某大型地產(chǎn)公司xxxx年房地產(chǎn)行業(yè)形勢判斷分析-資料下載頁
2025-02-12 20:18本頁面
【正文】 023年初才會對市場產(chǎn)生影響 根據(jù)高盛、中金等機構(gòu)的研究和歷史經(jīng)驗，中國貨幣政策往往更關(guān)注物價水平而不是股價和房價等資產(chǎn)價格，中央政府在去年四季度到今年上半年（ CPI低于 4%，GDP增速低于 10%），暫時不會調(diào)整貨幣政策，房地產(chǎn)業(yè)的外部政策環(huán)境不會發(fā)生變化。 11月 27日，中央政治局會議表態(tài)：繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。近期有媒體報道 2023年信貸投放量目標(biāo)為 ，高于去年年底制定的 5萬億元目標(biāo)。 歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現(xiàn)特別是物價走勢。在 CPI較低時，寬松性貨幣政策仍將保持（ 11月 CPI同比增長 %，首次轉(zhuǎn)為增長），加息、限制貸款等緊縮性貨幣政策最快也將在今年二季度出臺。 即使貨幣政策收緊，對市場產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是 2023年底或 2023年初，從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。 21 2023形勢展望 — 市場判斷 ， 2023年將是中國房地產(chǎn)市場的調(diào)理之年。 2023年初的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與 2023年類似的高位運行態(tài)勢，但其中兩個差別卻更具決定性。首先是宏觀經(jīng)濟需求發(fā)生了變化，房地產(chǎn)市場對 2023中國經(jīng)濟復(fù)蘇，在擴內(nèi)需、拉投資兩方面均發(fā)揮了支柱作用，而在 2023年中央政府對房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)撃芾^續(xù)保持期待；然后是房地產(chǎn)自身供求關(guān)系發(fā)生了變化，由于 2023房地產(chǎn)成交持續(xù)放量，在年底各地普遍出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，或可說房地產(chǎn)率先走過了去庫存周期、解決產(chǎn)能過剩問題。所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場在 2023年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場預(yù)期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。 22 2023形勢展望 — 市場判斷 基本判斷 “價滯量縮”狀態(tài) 23 2023形勢展望 — 市場判斷 供給 房地產(chǎn)開發(fā)投資和市場供給 還將穩(wěn)步增長，但部分城市 短期內(nèi)仍面臨供給不足。 供給成為自然選擇 “囤地”調(diào)查力度 “窗口指導(dǎo)”方式督促企業(yè)開工 需求 受價格上漲和擔(dān)心政策可能 變化的預(yù)期，部分城市的交 易量可能會下降，但全國市 場交易量總體趨于平穩(wěn)。 預(yù)計 2023年，一些省市交易 量受高房價和供應(yīng)不足影響 會下降，但多數(shù)中西部城市 特別是三四線城市，由于房 價絕對水平和漲幅較低，交 易量仍可能增長。 價格 由于短期內(nèi)供給上升有限， 全國多數(shù)城市房價將維持高 位，但漲幅會趨緩，部分成 交量降幅較大的城市可能在 四季度調(diào)整。 下半年隨著供給增加，價格 或出現(xiàn)拐點。 24 2023年深業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運行特點 財務(wù)安全、可控，但資金偏緊 從反映短期資金緊張程度的 現(xiàn)金比率指標(biāo)看，深控處于 各地產(chǎn)公司中游水平。 業(yè)內(nèi)地產(chǎn)公司普遍采用集團 資金集中使用的模式，資金 運轉(zhuǎn)快、效率高，而深控下 屬各地產(chǎn)公司都是封閉的小 資金池。整體資金使用效率 不高，各地產(chǎn)公司實際資金 偏緊。 銷售規(guī)模小，利潤率較高，周轉(zhuǎn)率偏低，整體運營效率不高 隨著未來市場化拿地項目進 入結(jié)算期，未來項目的利潤 率將會降低。當(dāng)前深控的地 產(chǎn)項目毛利率已從 2023年的 51%下降到 09年中期的 30%， 從周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來看，深控的 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，不到萬科、 金地、雅居樂的一半，并且 與標(biāo)桿企業(yè)的運營效率的差 距有拉大的趨勢。 增長潛力大 ,但土地儲備結(jié)構(gòu)不合理抑制短期的高速增長 由于深控近年來地產(chǎn)項目開 工規(guī)模的擴大， 20232023 年間市場化獲得的項目正逐 漸進入收獲期， 09年營業(yè)收 入呈現(xiàn)現(xiàn)高增長的態(tài)勢。 但由于中長期土地儲備較多 , 未來兩年面臨短期營業(yè)收入 增長乏力的局面 . 25 26 四 .2023年主要應(yīng)對策略探討 開發(fā)策略 銷售策略 土地策略 資金安全 資本運營 開發(fā)節(jié)奏？ 產(chǎn)品定位？ ...... 加快銷售？ 推盤時機？ 推盤量？ 價格策略？ ...... 何時買地？ 區(qū)域選擇？ 儲備規(guī)模？ 物業(yè)類型？ ...... 收支平衡？ 杠桿比率？ 周轉(zhuǎn)率？ ...... 資產(chǎn)運作？ 融資規(guī)模？ ...... 27
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