【正文】 企業(yè)代碼 722614768 當(dāng) 代 節(jié) 能 置 業(yè) 股 份 有 限 公 司 [ 8 0 0 0 0 萬(wàn) ]當(dāng) 代 置 業(yè) ( 中 國(guó) ) 有 限 公 司 ［ $ 5 萬(wàn) ］ 開(kāi) 曼M O D E R N L A N D ( C H I N A ) C O . , L I M I T E D ( 擬 上 市 公 司 ）1 0 0 %當(dāng) 代 摩 碼 工 程 項(xiàng) 目 管 理 （ 北 京 ） 有 限 公 司［ 5 0 0 萬(wàn) ］久 運(yùn) 發(fā) 展 有 限 公 司 ［ 1 萬(wàn) 港 幣 ］ 香 港 J I U Y U N D E V E L O P M E N T C O . , L I M I T E D宏 業(yè) 科 技 有 限 公 司 ［ $ 5 萬(wàn) ］ B V 1G R E A T T R A D E T E C H N O L O G Y L T D .1 0 0 %1 0 0 %極 地 控 股 有 限 公 司 ［ $ 5 萬(wàn) ］ B V IS U P E R L A N D H O L D I N G S L I M I T E D張 雷1 0 0 %1 0 0 %當(dāng) 代 置 業(yè)（ 湖 南 ）有 限 公 司[ 2 0 0 0 0 萬(wàn) ]山 西 當(dāng) 代紅 華 房 地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有限 公 司[ 1 5 0 0 0 萬(wàn) ]北 京 澳 新紀(jì) 元 房 地產(chǎn) 開(kāi) 發(fā) 有限 公 司[ 3 0 0 0 萬(wàn) ]江 西 當(dāng) 代 節(jié) 能置 業(yè) 有 限 公 司[ 1 8 0 0 0 萬(wàn) ]其 他 股 東 ： 中誠(chéng) 信 托 4 9 % ，8 8 2 0 萬(wàn)新 動(dòng) 力（ 北 京 ）建 筑 科 技有 限 公 司[ 3 0 0 0 萬(wàn) ]北 京 東 君房 地 產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 有 限 公司[ 5 6 9 0 0 萬(wàn) ]山 西 當(dāng) 代紅 華 置 業(yè)有 限 公 司[ 1 9 0 0 0 萬(wàn) ]北 京 當(dāng) 代房 地 產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 有 限 責(zé)任 公 司[ 6 0 0 0 萬(wàn) ]境 外境 內(nèi)當(dāng) 代 綠 色 實(shí) 業(yè) 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 0 萬(wàn) ]9 4 . 3 5 1 % , 7 5 4 8 0 . 8 萬(wàn)九 江 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 4 0 0 0 萬(wàn) ]湖 北 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬(wàn) ]其 他 小 股 東 :新 華 聯(lián) 1 . 8 7 5 % , 1 , 5 0 0 萬(wàn) 股 ； 張 雷1 . 4 0 6 % , 1 1 2 5 萬(wàn) 股 李 晶 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬(wàn)股 ； 陳 音 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬(wàn) 股 ； 范 慶 國(guó)0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2 萬(wàn) 股 ； 張 鵬 0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2萬(wàn) 股 ； 綠 建 1 . 0 3 7 % ， 8 2 9 . 8 萬(wàn) 股2 0 1 2 4 6當(dāng) 代 節(jié) 能 紅 籌 上 市 股 權(quán) 結(jié) 構(gòu) 圖北 京 當(dāng) 代摩 碼 投 資管 理 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬(wàn) ]北 京 當(dāng)代 鴻 運(yùn)分 公 司湖 北 萬(wàn) 星 置業(yè) 有 限 公 司[ 1 0 0 0 0 萬(wàn) ]1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 %5 1 % ， 9 1 8 0 萬(wàn)1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 %5 . 6 4 9 %北 京 綠 建 工 程 項(xiàng) 目 管 理 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 萬(wàn) ]當(dāng) 代 漚 浦 拉 斯 科 技 （ 北 京 ）有 限 公 司 [ 3 0 0 萬(wàn) ]其 他 股 東 ： 漚 浦 拉 斯 整 創(chuàng) 設(shè)計(jì) 股 份 有 限 公 司 , 4 5 %5 5 % , 1 6 5 萬(wàn)。因此，通過(guò)綜合計(jì)算 兩處 抵押物的抵押率為 42%，計(jì)算過(guò)程如下： 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 38 序號(hào) 抵押物 評(píng)估值 （萬(wàn)元） 融資金額（萬(wàn)元） 本息合計(jì)（萬(wàn)元） 綜合抵押率 1 長(zhǎng)沙土地 30425 20210 23000 % 2 北京現(xiàn)房 24351 % 合計(jì) 54776 % 綜合評(píng)價(jià)，抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚，抵押率符合我司要求。 抵押物 評(píng)價(jià)結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預(yù)估價(jià)值為 24,351 萬(wàn)元， 一年期借款本息抵押率為 %， 滿足我司對(duì)土地抵押率的要 求。 評(píng)估方法為 市場(chǎng)比較法 和 收益法 。 抵押物相關(guān)手續(xù)齊全，并已取得房屋所有權(quán)證 。 抵押物 評(píng)價(jià)結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預(yù)估價(jià)值為 30425萬(wàn) 元，一年期借款本息抵押率為 %，滿足我司對(duì)土地抵押率的要 求。 宗地 在 2021年 取得 總 價(jià)格為 萬(wàn)元 ， 取得宗地 單位 地價(jià)為 1059 元 /平方米 ， 取得宗地樓面地價(jià) 為 353 元 /平方米。 評(píng)估方法 為 市場(chǎng)比較法 和剩余法。 地塊位臵如下圖所示： 抵押地塊 ： 土地證號(hào)： 長(zhǎng) 國(guó)用（ 2021）第 002747 號(hào) 地號(hào)： 0505020219 用途： 住宅 用地 終止日期： 2076 年 6 月 20 日 面積： 使用權(quán)面積 平方米 該土地目前已經(jīng)抵押給民生銀行，待我司審批通過(guò)后其相應(yīng)辦理解押手續(xù) 土地現(xiàn)狀 目前 土地 開(kāi)發(fā)程度為 紅線外七通，紅線內(nèi)場(chǎng)地平整，宗地地勢(shì)平坦，地質(zhì)條件良好 。 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 33 4 抵押物分析 長(zhǎng)沙 抵押物及價(jià)值分析 抵押物基本情況 抵押物為 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城 部分 土地 使用權(quán)， 土地所有權(quán)人 為 當(dāng)代 湖南 公司 ， 為本次申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款的項(xiàng)目公司 。 用款項(xiàng)目工程進(jìn)度監(jiān)控 在貸后管理過(guò)程中，我司對(duì)用款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與 《工程總承包合同》 工程款支付 進(jìn)行“匹配” 監(jiān)控，如借款人發(fā)生無(wú)正當(dāng)理由拖欠工程款等重大現(xiàn)象， 導(dǎo)致工程施工、開(kāi)發(fā)進(jìn)度受損，我司有權(quán)要求借款人提前履行還款義務(wù)，保證信托貸款的安全。 目前資金缺口分析 項(xiàng) 目 長(zhǎng)沙 萬(wàn)國(guó)城三期 計(jì)劃投資額 實(shí)際投資額 待投資額 土地費(fèi)用 6, 6, 前期工程費(fèi)用 3, 3, 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4, 2, 1, 建筑安裝工程費(fèi) 21, 5, 15, 公共配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 管理費(fèi)用 5, 4, 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, 6, 銷(xiāo)售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 5, 5, 合計(jì) 53, 17, 35, 本 用款 項(xiàng)目已投資金 17, 元 ，尚需投資 35, 萬(wàn) 元， 尚需投資中 擬由 信托融資 2億元，剩余投資由 項(xiàng)目產(chǎn)生的銷(xiāo)售回款再投入 進(jìn)行運(yùn)作 。 ? 截止 2021 年 8 月 31 日， 本用款 項(xiàng)目已投 17, 元， 占 擬融資 項(xiàng)目總投資 53,萬(wàn) 元 的比例為 %，滿足房地產(chǎn)項(xiàng) 目貸款的資本金比例要求 。 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 24 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 銷(xiāo)售計(jì)劃表 物業(yè)類(lèi)型 可售面積 （㎡、個(gè)） 時(shí)間 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 合計(jì) 普通住宅 125, 銷(xiāo)售率 0% 10% 15% 15% 15% 15% 20% 10% 100% 銷(xiāo)售面積 12,528 18,791 18,791 18,791 18,791 25,055 12,528 125,276 銷(xiāo)售單價(jià) 6,500 6,600 6,700 6,800 6,900 7,000 7,000 6,800 銷(xiāo)售額 8,143 12,402 12,590 12,778 12,966 17,539 8,769 85,188 商業(yè)配套 5, 銷(xiāo)售率 0% 0% 10% 10% 20% 20% 20% 20% 100% 銷(xiāo)售面積 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 銷(xiāo)售單價(jià) 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 銷(xiāo)售額 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 車(chē)位 /車(chē)庫(kù) 742 銷(xiāo)售率 0% 0% 10% 10% 15% 20% 20% 25% 100% 銷(xiāo)售個(gè)數(shù) 74 74 111 148 148 188 743 銷(xiāo)售單價(jià) 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 銷(xiāo)售額 592 592 888 1,184 1,184 1,504 5,944 合計(jì) 回款金額 4,886 13,451 13,733 15,334 15,248 19,999 14,456 97,106 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 25 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì) 效益評(píng)估 項(xiàng)目總投資預(yù)測(cè) 序號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 總投資額 單位成本 （萬(wàn)元） （元 /平方米） 1 土地費(fèi)用 6, 2 前期工程費(fèi)用 3, 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4, 4 建筑安裝工程費(fèi) 21, 1, 5 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 6 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 7 管理費(fèi)用 5, 8 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6, 9 銷(xiāo)售費(fèi)用 10 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 5, 項(xiàng)目總投資 53, 3, 成本利潤(rùn)表 項(xiàng)目預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 97, 萬(wàn)元，扣除成本、稅金，預(yù)計(jì) 銷(xiāo)售 利潤(rùn) 43, 萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)32, 萬(wàn)元。 銷(xiāo)售方案 項(xiàng)目總體銷(xiāo)售將分為五個(gè)階段：預(yù)熱期、開(kāi)盤(pán)期、熱銷(xiāo)期、持銷(xiāo)期、尾盤(pán)期，具體如下表所示： 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 23 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 推盤(pán)時(shí)間 產(chǎn)品類(lèi)型 價(jià)格策略 階段銷(xiāo)售目標(biāo) 開(kāi)盤(pán)期 2021 年 5 月 住宅 中開(kāi) 銷(xiāo)售率 20% 熱銷(xiāo)期 2021 年 9 月 住宅 高走 住宅銷(xiāo)售率 20%（累計(jì)銷(xiāo)售率 40%） 持銷(xiāo)期 2021 年 11 月 — 2021 年 9 月 住宅、車(chē)位 高走 住宅銷(xiāo)售率 50%（累計(jì)銷(xiāo)售率 90%）；車(chē)位銷(xiāo)售 率 45% 尾盤(pán)期 2021 年 10 月 — 2021 年 12 月 住宅、車(chē)位 / 住宅銷(xiāo)售率 10%（累計(jì)銷(xiāo)售率100%）；車(chē)位銷(xiāo)售率 55%（累計(jì)銷(xiāo)售率 100%） 銷(xiāo)售渠道 本項(xiàng)目銷(xiāo)售渠道以當(dāng)代湖南自行銷(xiāo)售，自行銷(xiāo)售可以直接控制項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，嚴(yán)格控制項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)奏，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的最優(yōu)化。隨著黃興北路商圈復(fù)興和新河三角洲的開(kāi)工，舊城改造盤(pán)活長(zhǎng)沙北城板塊已是大勢(shì)所趨，濱江舊城改造項(xiàng)目引起了許多外來(lái)資本的興趣，使得外來(lái)資本加 速在此片區(qū)的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動(dòng)本項(xiàng)目的順利運(yùn)作。 二是跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)。本項(xiàng)目的銷(xiāo)售不局限于項(xiàng)目周邊區(qū)域，將實(shí)施“跳出區(qū)域做市場(chǎng)，跳出長(zhǎng)沙做市場(chǎng)”的銷(xiāo)售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場(chǎng)。開(kāi)盤(pán)之后，逐步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)格，最終實(shí)現(xiàn) 6800元 /平方米的均 價(jià)。 （ 1）前期產(chǎn)品中開(kāi)，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，同時(shí)中間價(jià)位拉動(dòng)銷(xiāo)售，炒熱市場(chǎng)；項(xiàng)目整體可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)為 6800 元 /平方米，入市以 6500 元 /㎡ 的價(jià)格來(lái)拉動(dòng)銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)的熱銷(xiāo)。將以北城板塊的未來(lái)發(fā)展為推廣前提，以主題概念營(yíng)銷(xiāo)和預(yù)期營(yíng)銷(xiāo)為脈絡(luò)，以公司品牌和項(xiàng)目品牌為先導(dǎo)，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價(jià)和銷(xiāo)售策略，并 依托 項(xiàng)目周邊優(yōu)越的自然資源，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長(zhǎng)沙市全新的居住文化和居住生活模式，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客戶群渴望已久的需求。 WT 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說(shuō)明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設(shè)計(jì)出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以北城板塊良好的發(fā)展前景吸引目標(biāo)客戶群。 WO 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說(shuō)明： 倡導(dǎo)全新的自然生活方式，重點(diǎn)抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅卷?xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，弱化自身劣勢(shì)。 ②長(zhǎng)沙制定相關(guān)宏觀政策，本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型供應(yīng)以中大戶型號(hào)為主，面積區(qū)間在 110— 160平方米，三房、四房是供應(yīng)的主流產(chǎn)品，與周邊項(xiàng)目戶型相似（多為三房、四房），在項(xiàng)目將來(lái)銷(xiāo)售中存在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ③項(xiàng)目屬于長(zhǎng)沙市最適宜居住板塊之一，具有較大的市場(chǎng)潛力 。 （ 3）機(jī)會(huì)分析 (O) ①長(zhǎng)沙市及開(kāi)福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開(kāi)發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片 區(qū)。 （ 2）劣勢(shì)分析（ W） ①項(xiàng)目地處長(zhǎng)沙北城區(qū)域，人氣有待進(jìn)一步提高。 ⑤配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目自身配套已在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開(kāi)發(fā)并投入使用，包括小學(xué)、中學(xué)、幼兒園約 萬(wàn)平米；協(xié)助開(kāi)福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號(hào)線臨近項(xiàng)目用地；項(xiàng)目對(duì)面的洪山公園也將列入了政府的開(kāi)發(fā)計(jì)劃；周邊 沃爾瑪超市等其他項(xiàng)目大規(guī)模入駐以后帶來(lái)的人流和商業(yè)價(jià)值也會(huì)大大