【正文】 持續(xù)增值 居?。兀兀兀兀?…… 全球范圍內(nèi) 多存在歐美國家 全球一體化 隨著復(fù)合開發(fā)模式的完善及混合消費習(xí)慣的形成，本項目將成最具有嶺南特色的旅游休閑主題價值綜合增值體。與此同時，其客戶群及客戶來源都是無限擴大的。 80 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過程 一個社區(qū)的形成，有其自身的發(fā)展規(guī)律，先有消費人群那是商場或旅游點；先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公；只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。 鞏固首批穩(wěn)定性 客戶人群 吸納多樣性消費人群 增加成長性就業(yè)人群 形成豐富多樣性人群體系 居住功能＋酒店 商業(yè)＋旅游＋文化等功能 產(chǎn)業(yè)＋商務(wù)＋會展等功能 多種功能組合的綜合開發(fā) 演 變 過 程 所以，社區(qū)發(fā)展初期需要解決首批的居住客戶。 １ ２ ３ ４ 81 成功案例借鑒 主題旅游或主題城鎮(zhèn) 1. 迪斯尼樂園 迪斯尼樂園的成功，從此改寫了歷史，這種主題樂園（ Theme Park）的模式，也成為新興的旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營型態(tài)。如今已形成迪斯尼主題樂園，三個水上公園、迪斯尼市鎮(zhèn)中心、復(fù)合式運動場、渡假村 … 等等，儼然成為一個迪斯尼王國或迪斯尼主題城鎮(zhèn)。 啟示： （ 1）主題和創(chuàng)新是一個城區(qū)發(fā)展經(jīng)久不衰的法寶 （ 2）“輪次收入”模式和產(chǎn)業(yè)鏈在廣度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝國 （ 3）融入文化 —— 體驗式旅游的價值創(chuàng)造方式 82 區(qū)域主題開發(fā)模式 2. 巴厘島 啟示： （ 1）保護自然生態(tài)環(huán)境是地區(qū)旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ) （ 2）強化旅游地宣傳促銷，充分利用國際度假旅游的專業(yè)市場渠道 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施和旅游度假設(shè)施的設(shè)計建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬。巴厘島不僅天然景色優(yōu)美迷人，其文化和社會風(fēng)俗習(xí)慣的豐富多彩也馳名于世。巴厘島除了充分開發(fā)傳統(tǒng)的“ 4S”旅游資源外（即 Sun(陽光 )、 Sand(沙灘 )、 Sea(大海 )、Seafood(海鮮 )），還大力發(fā)展其他旅游資源：演出、融巴厘歷史博物館、展覽館、美術(shù)館以及多種旅游設(shè)施于一體的公園等 83 城市名片打造 迪拜 啟示： （ 1）以創(chuàng)新的規(guī)劃打造城市風(fēng)景線，制造全球效應(yīng)，提升城市影響力 （ 2）打造了創(chuàng)新的海洋文化體驗型旅游吸引了全世界的向往 （ 3）其海洋資源的利用、景觀價值的最大化都實現(xiàn)了其旅游價值的最大化 成功案例借鑒 迪拜目前是阿拉伯聯(lián)合酋長國的第二大城市，一躍而為“中東 CBD”與世界級貿(mào)易中心，成為融合了阿拉伯文化、西方文化和南亞文化的新興城市。商貿(mào)成為石油產(chǎn)業(yè)之后的第二大經(jīng)濟支柱，甚至超過石油產(chǎn)業(yè)。它的成功讓世人驚嘆，稱之為世界第八大奇跡。規(guī)劃思路：向海洋發(fā)展，向高空發(fā)展。充分利用填海來發(fā)展內(nèi)陸空間。 84 5 物業(yè)發(fā)展建議及增值服務(wù) 85 物業(yè)發(fā)展建議 86 物業(yè)發(fā)展建議 本項目應(yīng)緊密圍繞“丹霞 人間仙境”這一休閑度假概念。 整體定位可以概括為 ：4大功能組團、 3大管理區(qū)域、 5個項目公司進行 3期開發(fā) 87 1. 度假酒店 2. 會議中心 3. 康體休閑中心 4. 度假別墅（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 5. 度假公寓（酒店管理、產(chǎn)權(quán)出售） 6. 丹霞生態(tài)自然博物館 7. 探險運動中心（溯源、登山俱樂部） 8. 運動中心（網(wǎng)球場、卡丁車、保齡球場等） 9. 世界浴文化 10. 主題別墅或酒吧（未來） 11. 特色別墅（度假用） 12. 美食天地（酒店內(nèi)、酒店外、海邊） 13. 商業(yè)街以及商業(yè)配套 主要物業(yè)組合 88 綜合來看，項目的各項功能可以滿足主力休閑度假人群的大部分需求，也能滿足商務(wù)會議群體的需求，并能為生活居住提供滿意的環(huán)境 主要物業(yè)組合 89 酒店是一個綜合型、跨區(qū)域的建筑體。分散在度假村的不同角落，并形成不同的價位層次和房型組合，不同類型的酒店面對不同的細分市場，產(chǎn)權(quán)分屬不同的投資公司，但可以由同一家管理公司進行管理 增值服務(wù)舉例 90 ? 溫泉旅游前景極好 ,但競爭激烈 ,特色是關(guān)鍵 ? 瞄準市場需求與空缺 ,創(chuàng)造特色 ? 創(chuàng)建具高文化品位 ﹑ 優(yōu)質(zhì)服務(wù)并能留宿的綜合度假項目 ? 區(qū)分大眾及高消費兩個具不同消費訴求的群體 ,發(fā)展適得其所的項目 ? 針對都市愈演愈烈的“減壓” ﹑“ 回歸自然”等訴求 ,為高消費層量身度造山水式溫泉 SPA身心療養(yǎng) ,填補國內(nèi)空白 ? 發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 統(tǒng)一規(guī)劃 ﹑ 分期建設(shè) ﹑ 步步為營 ﹑滾動開發(fā) ” ? 因地制宜 ,充分利用自然景觀 ,并注重自然資源的可持續(xù)發(fā)展 ? 與其它景點聯(lián)合發(fā)展 ,“ 互利互補 ” ,創(chuàng)建整體品牌效應(yīng) 芬蘭桑拿 德國 KURHAUS 羅馬浴 土耳其浴 約旦“死?！? 熱帶海洋 SPA 中國浴 日本浴 印度浴 世界著名浴文化分布 增值服務(wù)舉例 91 世界浴文化 …… 是如此絢麗多彩 項目策劃主題 92 總體規(guī)劃平面圖及溫泉主題公園平面圖 93 總體規(guī)劃效果圖 94 價值增值手段 ?軟件提升增值： 引入知名酒店管理公司，導(dǎo)入私人酒店之管理模式，將目前酒店公寓概念升級為酒店概念； ?硬件提升增值： 在硬件方面適度提升樓宇包裝品質(zhì)，酒店公寓及公寓部分適度增加高科技含量的硬件，提升項目的附加值； ?營銷包裝增值： 現(xiàn)場包裝注入酒店的元素，體現(xiàn)酒店的品質(zhì)感，增強項目的形象； ?商業(yè)增值： 適當(dāng)商業(yè)包裝，先行招商引入品牌商家，營造商業(yè)氣氛，為整體項目提供價值增值，待經(jīng)營一段時間后，再行出售 ?銷售管控增值： 通過嚴謹?shù)默F(xiàn)場銷售管理，防止炒樓的現(xiàn)象發(fā)生 95 統(tǒng)一性與多樣性的平衡 一個住區(qū)的設(shè)計應(yīng)該保持小區(qū)內(nèi)形式上的統(tǒng)一、連續(xù)和協(xié)調(diào)，而不是各種形式的雜亂。 但是小區(qū)的鄰里之間應(yīng)該是有區(qū)別、有變化的。所以在規(guī)劃設(shè)計中要既有統(tǒng)一、和諧，又要避免乏味和枯燥、呆板。 96 安全性與興奮性的平衡 一個居住區(qū)內(nèi)所說的安全性不僅跟公共安全有關(guān)，而且跟該地區(qū)的房產(chǎn)價值也有關(guān)。另外，情緒的興奮可以通過提供一個可組織公共集會的公共場地或者某個區(qū)域的不同尋常的設(shè)計來實現(xiàn)。 通常一個居住環(huán)境的變化會制造出情緒上的興奮點。 97 獨立性與便利性的平衡 一個居住區(qū)可能被分成幾個部分過組團，這樣可以給單個的家庭或者不同層次的業(yè)主造成獨立性或者私密性，但從另一個角度來說，也需要保持較勁的或者是方便的距離以保持交流的方便，特別是當(dāng)距離和服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有關(guān)時。 98 關(guān)聯(lián)性與獨特性的平衡 一個居住小區(qū)通常是一個大的居住區(qū)的一部分或者有著密切的關(guān)聯(lián)，從另一方面來說，一個居住小區(qū)應(yīng)該在充分保持自己特色的同時，又能有機的成為大區(qū)的一部分并保持和諧的關(guān)系。 99 經(jīng)濟性與奢侈性的平衡 涉及到住宅和居住區(qū)的支付能力，就是支付購買房屋和與之相關(guān)的一切價格合理的附屬事物所帶來的費用的能力。它是隨著產(chǎn)品的品質(zhì)好壞、用材的優(yōu)良程度而變化的。 100 傳統(tǒng)與創(chuàng)新的平衡 所謂的傳統(tǒng)和創(chuàng)新在設(shè)計中就意味著保持和發(fā)揮傳統(tǒng)中有價值的部分，忽視那些對現(xiàn)代生活無意義的部分。 有時候，吸取傳統(tǒng)小城鎮(zhèn)規(guī)劃中的網(wǎng)格式設(shè)計理念也被稱為創(chuàng)新，而其實質(zhì)卻是回歸到更加傳統(tǒng)的規(guī)劃理念。 101 6 項目投資分析及風(fēng)險提示 102 項目中可能存在的風(fēng)險和可能的應(yīng)對措施－市場風(fēng)險 項目所依托的市場環(huán)境具有一定的不確定性。 –需求市場國內(nèi)、未來宏觀經(jīng)濟環(huán)境都會對項目未來需求市場產(chǎn)生重大影響，尤其是目前主要針對國內(nèi)游客的客觀現(xiàn)狀，對國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展前景的依賴度較高；未來綜合吸引力對項目二期建設(shè)的收益能力產(chǎn)生影響。 –供給市場其他主要旅游城市的競爭、周邊其他旅游景點與本項目的競爭等將對旅游客源構(gòu)成威脅和替代，目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競爭優(yōu)勢抗風(fēng)險能力較弱。 –銷售方式旅游用地的土地年限使得銷售難度較大，產(chǎn)權(quán)酒店式的銷售方式也有一定的風(fēng)險 ?充分做好前期研究以及銷售策劃 ?將市場目標(biāo)區(qū)域放得更遠，充分重視營銷策劃 ?分多期開發(fā)，必須將項目周期拉長 ?對每個開發(fā)周期的市場容量進行預(yù)測，力求產(chǎn)品容量適合當(dāng)時點市場容量 ?對產(chǎn)權(quán)式銷售的各種方式需要認真規(guī)劃，提供客戶多種投資選擇，滿足不同層次的客戶需求 ?旅游用地性質(zhì)對給銷售造成一定困難，需要進一步尋求政府的理解和支持 ,將來有可能對部分土地適當(dāng)調(diào)整規(guī) 103 －經(jīng)營風(fēng)險 項目未來度假村經(jīng)營情況取決于：酒店類資產(chǎn)的經(jīng)營，別墅公寓類資產(chǎn)的出售 ?建議項目聘請國內(nèi)知名的酒店管理公司 ?管理公司較高水準，比較能夠控制經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)格和水準能否區(qū)別于其他競爭對手或者優(yōu)于其他對手，十分重要。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經(jīng) ?對可能的酒店管理公司進行充分研。分析最佳合作伙伴，并及早進行商務(wù)接 出售類物業(yè)的營銷戰(zhàn)略、渠道戰(zhàn)略與銷售策略 ?營銷戰(zhàn)略：銷售布局、銷售策略、銷售管理（銷售組織、業(yè)務(wù)管理）等 ?渠道戰(zhàn)略：渠道選擇、渠道政策、渠道管理等 ?銷售策略：定價、廣告定位、推廣、現(xiàn)場促銷等 104 －財務(wù)風(fēng)險 項目投資量大、項目周期長，過程中產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的相關(guān)因素較多，主要有： –融資風(fēng)險項目中不確定因素較多，從而對資金需求的不確定性也較高，容易形成資金缺口。 –利率風(fēng)險由于項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔(dān)的利率變動風(fēng)險較高。利率的變動將影響項目財務(wù)費用。 –匯率風(fēng)險由于境外融資相對容易且成本較低，如果 YY項目未來會實行境外融資，將面臨匯率風(fēng)險，需考慮設(shè)計避險工具降低風(fēng)險。 ?財務(wù)風(fēng)險中可控的只有融資風(fēng)險，在安排資金計劃時須給與一定彈性，考慮多種可能，預(yù)先設(shè)計備用方案。 ?進行融資組合設(shè)計，降低綜合融資成本 105 創(chuàng)變創(chuàng)舉 引領(lǐng)新標(biāo) 174。 106 匯報結(jié)束 ! Thank You ! 演講完畢，謝謝觀看！