巨大，產(chǎn)品類別也將比較豐富，戶型面積也相對比較均勻。 、中心區(qū)域 、中心區(qū)域總體分析 10 月中心區(qū)域在售商品房住宅項(xiàng)目有 7 個，總建筑面積 萬平方米。如不加大區(qū)域項(xiàng)目推出量，秋展過后的新一輪成交高峰，中心區(qū)域項(xiàng)目將與之擦肩而過。 ? 目前中心區(qū)域成交主要集中在北京公園和遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目。 、產(chǎn)品分析 中心區(qū)域戶型配比圖23%55%21%1%0%10%20%30%40%50%60%一室 二室 三室 四室 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 現(xiàn)階段中心區(qū)域供給主流仍為二室房源，占比 55%；一室房源和三室房源 占比比較均等，相比之下四室房源供給量最少。 ? 因?yàn)閰^(qū)域配套等優(yōu)勢頗多，使得區(qū)域內(nèi)房企拿地價格高、舊區(qū)搬遷改造成本大，后續(xù)開發(fā)房價高。區(qū)域內(nèi)中小戶型較受歡迎，去化速度較快，現(xiàn)階段得不到大量有效的補(bǔ)給。 、供應(yīng)量分析 、可售量分析 2020 年至今甘西區(qū)域各月可售量圖 0510152025303540452008年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月09年12月3月4月5月6月7月8月9月10月萬平方米 （注：以上數(shù)據(jù)包含結(jié)轉(zhuǎn)面積。機(jī)場區(qū)域由于有放量較大，相對銷售量也比較客觀，但部分項(xiàng)目的價格仍抑制了部分銷售，價格相對較低的項(xiàng)目依然受歡迎度。 、客群分析 甘西區(qū)域購買客群示意圖%%%%%%%%%%%%%%%自住 投資 本地 外地購買目的 客群來源 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型住宅為主，隨著剛性需求的持續(xù)釋放，自住客群仍占主導(dǎo)，占整體客群的 %。 、區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 ? 由于新房源的入市，本月甘西的銷售情況良好。無新開盤商品房住宅項(xiàng)目。由于近期房地產(chǎn)市場成交量一路飆高，多數(shù)項(xiàng)目可售房源僅余尾盤，區(qū)域內(nèi)可供選擇的在售房源較少。椒金山及 泉水板塊項(xiàng)目成交量多，主要由于價格低頗受支付能力相對較低的客群青睞；南關(guān)嶺板塊受市政規(guī)劃的利好影響，成交喜人。由于華南廣場板塊及促進(jìn)路板塊區(qū)位好、周邊配套齊全、品牌開發(fā)商帶動效應(yīng)等因素影響，板塊內(nèi)大戶型房源相對集中。 、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷 ? 受經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇影響，甘北區(qū)域項(xiàng)目房價已經(jīng)接近其去年的同。 、產(chǎn)品分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 整體上看，區(qū)域項(xiàng)目戶型主要以二室為主；四室、躍層及別墅等大面積房源由于總價款過高，區(qū)域內(nèi)人群接受度較低，占比也相對較少。 ? 房展會的召開，對于甘北區(qū)域項(xiàng)目銷售有很大的促進(jìn)作用。預(yù)計(jì)下月今都、鵬輝新天居以及美辰香醒等項(xiàng)目有望推出新的房源。 、甘 北區(qū)域 、甘北區(qū)域總體分析 10 月甘北區(qū)域在售商品房住宅項(xiàng)目有 21 個，總建筑面積 萬平方米。 ? 甘西區(qū)域目前在售項(xiàng)目以多層、小高層為主，容積率相對較低，配合區(qū) 域的景觀資源，消費(fèi)者居住的滿意度較高，因此西山區(qū)域還是比較被消費(fèi)者認(rèn)可的區(qū)域。 ? 適合青年人首次臵業(yè)的一室產(chǎn)品也受到極大的關(guān)注，但由于目前市場上的一室產(chǎn) 品以 40 年產(chǎn)權(quán)的公寓項(xiàng)目為主，銷售受到一定的制約。 、成交量分析 2 0 0 8 年至今甘西區(qū)域各月成交量走勢圖9024681012142008年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月11月12月2009年1月2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月萬平方米 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 各項(xiàng)目的加推為區(qū)域增添了新的活力，客戶的選擇增加，加上秋季房交會的推動，區(qū)域整體銷售量達(dá)到 萬平方米。形象展示商品房住宅項(xiàng)目有 6 個，總建筑面積 萬平方米。另一方面，價格上漲過快過高，市場前景尚不明朗，部分客戶轉(zhuǎn)入觀望。隨著勝利路及興工街搬遷改造的加快，未來區(qū)域?qū)⒊蔀楹勒芗瘏^(qū)，屆時，預(yù)計(jì)外地客群的比例將大幅增加。中心區(qū)域項(xiàng)目區(qū)位、周邊配套等優(yōu)勢明顯，加之房源的稀缺性，成為眾多人群購房的首選。 、成交量分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 本月中心區(qū)域項(xiàng)目成交 量達(dá)到 09 年低位，環(huán)比下降 %，同比下降 %。 ? 中心區(qū)域本月僅遠(yuǎn)洋風(fēng)景項(xiàng)目加推一棟精裝修小戶型公寓，累計(jì)放量 萬平方米。 ? 區(qū)域的客群購買目的主要以改善型自住為主，面對目前整體的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及房地產(chǎn)相對低迷的狀況，使改善型客戶更加謹(jǐn)慎購房，加長購買周期 。住宅類項(xiàng)目的消化量仍然集中在幾個房源充足，一直比較受歡迎的項(xiàng)目上。一室產(chǎn)品主要集中在幾個公寓項(xiàng)目， 雖然面積較小，但由于單價較高，總款大多也都在 45 萬以上。購房者的觀望態(tài)度仍然比較濃厚，市內(nèi)拆遷使銷售量有一定程度的增加，客戶對開發(fā)商品牌等因素考量較多，大項(xiàng)目銷售 良好 。雖然東部板塊比較受本地客群青睞，但由于現(xiàn)有房源總價款較高，去化速度比較緩慢，導(dǎo)致開發(fā)商推盤速度緩慢，區(qū)域內(nèi)存量依舊充足。 ? 客源偏中高端，主要以周邊軟件園職工或大學(xué)老師為主，消費(fèi)承受能力較強(qiáng)。 、區(qū)域住宅市場研究結(jié)論 ? 隨著軟件 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，區(qū)域配套交通的逐步完善，區(qū)域價值提升，土地供給開始增加。 、產(chǎn)品分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計(jì)） ? 各項(xiàng)目合理規(guī)避區(qū)域市場競爭，明確細(xì)分市場，整體產(chǎn)品線拉伸較大，在 50193 平方米之間，產(chǎn)品供應(yīng)更加多元化。瑞安、億達(dá)