房地產(chǎn)投資基金概述-資料下載頁
2025-02-13 16:05本頁面
【正文】 f 1960），允許設立REITs。立法初衷是使中小投資者通過參與 REITs投資于大型商業(yè)房地產(chǎn)，獲得與直接投資房地產(chǎn)類似的投資收益。該階段美國法律只允許設立權益型REITs，到 1967年為止只有 38家權益型 REITs。 這一階段 REITs行業(yè)緩慢發(fā)展的原因主要包括：（ 1）法律不允許 REITs自己管理和經(jīng)營房地產(chǎn)；（ 2）對房地產(chǎn)投資者來說，該法案的一些規(guī)定使其他一些組織形式（例如有限責任合伙企業(yè)）比 REITs更具稅收優(yōu)惠。 （二）迅速發(fā)展階段（ 1968～1974年） ? 1967年美國法律允許設立抵押型 REITs，這促使了抵押型 REITs的迅速發(fā)展。1968～ 1973年 REITs資產(chǎn)增長近 20倍，其中抵押型 REITs的資產(chǎn)超過 50%，主要是土地開發(fā)和建設抵押貸款。當時抵押型REITs的借貸杠桿比例相當高，而且主要是低成本的短期資金。 （三）調整階段（ 1975～ 1986年） ? 1974～ 1975年美國經(jīng)濟出現(xiàn)衰退之后 ， 利率上升促使 REITs的融資成本上升 ， 不良抵押貸款比率上升 ， 負債率超過 70%。 REITs的資產(chǎn)水平急劇下降 ， 從 1974年的 200億美元下降至1975年的 120億美元 ， 1976年底為 97億美元 。 ? 進入 80年代以后 ， REITs調整了投資策略和管理理念 ， 強調用權益資產(chǎn)代替抵押貸款資產(chǎn) ，降低負債比率 ， REITs的穩(wěn)定性提高了 。 （四）改組階段（ 1987～ 1990年） ? 1986年以前 ， 法律不允許 REITs的受托人 、 董事或雇員積極從事 REITs的資產(chǎn)管理和運作 、 對 REITs房地產(chǎn)提供租賃服務 、 向承租人收取租金等活動 。 這些活動一般外包給獨立的合約方進行 。 ? 1986年的 《 稅收改革法案 》 （ Tax Reform Act of 1986，簡稱 1986） 放松了 REITs對房地產(chǎn)進行管理的限制 ， 允許 REITs擁有 、 經(jīng)營和管理大部分收益型商業(yè)房地產(chǎn) 。這一法律修改促使房地產(chǎn)開發(fā)商和運營商積極組建REITs， 而此前 REITs主要由一個金融機構 （ 例如保險公司 、 商業(yè)銀行或抵押銀行 ） 設立 。 ? 1986年以后 ， 原有 REITs大多改組為持有并管理房地產(chǎn)的 REITs。 （五）現(xiàn)代 REIT時代（ 1991年至今） ? 1991年美林公司（ Merrill Lynch）為購物中心開發(fā)商 KIMCO房地產(chǎn)公司（ KIMCO Realty）承銷首發(fā)新股，共募集資金 億美元，這標志著美國房地產(chǎn)投資信托新時代的到來，成為“現(xiàn)代 REIT時代”（ Modern REIT Era）。 1992年 Taubman Centers公司首次公開發(fā)行采用了一種新型結構的 REIT，即傘形合伙房地產(chǎn)投資信托。 圖 美國 REITs年度 IPO數(shù)目及金額（ 1992～ 2023年） 圖 公開上市交易 REITs年度總收益率（ 1972～ 2023年） 圖 REITs上市籌資額（ 1988～2023年） 六、 REITs 在全球的發(fā)展 表 REITs 在全球的發(fā)展（截止至 2023 年 11 月） ? 自 2023 年起， REITs 在亞洲有了突破性的發(fā)展。新加坡 MAS（ The Moary Authority ofSingapore, MAS）在 1999 年 5 月頒布了 《 財產(chǎn)基金要則 》 （ Guidelines for Property Funds in Singapore）并在2023 年的 《 證券和期貨法則 》 （ Securities and Futures Act 2023）對上市 REITs 作出相關規(guī)定，到 2023 年底已有 2 個 REITs （ SREITs）在新加坡交易所上市。日本在 2023 年 11 月修改了投資信托法 ,修改后的投資信托法準許投資信托資金進入房地產(chǎn)業(yè)。 2023 年 3 月東京證券交易所（ TSE）建立了 REITs 上市系統(tǒng)。 2023 年 11 月 2 家 REITs（ JREITs）在 TSE 首次上市。到 2023 年底，已有 6 家 REITs 在東京證券交易所上市。韓國在 2023 年 7 月頒布了 《 房地產(chǎn)投資公司法 》 ，為 REITs發(fā)展提供相關的法律制度。隨后，韓國證券交易所修改了上市規(guī)則，制定了 REITs 上市的相關條例，現(xiàn)已有 4 家 REITs 在韓國交易所上市。 2023 年 7 月 30 日香港證券和期貨事務監(jiān)察委員會（“香港證監(jiān)會”）頒布了 《 房地產(chǎn)投資信托基金守則 》 ，對 REITs 的設立條件、組織結構、從業(yè)人員資格，投資范圍、利潤分配等方面作出明確的規(guī)定。 REITs 在澳大利亞被稱為上市地產(chǎn)基金（ Listed Property Funds），已有相當長的發(fā)展歷史，目前有 46 家上市地產(chǎn)基金（ ALPT），總資產(chǎn)超過 450 億澳元。 表 REITs 的兩種模式比較 續(xù)上表 圖 香港、新加坡的 REITs 結構 表 各國 REITs 上市條件 圖 我國信托形式的 REITs 產(chǎn)品結構 圖 我國 REITs 產(chǎn)品結構 房地產(chǎn)公司管理型 圖 我國封閉式產(chǎn)業(yè)基金模式 演講完畢，謝謝觀看！
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