【正文】 度假式模式連鎖養(yǎng)老超市以房養(yǎng)老模式模式 代表案例 典型特征 模式點(diǎn)評(píng)會(huì)員制的俱樂(lè)部北京太申祥和山莊采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂(lè)、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)， 是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開(kāi)創(chuàng)了敬老院與俱樂(lè)部相結(jié)合的嶄新模式；，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來(lái)，在全國(guó)各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性?xún)r(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶(hù)，與其他度假產(chǎn)品不同， 它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式解析模式 代表案例 典型特征 模式點(diǎn)評(píng)分時(shí)度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時(shí)度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，亦可連鎖是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式， 是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。 我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。連鎖養(yǎng)老超市 遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機(jī)構(gòu)這種連鎖超市服務(wù)功能強(qiáng)，介入門(mén)檻較低，有廣闊的客戶(hù)市場(chǎng)和服務(wù)群體。雖為非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，但以后可市場(chǎng)化的運(yùn)作。以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽(yáng)城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式 “ 以房養(yǎng)老 ”這種模式的最大問(wèn)題是我國(guó)傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時(shí)間和社會(huì)發(fā)展人們觀念逐漸的改變。各種養(yǎng)生養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)模式解析81養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)操作模式開(kāi)發(fā)模式養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)休閑產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康產(chǎn)業(yè)文化產(chǎn)業(yè)養(yǎng)生養(yǎng)老83養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的目標(biāo)七大目標(biāo)老有所養(yǎng)老有所醫(yī)老有所學(xué)老有所教老有所為老有所享老有所樂(lè)Part. 1Part. 4Part. 6國(guó)內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式研究國(guó)內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究Part. 5Part. 2Part. 3美國(guó)太陽(yáng)城中心收益來(lái)源一次性收入來(lái)源 獨(dú)立住宅的銷(xiāo)售收益長(zhǎng)期性收入來(lái)源租賃項(xiàng)目的出租收益配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)收益如圖所示，美國(guó)太陽(yáng)城中心的 收益主要來(lái)源于一次性銷(xiāo)售收益以及長(zhǎng)期性收益包括公寓出租收益及配套設(shè)施的使用收益。 值得指出的是， 太陽(yáng)城中心的長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：216。會(huì)所費(fèi)用： 16000 人 140 美元 / 人 =224 萬(wàn)美元216。高爾夫球會(huì)費(fèi)（按 1/3 居民入會(huì)計(jì)）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬(wàn)美元216。合計(jì)： 224+900=1124 萬(wàn)美元。即每年這兩項(xiàng)配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬(wàn)美元，相當(dāng)于賣(mài)掉 50 多套別墅（按均價(jià) 萬(wàn)美元計(jì)），并且這兩種設(shè)施是對(duì)社會(huì)公開(kāi)經(jīng)營(yíng)，這部分收入還未計(jì)入，因此 這種長(zhǎng)期性收益是太陽(yáng)城中心的重要收益來(lái)源。國(guó)外老年住宅贏利模式分析目前國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在老年住宅的開(kāi)發(fā)上在收益模式方面有 三種形式 ： “ 出售 ” 、 “ 出租 ”和 “ 出售與出租相結(jié)合 ” ；對(duì)于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合 的經(jīng)營(yíng)模式以及 住宅建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離 的經(jīng)營(yíng)模式。國(guó)內(nèi)贏利型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式按贏利方式分 按經(jīng)營(yíng)管理方式分以一次性銷(xiāo)售收益為主長(zhǎng)期性租賃收益及一次性銷(xiāo)售收益相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相結(jié)合開(kāi)發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理相分離國(guó)內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析u養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷(xiāo)售的定價(jià)策略除產(chǎn)品本身外、 完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù) 才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最大的賣(mài)點(diǎn) ， 產(chǎn)品的價(jià)格定位，應(yīng)該高于同地段同類(lèi)型的普通公寓產(chǎn)品 。u物業(yè)服務(wù)贏利策略216。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取 相對(duì)高價(jià)位 的形式。216。各種單項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費(fèi)釣魚(yú)服務(wù)、收費(fèi)娛樂(lè)服務(wù)、收費(fèi)健身服務(wù)、收費(fèi)社區(qū)活動(dòng)服務(wù)等等。216。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過(guò)戶(hù)或者再次租賃的問(wèn)題。養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式的運(yùn)用策略分析國(guó)內(nèi)目前對(duì)于老年社區(qū)的物業(yè)管理還停留在養(yǎng)老院、敬老院的管理模式上， 對(duì)于市場(chǎng)化的管理養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的模式，還處在起步探索階段 。u養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測(cè)216。收入結(jié)構(gòu)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)收入針對(duì)老年人的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)收入老年住宅與普通住宅的會(huì)所收益比較普通住宅會(huì)所收入 1000 30% 1000 30萬(wàn)元老年住宅會(huì)所收入 1000 80% 1000 80萬(wàn)元注：以居住人口為 1000人 的小區(qū)為例，普通住宅的會(huì)所使用率為 30%，老年住宅為 80%，會(huì)所費(fèi)用 1000 元 / 人 年。由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū) 的會(huì)所使用率高于普通住宅 ，因此， 經(jīng)營(yíng)收益將高于普通住宅 ，同時(shí) 經(jīng)營(yíng)成本也較普通住宅低 。216。盈利預(yù)測(cè)由于老年人的生理及心理特征，他們對(duì)配套設(shè)施的使用率將大大高于普通住宅。如果經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。養(yǎng)生養(yǎng)老住宅物業(yè)管理贏利模式分析養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理收入結(jié)構(gòu)89u養(yǎng)生養(yǎng)老住宅社區(qū)服務(wù)的供應(yīng)及收費(fèi)方式216。社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對(duì)老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：252。醫(yī)療護(hù)理方面 —— 醫(yī)院、診所、社區(qū)護(hù)理中心252。體育活動(dòng)方面 —— 適合老年人的各類(lèi)運(yùn)動(dòng)如門(mén)球、保齡球、高爾夫等；252。休閑活動(dòng)方面 —— 如棋牌、書(shū)畫(huà)、釣魚(yú)等252。教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書(shū)館252。中介資源提供 —— 家政服務(wù)中心、旅游服務(wù)公司、房屋中介、婚介所等252。社區(qū)活動(dòng)的組織 —— 如各類(lèi)表演活動(dòng)、交友活動(dòng)、聚會(huì)等。216。收費(fèi)方式費(fèi)用收取應(yīng)包含以下方面：252。日常物業(yè)管理費(fèi)用，按物業(yè)建筑面積收取；252。專(zhuān)業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專(zhuān)項(xiàng)收取；252。配套設(shè)施使用費(fèi)，按會(huì)員制收費(fèi)或使用次數(shù)收取。國(guó)內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析　 普通房產(chǎn)項(xiàng)目 養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目 對(duì)比結(jié)果物業(yè)形態(tài) 贏利方式或方式 贏利方式或方式 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益酒店形態(tài)物業(yè) 持有，經(jīng)營(yíng)收益 持有，經(jīng)營(yíng)收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收益 持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益　 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益住宅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益　 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益其它商業(yè)物業(yè) 持有，經(jīng)營(yíng)收益 持有，經(jīng)營(yíng)收益 　持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收益 持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營(yíng)權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益社區(qū)配套 　 　 　由此可見(jiàn)，養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項(xiàng)目普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項(xiàng)目贏利能力對(duì)比Part. 1Part. 5Part. 4國(guó)內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建議國(guó)內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究國(guó)內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式研究Part. 6Part. 2Part. 3六大營(yíng)銷(xiāo)模式出售房屋出租房屋出售會(huì)員證舊房置換房屋居住置換交押金入住養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式出售房屋出租房屋出售會(huì)員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住通過(guò)出讓方式獲得土地，開(kāi)發(fā)退休社區(qū)或老年公寓，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方式與一般的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)一樣，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個(gè)月。入住時(shí)交納三個(gè)月租金作為押金。同時(shí)為老年人提供各種社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。通過(guò)居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引老年人繳納會(huì)費(fèi)入住退休社區(qū)。執(zhí)行會(huì)員章程，會(huì)費(fèi)有多種金額和形式，可退還。交費(fèi)后可免費(fèi)享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護(hù)理），付費(fèi)享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。舊房置換類(lèi)似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開(kāi)發(fā)商處置，開(kāi)發(fā)商跟就業(yè)者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購(gòu)買(mǎi)還是租用老年公寓。通過(guò)房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司的擔(dān)保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進(jìn)行居住時(shí)間的置換，分時(shí)度假養(yǎng)老旅游。不同地區(qū)或國(guó)家的退休社區(qū)和老年公寓內(nèi)之間也可一置換居住?？蛻?hù)可按照略高于公寓出售價(jià)或開(kāi)發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時(shí)間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)管理費(fèi)即可養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式特點(diǎn)出售房屋出租房屋出售會(huì)員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住出售房屋能給老年住宅的開(kāi)發(fā)商盡快帶來(lái)利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來(lái)產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來(lái)更多的年輕人與老年人混居。出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對(duì)入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開(kāi)發(fā)商的投資回收期較長(zhǎng)。繳納會(huì)費(fèi)的方式目前在國(guó)內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開(kāi)發(fā)商建設(shè)的老年住宅沒(méi)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)回收資金快，但經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí)，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。老年人退休后可靈活選擇不同國(guó)家、地區(qū)、氣候條件去階段性的去居住養(yǎng)老，可節(jié)約居住成本。但操作上有一定風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。開(kāi)發(fā)商既能獲得資金，又能避免售房時(shí)繳納的稅費(fèi)。