房地產(chǎn)投資環(huán)境分析報告-資料下載頁
2025-02-13 05:50本頁面
【正文】 地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯(lián)系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結(jié)合、協(xié)調(diào)搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。八、 風險分析儲蓄投資比購房投資的投資收益率低 %，但儲蓄投資相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如 3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經(jīng)相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅， 3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。投資者在進行房地產(chǎn)買賣投資回報分析時，其收益率的底線通常是與銀行利息作對比。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。附表 21 盈虧平衡分析表 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入 20 671萬元，可獲利潤 4 954萬元，扣除所得稅、公益金、公積金后還有 2 821萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為 1 137萬元，所得稅為 1 635萬元，土地增值稅為 2 202萬元，合計繳納稅金 4 973萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 3 000萬元相比，在 6年內(nèi)項目盈利和繳納稅金的絕對額是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。敏感性分析 將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方向變動 10%，則全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 %和 %，凈現(xiàn)值分別下降至 12萬元和 206萬元，投資回收期則增加到 。預售款回籠進度相對較不敏感。附表 22 單一變量靜態(tài)敏感性分析表 金額單位 :萬元從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。假設各變量的變動幅度分別為 +10%、 10%,則其對財務內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值和投資回收期的影響見附表 23附表 23 單一變量動態(tài)敏感分析表 從附表 23可以看出，銷售面積的變動相對來說對個項目來說沒有很大的影響，而銷售價格和可變成本的變動則直接影響了各項目數(shù)值，所以在后期操作過程中財務上應加強對投入成本的控制，在營銷上采取有利的方式保證銷售價格和可變成本的穩(wěn)定，從附表 22和附表 23兩表的分析中可以得知，銷售價格是將來營銷過程中最重要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障 十、方案比較與選擇該投資項目的財務凈現(xiàn)值 因為 ic =14%，故該投資項目的財務內(nèi)部收益率 因為 i1=10%時， NPV1=，設 i2=15%，則： 結(jié)論 因為 NPV=＞ 0， FIRR =%＞ 14%，故該項目可行。 十一、 結(jié)論與建議 該項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目的實施將對廣州市的建設和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目內(nèi)部收益率達 %， 6年內(nèi)上繳各類稅金總計達 4 973萬元。具有良好的社會效益和經(jīng)濟效益，且具有較強的抗風險能力。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從技術方面看項目亦可行。 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出累計凈現(xiàn)金流量 =前年凈現(xiàn)金流量 +今年凈現(xiàn)金流量所得稅：（銷售價 購買價 利息 經(jīng)營費用 直接稅費） 20%所得稅前凈現(xiàn)金流量 =所得稅 +凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值 =NPV=Σ（ CICO）（ 1+i） ^(t)累計凈現(xiàn)值 =前年凈現(xiàn)值 +今年凈現(xiàn)值凈經(jīng)營收入 =實際總收入 經(jīng)營成本。稅前現(xiàn)金流量 =凈經(jīng)營收入 年還本付息額稅后現(xiàn)金流量 =稅前現(xiàn)金流量 應納稅額應納稅額 =應納稅收入 綜合稅率謝謝演講完畢，謝謝觀看！
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