【正文】 企業(yè)代碼 722614768 當 代 節(jié) 能 置 業(yè) 股 份 有 限 公 司 [ 8 0 0 0 0 萬 ]當 代 置 業(yè) ( 中 國 ) 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ 開 曼M O D E R N L A N D ( C H I N A ) C O . , L I M I T E D ( 擬 上 市 公 司 ）1 0 0 %當 代 摩 碼 工 程 項 目 管 理 （ 北 京 ） 有 限 公 司［ 5 0 0 萬 ］久 運 發(fā) 展 有 限 公 司 ［ 1 萬 港 幣 ］ 香 港 J I U Y U N D E V E L O P M E N T C O . , L I M I T E D宏 業(yè) 科 技 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ B V 1G R E A T T R A D E T E C H N O L O G Y L T D .1 0 0 %1 0 0 %極 地 控 股 有 限 公 司 ［ $ 5 萬 ］ B V IS U P E R L A N D H O L D I N G S L I M I T E D張 雷1 0 0 %1 0 0 %當 代 置 業(yè)（ 湖 南 ）有 限 公 司[ 2 0 0 0 0 萬 ]山 西 當 代紅 華 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有限 公 司[ 1 5 0 0 0 萬 ]北 京 澳 新紀 元 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有限 公 司[ 3 0 0 0 萬 ]江 西 當 代 節(jié) 能置 業(yè) 有 限 公 司[ 1 8 0 0 0 萬 ]其 他 股 東 ： 中誠 信 托 4 9 % ，8 8 2 0 萬新 動 力（ 北 京 ）建 筑 科 技有 限 公 司[ 3 0 0 0 萬 ]北 京 東 君房 地 產(chǎn) 開發(fā) 有 限 公司[ 5 6 9 0 0 萬 ]山 西 當 代紅 華 置 業(yè)有 限 公 司[ 1 9 0 0 0 萬 ]北 京 當 代房 地 產(chǎn) 開發(fā) 有 限 責任 公 司[ 6 0 0 0 萬 ]境 外境 內(nèi)當 代 綠 色 實 業(yè) 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 0 萬 ]9 4 . 3 5 1 % , 7 5 4 8 0 . 8 萬九 江 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 4 0 0 0 萬 ]湖 北 摩 碼置 業(yè) 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]其 他 小 股 東 :新 華 聯(lián) 1 . 8 7 5 % , 1 , 5 0 0 萬 股 ； 張 雷1 . 4 0 6 % , 1 1 2 5 萬 股 李 晶 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬股 ； 陳 音 0 . 3 5 6 % , 2 8 5 萬 股 ； 范 慶 國0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2 萬 股 ； 張 鵬 0 . 3 0 9 % , 2 4 7 . 2萬 股 ； 綠 建 1 . 0 3 7 % ， 8 2 9 . 8 萬 股2 0 1 2 4 6當 代 節(jié) 能 紅 籌 上 市 股 權(quán) 結(jié) 構(gòu) 圖北 京 當 代摩 碼 投 資管 理 有 限公 司[ 1 0 0 0 萬 ]北 京 當代 鴻 運分 公 司湖 北 萬 星 置業(yè) 有 限 公 司[ 1 0 0 0 0 萬 ]1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 %5 1 % ， 9 1 8 0 萬1 0 0 %1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 % 1 0 0 %1 0 0 %5 . 6 4 9 %北 京 綠 建 工 程 項 目 管 理 有 限 公 司 [ 2 0 0 0 萬 ]當 代 漚 浦 拉 斯 科 技 （ 北 京 ）有 限 公 司 [ 3 0 0 萬 ]其 他 股 東 ： 漚 浦 拉 斯 整 創(chuàng) 設計 股 份 有 限 公 司 , 4 5 %5 5 % , 1 6 5 萬。因此，通過綜合計算 兩處 抵押物的抵押率為 42%，計算過程如下： 項目評估報告 Page. 38 序號 抵押物 評估值 （萬元） 融資金額（萬元） 本息合計（萬元） 綜合抵押率 1 長沙土地 30425 20210 23000 % 2 北京現(xiàn)房 24351 % 合計 54776 % 綜合評價，抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚，抵押率符合我司要求。 抵押物 評價結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預估價值為 24,351 萬元， 一年期借款本息抵押率為 %， 滿足我司對土地抵押率的要 求。 評估方法為 市場比較法 和 收益法 。 抵押物相關(guān)手續(xù)齊全，并已取得房屋所有權(quán)證 。 抵押物 評價結(jié)論 ? 抵押物要件合法、完整，土地款已付清，權(quán)屬清楚； ? 押物預估價值為 30425萬 元，一年期借款本息抵押率為 %，滿足我司對土地抵押率的要 求。 宗地 在 2021年 取得 總 價格為 萬元 ， 取得宗地 單位 地價為 1059 元 /平方米 ， 取得宗地樓面地價 為 353 元 /平方米。 評估方法 為 市場比較法 和剩余法。 地塊位臵如下圖所示： 抵押地塊 ： 土地證號： 長 國用（ 2021）第 002747 號 地號： 0505020219 用途： 住宅 用地 終止日期： 2076 年 6 月 20 日 面積： 使用權(quán)面積 平方米 該土地目前已經(jīng)抵押給民生銀行，待我司審批通過后其相應辦理解押手續(xù) 土地現(xiàn)狀 目前 土地 開發(fā)程度為 紅線外七通，紅線內(nèi)場地平整，宗地地勢平坦，地質(zhì)條件良好 。 項目評估報告 Page. 33 4 抵押物分析 長沙 抵押物及價值分析 抵押物基本情況 抵押物為 長沙市開福區(qū)長沙萬國城 部分 土地 使用權(quán)， 土地所有權(quán)人 為 當代 湖南 公司 ， 為本次申請開發(fā)貸款的項目公司 。 用款項目工程進度監(jiān)控 在貸后管理過程中，我司對用款項目開發(fā)進度與 《工程總承包合同》 工程款支付 進行“匹配” 監(jiān)控，如借款人發(fā)生無正當理由拖欠工程款等重大現(xiàn)象， 導致工程施工、開發(fā)進度受損，我司有權(quán)要求借款人提前履行還款義務，保證信托貸款的安全。 目前資金缺口分析 項 目 長沙 萬國城三期 計劃投資額 實際投資額 待投資額 土地費用 6, 6, 前期工程費用 3, 3, 基礎(chǔ)設施建設費 4, 2, 1, 建筑安裝工程費 21, 5, 15, 公共配套設施費 開發(fā)間接費用 管理費用 5, 4, 財務費用 6, 6, 銷售費用 開發(fā)期稅費 5, 5, 合計 53, 17, 35, 本 用款 項目已投資金 17, 元 ，尚需投資 35, 萬 元， 尚需投資中 擬由 信托融資 2億元，剩余投資由 項目產(chǎn)生的銷售回款再投入 進行運作 。 ? 截止 2021 年 8 月 31 日， 本用款 項目已投 17, 元， 占 擬融資 項目總投資 53,萬 元 的比例為 %，滿足房地產(chǎn)項 目貸款的資本金比例要求 。 項目評估報告 Page. 24 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 銷售計劃表 物業(yè)類型 可售面積 （㎡、個） 時間 2021 年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 2021年 Q1 2021 年 Q2 2021 年 Q3 2021 年 Q4 合計 普通住宅 125, 銷售率 0% 10% 15% 15% 15% 15% 20% 10% 100% 銷售面積 12,528 18,791 18,791 18,791 18,791 25,055 12,528 125,276 銷售單價 6,500 6,600 6,700 6,800 6,900 7,000 7,000 6,800 銷售額 8,143 12,402 12,590 12,778 12,966 17,539 8,769 85,188 商業(yè)配套 5, 銷售率 0% 0% 10% 10% 20% 20% 20% 20% 100% 銷售面積 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 銷售單價 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 10,000 銷售額 597 597 1,195 1,195 1,195 1,195 5,974 車位 /車庫 742 銷售率 0% 0% 10% 10% 15% 20% 20% 25% 100% 銷售個數(shù) 74 74 111 148 148 188 743 銷售單價 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 80,000 銷售額 592 592 888 1,184 1,184 1,504 5,944 合計 回款金額 4,886 13,451 13,733 15,334 15,248 19,999 14,456 97,106 項目評估報告 Page. 25 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 項目經(jīng)濟 效益評估 項目總投資預測 序號 項目名稱 總投資額 單位成本 （萬元） （元 /平方米） 1 土地費用 6, 2 前期工程費用 3, 3 基礎(chǔ)設施建設費 4, 4 建筑安裝工程費 21, 1, 5 公共配套設施建設費 6 開發(fā)間接費用 7 管理費用 5, 8 財務費用 6, 9 銷售費用 10 開發(fā)期稅費 5, 項目總投資 53, 3, 成本利潤表 項目預計實現(xiàn)銷售收入 97, 萬元，扣除成本、稅金，預計 銷售 利潤 43, 萬元、稅后利潤32, 萬元。 銷售方案 項目總體銷售將分為五個階段：預熱期、開盤期、熱銷期、持銷期、尾盤期，具體如下表所示： 項目評估報告 Page. 23 中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司 推盤時間 產(chǎn)品類型 價格策略 階段銷售目標 開盤期 2021 年 5 月 住宅 中開 銷售率 20% 熱銷期 2021 年 9 月 住宅 高走 住宅銷售率 20%（累計銷售率 40%） 持銷期 2021 年 11 月 — 2021 年 9 月 住宅、車位 高走 住宅銷售率 50%（累計銷售率 90%）；車位銷售 率 45% 尾盤期 2021 年 10 月 — 2021 年 12 月 住宅、車位 / 住宅銷售率 10%（累計銷售率100%）；車位銷售率 55%（累計銷售率 100%） 銷售渠道 本項目銷售渠道以當代湖南自行銷售，自行銷售可以直接控制項目運營，嚴格控制項目銷售節(jié)奏，最終實現(xiàn)項目價值的最優(yōu)化。隨著黃興北路商圈復興和新河三角洲的開工，舊城改造盤活長沙北城板塊已是大勢所趨，濱江舊城改造項目引起了許多外來資本的興趣，使得外來資本加 速在此片區(qū)的布局，已成為眾多投資商的首選，從而帶動本項目的順利運作。 二是跳出長沙做市場。本項目的銷售不局限于項目周邊區(qū)域，將實施“跳出區(qū)域做市場，跳出長沙做市場”的銷售戰(zhàn)略： 一是跳出區(qū)域做市場。開盤之后，逐步提升項目價格，最終實現(xiàn) 6800元 /平方米的均 價。 （ 1）前期產(chǎn)品中開，樹立項目高端形象，同時中間價位拉動銷售，炒熱市場；項目整體可實現(xiàn)的均價為 6800 元 /平方米，入市以 6500 元 /㎡ 的價格來拉動銷售，實現(xiàn)開盤的熱銷。將以北城板塊的未來發(fā)展為推廣前提，以主題概念營銷和預期營銷為脈絡，以公司品牌和項目品牌為先導，打造滿足客戶需求的核心產(chǎn)品，依據(jù)產(chǎn)品制定出最佳的定位、定價和銷售策略，并 依托 項目周邊優(yōu)越的自然資源，以人、建筑、環(huán)境相互尊重和融合為使命，建立起長沙市全新的居住文化和居住生活模式，實現(xiàn)目標客戶群渴望已久的需求。 WT 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 充分利用優(yōu)越的自然資源設計出高品質(zhì)的差異化產(chǎn)品，以北城板塊良好的發(fā)展前景吸引目標客戶群。 WO 戰(zhàn)略 戰(zhàn)略說明： 倡導全新的自然生活方式，重點抓住片區(qū)發(fā)展?jié)摿捅卷椖繀^(qū)位優(yōu)勢，弱化自身劣勢。 ②長沙制定相關(guān)宏觀政策，本項目產(chǎn)品戶型供應以中大戶型號為主，面積區(qū)間在 110— 160平方米，三房、四房是供應的主流產(chǎn)品，與周邊項目戶型相似（多為三房、四房），在項目將來銷售中存在同質(zhì)化競爭威脅。 ③項目屬于長沙市最適宜居住板塊之一，具有較大的市場潛力 。 （ 3）機會分析 (O) ①長沙市及開福區(qū) 2021年大力打造城市形象，“兩館一廳”及“新河三角洲”的開發(fā)，將大力提升片區(qū)形象，打造北城高尚人居片 區(qū)。 （ 2）劣勢分析（ W） ①項目地處長沙北城區(qū)域，人氣有待進一步提高。 ⑤配套設施優(yōu)勢：本項目自身配套已在 2021 年下半年到 2021 年度陸續(xù)開發(fā)并投入使用，包括小學、中學、幼兒園約 萬平米；協(xié)助開福區(qū)政府新建漁業(yè)路；地鐵一號線臨近項目用地；項目對面的洪山公園也將列入了政府的開發(fā)計劃；周邊 沃爾瑪超市等其他項目大規(guī)模入駐以后帶來的人流和商業(yè)價值也會大大