【正文】 謝您，張總，再見?！? 然后回來告訴客戶： “我們公司已經(jīng)給你優(yōu)惠到最低限度了，你看現(xiàn)在定了吧，我還要向張總寫個(gè)申請(qǐng)書！” 優(yōu)惠申請(qǐng)書，也可讓客戶寫，以增強(qiáng)其認(rèn)真正規(guī)性。 客戶下定后 ◆ 電話 SP 當(dāng)天晚上，打電話給客戶： A“ 張先生，你真有眼光，剛走就有人問這套房子，我打電話恭喜你了?！? B“ 張先生，打擾你了，我想和你商量一件事，你走后有個(gè)老客戶來了，非要你這套房子，讓我和你商量一下，我對(duì)他說了你肯定不愿換，他非讓我給你打個(gè)電話問問?！? 第 七 章 地產(chǎn)專業(yè)知識(shí) 本章內(nèi)容綱要 客戶的信任來自很多方面，但房地產(chǎn)的專業(yè)知識(shí)是一切技巧當(dāng)中最重要的技巧！ 一． 容積率 二． 建筑密度 三． 綠化率 四． 得房率 （一）、定義 (R) 容積率：地上總建筑面積除以規(guī)劃用地總用地面積 高層：不超過 5 多層：不超過 3 （二）、容積率實(shí)際理解 ? 房屋的單方開發(fā)成本 =房屋的造價(jià)成本 +樓面價(jià)格 +稅 +費(fèi) ? 樓面單價(jià)成本 =宗地總價(jià) /宗地總建筑面積 =宗地單價(jià) *總占地面積 /宗地總建 筑面積 =宗地單價(jià) /容積率 一、容積率 （三）、容積率與物業(yè)類別 1．容積率低于 ，這是非常 高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。 2．容積率 － ，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺有點(diǎn)密了。如果穿插 部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅 ，就可以解決這個(gè)問題了。 3．容積率 － ，一般的雙拼、聯(lián)排別墅， 如果組合 3~4層，局部 5層的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。 （三）、容積率與物業(yè)類別 4．容積率 － ，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中 夾雜低層甚至聯(lián)排別墅 ， 那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項(xiàng)目管理 5．容積率 － ，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是 多層與小高層的組合，環(huán)境 會(huì)是一大賣點(diǎn)。 6．容積率 － ，正常的多層 +小高層項(xiàng)目。 7．容積率 － ，正常的小高層項(xiàng)目。 8．容積率 － ，小高層 +二類高層項(xiàng)目（ 18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。 9．容積率 － ，高層項(xiàng)目（樓高 100米以內(nèi)）。 10．容積率 ，摩天大樓項(xiàng)目 一、容積率 （三）、容積率與物業(yè)類別 4．容積率 － ，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果其中 夾雜低層甚至聯(lián)排別墅 ， 那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。項(xiàng)目管理 5．容積率 － ，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是 多層與小高層的組合，環(huán)境 會(huì)是一大賣點(diǎn)。 6．容積率 － ，正常的多層 +小高層項(xiàng)目。 7．容積率 － ，正常的小高層項(xiàng)目。 8．容積率 － ，小高層 +二類高層項(xiàng)目（ 18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小高層，環(huán)境會(huì)很差。 9．容積率 － ，高層項(xiàng)目（樓高 100米以內(nèi)）。 10．容積率 ，摩天大樓項(xiàng)目 一、容積率 （一）、定義（ C） 指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有建筑的基底總面積與規(guī)劃 建設(shè)用地面積 之比 R= 二、建筑密度 （二）、標(biāo)準(zhǔn) 4層樓區(qū)一般為 26％左右 5層樓區(qū)一般為 23％左右 6層樓區(qū)不低于 20％ （一）、定義： 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比 三、綠化率 （二）、 綠化率參考指數(shù)： 綠化率不能小于 30% （一）、定義： 三、得房率 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi) 使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺(tái)建筑面積。 銷售面積（也稱套型建筑面積） =套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偟?公用建筑面積 （俗說“公攤面積”）。 （二）、得房率參考指數(shù) 一般多層的建筑物得房率為 88%，高層的建筑物得房率為 72%，而辦公樓為 55%。 得房率：是指可供住戶支配的面積（也就是套內(nèi)建筑面積）與每戶建筑面積（也就是銷售面積）之比。 與其說，我們苦練的是一種 “推介房子的本領(lǐng)”， 我們更愿意說，我們玩的是一種 “共贏的藝術(shù)” 。 銷售，有形的是技巧，而無形的是境界！ THE END, THANK YOU！ 課程總結(jié)與回顧 問題與回答 謝 謝 :35:4421:3521::35 21:3521:35::35:44 2023年 3月 9日星期四 9時(shí) 35分 44秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 21:35:4421:35:4421:353/9/2023 9:35:44 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :35:4421:35Mar239Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 21:35:4421:35:4421:35Thursday, March 9, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :35:4421:35:44March 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 9日星期四 下午 9時(shí) 35分 44秒 21:35: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 9時(shí) 35分 :35March 9, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 9日星期四 9時(shí) 35分 44秒 21:35:449 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 9時(shí) 35分 44秒 下午 9時(shí) 35分 21:35: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 21:35:4421:35:4421:353/9/2023 9:35:44 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :35:4421:35Mar239Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 21:35:4421:35:4421:35Thursday, March 9, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :35:4421:35:44March 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 9時(shí) 35分 44秒 21:35: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 9時(shí) 35分 :35March 9, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 9日星期四 9時(shí) 35分 44秒 21:35:449 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 9時(shí) 35分 44秒 下午 9時(shí) 35分 21:35: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 21:35:4421:35:4421:353/9/2023 9:35:44 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :35:4421:35Mar239Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 21:35:4421:35:4421:35Thursday, March 9, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :35:4421:35:44March 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 9日星期四 下午 9時(shí) 35分 44秒 21:35: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 9時(shí) 35分 :35March 9, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 9日星期四 9時(shí) 35分 44秒 21:35:449 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 9時(shí) 35分 44秒 下午 9時(shí) 35分 21:35: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴