【正文】 出售為主，主要利潤(rùn)點(diǎn)來自住宅產(chǎn)品銷售 目前，市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大都是通過住宅產(chǎn)品銷售來獲取利潤(rùn)，其它收益僅占利潤(rùn)的較少部分 單純的持有出租模式，風(fēng)險(xiǎn)極大， 運(yùn)營(yíng)狀況不佳 會(huì)籍出售模式，變相的房屋銷售， 回籠資金 60 ? 以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項(xiàng)目背書 ? 打造養(yǎng)老示范區(qū) —— 以養(yǎng)老設(shè)施、組團(tuán)作為體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)理念的示范區(qū) ? 例：上海綠地 21城 〃 孝賢坊，以尊老社區(qū)（孝賢坊）作為項(xiàng)目養(yǎng)老理念的示范區(qū) 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 度假社區(qū) 尊老社區(qū)（孝賢坊） 國(guó)際社區(qū) 商務(wù)社區(qū) 孝賢坊： ?孝賢坊 老年社區(qū)規(guī)劃為 獨(dú)立主題組團(tuán) ； ?產(chǎn)品整體 戶型面積偏小 ， 控制總價(jià)， 降低客戶購買門檻 ?精裝產(chǎn)品，標(biāo)準(zhǔn)為 450500元/平方米 61 ? 整售與 “ 會(huì)員制 ” 銷售并舉 —— 作為持有型物業(yè)盈利載體 ? 將養(yǎng)老公寓整售國(guó)際專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，以最大限度快速回籠資金 ? 以會(huì)員制形式銷售，獲得經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老設(shè)施（如：老年公寓）利潤(rùn) 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 62 ? 以綜合性商業(yè)租售作為項(xiàng)目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體 ? 老年住宅需要一系列配套的醫(yī)療、酒店、購物中心、康體娛樂等配套設(shè)施，后續(xù)配套經(jīng)營(yíng)與物業(yè)服務(wù)方面的需求顯著 盈利模式研究 —— 怎樣盈利（盈利載體） 大型公共建筑群 東方太陽城 5萬平米的公建集群 北京太陽城的養(yǎng)老社區(qū)配套體系 ?社區(qū)中心 ?康體中心 ?度假酒店 ?商業(yè)中心 ?酒店公寓 63 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 核心價(jià)值體系 ? 一以貫之的“養(yǎng)老”理念為背書，打造項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值體系 ? 老年社區(qū)開發(fā)成功必須與休閑旅游、教育、產(chǎn)業(yè)等多種主題共同打造，才能使項(xiàng)目充滿活力，造就不可復(fù)制的符合核心價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)力 老年社區(qū)價(jià)值體系 主題鮮明 使“養(yǎng)老”成為社區(qū)開發(fā)的 核心支撐力 ； 1 主題宣傳 讓消費(fèi)者接受主題，使得主題成為 項(xiàng)目標(biāo)簽 ； 2 主題先行 體現(xiàn)“養(yǎng)老”主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行， 感受主題 ； 3 主題復(fù)合 老年社區(qū)主題宣傳與多主題建設(shè)結(jié)合， 復(fù)合型舒適社區(qū) 。 4 ?老年社區(qū)開發(fā)融入到整個(gè)大盤主題中 ， 否則單純的老年社區(qū)會(huì)使消費(fèi)者心理抗性大 ， 因此必須走復(fù)合主題開發(fā)路線 ； ?根據(jù)老年人生活 、 養(yǎng)生 、 娛樂 、 休閑需求 ， 完善各種功能配套， 消除區(qū)域陌生感 ； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項(xiàng)目的號(hào)召力 ， 形成項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目鮮明差異； 64 ? 體現(xiàn)新一代的養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)價(jià)值理念 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 核心價(jià)值體系 持續(xù)就業(yè) 自主自理 安全有障礙 現(xiàn)代養(yǎng)老理念 積極樂觀 延長(zhǎng)社會(huì)責(zé)任職能 延續(xù)獨(dú)立行為能力 延緩身體機(jī)能衰退 自主健康 老有所為 老有所樂 老有所盼 現(xiàn)代養(yǎng)老設(shè)區(qū)建設(shè)理念 不僅 老有所居 ， 老有所養(yǎng) ， 還要 老有所為 ， 老有所樂 。 65 ? 根據(jù)老年人需求打造的功能服務(wù)體系和設(shè)施模型 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 養(yǎng)老概念下的軟硬件服務(wù)體系 需求 設(shè)施 功能 居住功能 醫(yī)療護(hù)理功能 生活休閑功能 文化溝通功能 ?志愿者服務(wù)計(jì)劃，滿足自我價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，帶來年輕感覺 ?完整的、可應(yīng)對(duì)緊急情況醫(yī)療服務(wù)系統(tǒng) ?多元化、現(xiàn)代的住宅，關(guān)注人性化的細(xì)節(jié) 精神與價(jià)值訴求 ?豐富的、滿足不同需求的運(yùn)動(dòng)娛樂配套 ?方便學(xué)習(xí)交流的、跟上時(shí)代節(jié)奏的環(huán)境和設(shè)施 方便和安全 健康和獨(dú)立 運(yùn)動(dòng)和娛樂 學(xué)習(xí)和交流 年輕和自我價(jià)值 66 ? 合理安排節(jié)奏，使配套設(shè)施開發(fā)與住宅開發(fā)銷售的節(jié)點(diǎn)相配合 ? 配套設(shè)施的合理投入及產(chǎn)品形式和開發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂疲墒鬼?xiàng)目?jī)r(jià)值穩(wěn)定提升并維持項(xiàng)目的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。 時(shí)間 價(jià)值 中低密度住宅宅開發(fā) 中低密度住宅開發(fā) 中高密度住宅、公寓開發(fā) 中高密度住宅持續(xù)開發(fā) 便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入 部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對(duì)老年病的?？漆t(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院 高級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國(guó)際學(xué)校、幼兒園等 大量宜老娛樂休閑設(shè)施投入：會(huì)所、俱樂部、室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)備 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 硬件服務(wù)體系 67 ? 物業(yè)管理模式的創(chuàng)新 ? 針對(duì)老年人需求提供不同等級(jí)的菜單式物業(yè)服務(wù)，并面向高端客群提供更為細(xì)致的個(gè)人訂制化服務(wù)，提升老年社區(qū)附加值 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 軟性服務(wù)體系 生活保障服務(wù) ? 社區(qū)有大型老年購物中心內(nèi)設(shè)副食品專柜 \老年用品專柜及電視 \電話購物專柜 ? 對(duì)老人實(shí)行免費(fèi)導(dǎo)購 \物品搬運(yùn)服務(wù) ? 對(duì)通過電視 \電話 \網(wǎng)絡(luò)預(yù)約購物的老年人 ,實(shí)行免費(fèi)送貨上門 ? 免費(fèi)為老年社區(qū)內(nèi)的居民推薦小時(shí)工、保姆等服務(wù)人員 ? 社區(qū)實(shí)行封閉型管理，實(shí)行免費(fèi)乘坐電瓶車往來于社區(qū)內(nèi)部 ? 免費(fèi)乘坐社區(qū)與市區(qū)之間的往返巴士 娛樂文化服務(wù) ? 在社區(qū)內(nèi)的老年大學(xué)設(shè)立圖書館，老年 免費(fèi)閱讀，免費(fèi)參加社區(qū)組織的講座 ? 為老年人公益性的活動(dòng)提供陪同 ? 社區(qū)免費(fèi)組織適合各年齡段的老年人參與各種文體娛樂活動(dòng)及比賽 ? 在社區(qū)的娛樂交流場(chǎng)所，定期為老年提供免費(fèi)服務(wù) ? 組織老人外出旅游 醫(yī)療養(yǎng)生服務(wù) ? 社區(qū)醫(yī)院對(duì)老年人每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，建立健康檔案 ? 社區(qū)醫(yī)院提供送醫(yī)、送藥上門，免收出診費(fèi) ? 免費(fèi)使用緊急呼叫系統(tǒng)，社區(qū)醫(yī)院與急救中心建立急救站，對(duì)老年人在社區(qū)內(nèi)的緊急救護(hù)，免費(fèi)服務(wù) ? 免費(fèi)參加社區(qū)醫(yī)院舉辦的健康咨詢和健康教育講座 68 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 硬件服務(wù)體系 ? 基于老年住宅的專用化，完善針對(duì)老年社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施 ?由于老年住宅具有老年人的專用性 ， 因此在設(shè)計(jì)上有別于一般的住宅產(chǎn)品 ， 主要體現(xiàn)在各個(gè)細(xì)部針對(duì)老年人特征的專用設(shè)計(jì)上 ， 如 健康服務(wù)體系 、 日常服務(wù)體系 、 文化教育服務(wù)體系 、增值服務(wù)體系等； ?而所有的專用設(shè)計(jì)均是建立在對(duì)老年人生理特征 、 心理特征 、 行為特征的細(xì)膩研究的基礎(chǔ)之上 ， 以實(shí)現(xiàn)的住宅產(chǎn)品的人性化 、 科學(xué)化 、細(xì)致化 、 方便化 ， 為居住老人提供最體貼的呵護(hù) 。 方面 內(nèi)容 形態(tài)描述 重要程度中醫(yī)保健養(yǎng)生中心 獨(dú)立建筑 必需社區(qū)醫(yī)院 必需樓內(nèi)醫(yī)療室（膳食咨詢室） 可在建筑內(nèi)配備家政服務(wù)中心社區(qū)中央餐廳 必需風(fēng)味餐廳銀行 必需中型超市 必需藥店郵局班車站、停車場(chǎng) 必需行政管理辦公區(qū)、展示中心、營(yíng)銷接待處（監(jiān)控中心、會(huì)籍交易中心）必需大堂/接待處 必需圖書館/展覽室 必需大型會(huì)議室/放映室老年教室（插花、攝影）多功能廳（舞蹈、講座） 必需網(wǎng)吧活動(dòng)室（乒乓球、臺(tái)球、麻將室） 必需老人聚會(huì)活動(dòng)場(chǎng)所（走廊、建筑聯(lián)廊） 戶外（帶有部分運(yùn)動(dòng)設(shè)施）太極園（武術(shù)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)） 戶外廣場(chǎng)門球場(chǎng) 戶外廣場(chǎng)室內(nèi)游泳池、體育健身館 獨(dú)立建筑 必需公園、中心文化廣場(chǎng) 配合環(huán)境規(guī)劃 必需度假酒店 可在一棟獨(dú)立建筑內(nèi)設(shè)立SPA陽光植物房種植園 借用生態(tài)農(nóng)業(yè)增值服務(wù)體系健康服務(wù)體系日常生活服務(wù)體系可按商業(yè)街形式配置或獨(dú)立一棟建筑文化教育服務(wù)體系可在一棟建筑內(nèi)設(shè)立 69 ? 老齡產(chǎn)業(yè)鏈所產(chǎn)生的新的項(xiàng)目盈利體系 ? 衍生出一系列養(yǎng)老功能配套和生活配套，產(chǎn)業(yè)的輻射效應(yīng)顯著，可以作為新的贏利點(diǎn) ? 而目前市場(chǎng)中老年人產(chǎn)品及服務(wù)體系開發(fā)薄弱，資源整合力度不夠 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 養(yǎng)老配套服務(wù)所衍生出新的項(xiàng)目贏利點(diǎn) 衛(wèi)生保健 醫(yī)療衛(wèi)生 護(hù)理 疾病防治 保健養(yǎng)生 產(chǎn)業(yè)服務(wù) 老年日用品 老年服飾 老年文化品 老年?duì)I養(yǎng)品 老年體育品 老年食品 家政服務(wù)業(yè) 日見照料 餐飲服務(wù) 生活護(hù)理 保潔清潔 精神慰籍 金融服務(wù) 人壽保險(xiǎn) 投資 理財(cái) 老齡產(chǎn)業(yè)鏈 教育培訓(xùn) 老年護(hù)理 老年服務(wù)與管理 70 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合 ? 國(guó)際著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合 71 運(yùn)營(yíng)模式研究 —— 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)資源整合 ? 國(guó)內(nèi)著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)及具有養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)資源整合 72 ? 盈利模式 ? 目標(biāo)客群多元化 —— 立足但不僅限于于老年群體 ? 建立綜合性的項(xiàng)目盈利體系 —— “ 住宅銷售 +養(yǎng)老地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng) +綜合性商業(yè)租售運(yùn)營(yíng)” ? 以住宅銷售為主要利潤(rùn)來源點(diǎn) ? 以“養(yǎng)老地產(chǎn)”作為項(xiàng)目理念，并打造養(yǎng)老示范區(qū)體現(xiàn)項(xiàng)目理念 ? 通過會(huì)員制銷售作為持有型物業(yè)盈利載體 ? 以綜合性商業(yè)租售作為項(xiàng)目配套設(shè)施及持續(xù)盈利載體 ? 運(yùn)營(yíng)模式 ? 以“養(yǎng)老”理念為核心，打造項(xiàng)目的復(fù)合價(jià)值體系 ? 建立養(yǎng)老概念下的軟硬件配套服務(wù)體系，并以此衍生出新的價(jià)值利潤(rùn)點(diǎn) ? 引入國(guó)內(nèi)外著名養(yǎng)老機(jī)構(gòu) 養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式總結(jié) 73 專題研究意見聯(lián)系方式 ? 戰(zhàn)略投資中心 ? 趙立翔 ? 直撥分機(jī)： 3032 ? 手機(jī)： 13810735715 ? 郵箱： 74 75 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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