【正文】 2 負債及所有者權益 1 983 5 107 8 219 5 964 4 770 3 498 表 1013 資產負債表 單位：萬元 流動負債總額 應付帳款 短期借款 借款 經營資金借款 固定資產投資借款 開發(fā)產品投資借款 負債小計 所有者權益 資本金 資本公積金 累計盈余公積金 累計未分配利潤 483 483 483 1 500 1 500 1 866 1 866 1 866 3 242 3 000 36 205 3 891 3 891 3 891 4 328 3 000 199 1 129 2 594 2 594 2 594 3 370 3 000 370 1 297 1 297 1 297 3 473 3 000 473 3 498 3 000 498 比率指標 資產負債率 (%) 流動比率 (%) 速動比率 (%) 24 37 47 43 27 續(xù)表 1013 資產負債表 單位：萬元 10． 1租售房地產開發(fā)項目 案例分析 5．敏感性分析 將開發(fā)產品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結果表明開發(fā)產品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產品投資和售房價格分別向不利方向變動 10%，則全部投資內部收益率將分別下降至 %和 %，凈現值分別下降至 12萬元和 206萬元，投資回收期則增加到 。預售款回籠進度相對較不敏感。最不敏感 的因素是租房價格，這是因為計算期只有 6年，而且是從第 4年才開始出租，租房收益占整個項目收益的比重較小。詳見表 1014和圖 101。 序 號 項 目 變動幅度 （ %） 全部投資（所得稅前） 內部收益率（ %） 凈現值 （萬元） 投資回收期 （年） 0 基本方案 28． 8 781 3． 8 1 開發(fā)產品投資 +10 20． 1 12 4． 0 10 39． 2 1 550 3． 6 2 售房價格 +10 39． 7 1 769 3． 6 10 17． 7 206 4． 2 3 預售款回籠進度 +10 31． 4 942 3． 7 10 24． 1 398 4． 1 4 租房價格 +10 28． 8 787 3． 8 10 28． 7 775 3． 8 表 1014 敏感性分析表 80 60 40 20 0 20 40 30 20 10 0 10 20 30 40 FIRR（ %） 1 2 3 4 5 敏感性因素變動（ %） 1—— 售房價格； 2—— 預售款回籠進度； 3—— 租房價格； 4—— 基準收益率； 5—— 開發(fā)產品投資 圖101 敏感性分析（全部投資、所得稅前） 10． 1租售房地產開發(fā)項目 案例分析 6．臨界點分析 臨界點分析是項目評價的另一重要方面，它反映在預期可接受的投資內部收益率下，投資方能承受的各種重要因素向不利方向變動的極限值。根據敏感性分析，假定投資者期望的內部收益率為 20%，在這種情況下，開發(fā)產品投資的臨界點為 13 651萬元，下降 1 260萬元；平均售房價格的臨界點為每平方米 1 538元，下降 132元；土地費用的臨界點為 1 580元，增加 1 160萬元；售房面積的臨界點為 108 377平方米，減少 14 253平方米。詳見表 1015。 敏感因素 基本方案結果 臨界點計算 內部收益率（ %） 期望值 開發(fā)產品投資（萬元） 12 391 最高值 13 651 售房價格（元 /平方米） 1 670 最低值 1 538 土地費用（萬元） 420 最高值 1 580 售房面積（平方米） 122 660 最低值 108 377 表 1015 臨界點分析表 10． 1租售房地產開發(fā)項目 案例分析 10． 1． 16評估結論 該項目符合國家產業(yè)政策和發(fā)展方向，小區(qū)房屋銷售價格適中，預計工程完工后，銷售前景會令人滿意。項目的實施將對市的建設和改善居民居住條件和居住環(huán)境起到積極作用。項目內部收益率達 %， 6年內上繳各類稅金總計達4 973萬元。具有良好的社會效益和經濟效益，且具有較強的抗風險能力。項目選址適宜，總平面布置和方案設計合理，從技術方面看項目亦可行。項目主要經濟技術指標見表 1016。 序號 名 稱 單 位 數 據 備 注 Ⅰ 1 1． 2 項目設計規(guī)模 房地產開發(fā)產品總建筑面積 商品房銷售 高層住宅樓 多層住宅樓 營業(yè)房 出租房 營業(yè)房 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 123 320 122 660 91 000 31 000 660 660 Ⅱ 1 2 3 4 項目經濟數據 開發(fā)產品投資 其中：財務費用 資金籌措 其中：資本金 借款 預售房款 經營收入 經營稅金及附加 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 12 391 722 12 391 3 000 3 891 5 501 4 134 227 年平均 年平均 表 1016 主要經濟技術指標表 5 6 7 8 9 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅 萬元 萬元 萬元 萬元 萬元 2 476 991 327 664 440 年平均 年平均 年平均 年平均 年平均 Ⅲ 1 2 3 4 5 6 7 8 9 財務評價指標 商品房投資利潤率 商品房投資利稅率 商品房資本金凈利潤率 全部投資內部收益率（所得稅前） 全部投資內部收益率（所得稅后） 全部投資投資回收期（所得稅前） 全部投資投資回收期（所得稅后） 資本金內部收益率 長期借款償還期 % % % % % 年 年 % 年 40． 0 67． 1 110． 6 28． 8 19． 5 3． 8 4． 0 39． 2 6． 0 建設期起 續(xù)表 1016 主要經濟技術指標表 演講完畢，謝謝觀看！