【導讀】例的規(guī)范要求，擬向我司申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款2億元用于該項目的開發(fā)建設。質(zhì)；用款項目自有資金投入滿足30%的要求。一年期綜合本息抵押率為42%。對長沙萬國城三期項目及抵押物銷售進行監(jiān)控。按照剩余本息合計的一定比例將保證金打入共管賬戶。當借款人向當?shù)毓芾聿块T申領(lǐng)《預售許可證》時，計存入比例達到50%、還款前一個月保證金累計存入比例達到80%。押物處臵收入及保證人將資金全部支付至信托專戶，受托人分配信托收益，信托終止。已簽署《借款合同》、《抵押合同》、《保證合同》，并已辦理強制執(zhí)行公證；已辦理完畢抵押登記手續(xù)并獲取抵押他項權(quán)證；現(xiàn)房抵押物已辦理以外貿(mào)信托為第一受益人的財產(chǎn)保險；借款人、保證人出具股東會決議，同意向我司申請開發(fā)貸款并提供抵押擔保、保證擔保等。完成銷售40萬平方米，簽約銷售額19億元，銷售率94%。

　　

【正文】 % 6, 87, 48, % 5, 77, 39, % 4, 67, 30, % 4, 58, 21, 項目評估報告 Page. 32 原單位成本 增長幅度 成本 (元 /平方米） 信托計劃期間開發(fā)成本 （萬元） 累計現(xiàn)金流量 （萬元） 3, % 3, 39, 53, % 3, 43, 49, % 3, 47, 46, % 4, 50, 42, 根據(jù)敏感性分析，在建安成本不變，銷售整體價格或者銷售速度降低 40%時，仍然能夠覆蓋貸款本息；在售價不發(fā)生變動，當建安成本升高至 40%時，仍能覆蓋貸款本息 。 用款項目工程進度監(jiān)控 在貸后管理過程中，我司對用款項目開發(fā)進度與 《工程總承包合同》 工程款支付 進行“匹配” 監(jiān)控，如借款人發(fā)生無正當理由拖欠工程款等重大現(xiàn)象， 導致工程施工、開發(fā)進度受損，我司有權(quán)要求借款人提前履行還款義務，保證信托貸款的安全。 用款項目及還款來源評價 用款項目已取得四證，且自有資金投入比 例符合國家要求 ； 用款項目交通便利，位臵較好，定價相對比較合理； 借款人還款來源充足，足以償付 信托 貸款本息。 項目評估報告 Page. 33 4 抵押物分析 長沙 抵押物及價值分析 抵押物基本情況 抵押物為 長沙市開福區(qū)長沙萬國城 部分 土地 使用權(quán)， 土地所有權(quán)人 為 當代 湖南 公司 ， 為本次申請開發(fā)貸款的項目公司 。 土地款已經(jīng)全部繳付完畢 并取得土地證 、 建設用地規(guī)劃許可證 、 部分建設工程規(guī)劃許可證及建筑工程施工許可證 。 地塊位臵如下圖所示： 抵押地塊 ： 土地證號： 長 國用（ 2021）第 002747 號 地號： 0505020219 用途： 住宅 用地 終止日期： 2076 年 6 月 20 日 面積： 使用權(quán)面積 平方米 該土地目前已經(jīng)抵押給民生銀行，待我司審批通過后其相應辦理解押手續(xù) 土地現(xiàn)狀 目前 土地 開發(fā)程度為 紅線外七通，紅線內(nèi)場地平整，宗地地勢平坦，地質(zhì)條件良好 。抵押物現(xiàn)狀如圖所示： 項目評估報告 Page. 34 抵押物 第三方 評估 價值 宗地規(guī)劃情況如下表所示： 土地總面積 52, 平方米 容積率 不大于 3 土地剩余年限 年 根據(jù) 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 出具的預估基準日為 2021年 8月 15日的預評估結(jié)果顯示，上述土地的評估價值約為 30425 萬 元。 評估方法 為 市場比較法 和剩余法。 土地 預 評估單位 地價為 元 /平方米 ， 預 評估 宗地 樓面 單價約為 1929 元 /平方米 。 宗地 在 2021年 取得 總 價格為 萬元 ， 取得宗地 單位 地價為 1059 元 /平方米 ， 取得宗地樓面地價 為 353 元 /平方米。 假設在該抵押物 完成土地抵押 設定登記后放款 1 億元，則： 一年期 本息抵押率 為： 10000 萬元（ 1+15%） /30,425 萬元 =% 抵押物一年期本息 處臵 土地單價 為： 10000 萬元（ 1+15%） /=2187 元 /平方米 抵押物一年期本息 處臵 樓面單價 為： 10000 萬元（ 1+15%） /=730 元 /平方米 我部擬允許 當代 湖南 在抵押期間 在我司許可的情況下 對抵押物進行臵換。 抵押物 評價結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預估價值為 30425萬 元，一年期借款本息抵押率為 %，滿足我司對土地抵押率的要 求。 項目評估報告 Page. 35 北京 抵押物及價值分析 抵押物基本情況 抵押物為北京市東城區(qū) 當代 MOMA 項目 部分 現(xiàn)房 ， 房屋 所有權(quán)人 當代 節(jié)能 臵業(yè) 股份 有限公司，為本次申請開發(fā)貸款項目公司 100%控股股東 。 抵押物相關(guān)手續(xù)齊全，并已取得房屋所有權(quán)證 。抵押物 位臵如下圖所示： 抵押物土地 作為抵押物的幾棟住宅均包含在下面的土地證中，土地證詳情如下： 權(quán)屬人 當代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 國有土地使用證號 京東國用（ 2021 出）第更 0029 號 坐落 東城區(qū)香河園路 1 號當代萬國城北區(qū) 國有土地使用類型 出讓 土地用途 住宅、配套、地下車庫 總土地面積 （平方米） 土地使用權(quán)終止日期 住宅： 2074 年 6 月 29 日、配套： 2044年6 月 29 日、地下車庫 2054 年 6 月 29 日 他項權(quán)利狀況 已設定抵押 項目評估報告 Page. 36 抵押房產(chǎn) 抵押物 已經(jīng)取得房產(chǎn)證， 目前 已經(jīng)抵押給 上海 銀行，待我司審批通過后其相應辦理解押手續(xù)，房產(chǎn)權(quán)屬情如下： 權(quán)屬人 當代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 房屋產(chǎn)權(quán)證號 X 京房權(quán)證東股字第 007174 號、 X 京房權(quán)證東股字第 007339 號 房屋坐落 東城區(qū)香河園路 1 號院北區(qū) 1 號樓等 3 幢、 東城區(qū)香河園路 1 號院北區(qū) 10 號樓等 2 幢 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混 建筑面積（平方米） ㎡、 ㎡ 建成年代 2021 年 他項權(quán)利狀況 已設定抵押 抵押房屋明細如下表： 序號 樓座 房號 面積（平方米） 朝向 樓層 戶型 1 S1 樓 2A206 南北 2 兩室一廳 2 S1 樓 2D209 南北 2 兩室一廳 3 S1 樓 5B507 南北 4 四室兩廳 4 T1樓 19C1903 南北 16 三室兩廳 5 S2 樓 2A206 南北 2 一室三廳 6 S2 樓 2C208 南北 2 一室三廳 7 S2 樓 3C308 南北 3 一室三廳 8 T2樓 23B2302 東北 20 三室兩廳 9 T3樓 2A201 朝南 2 兩室兩廳 10 T3樓 3A301 朝南 3 兩室兩廳 11 T3樓 19C1903 東西 16 三室一廳 12 T5樓 2A201 南北 2 五室三廳 13 T5樓 6A601 南北 5 五室三廳 14 T5樓 19A1901 南北 16 五室三廳 15 T5樓 25A2501 南北 22 八室四廳 合計 5, 項目評估報告 Page. 37 現(xiàn)場照片 目前建筑物狀況良好， 如圖所示： （空中連廊拍攝） （樣板間拍攝） 抵押物 第三方 評估 價值 根據(jù)北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司出具的預估基準日為 2021年 8月 28日的預評估結(jié)果顯示，上述土地的評估價值約為 24,351 萬元。 評估方法為 市場比較法 和 收益法 。 預 評估的樓面 單 價為 45,613 元 /平方米 假設在該抵押物完成 房產(chǎn) 抵押設定登記后放款 1 億元，則： 一年期本息抵押率為： 10,000 萬元（ 1+15%） /24,351 萬元 =% 抵押物一年期本息 處臵 樓面單價為： 10,000 萬元（ 1+15%） /5,=21,541 元 /平方米 我部擬允許 當代臵業(yè) 在抵押期間 在我司許可的情況下 對抵押物進行臵換。 抵押物 評價結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預估價值為 24,351 萬元， 一年期借款本息抵押率為 %， 滿足我司對土地抵押率的要 求。 抵押物 綜合評價 根據(jù)我司于 9 月 10 日發(fā)布的《關(guān)于對集合融資類房地產(chǎn)信托業(yè)務抵押率執(zhí)行差異化標準的通知》規(guī)定，在交易對手正常結(jié)束將于本年 10 月 29 日到期的信托項目后，已與我司完成 2單合作，并且項目及抵押物均在一、二線城市， 適用于新的執(zhí)行標準 （土地抵押率不高于 45%，現(xiàn)房抵押率不高于 55%） 。因此，通過綜合計算 兩處 抵押物的抵押率為 42%，計算過程如下： 項目評估報告 Page. 38 序號 抵押物 評估值 （萬元） 融資金額（萬元） 本息合計（萬元） 綜合抵押率 1 長沙土地 30425 20210 23000 % 2 北京現(xiàn)房 24351 % 合計 54776 % 綜合評價，抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚，抵押率符合我司要求。 項目評估報告 Page. 39 5 保證人分析 保證人 基本情況 基本信息 公司 全稱 當代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 成立日期 2021921 注冊地址 北京市東城區(qū)香河園街 1 號 企業(yè)類型 股份有限公司 營業(yè)執(zhí)照注冊號 110000001681430 貸款卡號 110100000320218102 開戶銀行 中國 工商 銀行北京 萬國城 支行 貸款卡密碼 565656 基本戶賬號 0202109119020210111 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 一級資質(zhì) 注冊資本 人民幣 80000 萬元 法定代表人 張雷 經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)開發(fā)、銷售自行開發(fā)的商品房；建筑節(jié)能技術(shù)服務；節(jié)能樓宇控制技術(shù)服務 。 企業(yè)代碼 722614768 當 代 節(jié) 能 置 業(yè) 股 份 有 限 公 司 [ 8 0 0 0 0 萬 ]當 代 置 業(yè) ( 中 國 ) 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ 開 曼M O D E R N L A N D ( C H I N A ) C O . , L I M I T E D ( 擬 上 市 公 司 ）1 0 0 %當 代 摩 碼 工 程 項 目 管 理 （ 北 京 ） 有 限 公 司［ 5 0 0 萬 ］久 運 發(fā) 展 有 限 公 司 ［ 1 萬 港 幣 ］ 香 港 J I U Y U N D E V E L O P M E N T C O . , L I M I T E D宏 業(yè) 科 技 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ B V 1G R E A T T R A D E T E C H N O L O G Y L T D .1 0 0 %1 0 0 %極 地 控 股 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ B V IS U P E R L A N D H O L D I N G S L I M I T E D張 雷1 0 0 %1 0 0 %當 代 置 業(yè)（ 湖 南 ）有 限 公 司[ 2 0 0 0 0 萬 ]山 西 當 代紅 華 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有限 公 司[ 1 5 0 0 0 萬 ]北 京 澳 新紀 元 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有限 公 司[ 3 0 0 0 萬 ]江 西 當 代 節(jié) 能置 業(yè) 有 限 公 司[ 1 8 0 0 0 萬 ]其 他 股 東 ： 中誠 信 托 4 9 % ，8 8 2 0 萬新 動 力（ 北 京 ）建 筑 科 技有 限 公 司[ 3 0 0 0 萬 ]北 京 東 君房 地 產(chǎn) 開發(fā) 有 限 公司[ 5 6 9 0 0 萬 ]山 西 當 代紅 華 置 業(yè)有 限 公 司[ 1 9 0 0 0 萬 ]北 京 當 代房 地 產(chǎn) 開發(fā) 有 限 責任 公 司[ 6 0 0 0 萬 ]境 外境 內(nèi)當 代 綠 色 實 業(yè) 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 0 萬 ]9 4 . 3 5 1 % , 7 5 4 8 0 . 8 萬九 江 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 4 0 0 0 萬 ]湖 北 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]其 他 小 股 東 :新 華 聯(lián) 1 . 8 7 5 % , 1 , 5 0 0 萬 股 ； 張 雷1 . 4 0 6 % , 1 1 2 5 萬 股 李 晶 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬股 ； 陳 音 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬 股 ； 范 慶 國0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2 萬 股 ； 張 鵬 0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2萬 股 ； 綠 建 1 . 0 3 7 % ， 8 2 9 . 8 萬 股2 0 1 2 4 6當 代 節(jié) 能 紅 籌 上 市 股 權(quán) 結(jié) 構(gòu) 圖北 京 當 代摩 碼 投 資管 理 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]北 京 當代 鴻 運分 公 司湖 北 萬 星 置業(yè) 有 限 公 司[ 1 0 0 0 0 萬 ]1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 %5 1 % ， 9 1 8 0 萬1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 %5 . 6 4 9 %北 京 綠 建 工 程 項 目 管 理 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 萬 ]當 代 漚 浦 拉 斯 科 技 （ 北 京 ）有 限 公 司 [ 3 0 0 萬 ]其 他 股 東 ： 漚 浦 拉 斯 整 創(chuàng) 設計 股 份 有 限 公 司 , 4 5 %5 5 % , 1 6 5 萬