【正文】 相對(duì)低端的產(chǎn)業(yè)人口現(xiàn)狀沒有實(shí)質(zhì)影響 機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建 帶來大量的 流動(dòng)人群 提升自身的 貨運(yùn)能力 機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建配套（空港物流區(qū)） 大通關(guān)基地 —— 航空貨站、航空快件、進(jìn)出口海關(guān)監(jiān)管相結(jié)合的一戰(zhàn)式通關(guān) 保稅物流中心 —— 國際中轉(zhuǎn)、采購業(yè)務(wù)、深加工結(jié)轉(zhuǎn)出口復(fù)進(jìn)口業(yè)務(wù)、 VMI業(yè)務(wù) 多家世界級(jí)大型 物流企業(yè) 預(yù)約進(jìn)駐 為企業(yè)從事國際采購、分銷、物流等業(yè)務(wù)提供便利 區(qū)港聯(lián)動(dòng) 空港物流區(qū) —— 空港產(chǎn)業(yè)區(qū) （勞動(dòng)密集型的第二產(chǎn)業(yè)為主） 帶動(dòng)出口加工區(qū)內(nèi)的外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為工業(yè)區(qū)內(nèi)物流業(yè)務(wù)需求提供便利 45%15%13%12%10%10%工業(yè)（以加工制造為主）批發(fā)零售餐飲交通運(yùn)輸郵電通訊其他房地產(chǎn)和社會(huì)服務(wù)業(yè)農(nóng)林牧漁等在業(yè)人口行業(yè)分布 * 在業(yè)人口受教育水平 注： *在業(yè)人口是指 15歲及 15歲以上，從事社會(huì)勞動(dòng)并取得報(bào)酬或經(jīng)營收入的人口 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng) 59%19%4%2%16%初中高中中專大專大學(xué)以上小學(xué)以下?通過對(duì)區(qū)域內(nèi)就業(yè)人口的現(xiàn)狀的調(diào)查得知： ?近一半的人口在從事 加工制造業(yè) ，大學(xué)以上學(xué)歷者不足在業(yè)人口的 6％； ?機(jī)場(chǎng)及工業(yè)區(qū)中等收入人群的 家庭月消費(fèi)額在10002023元 ； 機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建會(huì)帶動(dòng)區(qū)域第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但不會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)人口層次的提高 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建時(shí)間表 建成并進(jìn)入試運(yùn)行 2023 首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建及其配套工程將于 2023年底完工， 2023年初進(jìn)入使用階段， 2023年最終達(dá)成設(shè)計(jì)功能目標(biāo)。 建成并投入使用 機(jī)場(chǎng)配套建設(shè)時(shí)間表 達(dá)到 220萬噸設(shè)計(jì)目標(biāo) 達(dá)到 6000萬人次和 180萬吞吐設(shè)計(jì)目標(biāo) 首都機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建 大量流動(dòng)人群 物流貨運(yùn)能力提升 大型物流企業(yè)進(jìn)駐 相關(guān)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展 區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口低端的現(xiàn)狀不會(huì)得到質(zhì)的改變 公交網(wǎng)布局單一，捷運(yùn)系統(tǒng)發(fā)展可提高區(qū)域公共交通便利性 新國展中心 首都機(jī)場(chǎng) 機(jī)場(chǎng)高鐵 ?公交車 ： ?目前中央別墅區(qū)與市內(nèi)的公共交通聯(lián)系完全依賴公交車，但主要 集中在京順路沿線 ，公交網(wǎng)絡(luò)布局單一； ?捷運(yùn)系統(tǒng) ： ?機(jī)場(chǎng)高鐵 ：由東直門至機(jī)場(chǎng) 2號(hào)航站樓，無人駕駛一站式到達(dá)；目前正在施工， 預(yù)計(jì) 2023年 6月正式通車運(yùn)營 ； ?規(guī)劃輕軌 L15：經(jīng)京順路、新國展中心，連接順義中心城與市區(qū)的輕軌鐵路，目前尚在規(guī)劃階段， 建設(shè)時(shí)間不確定 。 中央別墅區(qū)城市化發(fā)展規(guī)劃之于本項(xiàng)目的影響 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 國門商務(wù)區(qū)開發(fā)時(shí)間表 一期啟動(dòng)區(qū)預(yù)計(jì)建成時(shí)間 預(yù)計(jì)動(dòng)工時(shí)間 新國展建設(shè)時(shí)間表 上海會(huì)展中心發(fā)展同期尚處初級(jí)階段 預(yù)計(jì)一期建成時(shí)間 二期最快建成時(shí)間 新國展發(fā)展時(shí)間表 建成并進(jìn)入試運(yùn)行 建成并投入使用 機(jī)場(chǎng)配套建設(shè)時(shí)間表 達(dá)到 220萬噸設(shè)計(jì)目標(biāo) 達(dá)到 6000萬人次和 180萬吞吐設(shè)計(jì)目標(biāo) 機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建時(shí)間表 本項(xiàng)目開發(fā)周期 售罄 開工 開始銷售 建設(shè)時(shí)間 發(fā)揮作用時(shí)間 本項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間 機(jī)場(chǎng)高鐵建設(shè)時(shí)間表 建成并投入使用 區(qū)域自身城市化發(fā)展將帶動(dòng)中央別墅區(qū)周邊產(chǎn)業(yè)、人口的升級(jí)，提供區(qū)域級(jí)城市配套，但由于建設(shè)時(shí)間和發(fā)展成熟時(shí)間限制，這種影響在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不會(huì)顯現(xiàn) “對(duì)區(qū)域未來規(guī)劃（如機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建、國門商務(wù)區(qū)建設(shè)等）有一定了解，但 短期內(nèi)不會(huì)考慮此因素 ，覺得區(qū)域規(guī)劃發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的 促進(jìn)作用需要一定時(shí)間 ?！? —— 名都園業(yè)主 劉先生 “來到項(xiàng)目的客戶大多對(duì)區(qū)域周邊規(guī)劃發(fā)展有一定了解，但 不影響決策 ，客戶主要還是 關(guān)注區(qū)域現(xiàn)狀情況 。給客戶介紹項(xiàng)目時(shí)，對(duì)周邊規(guī)劃的描述僅停留在指出重大工程所在位臵層面， 不會(huì)深入講解規(guī)劃詳情 ?！? —— 棕櫚灘營銷總監(jiān) 區(qū)域自身城市化發(fā)展之于客戶心理影響與本項(xiàng)目?jī)r(jià)值 客戶了解并認(rèn)可區(qū)域未來城市化發(fā)展，但不會(huì)影響決策過程，對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀表現(xiàn)更為關(guān)注。 區(qū)域自身城市化發(fā)展之于本項(xiàng)目的價(jià)值集中體現(xiàn)為營銷價(jià)值，即營銷過程中將項(xiàng)目現(xiàn)階段的環(huán)境劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為未來城市化發(fā)展帶來的區(qū)位利好。而區(qū)域自身城市化發(fā)展之于本項(xiàng)目現(xiàn)階段定位研究工作的價(jià)值與影響不明顯。 機(jī)會(huì) 2問題分解 問題分解： ？ ？ —— 、層次高； ； 3. 公共交通系統(tǒng)發(fā)達(dá)。 —— 區(qū)域自身城市化發(fā)展，將能夠提供相應(yīng)居住物業(yè)所需條件，但在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)這些條件尚不具備； 區(qū)域自身城市化發(fā)展之于客戶決策心理與本項(xiàng)目定位研究影響小，主要體現(xiàn)為項(xiàng)目后期的營銷價(jià)值。 機(jī)會(huì) 3：城市距離優(yōu)勢(shì)吸引 “新鮮”客戶 機(jī)會(huì) 1：區(qū)域平臺(tái)優(yōu)勢(shì)吸引傳統(tǒng)客戶 機(jī)會(huì) 2：自身城市化進(jìn)程吸引非主流客戶 本項(xiàng)目所面對(duì)機(jī)會(huì) 吸引傳統(tǒng)投資客、外籍租客，傳統(tǒng)自主客受 項(xiàng)目條件限制導(dǎo)致流失 吸引地緣性中層以上產(chǎn)業(yè)人口，但此類客戶 量不充足 機(jī)會(huì) 3問題分解 問題分解： ？ ，本項(xiàng)目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ 北京城市外擴(kuò)帶來的郊區(qū)城市化 中心城區(qū) 順義 通州 亦莊 東壩 四環(huán) 五環(huán) 六環(huán) 京通快速 京哈高速 姚 家 園 路 五環(huán) 京津塘高速 京東區(qū)域： 已建成：京哈高速，京通快速， 京沈高速 建設(shè)中：京哈京通大修，京哈京通聯(lián)絡(luò)線 京通快速路、京沈高速使此區(qū)域與 CBD通行優(yōu)勢(shì)明顯，提高區(qū)域的板塊價(jià)值，客戶十分看重；京沈、京哈高速的通車、未來京通與京哈的連接等規(guī)劃利好，將進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域價(jià)值提升，奠定客戶心目中的板塊地位。 典型熱銷項(xiàng)目：康城、中海安德魯斯、東方夏威夷、華堂高爾夫 東壩區(qū)域： 已建成：姚家園快速路，五環(huán)路 規(guī)劃中：亮馬河北路，地鐵 10號(hào)線和 6號(hào)線 在已通行道路與規(guī)劃建設(shè)中道路、基建規(guī)劃利好的促進(jìn)下，東壩區(qū)域從一個(gè)陌生的邊緣居住區(qū)域，逐步變化為一個(gè)中高檔、低密度，交通便利，服務(wù)設(shè)施方便快捷，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越的高品質(zhì)居住社區(qū) —— 松散型都市社區(qū)，區(qū)域價(jià)值提升得到客戶充分認(rèn)可。 典型熱銷項(xiàng)目：奧林匹克花園 亦莊區(qū)域： 已建成：京津塘高速、五環(huán)路 建設(shè)中：京津塘第二通道、亦莊城鐵 優(yōu)越的地理位臵與交通可達(dá)性催化了亦莊的變革，區(qū)域憑借超前的規(guī)劃，市政設(shè)施齊備和良好的自然環(huán)境，低密度、高性價(jià)比的聯(lián)排別墅和小獨(dú)棟住宅吸引著大量的中產(chǎn)階級(jí)前來臵業(yè)。 典型熱銷項(xiàng)目：親愛的 Villa、境界、卡爾生活館 城市外擴(kuò)與交通干線連接使郊區(qū)的城市距離產(chǎn)生時(shí)間變更，客戶感知強(qiáng)烈且充分認(rèn)可 中央別墅區(qū)道路交通規(guī)劃 M15 S3 S6 M15 L1 建成公路 未建成公路 軌道交通 六環(huán) 五環(huán) 四環(huán) 三環(huán) 二環(huán) 六環(huán) 機(jī)場(chǎng)高速 機(jī)場(chǎng)第二通道（機(jī)場(chǎng)東線） 機(jī)場(chǎng)南線 京平高速 機(jī)場(chǎng)北線 京順路 京承高速 快速路及以上等級(jí)公路： —— 南北走向 —— ?京順路 ?機(jī)場(chǎng)高速 ?京承高速 ?機(jī)場(chǎng)第二通道（又名機(jī)場(chǎng)東線） 建成時(shí)間未定 —— 東西走向 —— ?機(jī)場(chǎng)北線 ?機(jī)場(chǎng)南線 （又名李天高速）2023年底通車 ?京平高速 2023年底通車 軌道交通： ?L1 機(jī)場(chǎng)輕軌 ?M15 通往市中心 2023年后啟動(dòng) ?S6 通往通州 2023年后啟動(dòng) ?S3 通往平谷 2023年后啟動(dòng) 中央別墅區(qū)與市區(qū)快速交通連接帶來的城市距離變更明顯，客戶易于感知 中心城區(qū) 順義 通州 亦莊 東壩 機(jī)會(huì) 3問題分解 問題分解： ？ ，本項(xiàng)目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 城市距離變更促使公寓客戶外遷 指標(biāo)對(duì)比 城市公寓 中央別墅區(qū) 亞北等遠(yuǎn)郊別墅 區(qū) 產(chǎn)品類型 公寓 別墅 別墅 城市距離 —— 車行 20分鐘 車行 30分鐘以上 區(qū)域特質(zhì) 都市生活，交通 便捷 擁有國際化氛圍與配套，物業(yè)升值潛力大，與城市快速切換 純粹郊區(qū)低密度生活，遠(yuǎn)離城市喧囂 亞北 馬坡 亦莊 懷柔密云 東部城市公寓 中央別墅區(qū) 20分鐘 50分鐘 90分鐘 40分鐘 30分鐘 別墅區(qū)的 城市距離變更 ，促使原城市公寓內(nèi)有 別墅需求 的客戶向別墅區(qū) 遷移 。 外遷公寓客戶需求與區(qū)域、產(chǎn)品類型對(duì)應(yīng) 外遷客戶需求 對(duì)應(yīng)產(chǎn)品類型 區(qū)域特質(zhì)對(duì)應(yīng) 與城市、機(jī)場(chǎng)保持密切聯(lián)系 給孩子國際化的教育成長(zhǎng)環(huán)境 資產(chǎn)后期處置有投資和升值性 延續(xù)自己的國際化生活方式 體現(xiàn)自己的身份地位 小獨(dú)棟 中央別墅區(qū) ：擁有國際化氛圍與配套，物業(yè)升值潛力大，與 城市快速切換 與城市、機(jī)場(chǎng)保持密切聯(lián)系 給孩子國際化的教育成長(zhǎng)環(huán)境 資產(chǎn)后期處置有投資和升值性 延續(xù)自己的國際化生活方式 貼近自己的社交圈層 雙拼 +聯(lián)排 首次別墅置業(yè) 自主需求：第一居所或度假 注重產(chǎn)品低密度的郊區(qū)生活 追求產(chǎn)品細(xì)節(jié)與品質(zhì) 小獨(dú)棟 亞北等別墅區(qū) ：純粹郊區(qū)低密度生活， 遠(yuǎn)離城市喧囂 機(jī)會(huì) 3問題分解 問題分解： ？ ，本項(xiàng)目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 —— 追求國際化氛圍與配套、投資價(jià)值、與城市快速切換的公寓外遷客戶 他們 本體限制下的公寓外遷客戶 劣勢(shì) 容積率 前提 無景觀資源 地塊不規(guī)則 周邊環(huán)境差 受航道影響 類別墅產(chǎn)品為主，舒適度受影響 本 體 條 件 追求與城市的快速切換和物業(yè)的升值潛力 尋找國際化生活方式的延續(xù)，要求孩子國際教育的保證 在區(qū)域內(nèi)階段性居住，可以接受類別墅產(chǎn)品 他們 機(jī)會(huì) 3問題分解 問題分解： ？ ，本項(xiàng)目可以吸引上述哪部分客戶？ ？ —— 城市外擴(kuò) 與快速交通連接所帶來的本區(qū)域城市距離變更，客戶可充分感知 —— 追求國際化氛圍與配套、投資價(jià)值、與城市快速切換的公寓外遷客戶 —— 上述群體中可以接受類別墅產(chǎn)品的客戶 機(jī)會(huì) 3：城市距離優(yōu)勢(shì)吸引 “新鮮”客戶 機(jī)會(huì) 1：區(qū)域平臺(tái)優(yōu)勢(shì)吸引傳統(tǒng)客戶 機(jī)會(huì) 2：自身城市化進(jìn)程吸引非主流客戶 本項(xiàng)目所面對(duì)機(jī)會(huì) 吸引傳統(tǒng)投資客、外籍租客，傳統(tǒng)自住客受 項(xiàng)目條件限制導(dǎo)致流失 吸引地緣性中層以上產(chǎn)業(yè)人口，但此類客戶 量不充足 吸引可以接受類別墅產(chǎn)品的公寓外遷客戶 基于以上研究，在目前定位研究階段，本項(xiàng)目“城市低密度”屬性主要依托于中央別墅區(qū)與城市核心區(qū)的快速聯(lián)系，而本區(qū)域自身城市化所帶來的城市價(jià)值尚無法體現(xiàn)。 城市距離優(yōu)勢(shì)吸引 “新鮮”客戶 區(qū)域平臺(tái)優(yōu)勢(shì)吸引傳統(tǒng)客戶 因此，本項(xiàng)目?jī)纱笾饕獧C(jī)會(huì)為： 基于行為模式的客戶梳理 為能夠從多角度了解客戶的需求以及行為模式，項(xiàng)目組對(duì)已經(jīng)在中央別墅區(qū)從事 5年以上租賃工作的經(jīng)紀(jì)公司、物業(yè)管理公司、代表項(xiàng)目銷售經(jīng)理以及不同類型的客戶均進(jìn)行了深度訪談。截止至目前，共完成訪談 23人，其中： 中央別墅區(qū)別墅客戶： 區(qū)域典型項(xiàng)目業(yè)主： 3人 中央別墅區(qū)臵業(yè)意向客戶： 4人 歐美等外籍租賃客戶： 6人 中央別墅區(qū)資深業(yè)內(nèi)人士： 中央別墅區(qū)典型項(xiàng)目銷售經(jīng)理、資深銷售代表： 4人 長(zhǎng)期進(jìn)行中央別墅區(qū)研究，擁有多年銷售、租賃經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人士： 5人 長(zhǎng)期從事中央別墅區(qū)發(fā)展研究，項(xiàng)目物業(yè)公司銷售經(jīng)理： 1人 營銷行為經(jīng)濟(jì)學(xué)中客戶臵業(yè)分類 置業(yè)動(dòng)機(jī) 賭博 投機(jī) 技術(shù)性投資 長(zhǎng)期增值投資 /自住 置業(yè)目的 瞬間收益 短期收益 長(zhǎng)期收益 長(zhǎng)期收益 /居住 決策依據(jù) 臆測(cè) 基礎(chǔ)技術(shù)分析 市場(chǎng)技術(shù)分析 基本分析 決策因素 羊群效