房地產(chǎn)投資分析第一章2514440727-資料下載頁
2025-02-13 16:06本頁面
【正文】 產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 ? 5．變現(xiàn)性差 ? 6．易受政策影響 ? 7．需要具備專業(yè)知識 ? 8．存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 二、房地產(chǎn)投資分析的含義 ? （一）房地產(chǎn)投資分析的概念 ? 房地產(chǎn)投資分析，是房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資活動之前，由房地產(chǎn)投資者或委托的專業(yè)人員，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行方面為重點(diǎn)，進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測分析和評價論證過程。 ? 房地產(chǎn)投資分析的目的是研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財務(wù)可行性及選擇最佳投資方案，為投資決策提供可靠的、科學(xué)的依據(jù)。 ? 房地產(chǎn)投資分析不同于項(xiàng)目可行性研究。 可行性研究是對項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、工程、環(huán)境等各方面進(jìn)行的全面論證過程，是國家投資建設(shè)程序中的重要組成部分。 （二） 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析 ? ①為房地產(chǎn)投資決策作出選擇。 ? ②幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。 ? ③預(yù)測投資收益； ? ④收益獲得的時間不同需要校正； ? 分析 收益的置信程度即風(fēng)險程度 （三）房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) 為投資者指明投資方向 2．為投資者提供運(yùn)作方式 3．為投資者預(yù)測投資效益 為投資者分析投資風(fēng)險并提供避險方法 ③ 房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)方案的選擇 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的估算 資金籌措和融資方案的選擇 財務(wù)分析 不確定性分析和風(fēng)險分析 決策分析 三、房地產(chǎn)投資分析的基本過程 ? 一、房地產(chǎn)投資分析與估價的關(guān)系 ? （一）內(nèi)涵不同 ? 房地產(chǎn)投資分析是在房地產(chǎn)投資活動的 前期 ，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動。 ? 房地產(chǎn)估價則是是根據(jù) 特定目的 ，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值進(jìn)行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。 第三節(jié) 房地產(chǎn)投資分析與房地產(chǎn)估價的關(guān)系 ?（二）依據(jù)不同 ?（三）參與人員不同 ?（四）使用的方法不同 ?（五）使用的價值標(biāo)準(zhǔn)不同 房地產(chǎn)投資分析與估價的關(guān)系 ?1．交易價格 通常交易價格是指實(shí)際交易過程中發(fā)生的歷史價格，即實(shí)際發(fā)生的成交價，是由買賣雙方通過議價過程決定的。 ? 交易價格可作為預(yù)測未來交易價格的基礎(chǔ)，但隨著交易日期與預(yù)測日期相距長遠(yuǎn)，交易價格的參考價值越來越低。 ?房地產(chǎn)估價中的市場比較法就是以近期同區(qū)域同類房地產(chǎn)成交價為估價基礎(chǔ)的。 二、房地產(chǎn)投資分析涉及的幾個基本概念 ?2．最可能銷售價格 最可能銷售價格是對未來交易中成交價的一種可能性估計(jì)。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時間范圍內(nèi)，對該類物業(yè)未來交易價格所作的預(yù)測 ?3．市場價值 市場價值是指在一個具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時的最可能價格。 ?市場價值與最可能銷售價格的區(qū)別在于市場價值是假定交易雙方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情；且是自愿、出于利己、不存在賣者因特殊興趣而給予附加出價。 ?4．交易區(qū)間 賣方在出售物業(yè)時將為該物業(yè)的交易價格設(shè)置一個較低的價格下限，而買方則將為此設(shè)置一個較高的價格上限。實(shí)際成交價格將總是落在這兩個極限之間，這就是交易區(qū)間。 如果一個交易要成功，買方所認(rèn)為的投資價值必須大于賣方。 ? 5．投資價值 投資價值是預(yù)期的未來收益的價值，該價值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計(jì)算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。 但某一特定物業(yè)的投資價值對于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。 ? 6．投資價值與市場價值的不同 市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點(diǎn)，市場價值是唯一的，而投資價值因投資者不同而不同。 投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。 The end ,thanks! 演講完畢，謝謝觀看！
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1