【正文】 。但操作上有一定風(fēng)險和麻煩。開發(fā)商在經(jīng)營老年公寓的同時，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開發(fā)商的投資回收期較長。客戶可按照略高于公寓出售價或開發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。通過房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司的擔(dān)保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進(jìn)行居住時間的置換，分時度假養(yǎng)老旅游。舊房置換類似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。執(zhí)行會員章程，會費有多種金額和形式，可退還。同時為老年人提供各種社區(qū)服務(wù)項目。國內(nèi)老年住宅物業(yè)管理贏利模式分析　 普通房產(chǎn)項目 養(yǎng)生房產(chǎn)項目 對比結(jié)果物業(yè)形態(tài) 贏利方式或方式 贏利方式或方式 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益酒店形態(tài)物業(yè) 持有，經(jīng)營收益 持有，經(jīng)營收益持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益 持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益　 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益住宅 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益　 使用權(quán)、入住權(quán)、產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益其它商業(yè)物業(yè) 持有，經(jīng)營收益 持有，經(jīng)營收益 　持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益 持有，轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)收益物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益 物業(yè)產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)收益社區(qū)配套 　 　 　由此可見，養(yǎng)生養(yǎng)老項目的盈利能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通房產(chǎn)項目普通房產(chǎn)與養(yǎng)生房產(chǎn)項目贏利能力對比Part. 1Part. 5Part. 4國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議國內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式研究國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營銷模式研究Part. 6Part. 2Part. 3六大營銷模式出售房屋出租房屋出售會員證舊房置換房屋居住置換交押金入住養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營銷模式出售房屋出租房屋出售會員證房舊房置換房屋居住置換交押金入住通過出讓方式獲得土地，開發(fā)退休社區(qū)或老年公寓，開發(fā)產(chǎn)品方式與一般的房地產(chǎn)住宅開發(fā)一樣，開發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場銷售對象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營銷模式可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個月。專業(yè)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，專項收??；252。收費方式費用收取應(yīng)包含以下方面：252。社區(qū)活動的組織 —— 如各類表演活動、交友活動、聚會等。教育配套方面 —— 老年大學(xué)、圖書館252。體育活動方面 —— 適合老年人的各類運動如門球、保齡球、高爾夫等；252。社區(qū)服務(wù)內(nèi)容參照國內(nèi)外現(xiàn)有老年住宅的社區(qū)服務(wù)內(nèi)容，針對老年人生、心理特征的老年住宅服務(wù)應(yīng)包括下列內(nèi)容：252。如果經(jīng)營得當(dāng)，其盈利能力將高于普通住宅（如下例）。216。 年。u養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)物業(yè)管理的收入結(jié)構(gòu)、盈利預(yù)測216。物業(yè)服務(wù)中的租賃服務(wù)這種產(chǎn)品的居民平均居住年限較短，后期房產(chǎn)繼承者存在過戶或者再次租賃的問題。各種單項的服務(wù)費包括日常的定菜送菜服務(wù)、廚師服務(wù)、清潔衛(wèi)生服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、家庭保姆服務(wù)、收費釣魚服務(wù)、收費娛樂服務(wù)、收費健身服務(wù)、收費社區(qū)活動服務(wù)等等。物業(yè)服務(wù)費由于養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的種種服務(wù)形式有別于其它普通社區(qū)，因此，養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)的物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)可采取 相對高價位 的形式。國內(nèi)贏利型養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式按贏利方式分 按經(jīng)營管理方式分以一次性銷售收益為主長期性租賃收益及一次性銷售收益相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相結(jié)合開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營管理相分離國內(nèi)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)主要贏利模式分析u養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)銷售的定價策略除產(chǎn)品本身外、 完善的多功能配套、細(xì)致入微的物業(yè)管理與服務(wù) 才是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項目最大的賣點 ， 產(chǎn)品的價格定位，應(yīng)該高于同地段同類型的普通公寓產(chǎn)品 。即每年這兩項配套設(shè)施的收入就達(dá) 1000 多萬美元，相當(dāng)于賣掉 50 多套別墅（按均價 萬美元計），并且這兩種設(shè)施是對社會公開經(jīng)營，這部分收入還未計入，因此 這種長期性收益是太陽城中心的重要收益來源。高爾夫球會費（按 1/3 居民入會計）： 6000 人 1500 美元 /人 =900 萬美元216。 值得指出的是， 太陽城中心的長期性收益是太陽城中心的重要組成部分 ，僅以每年配套設(shè)施的收益為例：216。以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式 “ 以房養(yǎng)老 ”這種模式的最大問題是我國傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時間和社會發(fā)展人們觀念逐漸的改變。連鎖養(yǎng)老超市 遼寧連鎖超市是一種新型的老年服務(wù)型機(jī)構(gòu)這種連鎖超市服務(wù)功能強(qiáng)，介入門檻較低，有廣闊的客戶市場和服務(wù)群體。各種養(yǎng)生養(yǎng)老運營模式解析模式 代表案例 典型特征 模式點評分時度假式模式云南臥云仙居、浙江城仙居將分時度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來，亦可連鎖是借鑒分時度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式， 是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。物理環(huán)境Part. 1Part. 5Part. 6國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)建議國內(nèi)外養(yǎng)老住宅案例養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)營銷模式研究國內(nèi)養(yǎng)老住宅背景分析 養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)選址模式研究養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式研究Part. 4Part. 2Part. 3養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式運營模式會員制的俱樂部模式度假基地連鎖模式分時度假式模式連鎖養(yǎng)老超市以房養(yǎng)老模式模式 代表案例 典型特征 模式點評會員制的俱樂部北京太申祥和山莊采用中國傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)， 是全國首家推行會員制新型養(yǎng)老模式的國際敬老院，它開創(chuàng)了敬老院與俱樂部相結(jié)合的嶄新模式；，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；，獨具中國傳統(tǒng)特色度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來，在全國各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營模式是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項全新產(chǎn)品。室內(nèi)照明，選用柔和的自然光，房間照度需比一般住宅同類房間提高２倍以上，避免采用眩光。家具選配，考慮老人逗留式活動以及家具圓滑、牢固的造型。室外標(biāo)志地設(shè)計應(yīng)考慮老年人視覺退化的特點，為行人設(shè)置的標(biāo)志應(yīng)與從時速 25km汽車上觀看的標(biāo)志尺寸相同。庭院與室內(nèi)的關(guān)系庭院與室外的關(guān)系老年人室外休憩場所的設(shè)計要點室外座椅和桌子的設(shè)置應(yīng)按照老年人體的特點制作，還要考慮老人們交談的需要。輪椅使用設(shè)計庭院的朝向應(yīng)避開強(qiáng)風(fēng)和日曬等不良?xì)夂蛞蛩氐挠绊?，注意庭院與室內(nèi)、外的關(guān)系。216。門坎的設(shè)計，亦要以輪椅通過時 不會翻側(cè) 為原則216。從大廈入口到升降機(jī)、住宅單位、睡房、廚房和浴室各處的入口和通道，必須 全無障礙 ，當(dāng)使用步行輔助器或輪椅時仍能使用216。?開關(guān)方便的門最好采用平開門形式，采用平開門時，選用便于使用的握柄式把手。?使用方便的開關(guān)、電源插座大面板開關(guān)的設(shè)置以及電源插座應(yīng)安裝在便于使用的位置。?與各房間的連接處的臺階設(shè)置盡量少設(shè)置臺階，如需設(shè)置，注意高差控制在3mm以內(nèi)。避免使用燃油、燃?xì)馐饺∨鳌Ｗ钚《踢厓舫叽绮粦?yīng)小于 。?防滑防污地面使用浸水后仍能夠防滑的地面材料。?使用方便的雜物柜雜物柜使用頻率高，應(yīng)設(shè)置在使用方便的位置。?安裝告警裝置安裝防火告警裝置或預(yù)留安裝告警裝置的配管配線。?安全操作裝置煤氣灶上方應(yīng)安裝安全裝置，以應(yīng)付煤氣中途熄滅或者忘記關(guān)煤氣的情況發(fā)生。浴室設(shè)計要點?使用方便的操作臺設(shè)計合理的操作流線設(shè)計。?設(shè)置緊急告警裝置為了便于安裝緊急告警裝置，應(yīng)事先設(shè)置備用配置管線。?設(shè)置扶手浴室出入口附近、浴缸邊以及水龍頭一側(cè)的墻壁上應(yīng)設(shè)置水平和垂直扶手。?看護(hù)用空間浴室應(yīng)保證看護(hù)時必要的空間。衛(wèi)生間設(shè)計要點?開關(guān)方便且安全的門最好采用拉門或折疊門。地面材料防滑并易清洗。獨用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)坐便器、洗面盆和浴盆、淋浴器。避免上層樓梯縮進(jìn)走廊或下層樓梯露出走廊的情況。?充足照明為了不產(chǎn)生濃重的陰影，可設(shè)置多個照明燈具。臺階垂直部分應(yīng)設(shè)置擋板，臺階邊沿不應(yīng)突出。?臺階面和臺階高度臺階面使用防滑材料。?扶手的設(shè)置安裝牢固，近圓形的扶手沿樓梯兩側(cè)安裝。?無階差地面地面應(yīng)無階差，各房間地面的高差應(yīng)控制在3mm以內(nèi)。?寬敞的走廊方便老年人依靠拐杖或與攙扶人共同通過，寬度不應(yīng)小于1m。?防滑地面地面使用防滑材料。走廊長的房間，應(yīng)在多處設(shè)置控制開關(guān)。洗手間入口和有臺階的地方應(yīng)設(shè)置位置低的壁燈。扶手端部向下方或墻壁方向彎曲。?戶門門檻高度處理戶門門檻高度應(yīng)控制在 2cm左右。?防滑地面采用浸水后仍防滑的地面材料。扶手的斷面采用易抓握的半圓形。采用醒目的開關(guān)。細(xì)部空間設(shè)計要點門的寬度滿足輪椅進(jìn)出，不設(shè)門檻，外門凈寬不得小于 ，內(nèi)門通 行寬度不得小于 ；門輕易于開啟，宜用推拉門代替平開門，不許使用玻璃門；門的把手應(yīng)選用旋臂較長的拉柄，拉柄高度在 ～ 1m之間；?居室窗臺的高度在 750～ 800mm左右；?窗臺的寬度要適當(dāng)增加，一般不少于 250～300mm；?矮窗臺里側(cè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置高 ～ 1m的安全欄桿住宅室內(nèi)空間的設(shè)計要點?易開閉的戶門當(dāng)平開門時，應(yīng)考慮調(diào)節(jié)自動關(guān)閉裝置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圓形拉柄。扶手連續(xù)性處理，距地高 700～ 800mm,采用手感好的材料如木材，截面直徑 40mm，轉(zhuǎn)角也要作圓角處理。院落設(shè)計1）墻壁墻壁轉(zhuǎn)角部分作圓角處理除扶手外，墻壁上無凸出物。?設(shè)置對講話筒?設(shè)置扶手臺階邊應(yīng)設(shè)置連續(xù)式扶手。?房檐的設(shè)置在戶門處可設(shè)置寬大的房檐。路中央設(shè)置井蓋時，不應(yīng)突出地面，注意井蓋不要突出。公用樓梯設(shè)計?防滑地面材料的鋪設(shè)引道和臺階斜面的地面鋪設(shè)應(yīng)平坦，不應(yīng)產(chǎn)生積水情況。?樓梯的寬度充足考慮樓梯可并行通過使用拐杖的老人和攙扶