【正文】 69。 Copyright Centaline Group, 2023三湘四季花城在 05年開盤時的均價在 6200元 /平米左右，到 07年為 7200元 /平米，兩年的平均漲幅為 8%；由于 2023年底地鐵 9號線的開通， 08年本樓盤均價上漲為 9500元 /平米，到 09年成交均價為 13500元 /平米，這兩年的平均漲幅為 37%。預計到 2023年松江未來三湘四季花城的均價將達到 24000以上 ,比 09年上漲78%。三湘四季花城個案分析 由于軌交的開通，三湘四季花城的成交均價大幅上漲未開軌交前平均漲幅 8%，開通后，平均漲幅 37%07年地鐵9號線開通Code of this report | 58169。 Copyright Centaline Group, 2023個案分析奧林匹克花園物業(yè)類別 住宅建筑類別 小高層 裝修狀況：毛坯環(huán)線位置 外環(huán)外所屬商圈 九亭版塊 物業(yè)地址 淶寅路 106弄土地面積 180000 平米建筑面積 270000 平米開盤時間 2023年開發(fā)商 上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司 代理商 上海卓越未來房地產(chǎn)策劃有限公司分期情況 共分三期奧林匹克花園位于松江九亭淶寅路 ,靠近七寶古鎮(zhèn) ,離地鐵 9號線非常近Code of this report | 59169。 Copyright Centaline Group, 2023從 2023年底地鐵 9號線開通以來 ,奧林匹克花園于 2023年開始快速上漲 ,到 2023年達到 17232元 /平米 ,比2023年上漲了 128%,比 2023年上漲了 80%,20232023年年平均增長 20%以上。預計到 2023年將會達到25000元 /平米 ,比 2023年上漲 44%。奧林匹克花園個案分析 奧林匹克花園到 2023年達到 17232元 /平米 ,比 2023年上漲了128%,比 2023年上漲了 80%,07年地鐵9號線開通Code of this report | 60169。 Copyright Centaline Group, 2023松江 嘉定 對比結果土地市場 地鐵開通后 0710年土地價格平均漲幅為 53%地鐵開通后 0910年土地價格平均漲幅為 8%通過對比開通地鐵后房地產(chǎn)市場價格的漲幅知嘉定現(xiàn)在的漲幅遠小于類似區(qū)域松江，可見未來嘉定區(qū)土地、住宅和商辦市場的均價將會大幅上漲。住宅市場 地鐵開通后 0710年住宅價格漲幅為 30%地鐵開通后 0910年住宅價格平均漲幅為 15%商辦市場 地鐵開通后 0709年商辦價格平均漲幅為 11% 地鐵開通后 0910年商辦價格平均漲幅為 9%嘉定 \松江對比分析Code of this report | 61169。 Copyright Centaline Group, 2023奧林匹克花園 盤古天地物業(yè)類別 住宅 住宅建筑類別 小高層 高層環(huán)線位置 外環(huán)外 外環(huán)外所屬商圈 松江 九亭版塊 嘉定 嘉定新城板塊物業(yè)地址 淶寅路 106弄 云屏路 1188弄土地面積 180000 平米 131000平米建筑面積 270000 平米 350000 平米開盤時間 2023年 2023年價格走勢結論 從 2023年底地鐵 9號線開通以來 到 2023年達到17232元 /平米 , 比 2023年上漲了 80%,20232023年年平均增長 22%。2023年 3月地鐵 11號線正式通車，盤古天地的房價開始快速上漲， 9月二期的開盤價達到 18000元 /平米，比 3月份上漲 20%。通過上述案例對比可以看出，松江區(qū)和嘉定區(qū)在地鐵開通后，房價基本上每年保持在 20%以上的速度上漲，可以嘉定區(qū)的房價基本上會按照松江區(qū)的房價走勢發(fā)展；鑒于嘉定區(qū)還有規(guī)劃中的地鐵 1 17號線，嘉定區(qū)的房產(chǎn)比松江更具有投資潛力。10年地鐵11號線開通07年地鐵9號線開通嘉定 \松江對比分析Code of this report | 62169。 Copyright Centaline Group, 2023結論n 松江的住宅用地成交面積從 07年開始逐漸增加 , 從 2023年 110月份松江的住宅用地成交面積達到了105萬 ,土地成交價格達到了 10722元 /平米 ,比 2023年的 6518元 /平米上漲了 4200元 ,漲副達到 65%。根據(jù)松江住宅用地的成交價格增長速度 ,預計到 2023年松江的土地成交價格將突破 20230元 /平米 ,比 2023年前10月上漲 87%。根據(jù)松江和嘉定區(qū)域的相似性 ,我可以看出嘉定的未來幾年的土地市場必然有一個快速增長期 ,未來投資的土地成本會大幅度增加。n 2023年以前松江的商品房一直保持著平穩(wěn)上漲 2023年前 10月份的均價達到 16000元 /平米 ,比地鐵開通時的 2023年上漲了 99%。根據(jù) 2023年以后松江的商品房價格增長情況 ,預計到 2023年松江的商品房成交價格將突破 24300元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 52% 。通過松江的商品房上漲速度 ,結合嘉定的現(xiàn)狀 ,嘉定的商品房均價將會很快達到松江的水平。n 松江去雖然住宅處于供大于求的狀態(tài)，但是從地鐵 9號線開通后 ,松江區(qū)的房價近年一直保持著快速上漲 ,2023年以來均價達到 17129元 /平米 ,比 2023年上漲了 115%。根據(jù)松江 2023年后住宅成交價格走失 ,2023年松江的住宅房價將達到 26200元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 57% 。從松江的住宅成交價格在 9號線通車后上漲速度 ,可以預測出嘉定區(qū)的上漲速度必然和松江一樣 ,甚至超過松江。n 松江區(qū)商辦市場由于受區(qū)域位置的影響 ,雖然近幾年也有所上漲 ,但上漲幅度相對比較較慢。 2023年以來均價為 11722元 /平米 ,比 2023年上漲了 35%。根據(jù)松江 2023年后商辦成交價格走失 ,2023年松江的住宅房價將達到 15100元 /平米 ,比 2023年前 10月上漲 33% 。由此可見嘉定的商辦市場也會平穩(wěn)上漲。Code of this report | 63169。 Copyright Centaline Group, 2023 5 好世皇馬苑預測01 項目概況02 住宅產(chǎn)品03 產(chǎn)品Code of this report | 64169。 Copyright Centaline Group, 2023好世皇馬苑北區(qū)地塊項目概況物業(yè)類別 住宅、建筑類別 高層環(huán)線位置 外環(huán)以外所屬商圈 嘉定新城 物業(yè)地址 嘉定康豐路 28號（ 11號線馬陸站邊）建筑面積 17000平方米開盤時間 （預計）入住時間 未定開發(fā)商 上海好世嘉定置業(yè)有限公司物業(yè)管理公司 上海實紅物業(yè)管理有限公司代理商 上海好世房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司好世皇馬苑位于軌道交通 11號線馬陸站，通過對嘉定市場的價格預測，可以推導出好世皇馬苑的北區(qū)地塊住宅和產(chǎn)品的未來價格Code of this report | 65169。 Copyright Centaline Group, 2023好世皇馬苑住宅產(chǎn)品年份 成交均價 (元 /平米 ) 嘉定區(qū)住宅成交均價預測增長率2023 175002023 19768 %2023 22036 %2023 24304 %2023 26572 %2023 28840 %計算公式 :均價 =上年年份價格 *(1+本年嘉定區(qū)住宅市場成交均價預測增長率 )住宅產(chǎn)品通過計算，可以預計到 2023年均價將會達到 28840元 /平米 ,比 2023年上漲了 65%好世皇馬苑的住宅產(chǎn)品在 2023年的均價為 17500元 /平米 ,通過嘉定區(qū)住宅市場的 20232023年的預測增長率，可以預計到 2023年均價將會達到 28840元 /平米 ,比 2023年上漲了 65%好世皇馬苑北區(qū)地塊Code of this report | 66169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品由于還是皇馬苑的產(chǎn)品尚未開盤，所以用本區(qū)域內(nèi)在售的類似產(chǎn)品 “ 晶鼎 ” 的均價做為好世皇馬苑產(chǎn)品的 2023年的參考均價，為 22023元 /平米。通過嘉定區(qū)域 20232023年商辦市場的預測，取每年的平均增長率，測算出好世皇馬苑產(chǎn)品的未來售價。預計到 2023年時好世皇馬苑的的銷售均價為 31336元 /平米，比 2023年上漲了 42%。好世皇馬苑產(chǎn)品年份 成交均價 (元 /平米 ) 嘉定區(qū)住宅成交均價預測增長率2023 220232023 23867 %2023 25735 %2023 27602 %2023 29469 %2023 31336 %計算公式 :均價 =上年年份價格 *(1+本年嘉定區(qū)商辦市場成交均價預測增長率 )通過測算，預計到 2023年時好世皇馬苑的的銷售均價為31336元 /平米，比 2023年上漲了 42%。好世皇馬苑北區(qū)地塊Code of this report | 67169。 Copyright Centaline Group, 2023結論n通過對松江 \嘉定區(qū)域的分析 ,我們對好世皇馬苑未來銷售均價的預測分析，到2023年其住宅產(chǎn)品銷售均價達 28840元 /平米 ,比 2023年上漲了 65%；到 2023年其產(chǎn)品均價達 31336元 /平米，比 2023年上漲了 42%,是完全具有可能的 .Code of this report | 68169。 Copyright Centaline Group, 2023Thanks for your attentionWish you a good day!謝 謝三月 2108:16:2023:1608:16三月 21三月 2108:16 08:1608:16:20三月 21三月2108:16:202023/3/2 星期二 8:16:20演講完畢，謝謝觀看