【正文】 氣派園林是熱銷的支撐 品質(zhì)生活（英式管家服務(wù)）是熱銷的基礎(chǔ) 配套是熱銷的底蘊(yùn) 生活氛圍是熱銷的沉錠 1 4 3 2 5 ? 價(jià)格策略 基于項(xiàng)目的實(shí)際質(zhì)素及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合昆明住宅市場(chǎng)情況，初步擬定項(xiàng)目住宅的市場(chǎng)銷售均價(jià)為 6000元 /㎡，這也是昆明住宅市場(chǎng)的一個(gè)“天”價(jià)，項(xiàng)目定位為高尚住宅，并賦予其一定的高附加值，將其炒作推廣為都市豪宅， 但項(xiàng)目的主力戶型為 110120平方米的三房占４０％，130140平方米的四房占３０％，按照市場(chǎng)均價(jià)來算，位于 6684萬元，就連 8090平方米的兩房也位于 4854萬元，根據(jù)我們對(duì)昆明住宅市場(chǎng)及收入水平的調(diào)研分析，昆明 50萬元以上的住宅物業(yè)，是銷售的一大瓶頸，面臨很大的市場(chǎng)壓力。 盡管我們對(duì)項(xiàng)目、對(duì)市場(chǎng)有很大的信心，并相信能引導(dǎo)市場(chǎng)，但我們還是希望能審慎入市，因此 建議采取低開高走的價(jià)格策略， 以 5700元/㎡進(jìn)入市場(chǎng)，以此為窗口對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)作試探，強(qiáng)銷階段升到 6000元 /㎡，持銷階段達(dá)到 6300元 /㎡，最終實(shí)現(xiàn) 6000元 /㎡的銷售均價(jià)。 ? 公關(guān)活動(dòng)策劃 ☆ 舉辦專業(yè)論壇（如項(xiàng)目的創(chuàng)新設(shè)計(jì)、生態(tài)人居等）與新聞發(fā)布相結(jié)合，制造輿論； ☆ 舉行著名的管理專家及顧問咨詢專家的大型演講或論壇，展示項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)； ☆ 以高層人士為主的大型酒會(huì)，沙龍或互動(dòng)式的論壇，定向推廣樓盤； ☆ 贊助或舉辦高尚文化藝術(shù)活動(dòng)，如音樂會(huì)、名車展、名畫展等； ☆ 聘請(qǐng)著名人士作為樓盤形象代言人，發(fā)揮名人效應(yīng)幫助銷售； 促銷策略 ☆ 贈(zèng)送家電 ☆ 汽車抽獎(jiǎng) /豪華裝修套餐抽獎(jiǎng) ☆ 業(yè)主直銷計(jì)劃。利用業(yè)主的口碑在高收入階層中形成宣傳，加強(qiáng)滲透，帶動(dòng)銷售； ? 公寓營銷推廣 昆明首個(gè)投資型酒店公館 頂極酒店特權(quán)、國際化投資方式 詮釋： 昆明是一個(gè)國際性的旅游城市，旅游經(jīng)濟(jì)興旺。每年逾千萬的國內(nèi)外游客導(dǎo)致大量的旅游住房需求，市場(chǎng)前景廣闊。 項(xiàng)目由酒店管理集團(tuán)服務(wù)運(yùn)營，全方位的物業(yè)管理提升公寓品質(zhì)，滿足旅游及商務(wù)人士的市場(chǎng)需求，當(dāng)前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)尚無此類投資產(chǎn)品，擁有優(yōu)越的市場(chǎng)先機(jī)。 市場(chǎng)形象 ? 推廣 主線 投資新領(lǐng)地，財(cái)富新主張 從投資模式設(shè)定的角度挖掘其投資價(jià)值 投資模式核心要點(diǎn) 提高單價(jià)，贈(zèng)送相應(yīng)比例的首期，降低門檻； 品質(zhì)彰顯尊貴 從物業(yè)的檔次及品味突出貴賓生活領(lǐng)地（服務(wù)上體現(xiàn)）的形象 ? 定價(jià)策略 根據(jù)項(xiàng)目公寓的基本質(zhì)素，及結(jié)合贈(zèng)送裝修的實(shí)際情況（實(shí)際上 300350元 /㎡，賣相上達(dá)到 800元 /㎡），我們可以采取 高開高走的價(jià)格策略。 1 3 2 項(xiàng)目在盤龍片區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手稀少，綜合產(chǎn)品質(zhì)量、配套設(shè)施、地段等重要影響因素來看，能夠與項(xiàng)目匹敵的對(duì)手目前還沒有，項(xiàng)目可以在市場(chǎng)、在一定時(shí)段內(nèi)制造出市場(chǎng)的空白點(diǎn)，在沒有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，突破市場(chǎng)目前的高價(jià)位，并且適度的提高追求尊崇感的消費(fèi)者能夠接受的。 項(xiàng)目公寓的體量較小，作為昆明市區(qū)中心地段的酒店式公寓，可謂是奇貨奇居。 高開高走的價(jià)格策略可以塑造出公寓的增值現(xiàn)象，必然能夠激發(fā)消費(fèi)者的搶購欲望。 基于項(xiàng)目的實(shí)際及貴司的開發(fā)要求，結(jié)合市場(chǎng)情況，項(xiàng)目公寓初步擬定的市場(chǎng)銷售均價(jià)為 65006800元 /㎡。 ? 價(jià)值提升 品牌酒店管理公司的信心保障及對(duì)價(jià)值的提升作用； 星級(jí)服務(wù)（星級(jí)酒店式培訓(xùn)、星級(jí)酒店銷售模式）貫穿于項(xiàng)目銷售的全過程，以服務(wù)凸顯檔次，以檔次提升價(jià)值； 2 1 ? 形象導(dǎo)入 納入項(xiàng)目整體推廣步驟 （大型戶外廣告出街） 概念推廣 包裝策略 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 酒店式公寓概念的引入 售樓處酒店大堂形象的包裝 ； 銷售現(xiàn)場(chǎng)人員的著裝禮儀以星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行培訓(xùn)規(guī)范 項(xiàng)目綜合信息的告知及產(chǎn)權(quán)式酒店形象的導(dǎo)入。 目的：概念形象面世， 項(xiàng)目整體形象樹立，引起市場(chǎng)關(guān)注。 營銷推廣思路 市場(chǎng)預(yù)熱期 ? 推廣思路 項(xiàng)目整體形象為背景，突出昆明首席投資型酒店式公寓的地位 公關(guān)促銷 推廣策略 形象提升與投資價(jià)值挖掘結(jié)合 目標(biāo)訴求：都市精英、公司實(shí)體、投資客 “產(chǎn)品發(fā)布會(huì)” 銷售策略 價(jià)格不出街， 提升價(jià)值預(yù)期 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 價(jià)值提升 市場(chǎng)信息的收集整理 前期定位的修正 目的：迅速打開市場(chǎng)，將 頂級(jí)酒店特權(quán)，國際化投資方式 概念深入人心，造成市場(chǎng)轟動(dòng)。 內(nèi)部認(rèn)購期 ? 公寓公開發(fā)售期 形象鞏固 價(jià)格策略 旺銷態(tài)勢(shì) 公共關(guān)系事件營銷 開盤慶典活動(dòng) 示范形象 在報(bào)紙、戶外媒體上用大篇幅進(jìn)行集中式轟炸 —— 開盤信息。 明星面對(duì)面、透明地產(chǎn)論壇 ； 帶動(dòng)人氣，促進(jìn)成交量。 高開高走 折扣優(yōu)惠 體現(xiàn)物業(yè)升值 樣板房風(fēng)格展現(xiàn)； 售樓大堂風(fēng)格展現(xiàn) 。 再次提升品牌知名度； 促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交量 。 異國風(fēng)情晚會(huì)， 代言人參與、抽獎(jiǎng) 。 目的：大型 激情風(fēng)格的開盤秀展示項(xiàng)目的國際化時(shí)尚品質(zhì) ， 達(dá) 到表理如一，贏得市場(chǎng)美譽(yù)，引發(fā)購買狂潮。 都市生活展 報(bào)紙廣告及其它宣傳資料 ? 推廣思路 進(jìn)一步強(qiáng)化推廣酒店式公寓的投資價(jià)值 推廣策略 促銷 活動(dòng)、策略 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 挖掘酒店式公寓的投資價(jià)值 “ 國際風(fēng)情晚會(huì) ” 加強(qiáng)與老客戶及登記客戶的情感維護(hù) 消化尾盤 目的： 展示尊貴的品質(zhì) ， 挖掘投資價(jià)值 ， 提升發(fā)展商的品牌 。 持續(xù)及尾 盤銷售期 ? 推廣炒作步驟 ↓1 廣福路片區(qū)的規(guī)劃發(fā)展，城市副中心 到 2023年，周邊項(xiàng)目將形成昆明最大的大型居住區(qū)； 項(xiàng)目打造成“摩卡”生活小鎮(zhèn)，體現(xiàn)高效、積極、健康、人文的生活方式 項(xiàng)目美式園林、大型水社區(qū) 項(xiàng)目的會(huì)所、生活街區(qū)等都充分訴說著“摩卡”精神 ↓2 ↓3 ↓5 ↓4 ? 風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)避 價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) ： 在定價(jià)策略上我們盡量提高項(xiàng)目均價(jià)，爭(zhēng)取利潤的最大化。為避免客戶的抵觸心理，在前期的產(chǎn)品定位、包裝定位上須以高姿態(tài)面對(duì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的物有超值。 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ：如何在眾多的競(jìng)爭(zhēng)樓盤中獨(dú)樹一幟，盡量在項(xiàng)目的硬件上接近優(yōu)良，軟件上體現(xiàn)個(gè)性、國際性、尊貴。 政策風(fēng)險(xiǎn) ：如何避免因國家政策（如加息）引起的不利因素，我們須以投資潛力及物業(yè)的稀缺性上做足文章，采用樓盤類比、區(qū)域類比、城市類比的方式提出物業(yè)的升值空間。 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn) 成功銷售 ? 至祥與您攜手，進(jìn)步，共創(chuàng)輝煌！ Thanks! ? ? 成功的軌跡作為一種策略路線，從一開始就應(yīng)該走上正軌。 ? 你犯了中國人都容易犯的錯(cuò)誤就是太狂了。 ? 管理的第一目標(biāo)是使較高工資與較低的勞動(dòng)成本結(jié)合起來。 ? 堅(jiān)持下去，成功就在下一個(gè)街角處等著你。 ? 做一個(gè)，給人希望的人而不是命令者；給人幫助的人而不是統(tǒng)治者；具有同情心的人而不是批評(píng)者；這樣的管理者。 ? 偉人之所以偉大，是因?yàn)樗c別人共處逆境時(shí)，別人失去了信心，他卻下決心實(shí)現(xiàn)自己的目標(biāo)。 :4514:4514:45:20 ? 如果有一個(gè)項(xiàng)目，首先要考慮有沒有人來做。如果沒有人做，就要放棄，這是一個(gè)必要條件。 ? 不創(chuàng)新，就滅亡。 ? 破產(chǎn)是一種暫時(shí)的困境，貧困是一種思想的狀態(tài)。 ? 可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)的惟一優(yōu)勢(shì)來自于超過競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的創(chuàng)新能力。 ? 20世紀(jì)是生產(chǎn)率的世紀(jì)， 21世紀(jì)是質(zhì)量的世紀(jì)。 ? 在漫長(zhǎng)的人生旅途中，有時(shí)要苦苦撐持暗無天日的境遇；有時(shí)卻風(fēng)光絕頂，無人能比。 2023/2/:4514:45:20 ? 企業(yè)的執(zhí)行力靠的就是紀(jì)律。 ? 管理層次越少越好。 ? 絕不會(huì)再來的機(jī)會(huì)。 ? 管理即決策。 ? 教孩子學(xué)走路，學(xué)說話的方法，是人世間教育孩子的最好方法。 ? 把我們頂尖的 20個(gè)人才挖走，那么我告訴你，微軟會(huì)變成一家無足輕重的公司。 ? 不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。 ? 如果你希望成功，以恒心為良友，以經(jīng)驗(yàn)為參謀，以小心為兄弟，以希望為哨兵。 14:4514:4514:45:2023:45:20 ? 管理者的最基本能力：有效溝通。 ? 企業(yè)即人。 ? 絕不可追隨產(chǎn)業(yè)界的時(shí)尚，要做其他公司不肯做的事。同時(shí)，不要做其他公司已經(jīng)在做或?qū)砜赡芤龅氖隆? ? 造人先于造物。 ? 企業(yè)最大的資產(chǎn)是人。 :4514:45:20 ? 人才是利潤最高的商品，能夠經(jīng)營好人才的企業(yè)才是最終的大贏家。 ? 多掙錢的方法只有兩個(gè) :不是多賣，就是降低管理費(fèi)。 ? 只有家族服務(wù)于企業(yè)，企業(yè)與家族才能同時(shí)生存發(fā)展 。假如企業(yè)的運(yùn)營是以服務(wù)于家族為原則，則企業(yè)與家族必兩敗俱傷。 ? 走得最慢的人，只要他不喪失目標(biāo)，也比漫無目的地徘徊的人走得快。 ? 日日行，不怕千萬里 。常常做，不怕千萬事。 ? 愛你的員工吧，他會(huì)百倍地愛你的企業(yè)。 14:4514:45: ? 擴(kuò)充門面，而不改善編制，好景是維持不了多久的。 ? 我們?cè)谖覀兊膭趧?dòng)過程中學(xué)習(xí)思考，勞動(dòng)的結(jié)果，我們認(rèn)識(shí)了世界的奧妙，于是我們就真正來改變生活了。 2023年 2月 ? 創(chuàng)新是做大公司的惟一之路。 2023年 2月 13日 2時(shí) 45分 ? 制定正確的戰(zhàn)略固然重要，但更重要的是戰(zhàn)略的執(zhí)行。 ? 多想一下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 2023年 2月 13日星期一 2時(shí) 45分 20秒 ? 企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來還是溝通。 ? 信任固然好，監(jiān)控更重要。 ? 懶惰 :它是一種對(duì)待勞動(dòng)態(tài)度的特殊作風(fēng)。它以難以卷入工作而易于離開工作為其特點(diǎn)。 2023年 2月 13日星期一 下午 2時(shí) 45分 ? 世界上每 100家破產(chǎn)倒閉的大企業(yè)中， 85%是因?yàn)槠髽I(yè)管理者的決策不慎造成的。 2月 13日星期一 2時(shí) 45分 20秒 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 13, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 :45:2023:45Feb2313Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 :45:2023:45:20February 13, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 13日星期一 下午 2時(shí) 45分 20秒 14:45: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 2時(shí) 45分 :45February 13, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 13日星期一 2時(shí) 45分 20秒 14:45:2023 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 2時(shí) 45分 20秒 下午 2時(shí) 45分 14:45: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 13, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :45:2023:45Feb2313Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :45:2023:45:20February 13, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 13日星期一 下午 2時(shí) 45分 20秒 14:45: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 2時(shí) 45分 :45February 13, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 13日星期一 2時(shí) 45分 20秒 14:45:2023 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 2時(shí) 45分 20秒 下午 2時(shí) 45分 14:45: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 13, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 14:45:2023:45:2023:452/13/2023 2:45:20 PM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :45:2023:45Feb2313Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 14:45:2023:45:2023:45Monday, February 13, 2023 ? 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