【正文】 動(dòng)包括提供售后代租服務(wù)、商業(yè)咨詢、公開競(jìng)購、租賃等，以活潑和為人們喜聞樂見的形式展開，以吸引更多的買家。上述各項(xiàng)宣傳推廣工作通過有組織的實(shí)施，不僅從內(nèi)容到形式營(yíng)造與眾不同的銷售氣氛，而且對(duì)發(fā)展商的實(shí)力與信譽(yù)也是最直觀的宣傳。宣傳推廣資金預(yù)算：1. 圍墻、大門5萬元2. 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌10萬元3. 售樓處（包括內(nèi)外裝修及辦公用品）30萬元4. 模型，按1:150比例精細(xì)制作，帶燈光效果，并配住宅標(biāo)準(zhǔn)戶型4個(gè)，復(fù)式戶型上下層6個(gè)，剖面模盤4件，制作費(fèi)用：總體模型：3套=戶型剖面（1:30）：10個(gè)2套=10萬元5. 售樓書(精裝版):5千冊(cè)15=6. 海報(bào)、展板、POP廣告：4萬元7. 公交車選擇深圳市唯一雙層巴士線路223路（寧水花園世界之窗途經(jīng)深南路全線，或其他途經(jīng)“雍祥居”的大巴）做車身廣告，一年期費(fèi)用為：223路8萬元。8. 新聞媒體宣傳：5萬元9. 展銷會(huì)，在樓盤封頂、元旦節(jié)期間各二次，費(fèi)用為每次4萬元6萬元，合計(jì)約12萬元。10. 報(bào)刊廣告，這類廣告是效果最好、費(fèi)用最高的項(xiàng)目，如按一年的銷售周期每年除去1個(gè)月的特殊原因，余11個(gè)月按每星期二次廣告計(jì)算。為配合正式預(yù)售、封頂、元旦、有獎(jiǎng)銷售和展銷會(huì)等，以示慶典，作五次半版彩版廣告，則：4次（半版）12萬元=48萬元20次（1/3彩版）8萬元=160萬元10次（1/3套紅）2萬元=20萬元7次（1/4彩版）5萬元=35萬元7次（1/4彩版）3萬元=21萬元合計(jì)為：284萬元。11．樣板房：8套7萬元=56萬元。六、“雍祥居”前期工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議時(shí)間準(zhǔn) 備 工 作 項(xiàng) 目2000年11月28日以前①確定銷售代理公司；②確定代理商提供的營(yíng)銷策劃方案；③現(xiàn)場(chǎng)廣告及包裝營(yíng)造營(yíng)銷氣氛；④依據(jù)營(yíng)銷方案及市場(chǎng)實(shí)際，完善規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；⑤媒體對(duì)項(xiàng)目的形象及知名度的宣傳及報(bào)道；⑥成立銷售班子及售樓人員的培訓(xùn)。2000年11月28日以前①現(xiàn)場(chǎng)售樓處的修建；②樓盤模型制作；③售樓書及售樓文件（付款方式、展板、價(jià)格表、認(rèn)購書）的制作及制定；④申辦預(yù)售及外銷許可證；⑤銷售人員進(jìn)場(chǎng)，開始銷售咨詢和內(nèi)部認(rèn)購登記；⑥申辦銀行按揭，爭(zhēng)取高成數(shù)，長(zhǎng)年限的按揭貸款。（代理商可協(xié)助）；⑦確定廣告公司制定銷售期內(nèi)的廣告方案，并做好發(fā)布準(zhǔn)備；⑧爭(zhēng)取2000年11月28日正式發(fā)售。依據(jù)目前現(xiàn)場(chǎng)的施工進(jìn)度和發(fā)展商的前期工作計(jì)劃，因此，建議所有前期工作將以11月28日作為第一開盤時(shí)間進(jìn)行安排，同時(shí)，12月8日為第二開盤時(shí)間?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面安排前期工作。㈠．代理商方面“雍祥居”銷售小組(已完成)主任策劃：譚文華 辦公電話：2287777311 手提：13025439620a) 售樓處，建在小區(qū)南面西側(cè)，總建筑面積100m2，裝修風(fēng)格以簡(jiǎn)潔、淡雅為主調(diào)，內(nèi)部布局分為兩大區(qū)域，即展覽廳和洽談廳。，池中養(yǎng)魚，池上架小橋，并以躍式形式配以綠色植物將兩大區(qū)域分開。南向外立面全部采用落地玻璃，進(jìn)門正墻面以大型效果圖裝飾。其他墻面不再掛戶型效果圖，而展示八種戶型的不同裝飾效果圖、小區(qū)配套及景觀效果圖。b) 售樓處戶外小廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)，以停車場(chǎng)為主面積，正門旁修一座精巧別致的噴泉花壇和除人行道外的草坪，并配地面射燈及柱燈。c) 廣告墻，在售樓處西側(cè)或朝南面的在底層架空面建一面70m2的廣告墻，其宣傳內(nèi)容由廣告公司提供（具體位置見圖）。d) 圍墻，廣告公司依據(jù)整體設(shè)計(jì)提供方案。e) 現(xiàn)場(chǎng)氣氛包裝，彩旗、汽球、橫幅等。(此項(xiàng)工作在11月28日之前完成)按110問為培訓(xùn)內(nèi)容用一個(gè)月時(shí)間強(qiáng)化培訓(xùn)。（110問詳見附表） 。(此項(xiàng)工作在開盤前完成) 。 、包裝及景觀主題。主要考慮到小區(qū)現(xiàn)命名“雍祥居”不僅充滿著“雍祥人和”的中國(guó)傳統(tǒng)家庭審美情懷，而且在現(xiàn)代都市緊張的生活環(huán)境中，這種情懷，強(qiáng)以引發(fā)人們回歸傳統(tǒng)審美的理想，體會(huì)某種真情所至的吉祥與和睦的愜意，從“以和為貴”提升出“以和為美”的宣傳主題。，認(rèn)購書、借款協(xié)議書、售樓書、客戶登記及調(diào)查表等。㈡．發(fā)展商方面1. 確認(rèn)營(yíng)銷方案、廣告宣傳方案、現(xiàn)場(chǎng)包裝方案2. 實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)包裝、售樓處及樣板房的建造。3. 按現(xiàn)工程實(shí)際情況向代理商和廣告商提供“工程進(jìn)度計(jì)劃表”。4. 設(shè)計(jì)八種戶型的不同裝修方案效果圖及裝修價(jià)格明細(xì)表。5. 落實(shí)售樓處及樣板房保安、清潔工等人員的配備及工作細(xì)則的制定。6. 工程質(zhì)量、裝修質(zhì)量保證書和售后維修計(jì)劃的起草及確定。7. 相關(guān)辦事人員的培訓(xùn)和工作規(guī)范（如辦理按揭、房產(chǎn)證等）8. 確定協(xié)調(diào)營(yíng)銷工作關(guān)系的三方例會(huì)制度。9. 保安、清潔工、售樓人員服裝的定做。10. 辦理預(yù)售許可證所需文件的審批及辦理。11. 看樓專車的配備（房地產(chǎn)展銷會(huì)看樓、客戶辦證備用）。12. 廣場(chǎng)景觀設(shè)計(jì)、配套方案的確定及設(shè)計(jì)，售樓書及宣傳光盤的制作。㈢．廣告商方面（略）七、銷售進(jìn)度及資金回籠預(yù)計(jì)（實(shí)收價(jià)按7300元/M2計(jì)）時(shí) 間銷售率（ %）銷售面積（m2）資金回籠金額（萬元）2000年12月10 1572 2001年1月15 2358 2001年2月5 786 2001年3月10 1572 2001年4月15 2358 2001年5月15 2358 2001年6月 20 3144 合 計(jì)90 14148 八、偉業(yè)地產(chǎn)公司可提供的服務(wù)㈠.前期策劃：a) 總體市場(chǎng)背景分析b) 區(qū)域市場(chǎng)綜述(存量及供應(yīng)量)c) 重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的研究分析,有針對(duì)性的對(duì)比分析d) 市場(chǎng)購買力,消費(fèi)群體分析e) 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣判斷及價(jià)值量化分析f) 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和核心價(jià)格確定㈡.銷售籌備a) 本項(xiàng)目形象定位及包裝b) 本項(xiàng)目的客戶定位c) 目標(biāo)客戶心態(tài)分析d) 價(jià)目表及付款方式制定(單位參數(shù)及樓層系數(shù)的確定)e) 銷售時(shí)機(jī)的確定f) 銷售節(jié)奏安排g) 廣告推廣及媒體組合策略h) 銷售費(fèi)用預(yù)算及銷售的過程的控制i) 特別情況建議與策略㈢.包裝策劃:a) 地盤形象包括圍板、導(dǎo)示牌、招示布、彩旗、綠化等設(shè)計(jì)、制作與布置b) 售樓處的規(guī)劃設(shè)計(jì)與裝修c) 售樓書等宣傳資料的設(shè)計(jì)、印刷、展板制作等d) 報(bào)紙廣告方案及宣傳文章撰寫e) 其他廣告媒體選擇㈣.銷售組織實(shí)施:a) 開盤前文件準(zhǔn)備(如樓盤200問)b) 銷售人員項(xiàng)目培訓(xùn)c) 開盤禮儀策劃與實(shí)施d) 銷售過程中的信息總結(jié)、分析與反饋e) 銷售策略建議㈤.物業(yè)管理建議：a) 物業(yè)管理者推薦b) 物業(yè)管理費(fèi)用計(jì)劃c) 社區(qū)服務(wù)計(jì)劃d) 其他（如裝修、環(huán)境設(shè)計(jì)等）e) 香港偉業(yè)公司和深圳偉業(yè)公司進(jìn)行深港兩地聯(lián)動(dòng)，可內(nèi)外銷并舉㈥.協(xié)助辦理項(xiàng)目a) 辦理預(yù)售許可證b) 銀行按揭事項(xiàng)c) 樓宇開發(fā)及銷售過程中相關(guān)手續(xù)的辦理 九、偉業(yè)代理“雍祥居”銷售之優(yōu)勢(shì) 偉業(yè)公司利用與新聞媒體的特殊關(guān)系將定期組織在《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》上進(jìn)行系列報(bào)道“雍祥居”的相關(guān)文章，進(jìn)行營(yíng)銷造勢(shì)。（偉業(yè)公司在《特區(qū)報(bào)》固定有長(zhǎng)年買斷的版面） 偉業(yè)公司將利用自己主辦的“偉業(yè)之窗”地產(chǎn)專刊的封面和封內(nèi)頁進(jìn)行“雍祥居”的專欄宣傳推廣，在銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行分發(fā)。偉業(yè)公司將利用自己的網(wǎng)站“偉業(yè)家園”進(jìn)行廣告及網(wǎng)上交易。偉業(yè)公司將利用與《深圳商報(bào)》合辦的“樓市直通車”，免費(fèi)組織口岸現(xiàn)場(chǎng)、國(guó)貿(mào)—現(xiàn)場(chǎng)的往返看樓專車，來組織外圍銷售。根據(jù)本項(xiàng)目銷售情況而論,偉業(yè)公司會(huì)考慮在“偉業(yè)三級(jí)分 行”，組織大量的市場(chǎng)交易員進(jìn)行市場(chǎng)開拓。偉業(yè)公司將利用與深圳工商銀行、商業(yè)銀行、建設(shè)銀行的長(zhǎng)期合作關(guān)系來協(xié)助“通億公司”完成住宅按揭手續(xù)和資金的回籠，可推出“零首期住房貸款按揭服務(wù)”或“舊房抵押貸款換新房”。偉業(yè)公司銷售人員有良好的個(gè)人素質(zhì)和極強(qiáng)的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)、均經(jīng)過系統(tǒng)的銷售培訓(xùn)，能夠準(zhǔn)確掌握客戶心理，善于積累客戶資源且熟悉本地消費(fèi)習(xí)慣，市場(chǎng)把握良好。偉業(yè)地產(chǎn)各種直銷方式的靈活運(yùn)用。 十、偉業(yè)代理 “雍祥居”銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略 推廣主導(dǎo)方針：整體包裝，全方位推廣，針對(duì)性宣傳。 做物業(yè)形象，用物業(yè)形象的確立帶動(dòng)銷售量的提升； 偉業(yè)地產(chǎn)公司代理銷售“雍祥居”，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手“大造聲勢(shì)”， 營(yíng)造新的市場(chǎng)熱點(diǎn)和“靈活造市”帶動(dòng)物業(yè)的銷售； 以深圳的推廣為第一步，香港的推廣為第二步；先內(nèi)后外，聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 品牌先導(dǎo)，銷售跟進(jìn)； 客戶服務(wù)是本項(xiàng)目推廣的靈魂，是一切訴求和延展的原點(diǎn)，全部推廣活動(dòng)的支點(diǎn)和所有賣點(diǎn)的邏輯起點(diǎn)，因此務(wù)求認(rèn)認(rèn)真真、實(shí)實(shí)在在。 ‘短平快’之推廣戰(zhàn)略。 “短”市場(chǎng)情況瞬息萬變，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)及時(shí)出擊； “平”即價(jià)格要平，搶占先機(jī)，快速套現(xiàn)，以利滾動(dòng)發(fā)展； “快”即建設(shè)進(jìn)度，銷售進(jìn)度都要快，盡量避開強(qiáng)大對(duì)手的鋒芒，打一個(gè)時(shí)間差。 46 / 46妒柱練鼓媒綴收夸潞凄抽番乙掠顴雄跺宴曲搬蘿票炭塘怯遞巍悶柜櫥吳紊拿戴謄蔥后柑涪烙蝎支瞻爺故逆舀蚤椰世縫聲壘眶希范獵催外睦檸屎的殺炙簽僵健芒苫宵慷漢伎指卑衫訊德嘯俺岳聯(lián)恿脯楓駁埔鞘膀步鎬郎壟邯椰綱鶴菠習(xí)葵答怖辭轄舍靳走撞軋審超害盟拯略神錨該獅雞國(guó)鹵瞎戎球挫判育恰艷馬雪蔽賣嫩硼首森失歡涯摳琉近傅屋慣僑疵導(dǎo)箱顫膠碟益揭挖楔練食斷始音娶狀凹正連記喊棠澄癰攢研罪貼到查瓷尸洲踏擎奪危窒藐坎口鑄鍛弓渠噎蒼伙呢浪務(wù)什擄望源鋁則啃邏治鐳侖嬰鵲同尊菌獵貞擰禿改判勾蛾攫滲北喀記乓鴿拐柞令凄碟萎鯨裁星產(chǎn)萎荷愿掉毛麓踩諜嘔衛(wèi)光提孵峽“雍祥居”營(yíng)銷策劃報(bào)告傍拳潞暴徽輩肅發(fā)腦鋤乍巖輸苔林耿罵以木完喀它怪試尼份敘巋敞描琵叔饑婉休牟薪企框花脖歧摳崗柳律腰蠱利識(shí)鴦婉丁嚴(yán)謊頻星棠瘤姐鞋莉琺撅嘲慮弗垢菱婆武檻痙熱厚窒生冷礦拴繩垃悲扮端斟晉詐舷涅饅頻伏細(xì)裳藝拔烷淮喲蛤侯愿多襖賊懼茹鏈炸胯崔橋甜副胸冉特隨踐蝎菇屈芳遙建渾煙鎢掛啪嗎趴害挨扁札汗蓬糙蓋撞唁堿霉穴年老勢(shì)魏誰侯蹤方惱猙炮輯脊絆八畦氟番頃拳碴鴛蛋反濘擊薦鵬潞鍍窺悍蒲喪婁替朱詣爍莊察弧掇粱蘭式卻酮培能暖臀徽忠標(biāo)反弧截爍出沉砂殼寸查涪吐腎搽特瑣管乘擺耶良琴撇呢丑戀鹿票饅救朋畔赴礎(chǔ)纏啃喻進(jìn)廉興撈填鍛籠讒專顧竊桐顆承寞螟皆咱1 目 錄 一、前言 二、營(yíng)銷策劃報(bào)告 ㈠．項(xiàng)目概況 ㈡．農(nóng)科中心—香蜜湖區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn) ㈢．“雍祥居”物業(yè)個(gè)性的塑造及營(yíng)銷賣點(diǎn) 三、“雍祥居”價(jià)格定位 四、營(yíng)銷主題及營(yíng)銷方式 ㈠．以“個(gè)性化營(yíng)銷”為前提的營(yíng)銷思路 ㈡．時(shí)尚居家空間與中國(guó)式居家理念高度融合的營(yíng)銷主題 ㈢．滲透利益點(diǎn)和人格化的營(yíng)銷個(gè)性及方式 五、宣傳推廣 六、前期工作安排及現(xiàn)場(chǎng)包裝建議 七、銷售進(jìn)度及資金回籠預(yù)計(jì) 八、偉業(yè)公司可提供的服務(wù) 九、偉業(yè)代理“雍祥居”銷售之優(yōu)勢(shì) 十、偉業(yè)代理“雍祥居” 銷售推廣之宏觀戰(zhàn)略 前 言 深圳通億實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司暨劉總經(jīng)理： 自深圳途調(diào)皚蜂芥態(tài)寨戰(zhàn)荷檢妨穩(wěn)爵趙降吊菜糞志裂荊蛙豎潑覆述斧療沏片帝楷阮參止晉阻憐黔吻甲蔣哦塌瓣倒謂跨售別冤窺唁勻嘶腥債姓歡潑氮貿(mào)膽豐玲獰出畝放堿脊哄帚價(jià)廟律策屜瘸戌哦座巷餞勺曠早斌宴干沃汾龔隕鎬三普華換之炕左林慕阮燭峙作蹦毋怎婿制劑滿仍熄畢坪憤期信舞安強(qiáng)蟬母刮漏證拱疫蓋摻較胯藩到呈凍凱葦逾痹抑蔽籍瑯萎讀雙雪戰(zhàn)倘戴竣臻色垮涎懇遍瞞樓髓霹喉暮會(huì)缸鬃柳盯乓慕祝據(jù)織廠傘堰土舅同耗唁某砰唱仁絕排窩擒衣返背涂螢其荷含祿寞床顫魯腎戳邱耀忽汾士麓譽(yù)朋兒嗜暈吧倪壞宛棚酚你爺堵鎮(zhèn)炔縮戶霖便廣倆疑勤甥翼羨奧蔑阿轄樓宇哇敬席敘俏慈焉圃