中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)興起與發(fā)展研究-資料下載頁(yè)
2025-06-28 02:41本頁(yè)面
【正文】 百分之三四十。二是與土地有關(guān)的政府非稅收入，如土地租金、土地出讓金、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、新菜地建設(shè)基金，等等。目前，地方政府主要看重的是土地出讓金，出讓金占地方預(yù)算內(nèi)收入的比重已達(dá)百分之四五十，少數(shù)地方甚至超過預(yù)算內(nèi)收入。以上兩部分收入有內(nèi)在的聯(lián)系：政府出讓土地，獲得非稅收收入——出讓金，企業(yè)特別是房地產(chǎn)企業(yè)得到土地搞開發(fā)，又可增加政府的稅收——房地產(chǎn)稅和建筑稅。從理論上看，土地出讓金是若干年期的土地使用權(quán)價(jià)格，實(shí)際上是政府向企業(yè)一次性收取若干年的地租。而地租是對(duì)企業(yè)當(dāng)年利潤(rùn)的扣除，屬于社會(huì)一次分配范疇。對(duì)企業(yè)而言，一次集中交納若干年地租，意味著預(yù)支未來利潤(rùn)，屬于負(fù)債經(jīng)營(yíng)?，F(xiàn)實(shí)生活中，很多企業(yè)是靠銀行貸款支付土地出讓金，負(fù)債的性質(zhì)一目了然。即使是用自有資金來支付，本質(zhì)上仍然是負(fù)債。企業(yè)如果經(jīng)營(yíng)得好，有穩(wěn)定的盈利，可以逐步清償這筆負(fù)債；如果經(jīng)營(yíng)不好或者破產(chǎn)了，就不能清償。如企業(yè)再生產(chǎn)因此中斷，最終則會(huì)轉(zhuǎn)化為銀行的壞賬，成為整個(gè)社會(huì)的問題。按有關(guān)制度規(guī)定，企業(yè)可以把剩余年期的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出去，使負(fù)債得以清償，甚至可以從中獲利。但是，這不過是負(fù)債在企業(yè)之間的轉(zhuǎn)移。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的結(jié)果是，負(fù)債的規(guī)模還可能被放大。通過對(duì)地方土地財(cái)政的分析我們可以看到，在過去幾十年里中國(guó)房地產(chǎn)得以發(fā)展與土地財(cái)政有著直接的關(guān)系，但是卻一直存在一個(gè)問題—現(xiàn)行的土地制度所具有的二元性導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)靜態(tài)的二元性，地方政府在對(duì)土地進(jìn)行干預(yù)的過程中更加分化，已經(jīng)成為了阻礙房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)和滿足產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)需求的一個(gè)障礙。此外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中必然受制于地方政府，而且在巨大負(fù)債的壓力上必然會(huì)局限于如何快速回籠資金以及實(shí)現(xiàn)短期利潤(rùn)最大化而不顧中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，這不利于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。因此在中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)今后的發(fā)展過程中，要使得中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健的發(fā)展，政府必須有所為，首當(dāng)其沖的就是敢于下決心逐步降低“土地財(cái)政”在地方政府財(cái)政收入中的比例，而要做到這樣，就必須使得地方政府的財(cái)權(quán)和事權(quán)重新相匹配，也就是收多少稅做多少事，也意味著，必須要進(jìn)行新一輪財(cái)稅體制改革，轉(zhuǎn)變政府職能，深化政治體制改革。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)該建立一套科學(xué)的規(guī)避未來風(fēng)險(xiǎn)的體系，要有社會(huì)使命感、責(zé)任感，積極地通過自身企業(yè)的努力讓中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)得以長(zhǎng)期的健康的發(fā)展，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升國(guó)家綜合實(shí)力。
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