【正文】 件，而樓面、樓梯等水平構件則用鋼筋混凝土結構。鋼筋混凝土結構按施工方法分成現(xiàn)澆和預制兩種，現(xiàn)澆混凝土靈活性大、整體性強，防水防滲性能好，但施工速度較漫。根據(jù)結構受力和構造特點的不同分類。根據(jù)結構受力和構造特點的不同，民用建筑的結構可劃分為承重墻結構、框架結構、剪力墻式結構、筒式結構和大跨度空間結構五種基本類型。一般多層住宅用承重墻結構，高層住宅(電梯公寓)用框架結構或剪力墻結構。民用建筑的等級建筑物的等級是從重要性、防火、耐久年限等不同角度劃分為特等、甲等、乙等、丙等、丁等五類。根據(jù)耐久年限的不同可分為一級(100年以上，重要建筑)，二級(50100年，一般性建筑)，三級(2550年，次要建筑)，四級(15年以下，臨時性建筑)。一般住宅設計使用年限為50——70年，但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。 房屋建筑的抗震設防某一地區(qū)按可能所受地震影響而確定設防烈度，設防烈度由國家頒布法規(guī)性文件確定。設防烈度分成1o12o，6o以上地區(qū)為地震區(qū)，成都為7設防地區(qū)，建筑物都應進行抗震設計。框架結構、剪力墻結構及筒式結構抗震性能較好，磚混結構抗震性能較差。對于磚混結構，一般是從房屋體型、平面布置及結構措施等幾方面來考慮抗震，具體的結構措施有設置圈梁、構造柱，限制橫墻間距和墻體某些局部尺寸等， 目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設計外，還需報建委抗震辦審批。住宅的配套除小區(qū)環(huán)境配套以外，住宅本身配套是否完善，一定程度上決定著房屋的使用性能。這些配套包括以下幾個系統(tǒng)：(1)…上下水系統(tǒng)。涉及廚房、衛(wèi)生間、洗衣位，另外還包括熱水供應。排水系統(tǒng)與防水問題緊密相關，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域的漏水、滲水問題。(2)．配電系統(tǒng)。包括照明及各種電器配電，常用三回路：空調、電器、照明，配電系統(tǒng)是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質，開關、插座品質及是否到位、充足。(3)．防盜系統(tǒng)。包括防盜報警系統(tǒng)、單元防盜系統(tǒng)和進戶防盜門。(4)．通訊電視及智能網絡系統(tǒng)。(5)．燃氣系統(tǒng)。住宅的裝修標準住宅的裝修標準按以下幾方面考慮：(1)．外墻：色彩及材質。(2)．樓梯間：地面、墻面、扶手所有材料，式樣及色彩搭配。(3)．門窗：單元門、進戶門、內門及外窗的尺寸、材料。(4)．衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、浴具所用材料和施工工藝水平，臺面和墻鏡位置及用材。(5)．廚房：墻地面和天棚所用材料及施工工藝，油煙機、排煙管道情況，廚具櫥柜位置和用材。(6)．其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩、施工工藝。住房品質綜合評價(1)．區(qū)位條件：(2)．小區(qū)環(huán)境與視野：(3)．房屋朝向和面寬進深大小、樓距：(4)．房屋布局(套型)、面積和所居層次：(5)，結構型式、單元戶型組合形式和建筑材料：(6)．配套設施(包括水、電、氣、視、訊、防盜系統(tǒng)及車庫、車位)及裝修標準：(7)．物業(yè)管理。房地產專用術語解釋及建筑基礎知識房地產：房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，房產總是與地產聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。房地產市場：一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權出讓給房地產經營者與使用者的交易市場：二級市場，是指土地使用權出讓后，由房地產經營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉讓、抵押等房地產交易：三級市場，是指在二級市場的基礎上再轉讓或出租的房地產交易。 國土局：代表國家行使177。地所有者職權以及對房地產市場，房地產行業(yè)管理的一個政府部門。 商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設并經過國土局批準在市場上流通的房地產，它是可領獨立房地產證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產。發(fā)展商：專門從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。代理商：經政府批準成立，從事房地產的咨詢、經紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。 土地類型：按其使用性質劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房月地。 土地權使用年限：是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，土地使用權期滿后，如該主地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。 土地使用費土地使用者因使用土地按規(guī)定每年支付給予政府的費用。房地產產權：是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地使用杈，具體內容是指產權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產的占有、使用、收益和外分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產，與土地是小叫分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。在具體的房地產項目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產權并獨立出售，出租的車庫等有產權，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對購房而言，就不具備產權的概念。1如何辦理產權？每套商品房產權證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產權證后才能進行分割。買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關資料文件等到房屋交易部門辦理立契手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)。可以委托中介機構或由開發(fā)商代辦。1房地產產權登記：指凡在規(guī)定范圍內的房地產權，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產所在地的房地產管理機關申請登記。經審查確認產權后，由房地產管理機關發(fā)給《房地產產權證》。產權登記是房地產權管理的主要行政手段，只有通過產權登記，才能對各類房地產權實施有效管理，并確定房地產權利。房地產登記時要對權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、變化情況和房地產面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載，登記機關設置房地產登記冊，按編號對房地產登記事項作全面記載。1國土局產權登記處：辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續(xù)的部門。1公證處：是一個國家的證明機關，是法律公證的機構。1房地產證：是房屋土地權屬憑證二合為一，是房地產權的法律憑證。1房地產公證：公證機關對房地產買賣、轉讓、抵押、贈與、繼承等行為的合法性作法律公證。1高品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。1房地產買賣合同：是由國土局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協(xié)議。所有的商品房銷售都須簽訂此合同，內銷的房地產合同可免做公證，外銷的房地產合同必須做公證。1房屋所有權：房屋的所有權為房屋的占有權、管理權、享用權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內的一切權利。房屋使用權：是指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權之中。2銀行接揭：是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行為，業(yè)主會付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權歸己。2契稅：是指當房地產所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產交易價格的一定比例向產權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產產權轉移合法性的作用。2印花稅：是對經濟活動和經濟交往中書立、領受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質的憑證稅，具有征收面廣、稅負輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務等特點。2七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。2公共維修基金：公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護。2房屋買賣所需費用（1） 交易過程中需交費用：契稅：％。 非普通住宅繳納房價款的3％。在辦理產權證時需交納（一般由財政局委托房地局代收）。印花稅：房價款的萬分之五。（由稅務局收取），在雙方正式簽約后即發(fā)生。交易手續(xù)費（2） 申辦產權證過程中需交費用（由房地局和稅務局收取） 登記費： 房屋所有權證工本費：印花稅：（3） 入住過程中需交費用（4） 辦理按揭須繳納的費用律師費：。保險費：。2住宅的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結構。通俗地講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混結構一般在6層以下。磚木結構住宅：是指建筑物中承重結構的墻、柱采用磚砌筑或砌塊砌筑，樓板結構、屋架用木結構而共同構佐成的房屋。鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由，目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。2住宅的建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經濟指標。2建筑面積的計算范圍和方法：（1）單層建筑物不論其高度如何，均按一層計算，建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建筑面積：（2）多層或高層住宅建筑的建筑面積，是按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外國水平面積計算，二層或二層以上按外墻外圍水平面積計算：（3）地下室、半地下室等及相應出入口的建筑面積，按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護墻）外圍的水平面積計算：（4）用深基礎做地下架空層加以利用，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積：（5）穿過建筑物的通道，建筑物內的門廳、大廳不論高度如何，均按一層計算建筑面積。大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積：（6）電梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墻 等均按建筑物自然層計算建設面積；（7）住宅建筑內的技術層（放置各種設備和修理養(yǎng)護用），層高超過22米的，按技術層外圍水平面積計算建筑面積；（8）獨立柱雨蓬，按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積：多柱雨蓬，按外圍水平面積計算建筑面積；（9）突出房屋的有圍護結構的樓梯問、水箱悶、電梯機房等，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；（10）兩個建筑物之悶有頂蓋的架空通腐｀按通廊的投影面積計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積；（11）突出墻面的門斗，眺望間，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積；（12）封閉式陽臺、挑廊按其外圍水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺按其陽臺凈面積（包括陽臺欄板）的一半計算建筑面積。挑網臺按其水平投影面積約一半計算建筑面積；（13）住宅建筑內無樓梯，設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積計算建筑面積：樓內有樓梯，并設室外樓梯（包括疏散梯）的，其室外樓梯按每層水平投影面積的一半計算建筑面積。根據(jù)新的國家級標準《房產測量規(guī)范》，10種情況下建筑面積不計算：（1）、插層、技術層和地下室、半地下室：（2）突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷：（3）房屋之間無上蓋的架空通廊：（4）房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池：（5）建筑物內的操作平臺、上料平臺及建筑物的空間平臺及建筑物的空間安置箱、罐的平臺：（6）騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分←（7）利用引橋、高架橋、高架路、路面作為頂蓋建筑的房屋：（8）活動簡易房屋：（9）與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。（10）據(jù)了解，新的房產測量規(guī)范將按精度等級不同，分別允許誤差范圍為177。2177。0177。14,。商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內或單元內的建筑面積（套內建筑面積）與應分攤公用建筑面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積十分攤的公用建筑面積。3商品房的銷售面獲如何計算？（l） 套內使用面積：住宅按《住宅建筑設計規(guī)范》（GBJ96－86）規(guī)定的方法計算：其他建筑按照專用建筑設計規(guī)范規(guī)定的方法或參照《住宅建筑設計規(guī)范》計算。（2） 套內墻體面積：商品房套內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積：非共用墻墻體水平投影面積全部計入套內墻體面積。（3） 商品房分攤的公用建筑面積主要包括以下兩部分：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務的公共設施用房和管理用房之建筑面積：各單元與樓房公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。公用建筑面積計算公式：公用建筑面積ˉ整棟建筑的面積一各套套內建筑面積之和一己作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚、人防工程地下室公用建筑面積分攤系數(shù)＝公用建筑面積/各套套內建筑面積之和分攤的公用建筑面積＝各套套內建筑