【正文】 106 匯報結(jié)束 ! Thank You ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ?進行融資組合設(shè)計，降低綜合融資成本 105 創(chuàng)變創(chuàng)舉 –匯率風(fēng)險由于境外融資相對容易且成本較低，如果 YY項目未來會實行境外融資，將面臨匯率風(fēng)險，需考慮設(shè)計避險工具降低風(fēng)險。 –利率風(fēng)險由于項目貸款額度較高，貸款周期長，承擔(dān)的利率變動風(fēng)險較高。若酒店管理公司選擇失誤，對未來經(jīng) ?對可能的酒店管理公司進行充分研。 –供給市場其他主要旅游城市的競爭、周邊其他旅游景點與本項目的競爭等將對旅游客源構(gòu)成威脅和替代，目前主要依靠自然風(fēng)光吸引游客的單一競爭優(yōu)勢抗風(fēng)險能力較弱。 101 6 項目投資分析及風(fēng)險提示 102 項目中可能存在的風(fēng)險和可能的應(yīng)對措施－市場風(fēng)險 項目所依托的市場環(huán)境具有一定的不確定性。 100 傳統(tǒng)與創(chuàng)新的平衡 所謂的傳統(tǒng)和創(chuàng)新在設(shè)計中就意味著保持和發(fā)揮傳統(tǒng)中有價值的部分，忽視那些對現(xiàn)代生活無意義的部分。 99 經(jīng)濟性與奢侈性的平衡 涉及到住宅和居住區(qū)的支付能力，就是支付購買房屋和與之相關(guān)的一切價格合理的附屬事物所帶來的費用的能力。 97 獨立性與便利性的平衡 一個居住區(qū)可能被分成幾個部分過組團，這樣可以給單個的家庭或者不同層次的業(yè)主造成獨立性或者私密性，但從另一個角度來說，也需要保持較勁的或者是方便的距離以保持交流的方便，特別是當(dāng)距離和服務(wù)設(shè)施的設(shè)置有關(guān)時。另外，情緒的興奮可以通過提供一個可組織公共集會的公共場地或者某個區(qū)域的不同尋常的設(shè)計來實現(xiàn)。所以在規(guī)劃設(shè)計中要既有統(tǒng)一、和諧，又要避免乏味和枯燥、呆板。分散在度假村的不同角落，并形成不同的價位層次和房型組合，不同類型的酒店面對不同的細分市場，產(chǎn)權(quán)分屬不同的投資公司，但可以由同一家管理公司進行管理 增值服務(wù)舉例 90 ? 溫泉旅游前景極好 ,但競爭激烈 ,特色是關(guān)鍵 ? 瞄準市場需求與空缺 ,創(chuàng)造特色 ? 創(chuàng)建具高文化品位 ﹑ 優(yōu)質(zhì)服務(wù)并能留宿的綜合度假項目 ? 區(qū)分大眾及高消費兩個具不同消費訴求的群體 ,發(fā)展適得其所的項目 ? 針對都市愈演愈烈的“減壓” ﹑“ 回歸自然”等訴求 ,為高消費層量身度造山水式溫泉 SPA身心療養(yǎng) ,填補國內(nèi)空白 ? 發(fā)展戰(zhàn)略為 “ 統(tǒng)一規(guī)劃 ﹑ 分期建設(shè) ﹑ 步步為營 ﹑滾動開發(fā) ” ? 因地制宜 ,充分利用自然景觀 ,并注重自然資源的可持續(xù)發(fā)展 ? 與其它景點聯(lián)合發(fā)展 ,“ 互利互補 ” ,創(chuàng)建整體品牌效應(yīng) 芬蘭桑拿 德國 KURHAUS 羅馬浴 土耳其浴 約旦“死?！? 熱帶海洋 SPA 中國浴 日本浴 印度浴 世界著名浴文化分布 增值服務(wù)舉例 91 世界浴文化 …… 是如此絢麗多彩 項目策劃主題 92 總體規(guī)劃平面圖及溫泉主題公園平面圖 93 總體規(guī)劃效果圖 94 價值增值手段 ?軟件提升增值： 引入知名酒店管理公司，導(dǎo)入私人酒店之管理模式，將目前酒店公寓概念升級為酒店概念； ?硬件提升增值： 在硬件方面適度提升樓宇包裝品質(zhì)，酒店公寓及公寓部分適度增加高科技含量的硬件，提升項目的附加值； ?營銷包裝增值： 現(xiàn)場包裝注入酒店的元素，體現(xiàn)酒店的品質(zhì)感，增強項目的形象； ?商業(yè)增值： 適當(dāng)商業(yè)包裝，先行招商引入品牌商家，營造商業(yè)氣氛，為整體項目提供價值增值，待經(jīng)營一段時間后，再行出售 ?銷售管控增值： 通過嚴謹?shù)默F(xiàn)場銷售管理，防止炒樓的現(xiàn)象發(fā)生 95 統(tǒng)一性與多樣性的平衡 一個住區(qū)的設(shè)計應(yīng)該保持小區(qū)內(nèi)形式上的統(tǒng)一、連續(xù)和協(xié)調(diào)，而不是各種形式的雜亂。人間仙境”這一休閑度假概念。充分利用填海來發(fā)展內(nèi)陸空間。它的成功讓世人驚嘆，稱之為世界第八大奇跡。巴厘島除了充分開發(fā)傳統(tǒng)的“ 4S”旅游資源外（即 Sun(陽光 )、 Sand(沙灘 )、 Sea(大海 )、Seafood(海鮮 )），還大力發(fā)展其他旅游資源：演出、融巴厘歷史博物館、展覽館、美術(shù)館以及多種旅游設(shè)施于一體的公園等 83 城市名片打造 迪拜 啟示： （ 1）以創(chuàng)新的規(guī)劃打造城市風(fēng)景線，制造全球效應(yīng)，提升城市影響力 （ 2）打造了創(chuàng)新的海洋文化體驗型旅游吸引了全世界的向往 （ 3）其海洋資源的利用、景觀價值的最大化都實現(xiàn)了其旅游價值的最大化 成功案例借鑒 迪拜目前是阿拉伯聯(lián)合酋長國的第二大城市，一躍而為“中東 CBD”與世界級貿(mào)易中心，成為融合了阿拉伯文化、西方文化和南亞文化的新興城市。 啟示： （ 1）主題和創(chuàng)新是一個城區(qū)發(fā)展經(jīng)久不衰的法寶 （ 2）“輪次收入”模式和產(chǎn)業(yè)鏈在廣度和深度上的挖掘筑就了迪斯尼帝國 （ 3）融入文化 —— 體驗式旅游的價值創(chuàng)造方式 82 區(qū)域主題開發(fā)模式 2. 巴厘島 啟示： （ 1）保護自然生態(tài)環(huán)境是地區(qū)旅游業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ) （ 2）強化旅游地宣傳促銷，充分利用國際度假旅游的專業(yè)市場渠道 （ 3）基礎(chǔ)設(shè)施和旅游度假設(shè)施的設(shè)計建設(shè)突出熱帶海島環(huán)境優(yōu)勢 成功案例借鑒 巴厘島是印尼著名的旅游區(qū)，面積約 5500多平方公里，人口約 300多萬。 １ ２ ３ ４ 81 成功案例借鑒 主題旅游或主題城鎮(zhèn) 1. 迪斯尼樂園 迪斯尼樂園的成功，從此改寫了歷史，這種主題樂園（ Theme Park）的模式，也成為新興的旅游休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)營型態(tài)。 80 社區(qū)形成規(guī)律及發(fā)展過程 一個社區(qū)的形成，有其自身的發(fā)展規(guī)律，先有消費人群那是商場或旅游點；先有就業(yè)人群那是寫字樓辦公；只有穩(wěn)定的居住人群才是社區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。 79 功能與客戶需求趨向發(fā)展變化 原有客戶趨向 —— 韶關(guān)等周邊地區(qū) 未來客戶趨向 —— 擴大客戶范圍，全市 → 珠三角 → 全國 客戶需求 客戶來源區(qū)域 目前狀況 未來發(fā)展 居住 韶關(guān)等周邊區(qū)域 已存在 客戶資源有限 居住＋酒店 廣州等全市范圍 已滿足還需完善 有一定潛力 居?。虡I(yè)＋旅游 珠三角區(qū)域 需要進一步打造 發(fā)展良好 居?。先耍t(yī)療＋文化 全國范圍內(nèi) 國內(nèi)尚無此區(qū)域 持續(xù)增值 居住＋Ｘ＋Ｘ＋Ｘ＋Ｘ＋ …… 全球范圍內(nèi) 多存在歐美國家 全球一體化 隨著復(fù)合開發(fā)模式的完善及混合消費習(xí)慣的形成，本項目將成最具有嶺南特色的旅游休閑主題價值綜合增值體。旅游三位一體價值平臺 實現(xiàn) 2+13的品牌效應(yīng) 目的：導(dǎo)入酒店服務(wù)的元素全面提升品質(zhì) 充分利用酒店資源優(yōu)勢，放大項目優(yōu)勢，完善商務(wù)娛樂配套，營造韶關(guān)首席丹霞山主題私家酒店概念。 韶關(guān)市的 “ 新城市名片 ” —— 最具嶺南特色的主題休閑社區(qū) 77 物業(yè)整體定位構(gòu)成 城市增值綜合體 —— 韶關(guān)首席丹霞山主題公園社區(qū) 升級版 酒店運營 創(chuàng)新型 商業(yè)平臺 締造酒店 旅游 三位一體的價值合力的塑造 69 一個有競爭力的城市必須具備 /是（ has/is）： （ 1）高的生活質(zhì)量； （ 2）有吸引力、安全、可持續(xù)的環(huán)境； （ 3）高質(zhì)量的服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施； （ 4）有競爭力的稅率和措施； （ 5）人力資本和知識中心； （ 6）個性 /性格 （ character/Personality)：文化、多樣性等 本項目將采用的新標準 70 Hierarchy of Human Needs: 人的五大功能需求層面： 提升 5 Functions of a New Town 新型社區(qū)的五大功能 ： To live —— 居住 To work —— 工作 To play —— 休閑娛樂 To belong —— 歸屬與認同 To learn —— 自我完善與發(fā)展 新標準 1 本項目將采用的新標準 71 ―智慧擴張” Smart Growth 健康城鎮(zhèn) Healthy Town 新標準 1 新標準 2 本項目將采用的新標準 72 本項目客戶定位 本項目所面向的消費群主要有兩種類型： 最終消費者和投資者，目標客戶對項目的不同要求正是本項目所有定位的根本出發(fā)點 73 仁者樂山，智者樂水 《 論語 萬國世紀 資源整合力： 多產(chǎn)業(yè)資源復(fù)合 地段價值的放大 自身價值平臺的構(gòu)建 理念創(chuàng)新力： 復(fù)合地產(chǎn)模式 酒店經(jīng)營與商務(wù)旅游 主題營銷模式的建立 產(chǎn)品增值性： 產(chǎn)品投資潛力 產(chǎn)品多元發(fā)展 產(chǎn)品特色服務(wù) 酒店式資源： 國際化品牌 國際化經(jīng)營 國際化戰(zhàn)略 具有國際化資源整合力以及產(chǎn)品營銷理念創(chuàng)新力的 全新產(chǎn)品運營模式組合 酒店 ?未來將成為韶關(guān)市的城市名片。 ?高級商務(wù)交流公關(guān)場所。 ST策略 WO策略 SO策略 互相推進 ?韶關(guān)未來唯一純生態(tài)高尚社區(qū)。 ?擴大項目知名度和客戶群，大力發(fā)展高素質(zhì)客。 ?充分發(fā)掘項目潛在價值，提升整體形象和檔次。 ?合理制定開發(fā)運營周期，規(guī)避政策及其他風(fēng)險。 ?做好產(chǎn)品附加值包裝，提升項目整體競爭力。它暗示，將原來單一的產(chǎn)業(yè)形態(tài)或服務(wù)放在一起有趣且意義超出單個產(chǎn)業(yè)和服務(wù)本身意義的環(huán)境中，增強其整體的吸引力，進而增大它們被認識和消費的可能性。也就是說，除了讓自己區(qū)別于其他項目之外，使得項目本身就成了一個目的地，不再只是一個區(qū)域場所。 C59 59 …… 但是，在眾多的排列組合中，如何找到適應(yīng)市場并具備核心競爭力的功能組合成為項目發(fā)展方向思考的關(guān)鍵所在 62 本項目發(fā)展功能劃分 功能劃分原則： 第一， 整個城區(qū)建設(shè)內(nèi)不同區(qū)域都有特定主題（主題化）， 第二， 城區(qū)結(jié)合了多種不同的消費方式（混合消費）； 第三， 營造城區(qū)特定的社區(qū)文化和社區(qū)經(jīng)營管理模式（自我造血）； 第四， 各個功能組團都是城區(qū)有效的肌理步驟，適應(yīng)國際化發(fā)展需求（參與性）。 （ 2）國內(nèi)尚無而在外國操作較為成功的具有一定特色的主題概念。 可作為社區(qū)的核心動力源 創(chuàng)意知本