【正文】 元/平方米，其中五城區(qū)銷售價格3731元/平方米。自2005年5月房產(chǎn)新政出臺以來，房價開始出現(xiàn)下跌，6月物業(yè)稅的正式實施使樓市進(jìn)入了持幣觀望期，房價也下跌至2005年度最低。隨著市場對政策的逐步消化，自7月以來房價開始回升。n 住宅呈供不應(yīng)求態(tài)勢2004年成都市住宅市場發(fā)展異常迅速，開發(fā)商紛紛將手中儲備土地進(jìn)行開發(fā)，致使2005年第二季度住宅供應(yīng)量大幅增加。其中，城西是市區(qū)供應(yīng)量最大的區(qū)域。由于成都市住宅市場以自住需求為主，因此受宏觀調(diào)控的影響不大。，與當(dāng)期新增供應(yīng)（）基本平衡。分月度來看，隨著市場對新政的逐步消化，9月以來銷售面積開始回升，而10月的新增供應(yīng)（）卻有所下降，小于同期的銷售面積（），呈供不應(yīng)求的態(tài)勢。受需求旺盛的影響，住宅銷售價格持續(xù)上漲，2005年110月，市區(qū)住宅銷售價格3677元，%。分區(qū)域來看，城中由于物業(yè)投資性較強(qiáng)，銷售價格仍然有一定的上漲空間；城東隨著舊城改造步伐的加快、各種配套的完善以及居住環(huán)境提升，購房者對區(qū)域的認(rèn)同感急劇提升，未來發(fā)展?jié)摿薮?；城北雖然新開住宅供應(yīng)較少，但作為物流中心，外來人口較多，且經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)，因此對于高品質(zhì)住宅的消化能力較強(qiáng)；城西受集中放量供應(yīng)的影響，市場消化進(jìn)度相對較慢。n 甲級寫字樓市場供小于求，但整體需求不大成都市2005年110月，%，%，供小于求的態(tài)勢明顯。而隨著外資的不斷涌入，成都寫字樓市場需求旺盛，尤其是甲級寫字樓市場，致使空置率進(jìn)一步走低，租金水平持續(xù)上揚(yáng)。近期已有很多開發(fā)商將目光瞄準(zhǔn)甲級寫字樓市場，未來供應(yīng)較大，但是由于整體市場的需求容量不大，后市競爭激烈，而且預(yù)計供應(yīng)很快就會滿足需求。n 郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的供應(yīng)量加大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)稀缺成都市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷改善，推動了商業(yè)發(fā)展，自2004年以來，成都市商業(yè)營業(yè)用房市場供應(yīng)平穩(wěn)增長，2005年上半年商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量較大，突破50萬平方米，%。從供應(yīng)的主要類型和區(qū)域分布來看，伴隨著城市化進(jìn)程加快，郊區(qū)住宅開發(fā)迅速升溫，作為配套的商業(yè)物業(yè)也隨之快速發(fā)展。2004年至2005年6月，郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房的累計供應(yīng)量已遠(yuǎn)超其他區(qū)域?？傮w呈現(xiàn)供果大于求的態(tài)勢，但優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)稀缺。各區(qū)域商業(yè)營業(yè)用房的銷售情況也呈現(xiàn)不同的發(fā)展特點：城中擁有成都市成熟的三大商圈，商業(yè)營業(yè)用房的銷售率在60%左右；城南由于居民的消費能力普遍較強(qiáng)，商業(yè)發(fā)展空間較大，前景較好，商業(yè)營業(yè)用房的銷售率在60%以上；城東商業(yè)市場處于發(fā)展中，大型商業(yè)配套較差，社區(qū)型商業(yè)還未形成，因此銷售率不高，但市場整體消費能力較強(qiáng)，集中式商業(yè)的擁有較好的發(fā)展前景；城西由于雙楠商圈商業(yè)發(fā)展成熟，且輻射面較廣，隨著城西的快速發(fā)展，商業(yè)營業(yè)用房將有較好的發(fā)展前景；城北由于物流市場的影響，商業(yè)營業(yè)用房市場被眾多商家看好，銷售率達(dá)60%；郊區(qū)商業(yè)營業(yè)用房市場隨著城市化進(jìn)程的加快，配套商業(yè)物業(yè)將有一個好的發(fā)展前景。潛力城市投資環(huán)境分析——廣州一、房地產(chǎn)投資環(huán)境分析n 經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展，城市綜合競爭力位居全國第三廣州具有十分優(yōu)越的地理和區(qū)域位置。從國際區(qū)域上看，廣州與東南亞、日本等亞洲國家的交通距離較為均等，基本約為34小時的航程，處于該區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈的幾何中心。從國內(nèi)地理位置看，廣州是中國的沿海開放城市，毗鄰港澳，是廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是聚制造業(yè)、交通、商業(yè)、金融、信息、教育、人材為一體的華南商貿(mào)中心城市,位于中國經(jīng)濟(jì)最為活躍和發(fā)達(dá)地區(qū)之一的珠江三角洲的區(qū)域中心，其經(jīng)濟(jì)幅射力影響著全國乃至東南亞和全世界。2005年廣州的城市綜合競爭力僅次于上海和深圳，位居第三位，比2004年的第六位又有明顯上升。其綜合市場占有率、綜合GDP增長均列第二位，綜合收入水平列第三位，綜合生產(chǎn)率列第五位。n 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，“二、三”產(chǎn)業(yè)并重廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展。，比1999年翻一番；按可比價格計算，%，高出預(yù)期發(fā)展目標(biāo)3個百分點。按戶籍人口計算，%；按當(dāng)年平均匯率折算，約合6800美元，在國內(nèi)大城市中位居前列。，%；，%；，%。第一、二、∶∶∶∶。n 城鄉(xiāng)居民收入均不斷提高2004年城市居民家庭人均可支配收入達(dá)16884元，%，扣除價格因素，%。由于全面取消農(nóng)業(yè)稅，大幅度減輕了農(nóng)民負(fù)擔(dān)，農(nóng)村居民收入持續(xù)增長，農(nóng)村居民家庭人均純收入達(dá)6625元，%，扣除價格因素，%。n 《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃（2004—2020）》進(jìn)一步促進(jìn)廣州的發(fā)展廣東省十屆人大常委會第十六次會議表決通過了《珠江三角洲城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展規(guī)劃(2004—2020)》（以下簡稱《規(guī)劃》）?！兑?guī)劃》提出，珠三角將構(gòu)筑以廣州為中心，向南經(jīng)珠江口灣區(qū)連接深圳、珠海，向北沿京廣大動脈聯(lián)通內(nèi)陸的區(qū)域發(fā)展“脊梁”。通過高水平的設(shè)施建設(shè)和政府間的高效合作,整合軸線上的重要城鎮(zhèn)節(jié)點和產(chǎn)業(yè)地區(qū)，聚合區(qū)域高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、高端服務(wù)功能和交通樞紐功能，與港澳優(yōu)勢互補(bǔ)，形成輻射“大珠三角”的區(qū)域性服務(wù)與創(chuàng)新中心，提升區(qū)域核心競爭力?！兑?guī)劃》明確了廣州在珠三角城鎮(zhèn)群協(xié)調(diào)發(fā)展中的龍頭地位，將進(jìn)一步促進(jìn)廣州的發(fā)展。 n 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)2005年基礎(chǔ)設(shè)施的重要項目主要是新白云國際機(jī)場二期工程建設(shè)，廣州港南沙港區(qū)二期工程6個5萬噸級的多功能碼頭泊位，廣州港出海主航道二期工程，廣州新火車站工程，以及包括東二環(huán)、西二環(huán)、街北、街東、增從、東新和北三環(huán)高速公路的10條高速路德建設(shè)。到2007年底前，廣州將新建高、形成4個環(huán)、15條放射線和8條聯(lián)絡(luò)線組成的高快速路網(wǎng)，在2010年建成軌道交通總長255公里。二、房地產(chǎn)市場分析n 推出新地的同時有節(jié)奏地盤活舊地廣州土地市場的政策是“有節(jié)奏地盤活舊地，有節(jié)奏地推出新地”。2005年19月，廣州市共出讓16宗國有土地使用權(quán)，，；共轉(zhuǎn)讓土地57宗。由此可見， 2004年“831”大限加速土地資源的流轉(zhuǎn)，以及今年政府緊縮房地產(chǎn)信貸及加大對閑置地塊的處理力度等因素，促使廣州土地二級市場的成交量進(jìn)一步加大，并有效地補(bǔ)充了一級市場。n 土地供應(yīng)以商務(wù)辦公用地以及商住用地為主從用地性質(zhì)來看，2005年前三季度廣州一級土地市場出讓的16宗土地中，10宗為商務(wù)辦公用地，4宗為商住用地，2宗為配套。從宗數(shù)上看，商務(wù)辦公用地占了較大的份額。從土地面積來看，%，%。從一個側(cè)面也反映出廣州市作為影響華南、輻射全國乃至東南亞的國際化大都市，其商旅服務(wù)業(yè)的發(fā)展腳步在不斷加快。n 2006年將可能嚴(yán)格審查土地競拍人的資格2005年廣州推出的土地大部分都是以掛牌和拍賣形式出讓。通過拍賣和掛牌出讓的土地，除規(guī)定保證金的金額外，對競拍人則基本沒有其他特別的要求。而在9月15日開標(biāo)的珠江新城西塔地塊，由于該地塊擬建成廣州新的地標(biāo)性建筑，因此對發(fā)展商的資金實力、信用等方面要求相當(dāng)嚴(yán)格要求發(fā)展商在資金方面：（1）企業(yè)總資產(chǎn)達(dá) 50 億元人民幣以上；（2）企業(yè)凈資產(chǎn)達(dá) 20 億元人民幣以上；（3）企業(yè)過往三年平均資產(chǎn)負(fù)債率≤ 70% 。具有至少一家（含一家）銀行認(rèn)定的 AA+ 級企業(yè)信用等級，無不良信用紀(jì)錄。具有海內(nèi)外發(fā)行股票或貸款等融資能力和渠道。在進(jìn)行投標(biāo)時必需提交企業(yè)資信情況（2002 年以來銀行評級、銀行授信， ISO 認(rèn)證和重合同守信用情況）、財務(wù)情況企業(yè) 2002 年度以來經(jīng)獨立會計事務(wù)所出具的企業(yè)財務(wù)情況（包括資產(chǎn)負(fù)債表、損益表、現(xiàn)金流量表等）等相關(guān)的證明文件。目前廣州市土地開發(fā)中心已經(jīng)著手準(zhǔn)備明年的土地出讓計劃，2006年有可能會在推出地塊的同時，對參與競拍的公司或者個人提出一定要求，抬高準(zhǔn)入門檻，從而更加保證出讓的土地將來的發(fā)展。n 商品房需求旺盛2004年，%，與上年基本持平。從短期供求關(guān)系來看，與同期的批準(zhǔn)預(yù)售面積相比，市場吸納率（新建商品房交易登記量247。批準(zhǔn)預(yù)售量100%）%。即市場消化量大于市場供應(yīng)量，新建商品房顯示出旺盛的市場需求。從中期供求關(guān)系來看，廣州市近兩年新建商品房的年度市場吸納率均超過100%，%。說明市場在充分吸納了新增供應(yīng)量的同時，還進(jìn)一步消化歷年沉積下來的待售房，市場需求旺盛的特征十分明顯。n 住宅仍然是房地產(chǎn)開發(fā)的主力，需求持續(xù)旺盛住宅仍是廣州房地產(chǎn)開發(fā)的主力。2005年19月，，%，%。受宏觀調(diào)控影響，住宅開發(fā)建設(shè)速度放緩，新增供應(yīng)量有所減少。，%。其中，%。由于在建的商品房中有一半是2004年后才開工的，目前尚處于建設(shè)階段的中期，%。，%。分區(qū)域來看，受市中心區(qū)土地供應(yīng)減少的影響，廣州市房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域不斷外擴(kuò)，原東山、荔灣、天河、越秀等區(qū)的在建規(guī)模下降，而白云、黃埔、番禺等區(qū)則有較大幅度增長。由于廣州住宅市場的投機(jī)、投資性購房的比重不大，因此受宏觀調(diào)控的影響不大，住宅市場發(fā)展平穩(wěn)。盡管在78月出現(xiàn)了一個短暫的觀望期，但自9月以來，市場開始回暖，需求恢復(fù)旺盛，銷售面積開始增加，銷售價格大幅上揚(yáng)。n 寫字樓市場開始回暖，租售價格均呈上漲態(tài)勢2005年，廣州市寫字樓市場開始回暖，開發(fā)投資快速增長。2005年19月，%。新增供應(yīng)主要集中在珠江新城和琶洲。在CEPA、9+2泛珠三角、2010年亞運會等利好因素的帶動下，廣州寫字樓市場需求保持強(qiáng)勁。除了傳統(tǒng)的珠江新城，天河路一帶也由于交通便捷、地段配套完善和項目定位高，逐步成為需求的熱點區(qū)域。2005年19月，與去年同期相比基本持平。其中，天河區(qū)是廣州市十區(qū)中交易登記面積最多的區(qū)域，占全市總成交面積的52%。寫字樓成交價格歷經(jīng)多年的低迷，在2005年開始出現(xiàn)了較高的上升幅度。2005年19月份廣州市新建商品寫字樓均價為8543元/平方米，%,主要是由于天河區(qū)珠江新城高品質(zhì)寫字樓項目的上市，拉動整體銷售價格的上漲。隨著廣州區(qū)域經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的凸顯，外資機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入尋找商機(jī)，甲級寫字樓市場需求量迅速上升，而近年來市場供應(yīng)一直萎縮，從而導(dǎo)致甲級寫字樓市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，租金不斷上揚(yáng)。n 商鋪市場形成大型商場、專業(yè)市場、臨街商鋪“三足鼎立”的格局廣州商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資保持穩(wěn)定增長。2005年19月，%。需求旺盛，交易活躍。，與2004年同期基本持平；銷售價格10619元/平方米，比2004年同期上漲7%。租金方面，繁華地段的商業(yè)營業(yè)用房租金水平走勢平穩(wěn)，而一些新興區(qū)域的商業(yè)營業(yè)用房租金水平也在逐步走高。54