【導(dǎo)讀】城上城5號樓酒店式公寓營銷推廣計劃?！坝赏舛鴥?nèi)，多方優(yōu)勢”特征，賣點整合推廣。營銷手法必須尋求差異化。物業(yè)費/平方米·月。物業(yè)公司第一太平戴維斯。開發(fā)商重慶置尚房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。預(yù)售許可證渝國土房管預(yù)字第號。所屬商圈南坪中心。建筑面積143061平方米。標準層面積1500平方米。物業(yè)類別住宅、城市綜合體。項目特色復(fù)合地產(chǎn)。所屬商圈解放碑CBD城市中心宜居豪宅購房圈。由于本次市調(diào)針對價格在18000元/平。米左右中高端在售項目，所以項目并不多，主要分布在渝中區(qū)、江北區(qū)和南岸區(qū)；他們。都是重慶目前土地價值最高，高端商務(wù)人群。最集中的區(qū)域，這也證明了酒店式公寓對地。項目名稱創(chuàng)匯首座國匯中心東原1891協(xié)信中心日月光中心廣場。供應(yīng)量目前已推出110套

　　

【正文】 感以及決策時對 城上城酒店式公寓 的傾向度。 六 大營銷策略 ： 我們認為，品牌策略應(yīng)分 兩 條主線實施： 產(chǎn)品線： 保質(zhì)保量，按期交樓， 兌現(xiàn)承諾，樹立發(fā)展商的誠信品牌等，而與項目的合作單位的選擇也是樹立品牌的有利途徑之一（如物業(yè)管理、酒店管理、施工單位、策劃銷售、廣告等） 營銷線： 通過對項目的宣傳是對發(fā)展商實力的體現(xiàn)、在營銷體系中活動的創(chuàng)新、廣告策略的體現(xiàn)、銷售節(jié)點的控制及獨特的操盤手法和項目銷售的優(yōu)良業(yè)績，也是樹立發(fā)展商的實力品牌的方向之一。 形象價值屬于產(chǎn)品功能價值的附加值，成功的項目形象包裝，不僅能大大縮短銷售周期，還能提高項目的整體價值。 盈方 建議： 先通過基本屬性宣傳，使市場對項目有清晰界定； 形象 先行，吸引關(guān)注。先拔高項目形象，通過樓盤包裝、媒體宣傳與同時段同區(qū)域開發(fā)的其他項目形成強烈的差異化； 在市場高度關(guān)注的基礎(chǔ)上，先虛后實，虛實結(jié)合，賣點跟進，逐步滲透。 ： 通過圍墻、樓體包裝、戶外廣告牌等宣傳手段主推 形象定位 “ 最便宜的五星級享受！ ”，配合推廣主題“ 奧體中心超性價比多功能酒店公寓 ”的宣傳，使市場對 城上城 酒店 式 公寓有一個概念性的認識。 由于本項目 前期以作大量宣傳 ，則應(yīng)該把 重點放在產(chǎn)品介紹上 ，通過戶外廣告、樓體包裝、導(dǎo)視、軟文、硬廣以及配合活動的連續(xù)一系列的 推出，快速在市場上造成影響，在客戶心理形成深刻印象，產(chǎn)生購買欲望。 由于目前酒店式公寓樓盤推出較少，競爭??；所以應(yīng)抓住時機搶先入市； 以市場為導(dǎo)向，以實現(xiàn)合理利潤為原則，在“風(fēng)險較小化的基礎(chǔ)上，追求利潤合理化”。 價格低開高走 以相對優(yōu)惠的價格面市，然后一路高走，給市場堅定信心。此外，低開高走的價格策略還能夠有效地規(guī)避定價錯誤的風(fēng)險，并有利于逼迫潛在客戶迅速成交。 定價上預(yù)留折扣空間 購買投資性物業(yè)是一種客戶經(jīng)過詳細計算后理智的行為，而購買住宅通常是個 人或家庭行為，是較為沖動的，因此，額外的折扣是必須的。要準確制定折扣，既能保證均價的實現(xiàn)，又不至于影響銷售，關(guān)鍵在于對投資性物業(yè)銷售的經(jīng)驗積累和定性分析。 總價控制與單價控制結(jié)合 整體價格制定與實施考慮總價與單價的雙重控制，即保證項目的單價具有 競爭力 ，也保證項目的總價具有競爭力。 針對競爭對手的價格策略（如：起價、均價、層差、朝向差）作針對性定價。 利用我 公司前期寫字樓項目 有效客戶資源，實行 “ 走出去、請進來 ” 的銷售方式。 我們計劃在內(nèi)部認購期和持銷期上門訪問有意向的客戶資源； DM直郵； 短信； 針對目標客戶集中地（如：寫字樓、高級酒店和會所、香港人經(jīng)常光顧的酒樓等）進行點式宣傳，如：利用寫字樓、會所的液晶顯示屏；酒樓等的宣傳資料。 項目入市時機安排 根據(jù)工程進度及片區(qū)市場同質(zhì)物業(yè)供應(yīng)情況，以搶占市場先機為出發(fā)點，我司認為： 2020年 11月中旬開始預(yù)熱； 2020年 11月中下旬開始正式炒作； 2020年 11月下旬開始內(nèi)部認籌； 2020年 12月中下旬解籌（正式銷售）； 1） 相關(guān)合作單位資源整合及合作 在公開發(fā)售前，根據(jù)工作進度整合深圳優(yōu)秀的廣告、禮儀公司、幾大 主流媒體 記者、售樓處和樣板房裝修、模型等公司服務(wù)本項目，保證項目品質(zhì)及 各項 營銷工作的流暢性。 2） 認項目核心戰(zhàn)略 根據(jù)目前項目及周邊競爭市場實際情況，確立項目核心戰(zhàn)略，保證各項工作計劃性、全局性。 3） 企業(yè)內(nèi)部資源整合 確立“讓客戶對服務(wù) 100%滿意”為目標，由發(fā)展商協(xié)調(diào)物業(yè)管理公司、工程部、財務(wù)部等相關(guān)單位積極協(xié)作，在社會樹立良好企業(yè)形象； 4） 產(chǎn)品印象經(jīng)營與塑造 在確立核心營銷思路的基礎(chǔ)上，統(tǒng)一進行現(xiàn)場包裝、工地包裝、員工形象包裝??，以整體形 象向外界展示，從而樹立項目高品質(zhì)形象； 5） 市場溫度培養(yǎng)及展示 本項目的推出應(yīng)該在市場具備極高的社會知名度，所以前期形象推廣上必須抓住統(tǒng)一性，主題明確等方面； 6) 潛在客戶群體培養(yǎng) 除積極的宣傳推廣外，內(nèi)部認購期間還應(yīng)積極挖掘和積累客戶資源，同時努力開發(fā)老客戶推介資源，為公開發(fā)售積累一定的客戶資源，從而造成公開發(fā)售的火爆局面，因而形成羊群效應(yīng)。 7) 銷售策略與價格策略制定 制定詳細周密的各階段銷售策略，伴隨銷售階段的變化，調(diào)整前期價格制定中的誤差，同時亦要針對適宜時段展開優(yōu)惠促銷活動，達到促進銷售目的 ； 8) 形象強勢出擊及公開發(fā)售 “萬事具備，只欠東風(fēng)”，在工作準備充分，在現(xiàn)場準備氣氛熱烈的活動，配合硬性的廣告宣傳，保證開盤良好的效果。 第五部分： 產(chǎn)品 包裝 推廣 建議 樓體廣告 可以利用樓體廣告對周邊的流動車輛人群和居住在周圍的人群進行“零距離”宣傳。 ? 在主樓 面對輕軌站方向 樓體掛大型噴繪廣告 ； ? 根據(jù)不同營銷階段，配合銷售節(jié)點，更換廣告的宣傳形式和主題。 導(dǎo)視系統(tǒng) 建議在以下地點設(shè)置導(dǎo)示指引： ? 袁家崗馬路人行天橋兩側(cè)各 設(shè)一 大型 導(dǎo)視牌 ，類容只求簡單易懂簡單！ ? 入口處設(shè)一個導(dǎo)視牌； 燈桿旗 燈桿旗可以起到很好的宣傳和導(dǎo)示的作用，用于開盤前后，渲染現(xiàn)場氣氛增強氣勢感。 2020年 12月 20日，銷售設(shè)施配合全部到位，屆時一些公共設(shè)施已經(jīng)可以對外開放參觀，燈桿棋應(yīng)提前半個月到位。內(nèi)容包含項目 LOGO、銷售電話、核心賣點，沿 長江二路、菜園 路兩側(cè) 300500米范圍內(nèi)，交叉擺放。 售樓部和樣板間包裝 由于項目已建成所以建議售樓部設(shè)在酒店式公寓大廳，電梯直達樣板間，給客戶最直接從進門到出門的一體化居住體驗；實現(xiàn)推廣標語推出的 5 星級服務(wù)； 小結(jié) ： 隨著銷售中心的投入使用和項目進入正常的認籌 、解籌、開盤階段，本階段，所有的廣告主題都應(yīng)該圍繞著項目的核心主題對項目形象進行拔高，并同時對具體賣點進行闡述，使之達到最好預(yù)想狀態(tài)，使得客戶心理預(yù)期價格達到最高，為即將展開的銷售工作做好鋪墊，實現(xiàn)“高形象，高價值，低價位”的策略。 隨著后期銷售的進展和工程進度變化，圍墻、燈桿旗、樓體廣告牌等亦要配合階段推廣策略，改變宣傳主題和形式。 第 六部分： 銷售與施工的配合 為了體現(xiàn)“體驗式和情景式”的營銷理念，并保障施工與銷售工作的協(xié)調(diào)和連貫性，我司建議在施工安排上應(yīng)從以下幾 方面配合銷售工作，并且依據(jù)銷售和施工工程配合時間，安排工程各部分確定時間以及工期。 售樓處 搬遷 考慮項目 已建成，為讓客戶能更直接感受酒店公寓的超性價 比優(yōu)勢及 體現(xiàn)“體驗式和情景式”的營銷理念 ， 建議 售樓處搬遷至裝修完成的酒店公寓 大堂； 裝修現(xiàn)場及樣板間設(shè)置 由于售樓會在全部裝修完成前開始，考慮到裝修帶來的 噪音 問題， 建議裝修現(xiàn)場和樣板間不應(yīng)再一起；充分考慮噪音和異味對客戶造成的影響。 電梯建議 為配合售樓處使用，以及看樣板間 要求，建議在正式銷售前安裝、裝修好至少 2 部電梯作為看樓專梯；電梯裝修 在保證安全的前提下，應(yīng)體現(xiàn)項目形象以及人性化； 而且因該把用于看房的電梯與裝修材料運輸及工人通道分開，保持售樓部樣板間的環(huán)境問題；