【正文】 避銀行按揭障礙，縮短返租時(shí)限；依托公寓式酒店管理，推出酒店式公寓的良好服務(wù)模式，為項(xiàng)目家紡市場及周邊中小公司提供居住、辦公、接待的配套服務(wù)。 酒店式公寓 六、項(xiàng)目定位 71 報(bào)告提綱 第六部分：家居軟式中心 一、概念 二、現(xiàn)狀與市場 四、黃石家紡市場現(xiàn)狀 五、項(xiàng)目 SWOT分析 六、項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 七、項(xiàng)目主題定位 八、規(guī)模定位 十、檔次定位 十二、盈利模式 十三、管理定位 十四、項(xiàng)目智能化定位 十五、電子商務(wù)定位 十六、銷售價(jià)格定位 九、布局定位 十一、業(yè)態(tài)定位 三、專業(yè)市場案例分析 72 ? 家紡 —— 家用紡織品，有些人又叫它軟裝飾。 紡織行業(yè)分三大塊：①服裝為一塊；②產(chǎn)業(yè)用紡織品；③家紡。包括床品、毛巾、地毯、布藝、窗簾窗幔、餐廚織物等 。 ? 家紡行業(yè)涵蓋范圍 ? 床上用品類 ? 窗簾類 ? 洗漱廚房紡織品類 ? 家具類紡織類（靠墊、座墊）等。 ? 床上用品類別占家紡行業(yè)第一位，產(chǎn)值占中國家紡行業(yè) 1/3以上，其中主要是包括床單、被子、枕頭等產(chǎn)品。 一、概念 家居軟式中心 73 發(fā)展現(xiàn)狀 ? 品牌商家三足鼎力 隨著羅萊、夢(mèng)蘭、富安娜中國三大家紡巨頭的上市，家紡三足鼎立正式形成，行業(yè)競爭局式越來越明顯， 一 些中小型企業(yè)必須加快改革步伐，無論從產(chǎn)品的品質(zhì)以及花形上面要快速的跟上國際化，同時(shí)宣傳推廣也必須加快， 有效的利用展會(huì)或是不同形式家紡中心占據(jù)市場份額，已經(jīng)刻不容緩。 ? 需求不受房地產(chǎn)政策影響 作為生活必備消費(fèi)品，家紡行業(yè)隨著收入增加，生活質(zhì)量逐步改善，需求呈剛性上漲，行業(yè)前景看好。 ? 產(chǎn)地分散 中國家紡企業(yè)都是按照集群式進(jìn)行發(fā)展的，但每個(gè)集群里面有名的企業(yè)只有一兩家，就造成了中國很多的家紡品牌生產(chǎn)商過于分散。 二、現(xiàn)狀與市場 家居軟式中心 74 消費(fèi)者市場特征： ①物美價(jià)廉的中、低檔家用紡織品仍是大多數(shù)消費(fèi)者的選擇； ②消費(fèi)者的品牌消費(fèi)觀念有待培養(yǎng)； ③家用紡織品的品牌消費(fèi)尚處在初級(jí)階段。 銷售市場特征： ①家紡 “ 一站式 ” 購物逐漸成型； ②網(wǎng)絡(luò)營銷越來越受關(guān)注 ； ③市場細(xì)分成主流方向： 不少的企業(yè)在生產(chǎn)家紡制品的時(shí)候，也開始橫向的往保健家紡產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移。 ④在市場對(duì)于家紡產(chǎn)品的不斷橫向發(fā)展的同時(shí)，產(chǎn)品縱向發(fā)展也在不斷的進(jìn)行演化，有按年齡段進(jìn)行的分類的（如嬰兒類、孕婦類，老年類），有按行業(yè)進(jìn)行分類的（生活類、酒店類等），有按使用功能分類的（廚房用品、客廳用品、禮品家紡類等），越來越多的分類方法，對(duì)于不同的購買人群提供了更大的選擇空間。 二、現(xiàn)狀與市場 家居軟式中心 75 市場展望： ①家紡市場空間大 ②城鄉(xiāng)差距縮小 ③人均家紡消費(fèi)空間大 市場動(dòng)向： 在 2023年以來取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，年均增長速度超過 20%， 2023年中國家紡行業(yè)的產(chǎn)值約 3000億元人民幣， 2023年上升至 3630億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達(dá)到 4356億元， 2023年的數(shù)據(jù)則達(dá)到了 5300多億， 2023年，我國全社會(huì)家紡行業(yè)產(chǎn)值約為 6540億元， 2023年是 7900多億， 2023年則達(dá)到了 8800億。 小結(jié)：綜合以上家紡行業(yè)前景描述，歸結(jié)為以下幾點(diǎn) ： ? 發(fā)展現(xiàn)狀 —— 市場需求穩(wěn)定，房地產(chǎn)政策調(diào)控影響對(duì)于家紡行業(yè)影響不大； ? 消費(fèi)者市場 —— 低端消費(fèi)會(huì)又高端消費(fèi)逐步過渡； ? 消費(fèi)市場 —— 營銷模式多樣化的發(fā)展趨勢(shì)中，一站式的布局、網(wǎng)絡(luò)營銷的發(fā)展、市場發(fā)展的細(xì)分均越來越清晰； ? 市場動(dòng)向及展望 —— 國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)必然影響尚處于初級(jí)階段的家紡行業(yè)，潛藏巨大潛力有待釋放。 二、現(xiàn)狀與市場 家居軟式中心 家紡行業(yè)近年發(fā)發(fā)展（億）30003630435653006540790088000100020233000400050006000700080009000100002023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年76 海寧中國家紡裝飾城 市場占地 155畝，投資 2． 5億元，總建筑面積 13萬平方米，現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)化鋪位 2023余間，經(jīng)營戶 1258家。 2023年許村被中國紡織工業(yè)協(xié)會(huì)、中國家用紡織品行業(yè)協(xié)會(huì)命名為 “ 中國布藝名鎮(zhèn) ” 。 以家紡城為中心而形成的家紡特色工業(yè)區(qū)現(xiàn)入駐企業(yè) 193家（其中外資企業(yè)16家），形成了原料生產(chǎn)、織造、印染、整理相配套的工業(yè)體系 。 中國疊石橋國際家紡城 疊石橋國際家紡城市場面積近 50萬平方米，家紡城內(nèi)住宿、餐飲、娛樂、物流服務(wù)等設(shè)施和綠化配套一應(yīng)俱全，占地 77150平方米，擁有 8000多個(gè)營業(yè)門面及攤位。 疊石橋國際家紡城三期占地 606畝，投資 25億元，建筑面積 70萬㎡，形成品牌展示營銷中心、商務(wù)辦公居住中心、商貿(mào)休閑娛樂中心、商業(yè)金融會(huì)展中心、公共服務(wù)配套中心等五大中心，成為國內(nèi)面積最大、檔次最高、配套最全、平臺(tái)最齊、環(huán)境最優(yōu)的家紡專業(yè)市場。 三、專業(yè)市場案例分析 家居軟式中心 77 中國南通家紡城 占地面積 5平方公里，占地面積 16萬平方米，建筑面積，共有 39幢商業(yè)樓， 950套門面營業(yè)房。 聚集了紅豆、亞光、潔麗雅、恒源祥、南方寢飾、恒美、眾華等 300多家品牌家紡企業(yè)。 場內(nèi)有 19172家經(jīng)營戶，經(jīng)營著３萬多種紡織產(chǎn)品，日客流量達(dá)到 10萬人次， 2023年中國輕紡城市場成交額達(dá)到 708億元人民幣，在紡織經(jīng)濟(jì)困難的一年里還保持了同比 %的增長。 家居軟式中心 三、專業(yè)市場案例分析 共性分析 ① 交通便捷 —— 通達(dá)性強(qiáng)； ② 與城市核心帶有一定距離 —— 對(duì)項(xiàng)目大體量打下基礎(chǔ)； ③ 輻射區(qū)域廣泛 —— 定位立足點(diǎn)均站在國內(nèi)外； ④ 專業(yè)領(lǐng)域綜合性強(qiáng) —— 專業(yè)市場領(lǐng)域業(yè)態(tài)豐富，甚至在輔助業(yè)態(tài)上商務(wù)、休閑、展示等已經(jīng)形成一體化互動(dòng)； ⑤ “ 城 ” 的概念深入 —— 各種類型模式均匯集，銷售渠道豐富，聚客力強(qiáng) ； 78 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)： 黃石有著近 40年家紡生產(chǎn)歷史，在紡織行業(yè)中，有著重要的影響力，加上近年幾十家紡織企業(yè)的進(jìn)駐，良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成。 主要家紡銷售基地： 東方裝飾材料城、黃石上窯批發(fā)市場等。 小結(jié)： 通過黃石家紡市場行業(yè)調(diào)查得知，黃石家紡市場需求較大，但全是零散經(jīng)營，沒有形成一個(gè)有效的集中交易市場，因此，本項(xiàng)目的家紡城經(jīng)營模式以及產(chǎn)品的多元化，正好填補(bǔ)黃石家紡市場的空白。 四、黃石家紡市場現(xiàn)狀 家居軟式中心 79 優(yōu)勢(shì)（ Strength）： ? 黃石連接武漢城市圈交通交匯點(diǎn)，交通便捷，利于貨物流通； ? 紡織業(yè)是黃石產(chǎn)業(yè)支柱中的一個(gè)重要組成部份，長期以來，因?yàn)槿狈σ粋€(gè)交易平臺(tái)，導(dǎo)致流通困難，行業(yè)提出交易平臺(tái)需求； ? 地理位置優(yōu)越，處于黃石港與花湖兩大經(jīng)濟(jì)體交匯處，居住及商業(yè)發(fā)展依托現(xiàn)有物流、交通等優(yōu)勢(shì)條件，增值潛力無限； ? 周邊大量住宅的入住必將放大家紡產(chǎn)品的購需求； ? 開發(fā)公司自身行業(yè)基礎(chǔ)及資源為項(xiàng)目的運(yùn)營提供了保障； ? 板塊有一定的市場基礎(chǔ)，便利的交通，容易形成對(duì)周邊城市的覆蓋，形成區(qū)域性品牌專業(yè)市場； ? 依托現(xiàn)有的東方裝飾城長期的推廣影響及未來的紅星美凱龍的行業(yè)號(hào)召力，較易獲得市場占有率； ? 花湖片區(qū)承擔(dān)著經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整與轉(zhuǎn)移的任務(wù)，區(qū)域自身經(jīng)濟(jì)總量、輻射能力、人口規(guī)模、人均收入等要素又將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ? 國家及湖北省政府大力的對(duì)黃石進(jìn)行投資，將會(huì)對(duì)黃石經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，為本項(xiàng)目的后期快速發(fā)展提供了一個(gè)良好的基礎(chǔ)。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 家居軟式中心 80 劣勢(shì)（ Weakness）： ? 地塊周邊開發(fā)時(shí)間短，市場基礎(chǔ)薄弱； ? 當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)習(xí)慣仍然是前往市中心商業(yè)區(qū)消費(fèi)，短時(shí)間內(nèi)較難改變； 機(jī)會(huì)（ Opportunity）： ? 多家國內(nèi)外品牌零售商有進(jìn)駐黃石計(jì)劃，缺乏合適物業(yè)，給本項(xiàng)目提供絕佳招商機(jī)會(huì)； ? 紅星美凱龍的進(jìn)駐，會(huì)對(duì)本地專業(yè)市場帶來沖擊。紅星美凱龍明確表示在條件成熟情況下，進(jìn)駐百貨，這為本項(xiàng)目提供了一個(gè)潛在合作伙伴的機(jī)會(huì)； ? 杭州家紡產(chǎn)業(yè)園的進(jìn)駐使得家紡市場進(jìn)一步被重視，產(chǎn)品需要一個(gè)展示、交易的賣場； ? 地處幾大交通要道交匯處，項(xiàng)目地塊視線良好，能為本項(xiàng)目增加廣告位置銷售的機(jī)會(huì)，增加后期銷售收入。 威脅（ Threat）； ? 2023房市調(diào)控，對(duì)周邊住宅的銷售有一定影響，周邊住宅的入住率將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目的后期運(yùn)營造成一定影響； ? 距本地塊約 300米處在建的 8萬平米的紅星美凱龍商業(yè)，將與本項(xiàng)目商業(yè)形成正面沖突或會(huì)有部份商業(yè)業(yè)態(tài)重疊形成競爭； ? 東方裝飾材料城經(jīng)營中高檔家紡產(chǎn)品，將來可能會(huì)形成競爭。 ? 城際快線修成后，距離項(xiàng)目地只有 5公里左右，周邊的居民在去武漢的時(shí)間可以縮短為25分鐘，武漢繁榮的市場將會(huì)對(duì)項(xiàng)目造成一定壓力。 五、項(xiàng)目 SWOT分析 家居軟式中心 81 客戶類型定位 ? 家居軟飾中心的經(jīng)營者 經(jīng)營者本身就是最合適的購買對(duì)象，自行購買自主經(jīng)營。 ? 投資者 投資購買商鋪是少數(shù)投資渠道之一，在專業(yè)市場統(tǒng)一業(yè)態(tài)的情況下，投資者對(duì)專業(yè)市場穩(wěn)定性認(rèn)同度較高； ? 政府企事業(yè)單位員工 這部分人有穩(wěn)定且較高的收入，對(duì)于多方投資渠道都會(huì)特別關(guān)注。 ? 企業(yè) 專業(yè)市場帶動(dòng)下，上中下游產(chǎn)業(yè)一體化，企業(yè)在此設(shè)定網(wǎng)點(diǎn)有一定必要性； 六、項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 家居軟式中心 82 “一站式 ” 家紡用品專業(yè)市場 七、項(xiàng)目主題定位 功能定位闡述： 上游中游至下游產(chǎn)業(yè)一體化貫穿； 功能更多樣化 :物流運(yùn)輸功能 +批發(fā) +零售 設(shè)計(jì)多樣化 :商鋪、展示、洽談、活動(dòng)區(qū)等。 上游產(chǎn)業(yè)鏈 中游產(chǎn)業(yè)鏈 下游產(chǎn)業(yè)鏈 家居軟式中心 83 ? 東方裝飾城： ? 東方建材城主要經(jīng)營的是裝飾建材，陶瓷衛(wèi)浴等家庭硬裝飾材料； ? 東方裝飾城 17萬平方米的商業(yè)面積，是黃石市專業(yè)市場的代表，目前已涉足家紡行業(yè)，但還不成規(guī)模；因管理不善，目前已經(jīng)出現(xiàn)商戶因經(jīng)營狀況不理想，人心思動(dòng)的跡象。 ? 紅星美凱龍： ? 紅星美凱龍作為在家居領(lǐng)域在全國有極高品牌價(jià)值和科學(xué)發(fā)展規(guī)劃的專業(yè)商家，在劃定規(guī)模選定區(qū)域方面，有較為嚴(yán)格的考察指標(biāo)。項(xiàng)目建筑總面積達(dá) 8萬平方米，說明了他們對(duì)黃石市家居市場的信心，對(duì)本項(xiàng)目提供極大借鑒作用 。 ? 本項(xiàng)目面積推測(cè)： ? 所涵蓋的產(chǎn)品范圍以及產(chǎn)品種類雖然多，但是所要經(jīng)營的商鋪面積卻不大。因此，考慮要在周邊城市圈具備一定的輻射能力，因此，需建立一個(gè)融合餐飲、辦公、物流、展示等功能為一體的多功能家紡專業(yè)市場。鑒于此， 家紡專業(yè)市場總面積控制在 ~5萬平方之間，達(dá)到一定規(guī)模，但不超越黃石的消費(fèi)規(guī)模，以避免因體量過大，導(dǎo)致無法滿招的尷尬局面出現(xiàn)。 八、規(guī)模定位 家居軟式中心 84 定位思路 — 在黃石，就目前商業(yè)核心級(jí)經(jīng)營狀況來看，傳統(tǒng)街鋪形式仍然是主要的商業(yè)模式，百貨業(yè)形成的趨勢(shì)是沖擊，但沒有完全取代街鋪在黃石市民及投資者心中的地位。因此戶戶一樓、戶戶臨街，可以作為本項(xiàng)目布局的整體思路。 賣點(diǎn)分析 — ? 方正實(shí)用的格局，鋪位大小相同，排列有序，利于商戶多種選擇，更好地實(shí)現(xiàn)消費(fèi)客戶資源共享； ? 便于設(shè)計(jì)大開間，小進(jìn)深的長方形結(jié)構(gòu)，將商鋪功能利用率達(dá)到最高； ? 淡化 “ 鋪王 ” ，均衡所有店鋪價(jià)值，做到無明顯死角，各個(gè)都是臨街的 “ 鋪王 ” ，提高整體商鋪的價(jià)值； ? 流動(dòng)線縱橫交錯(cuò)，清晰合理，有利于消費(fèi)群尋找目標(biāo)業(yè)類，且各街鋪間集群優(yōu)勢(shì)，很容易將客戶鎖定，利于成交； 九、布局定位 家居軟式中心 85 商鋪結(jié)構(gòu) — ? 底商 +多層住宅形式： ? 底商為兩層的街鋪，一層作為商業(yè)經(jīng)營，二層同時(shí)也可以作為倉儲(chǔ)、住宿及經(jīng)營三種形式，三層以上為住宅層。 ? 底商 +集中商業(yè)形式： ? 底商同上，三層以上可以把幾幢底商連接在一起，形成封閉空間，組合成底商 +展示 +辦公 +休閑娛樂的集中式商業(yè)。最大程度的