房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-資料下載頁
2025-02-13 16:05本頁面
【正文】 數(shù)數(shù)群參照表 在房地產(chǎn)投資環(huán)境評價的準數(shù)計算公式中，根據(jù)各要素本身重要性及其內(nèi)在聯(lián)系差別，將稅利因子 S和效率因子 T放到公式的括號中，即讓其作用效應(yīng)減小，而讓市場因子 M從括號中調(diào)換出來，增大其作用效應(yīng)，評分區(qū)間相應(yīng)也作一定變動，就可以有修改后的房地產(chǎn)投資環(huán)境準數(shù)計算公式： 綜合評價法的基本步驟是由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；計算投資環(huán)境的綜合評分；由靈敏度分析 (敏感性分析 )判斷各環(huán)境要素發(fā)生變化對投資環(huán)境分析帶來的影響。 首先，進行環(huán)境要素權(quán)重系數(shù)的確定。 權(quán)重系數(shù)是用來描述環(huán)境要素在投資環(huán)境分析中相對重要程度的指標。其大小既取決于要素自身在投資環(huán)境諸要素中的地位，又取決于投資者因投資動機或主觀因素對投資環(huán)境的期望與要求。因而權(quán)重系數(shù)一般采用層次分析法進行綜合確定?；痉治霾襟E為： 綜合評價法 ① 建立層次結(jié)構(gòu)模型 按投資環(huán)境因素的內(nèi)容及相互關(guān)系，將各環(huán)境要素劃分為層次結(jié)構(gòu)形式 ② 確定同層間單權(quán)重系數(shù) 同層間要素的單權(quán)重系數(shù)是用以描述位于同一層次的各環(huán)境要素相對于上一層因素重要程度的系數(shù)，它是由求解該層的判斷矩陣求得的。 ③ 一致性檢驗 ④ 組合權(quán)重系數(shù)的確定 目標項目投資環(huán)境的綜合評分：其中， G — 目標項目投資環(huán)境的綜合評分ABCDj — 第 j環(huán)境因素的權(quán)重系數(shù) Vj — 第 j環(huán)境因素的評分分值 n—— 環(huán)境因素的個數(shù)上式求得的分值在 14之間，分值越高，說明對目標項目投資環(huán)境的評價越好。敏感性分析正是要考察當這些環(huán)境條件變化時，對分析結(jié)果帶來的影響及其影響程度。其步驟如下：① 逐項分析環(huán)境因素的穩(wěn)定狀況，判斷其在房地產(chǎn)投資建設(shè)或經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生變化的可能性，并研究其變化的基本趨勢及變化程度；② 對將要發(fā)生變化的因素，依據(jù)其變化的趨勢及變化程度，請專家予以重新評價；③ 統(tǒng)計各因素的評價結(jié)果，計算它們的分值；④ 計算變化后的房地產(chǎn)投資環(huán)境綜合評分值；⑤ 若是不同地點投資環(huán)境的比較和排序，則按新的綜合分值重新排序，并比較前后兩種排序的差異，分析原因，做出判斷；若是單一項目、單一地點的投資環(huán)境評價，則比較前后兩次綜合評分值，研究其變化程度，分析原因，做出判斷。多因素和關(guān)鍵因素法在房地產(chǎn)投資環(huán)境分析的應(yīng)用中，既充分考慮了投資環(huán)境要素系統(tǒng)中各影響要素的地位、作用和各子因素的優(yōu)勢，又考慮到了投資主體在投資動機上的差異。因此這種方法既適合某國或地區(qū)投資環(huán)境的一般性評價，也適合同一城市的不同區(qū)位的投資環(huán)境評價。準數(shù)分析法在計算準數(shù) N時要考慮機會因素 X0的大小。對 X0的判斷與實際機會的差異對評判產(chǎn)生很大影響。因此，在對其他機會因素把握不全面的情況下一般不考慮使用此法來進行投資環(huán)境評判。房地產(chǎn)投資環(huán)境分析方法的評價與選擇綜合評價法是在多因素和關(guān)鍵因素法的基礎(chǔ)上發(fā)展形成的。它具有考慮影響因素全面、定性與定量相結(jié)合、靜態(tài)判斷與動態(tài)判斷相結(jié)合的優(yōu)點。綜合評價法目前在投資環(huán)境評價中得到廣泛應(yīng)用，但由于其存在定量計算復雜，投資環(huán)境評價因素較多時，可操作性差。 城市房地產(chǎn)投資環(huán)境要素評價 從以上評價結(jié)果可以看出， B、 F兩個城市的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境 最好 ，分值超過 80分； A、 D、 G三個城市的投資環(huán)境 較好 ，分值在 70~79分之間；而 C、 E兩個城市的房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境 較差 ，分值在 60分左右。某房產(chǎn)項目投資環(huán)境分析要素內(nèi)容0A判斷矩陣一致性檢驗分別將上述各判斷矩陣的最大特征根值代入一致性檢驗計算式，除判斷矩陣 B3C外，均滿足 ≤，其求得的層間權(quán)重系數(shù)（即判斷矩陣的特征向量）是可信的。判斷矩陣 B3C的 =（ ） /（ 31） =故該判斷矩陣不可信，需重新判定，為此，對 B3C判斷矩陣各要素重新判定其相對重要程度，得新的判斷矩陣見表 227.B3C判斷矩陣 修改后的 B3C判斷矩陣 求解上述判斷矩陣，得特征向量及最大特征根分別為：C31=； C32=； C33=； λB33=。代入一致性檢驗式 =0，故上述判斷結(jié)果是可信的。演講完畢，謝謝觀看
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