【正文】 6 0 0 0 萬 ]境 外境 內(nèi)當(dāng) 代 綠 色 實 業(yè) 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 0 萬 ]9 4 . 3 5 1 % , 7 5 4 8 0 . 8 萬九 江 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 4 0 0 0 萬 ]湖 北 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]其 他 小 股 東 :新 華 聯(lián) 1 . 8 7 5 % , 1 , 5 0 0 萬 股 ； 張 雷1 . 4 0 6 % , 1 1 2 5 萬 股 李 晶 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬股 ； 陳 音 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬 股 ； 范 慶 國0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2 萬 股 ； 張 鵬 0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2萬 股 ； 綠 建 1 . 0 3 7 % ， 8 2 9 . 8 萬 股2 0 1 2 4 6當(dāng) 代 節(jié) 能 紅 籌 上 市 股 權(quán) 結(jié) 構(gòu) 圖北 京 當(dāng) 代摩 碼 投 資管 理 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]北 京 當(dāng)代 鴻 運分 公 司湖 北 萬 星 置業(yè) 有 限 公 司[ 1 0 0 0 0 萬 ]1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 %5 1 % ， 9 1 8 0 萬1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 %5 . 6 4 9 %北 京 綠 建 工 程 項 目 管 理 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 萬 ]當(dāng) 代 漚 浦 拉 斯 科 技 （ 北 京 ）有 限 公 司 [ 3 0 0 萬 ]其 他 股 東 ： 漚 浦 拉 斯 整 創(chuàng) 設(shè)計 股 份 有 限 公 司 , 4 5 %5 5 % , 1 6 5 萬。 抵押物相關(guān)手續(xù)齊全，并已取得房屋所有權(quán)證 。 地塊位臵如下圖所示： 抵押地塊 ： 土地證號： 長 國用（ 2021）第 002747 號 地號： 0505020219 用途： 住宅 用地 終止日期： 2076 年 6 月 20 日 面積： 使用權(quán)面積 平方米 該土地目前已經(jīng)抵押給民生銀行，待我司審批通過后其相應(yīng)辦理解押手續(xù) 土地現(xiàn)狀 目前 土地 開發(fā)程度為 紅線外七通，紅線內(nèi)場地平整，宗地地勢平坦，地質(zhì)條件良好 。 ? 截止 2021 年 8 月 31 日， 本用款 項目已投 17, 元， 占 擬融資 項目總投資 53,萬 元 的比例為 %，滿足房地產(chǎn)項 目貸款的資本金比例要求 。 二是跳出長沙做市場。將以北城板塊的未來發(fā)展為推廣前提，以主題概念營銷和預(yù)期營銷為脈絡(luò)，以公司品牌和項目品牌為先導(dǎo)，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價和銷售策略，并 依托 項目周邊優(yōu)越的自然資源，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長沙市全新的居住文化和居住生活模式，實現(xiàn)目標(biāo)客戶群渴望已久的需求。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，具有較大的市場潛力 。區(qū)域內(nèi)“一江兩河十湖”貫穿而過，未來將會是全市公園數(shù)量最多的生態(tài)家居區(qū)。本項目周邊樓盤情況如下： （ 1）湘江世紀城 湘江世紀城由世紀金源集團投資興建，位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，總占地面積約 1700 畝，總建筑面積約 400 萬平方米，目前均價 8000 元 /㎡ ，已基本售罄 。地理位臵優(yōu)越，交通便捷。 京廣鐵路 和 107 國道穿城而過，距 黃花 國際機場僅 20公里 。~114176。 ②固定資產(chǎn)投資增幅較大，城 市化進程加速圖 長沙市歷年固定資產(chǎn)投資走勢 隨著長沙地鐵 2 號線的開工建設(shè)，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項目的相繼開工建設(shè)，長沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長， 2021年長沙固定資產(chǎn)累計投資達 3510 億元 ，同比增長26%， 長沙城市建設(shè)正進入一個快速發(fā)展的時代。 2021 年 3 月 2021 年 7 月長沙市商品房成交量 （ 5） 市場需求和購買力情況分析 房地產(chǎn)作為滿足人們衣食住行中比較重要的一塊，今后仍是人們消費的主要產(chǎn)品。 政策解讀： A、限購政策只針對 90 平方米（含）以下新建商品住房進行限購， 90 平方米以上不限購。 由 1 棟 4 層 商業(yè) 中心 （ 28樓）、 1 棟 5 層精裝公寓 （ 8樓）、 1 棟 30 層住宅（ 7樓）、 1 棟 18 層住宅（ 10樓）、 3 棟 34 層住宅（ 9樓、 11樓、 12樓）共 7 棟 建筑 及地下車庫組成 。 項目 位于撈刀河與 瀏陽河兩河流域的中心位臵，坐擁一江兩河的中心地帶，與地鐵一號線的 “ 福元路站 ” 相鄰 ，距離 開福區(qū)政府 約 1 公里 ，距離市中心 5 公里 。由于項目公司當(dāng)期并未計提所得稅，在考慮配比原則的情況下，我部對銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率的計算過程中，扣除了所得稅因素的影響，結(jié)果顯示 盈利能力尚 可 。 目前正在開發(fā)三期項目。 信托終止： 如借款人提前償付借款本金及利息 ， 則信托 提前 終止。 當(dāng)代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 （以下簡稱“ 當(dāng)代臵業(yè) ”） 以其持有的 北京市東城區(qū)當(dāng)代 MOMA項目部分現(xiàn)房 為借款本息提供抵押擔(dān)保， 經(jīng) 北京 仁達房地產(chǎn)評估有限公司 出具的 編號為仁達預(yù)估字【 2021】第項目評估報告 Page. 3 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 0110100313 號 預(yù)評估 報告， 該部分房產(chǎn)價值約【 24351】萬元。 項目 操作要點 借款人 ： 當(dāng) 代臵業(yè)（湖南）有限公司 資金用途： 向 當(dāng)代湖南 發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，用于 當(dāng)代湖南長沙萬國城三期 項目 的 開發(fā)建設(shè) 還款資金來源： 當(dāng)代湖南長沙萬國城三期項目 的銷售收入 風(fēng)險控制措施： 當(dāng)代湖南 以其持有的 長沙市開福區(qū) 長沙萬國城項目 部分 土地 為借款本息提供抵押擔(dān)保， 經(jīng) 北京仁達房地產(chǎn)評估有限公司 出具的 編號為仁達預(yù)估字【 2021】第 0120210292 號 預(yù)評估 報告， 該部分 抵押物 價值約【 30425】萬元。 本息支付： 自放款日起，每季度支付一次 利息 ， 未付則構(gòu)成違約并加收罰息， 貸款滿 24 個月時歸還剩余的本 金， 利隨本清。 除 二期項目中約 萬平方米商業(yè) 部分暫定 自持 不對外銷售 ，住宅部分 已完成銷售 40 萬 平 方米， 簽約 銷售 額 19 億元 ，銷售率 94%。 借款人為單一項目公司， 項目在 2021 年 開始預(yù)售， 2021 年 一期部分 竣工交房 結(jié)轉(zhuǎn)利潤 ， 通過 2021年 2021 年 7 月利潤 表來看 ， 項目公司收入及利潤較穩(wěn)定， 費用控制較好 。 項目評估報告 Page. 9 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 3 用 款 項目概況 項目基本情況 項目用地情況 長沙萬國城 項目位于 長沙市開福區(qū)福元西 路 ， 具體四至范圍是： 南至 新世紀大道 、北至 撈刀河 ，西鄰 珠江花城 ，東至 雙河 路 。 三期項目 土地取得情況如下表所示： 項目 已繳資金成本情況 未繳資金成本情況 合 計 土地 出讓金 2, 0 2, 拆遷補償費 3, 0 3, 契稅等稅金 0 合 計 6, 0 6, 單位：萬元 項目基本 指標(biāo) 用款 項目 占地面積 43, 平方米，總建筑面 積 178, 平方米。 本項目地處于 長沙市開福 區(qū)， 在限購 政策 范圍內(nèi) 。 （ 4） 長沙市商品房成交情況分析 中指數(shù)據(jù)顯示，自 2021 年 3 月限購以來，商品房成交量受宏觀政策影響呈緩慢下降趨勢，而在 2021 年商品房成交量逆勢逐漸回升，與長沙市房價相對較低、剛需與 改善性需求較旺盛存項目評估報告 Page. 14 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 在很大關(guān)系。 GDP 總量首次跨入 5000 億元大關(guān)，并在全國省會城市中排名第七，實現(xiàn)了跨越式的發(fā)展 。 5339。 項目評估報告 Page. 16 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 開福區(qū) 介紹 開福區(qū)位于長沙市北部，是長沙市面積最大、人口最多的城區(qū)。項目用地南向為 36 米寬城市次干道 — 漁業(yè)路，西 向為 16 米寬城市支路 — 新欣路，東向為 30 米寬城市次干道 — 雙河路，北面為 26 米寬濱河北路。開福區(qū)發(fā)展前景廣闊，可供開發(fā)的存量土地占全市總量的一半以上，有較大的發(fā)展?jié)摿蛷V闊的發(fā)展空間。 ③宜居優(yōu)勢：本項目所處區(qū)域是長沙未來最宜居的地方，區(qū)域內(nèi)有青竹湖高爾夫球場、湘江沿江風(fēng)光項目評估報告 Page. 21 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 帶、烈士公園、月湖公園、世界之窗等 休閑勝地，規(guī)劃中的鵝羊山公園、秀峰公園、洪山公園、太陽山公園等正在逐步啟動。 ②項目建成后以較低的價格入市，相對周邊其他房地產(chǎn)項目具有很強的吸引力。 項目 定位及 銷售 情況預(yù)測 本項目為“國家級節(jié)能示范重點居住區(qū)”，以可 持續(xù)發(fā)展為理念，將綠色能源、可再生能源的高技術(shù)應(yīng)用于項目，為市場提供高舒適度、高環(huán)境品質(zhì)、高效能比的 MOMA系列科技住宅。本項目的主力客戶群是與北城板塊相關(guān)聯(lián)的，或是政府職員、公司員工、自由職業(yè)者、商人投資客，他們最大的特點是地域分散，遍布全市，宜以市內(nèi)接待點進行前期蓄客。 科目 金額 (萬元 ) 銷售面積單方 (元 /平方米 ) 97, 7, 36, 2, 12, 營銷 費用 財務(wù)費用 6, 管理費用 5, 營業(yè)稅及附加 5, 43, 3, 43, 3, 10, 32, 2, 財務(wù)指標(biāo)： 銷售凈利率 33% 投資利潤率 60% 項目評估報告 Page. 26 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 項目現(xiàn)金流預(yù)測 （預(yù)期售價） 單位：萬元 序號 項目名稱 2021 年 Q3 以前 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q4 以后 合計 1 資金來源 18, 20, 4, 13, 13, 15, 15, 19, 14, 135, 自有資金 18, 18, 銷售收入 4, 13, 13, 15, 15, 19, 14, 97, 出租收入 信托融資 20, 20, 銀行貸款 其他來源 2 資金運用 16, 1, 5, 8, 8, 4, 3, 3, 2, 2, 21, 78, 土地出讓金 6, 6, 開發(fā)建設(shè)投資 9, 1, 4, 7, 6, 2, 1, 1, 36, 銷售費用 項目管理費用 1, 經(jīng)營稅金及附加 1, 5, 其它經(jīng)營成本費用 土地增值稅 1, 信托融資收益 6, 信托融資本金 20, 20, 銀行借款本金償還 銀行借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流 1, 1, 14, 8, 3, 9, 10, 11, 12, 17, 7, 56, 4 累計凈現(xiàn)金流 1, 14, 6, 3, 12, 22, 34, 47, 64, 57, 56, 項目評估報告 Page. 27 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 項目現(xiàn)金流預(yù)測（預(yù)期售價下降 10%） 單位：萬元 序號 項目名稱 2021 年 Q3 以前 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021 年 Q4 以后 合計 1 資金來源 18, 20, 4, 12, 12, 13, 13, 17, 13, 125, 自有資金 18, 18, 銷售收入 4, 12, 12, 13, 13, 17, 13, 87, 出租收入 信托融資 20, 20, 銀行貸款 其他來源 2 資金運用 16, 1, 5, 8, 7, 4, 3, 3, 2, 2, 21, 77, 土地出讓金 6, 6, 開發(fā)建設(shè)投資 9, 1, 4, 7, 6, 2, 1, 1, 36, 銷售費用 項目管理費用