【正文】 提升。區(qū)域內(nèi)“一江兩河十湖”貫穿而過，未來將會是全市公園數(shù)量最多的生態(tài)家居區(qū)。項目采用當(dāng)代臵業(yè)擁有的最先進技術(shù)組合，一期、二期節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)達到 60%， 未來后期的建筑設(shè)計預(yù)期節(jié)能達到 80%以上，高級 MOMA將全面實施“恒溫恒濕恒氧、新風(fēng)臵換、地源熱泵”等技術(shù)。區(qū)域內(nèi)建筑面積百萬平方米以上的項目目前只有湘江世紀(jì)城和珠江花城，這兩個樓盤距本項目都比較近，雖互相競爭，同時也互為補足，為項目所處的區(qū)域提高了關(guān)注熱度，也有利于在消費者心 目中形成大型住宅項目聚集、未來配套完善、發(fā)展?jié)摿Σ豢尚∮U的城市新片區(qū)。 珠江花城鳥瞰效果圖珠江花城交通圖 （ 3） 萬科 城 萬科 城由 深圳萬科集團 投資，項目位于 本項目西南側(cè)，具體為 開福區(qū)一環(huán)和二環(huán)之間，芙蓉北路 與福元路交匯處 ，總占地面積約 400畝，總建筑面積約 50萬平方米，目前銷售均價 7200 元/㎡。本項目周邊樓盤情況如下： （ 1）湘江世紀(jì)城 湘江世紀(jì)城由世紀(jì)金源集團投資興建，位于開福區(qū)五合垸湘江東岸湘江濱江風(fēng)光帶一段，總占地面積約 1700 畝，總建筑面積約 400 萬平方米，目前均價 8000 元 /㎡ ，已基本售罄 。 項目評估報告 Page. 19 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 周邊競爭項目分析 本項目西面為珠江花城，靠近開福區(qū)政府和汽車北站， 西 南面是 萬科城 項目，東南面為洪山公園。 長沙萬國城 項目分 三 期開發(fā)， 一期于 2021 年開盤銷售，截止 2021 年 7 月 31 日 ， 一期、二期具體銷售情況如下： 分期 總可售面積（㎡） 實際銷售面積（㎡） 銷售率 住宅銷售額 (萬元 ) 一期 233, 211, 90% 87, 二期 186, 184, 99% 99, 從已售項目 情況 可以 看出 ，一期 因有 2棟高科技節(jié)能住宅于 2021年新開盤外，其余樓盤及二期項目 基本售罄 。 一標(biāo)段 二標(biāo)段 三標(biāo)段 萬國城二期項目 項目評估報告 Page. 18 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 圖 32 項目區(qū)位圖 本項目規(guī)劃總用地面積 43, 平方米，規(guī)劃總建筑面積為 178, 平方米，其中住宅建筑面積 131, 平方米， 配套 建筑面積 平方米，地下車庫面積 47, 平方米。地理位臵優(yōu)越，交通便捷。 項目分析 本項目地處長沙市開福區(qū)政府東南面，位于長沙市新世紀(jì)大道片區(qū)，雙河路以西，漁業(yè)路以北，原開福區(qū)綜合農(nóng)場漁業(yè)分場。氣候特征是：氣候溫和，降水充沛，雨熱同期，四季分明。 項目評估報告 Page. 17 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 開福區(qū) 2021 年 實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 32%；社會消費品零售總額達到 億元，增長 19%；地方財政總收入 億元，增長 %，一般預(yù)算收入 億元，增長 %；城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達到 27311元、18243 元，增長 %、 12%。 京廣鐵路 和 107 國道穿城而過，距 黃花 國際機場僅 20公里 。東西長約 230 公里，南北寬約 88 公里。~28176。北緯 27176。~114176。地理坐標(biāo)為東經(jīng) 111176。 長沙市位于湖南省東部，湘江下游長瀏盆地西緣。長沙市總面積 萬平方千米，總?cè)丝? 萬人；其中長沙市區(qū)面積 969 平方 公里，長沙市區(qū)人口 萬〈 2021 年〉。 ②固定資產(chǎn)投資增幅較大，城 市化進程加速圖 長沙市歷年固定資產(chǎn)投資走勢 隨著長沙地鐵 2 號線的開工建設(shè)，南湖路過江隧道、城際輕軌、火車北站片區(qū)整改等大型項目的相繼開工建設(shè)，長沙固定資產(chǎn)投資總額不斷增長， 2021年長沙固定資產(chǎn)累計投資達 3510 億元 ，同比增長26%， 長沙城市建設(shè)正進入一個快速發(fā)展的時代。 （ 6） 社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 ① GDP 保持較快增速，經(jīng)濟勢頭良好 長沙市歷年 GDP 走勢 項目評估報告 Page. 15 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 自 2021 年以來，長沙 市 GDP 一直穩(wěn)定增長 ， 增長幅度穩(wěn)定在 14%以上的水平，長沙 2021 年全市實現(xiàn) GDP 總量達 億元，比上年增長 %。 而 購買力 方面， 從發(fā)展的趨勢來看，長沙市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經(jīng)濟的發(fā)展提高了市民的收入，也 為樓市發(fā)展提供了堅強保障和動力支持。規(guī)劃顯示，到 2020 年，全市總?cè)丝?688萬，其中城鎮(zhèn)人口 482萬，城市化水平達到 70%。 2021 年 3 月 2021 年 7 月長沙市商品房成交量 （ 5） 市場需求和購買力情況分析 房地產(chǎn)作為滿足人們衣食住行中比較重要的一塊，今后仍是人們消費的主要產(chǎn)品。 （ 3） 長沙市 房地產(chǎn) 開發(fā)經(jīng)營情況分 析 截至 2021 年 6 月底，全市開發(fā)經(jīng)營數(shù)據(jù)如下表所示： 全市商品房（住宅）數(shù)據(jù)統(tǒng)計表 項目 時間 同比增減 % 2021 年 16 月 2021 年 16 月 新開工面積（萬平方米） % 施工面積（萬平方米） 4, 5, % 竣工面積（萬平方米） % 銷售面積（萬平方米） % 可售庫存面積（萬平方米） % 銷 售額（億元） % 銷售價格（元 /平方米） 5, 5, % 開發(fā)投資額（億元） % 除開發(fā)投資額與銷售價格相比同期略有上升外，其余指標(biāo)均較同期呈下降趨勢，反映出受宏觀經(jīng)濟政策的影響，長沙市房地產(chǎn)市場同全國整體趨勢較為一致。 此 外， 目前 長沙 市的按揭政策為首套首付 3成 ，利率方面 部分 銀行 執(zhí)行 基準(zhǔn)利率 基礎(chǔ) 下浮 10%，部分銀行 執(zhí)行 基準(zhǔn)利率 ；二套首付 6 成 ，各行均是 執(zhí)行基準(zhǔn) 利率 上浮 10%。 本項目可銷售總套數(shù)為 1270 套， 地上 可售面積 131,㎡， 其中 90 平方米 (含 )以下商品住房 515 套， 面積 46, ㎡， 占總可售 面積 的 35%。 政策解讀： A、限購政策只針對 90 平方米（含）以下新建商品住房進行限購， 90 平方米以上不限購。下同 )已擁有 1套住房的家庭，限購 1套 90 平方米 (含 )以下新建商品住房；對在本市市區(qū)無住房并能夠提供本市居住證的外地家庭，在主城區(qū)限購 1 套 90 平方米 (含 )以下新建商品住房；對在本市市區(qū)，已擁有 2 套 (含 )以上住房的家庭、擁有 1套 (含 )以上住房的外地家庭、不能提供本市居住證的外地家庭，暫停在本市主城區(qū)購買 90 平方米 (含 )以下新建商品住房。 詳細(xì)的進度安排如下表所示： 關(guān)鍵節(jié)點 預(yù)計時間 簽署土地協(xié)議或合同 申領(lǐng)土地證 申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可 證 申領(lǐng)建設(shè)工程施工許可證 主體工程開工 主體工程封頂 申領(lǐng)銷售許可證 銷售開盤 竣工驗收 交房 由于項目公司開發(fā)周期需要， 目前 本項目 僅 28樓取得了《建筑工程施工許可證》，其余 7樓 — 12樓等 6 棟住宅預(yù)計將于 2021 年 9 月底取得《建筑工程施工許可證》。 項目 建設(shè)條件 項目已經(jīng)取得的相關(guān)資質(zhì)證書情況如下： 項目評估報告 Page. 11 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 當(dāng)代湖南 與 長沙 市國土資源 局 簽訂的編號為 2021000006號《國有 建設(shè)用地 使用權(quán)出讓合同》； 長沙市 人民政府頒發(fā)的編號為 長 國用（ 2021） 第 002747 號 、長國用（ 2021）第 002748 號《國有土地使用證》； 長沙市 規(guī)劃 局 頒發(fā)的編號為 出 [2021]0025 號 、出 [2021]0208 號 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》； 長沙市城鄉(xiāng) 規(guī)劃局 頒發(fā)的編號為 建字 第 建 1[2021]0210 號 、 建字第 建 2[2021]0157 號 、 建字第 建 2[2021]0158 號 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會 頒發(fā)的編號為 430101202107260101 號 《建筑工程施工許可證 》 ； 長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè) 廳頒發(fā)的編號為湘建房（長）字第 115 號 的貳級 《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》。 由 1 棟 4 層 商業(yè) 中心 （ 28樓）、 1 棟 5 層精裝公寓 （ 8樓）、 1 棟 30 層住宅（ 7樓）、 1 棟 18 層住宅（ 10樓）、 3 棟 34 層住宅（ 9樓、 11樓、 12樓）共 7 棟 建筑 及地下車庫組成 。 學(xué)校：社區(qū)內(nèi)：第一教育長沙萬國城 MOMA雙語幼兒園、長沙市開福區(qū)清水塘第三小學(xué) ；周邊： 周南中學(xué)、長大附中、長沙大學(xué)、國防科大； 醫(yī)院：湘雅醫(yī)院、 163 醫(yī)院 。 三期項目 占地面積 43, 平方米，總建筑面 積 178, 平方米 。 注： 長沙標(biāo)志性建筑群 “ 兩館一廳 ”( 博物館、圖書館、音樂廳 ) 長沙萬國城 項目分三期開發(fā)，目前一期、二期 大部分 已交房入住 。 項目 位于撈刀河與 瀏陽河兩河流域的中心位臵，坐擁一江兩河的中心地帶，與地鐵一號線的 “ 福元路站 ” 相鄰 ，距離 開福區(qū)政府 約 1 公里 ，距離市中心 5 公里 。 借款人 綜合評價 借款人 主體資質(zhì)合法合規(guī)， 具備房地產(chǎn) 二級 開發(fā) 資質(zhì) ； 借款人 具有 一定的 房地產(chǎn)開發(fā)及管理能力， 經(jīng)營狀況較好，財務(wù)風(fēng)險可控 。 貸 款 情 況 衡量指標(biāo) 數(shù)量 項目評估報告 Page. 8 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 貸款余額 無 保函余額 無 保證 擔(dān)保金額 無 抵押擔(dān)保金額 【 30000】 萬 元 質(zhì) 押擔(dān)保金額 無 經(jīng)查詢貸款卡，共有 【 1】 筆 對外擔(dān)保信息 ， 抵押擔(dān)保 余額總計 約 【 30000】 萬 元 ， 該筆 系為中誠信托有限責(zé)任公司提供的抵押擔(dān)保。 借款人 主要 為單一項目公司 ， 2021 年 、 2021 年由于償還銀行借款 ， 導(dǎo)致當(dāng)期現(xiàn)金流出較大，但公司仍 具備一定的 盈利能力、 融資能 力。由于項目公司當(dāng)期并未計提所得稅，在考慮配比原則的情況下，我部對銷售凈利率和凈資產(chǎn)收益率的計算過程中，扣除了所得稅因素的影響，結(jié)果顯示 盈利能力尚 可 。 其他應(yīng)收款前五名明細(xì)如下： 債務(wù)人 金額（元） 備注 中國建筑一局（集團）有限公司 4,896, 預(yù)付工程款 湖南省長沙電業(yè)局 1,848, 預(yù)存用電款 湖南沙坪建筑有限公 司 1,405, 預(yù)付工程款 湖南第一物業(yè)服務(wù)有限公司 974, 往來款 上海光野水景工程有限公司 258, 預(yù)付工程款 其他應(yīng)付款前五名明細(xì)如下： 債權(quán)人 金額（元） 備注 當(dāng)代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 68,614, 股東借款 長沙瑞寶汽車銷售服務(wù)有限公司 399, 未付購車款 安全文明措施費 177, 未付款項 湖南嘉仕迪律師事務(wù)所 75, 未付款項 中建五局第三建設(shè)有限公司 70, 未付款項 盈利能力評價 單位：萬元 科目 2021 年 7 月 2021 年 2021 年 2021 年 營業(yè)收入 35, 49, 49, 9, 減 :營業(yè)成本 20, 29, 34, 8, 財務(wù)費用 銷售費用 1, 2, 1, 管理費用 1, 利潤總額 8, 6, 7, 項目評估報告 Page. 7 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 減 :所得稅 2, 1, 凈利潤 8, 4, 5, 指標(biāo) 銷售凈利率 18% 10% 12% 凈資產(chǎn)收益率 18% 19% 28% 注： 20212021 年度數(shù)據(jù)來源于審計 報告， 2021 年 7 月數(shù)據(jù)未經(jīng)審計。根據(jù) 2021 年 7 月未經(jīng) 審計 報表 的數(shù)據(jù)，項目評估報告 Page. 6 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 其 中 存貨主要包括獲取項目的土地成本以及開發(fā)建安成本 ，預(yù)收賬款為已開盤 尚未交房 項目銷售預(yù)收款 。 借款人 為 當(dāng)代臵業(yè) 在 長沙 的一個項目 公司， 其目前在開發(fā)的項目僅有 長沙萬國城 一個 項目。 目前正在開發(fā)三期項目。 當(dāng)代臵業(yè) 為注冊地在北京的 股份制 企業(yè) ，具體 情況詳見保證人分析，最終 實際控制人為 張雷 先生，控股情況如下圖所示： 融資公司經(jīng)營情況 當(dāng)代湖南 為開發(fā) 長 沙萬國城項目 的單一項目公司， 目前已開發(fā) 完成 一期 、二期 項目， 累計建張雷 當(dāng)代置業(yè)（中國）有限公司 當(dāng)代綠色實業(yè)有限公司 當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司 100% 100% %，其他為個人股 當(dāng)代置業(yè)（湖南）有限公司 100% 境外 境內(nèi) 項目評估報告 Page. 5 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 筑面積 56 萬平方米 。 項目評估報告 Page. 4 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 2 借款人 資信情