某大型地產(chǎn)公司xxxx年房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)判斷分析(完整版)
【正文】 銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營(yíng)不斷強(qiáng)大；銷售均價(jià)年內(nèi)大幅提高；銷 售百億企業(yè)數(shù)量翻番 融資 大額銀行授信層出不窮；資本市場(chǎng)融資活躍；赴港 IPO熱潮 再起，借殼上市備受青睞 土地 土地儲(chǔ)備拓展積極，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻現(xiàn) 成長(zhǎng) 政策調(diào)控漸行漸近，理性成長(zhǎng)方能平穩(wěn)發(fā)展 10 2023年回顧 — 重要政策 2023年以來(lái)主要貨幣政策 日 期 頒布單位 關(guān)鍵內(nèi)容 溫家寶總理 政府工作報(bào)告 支持居民購(gòu)買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì) 符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者 ，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。 10月 27日，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的 ；最低首付款 比例調(diào)整為 20%；緊接著 12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2023年定調(diào)為“保增長(zhǎng)擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu)，推動(dòng) 經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”；“ 131”號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的措施，強(qiáng)調(diào)落實(shí)地 方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)，之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼、購(gòu)房入戶、放寬限外政 策、緩解開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力等措施 .這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施，的確對(duì) 2023年的樓市成交 起到了極大的推動(dòng)作用，成為促成 2023年市場(chǎng)快速回暖的重要原因。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革， 研究開(kāi)征物業(yè)稅 。 住建部等七部門 聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見(jiàn)》，提出在 優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將 50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。 國(guó)土部等 五部委 發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清， 首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。但同時(shí) 要采取措施抑制投機(jī) 。 (三 )加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管 5. 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 17 2023形勢(shì)展望 — 近期重要政策 2023年年底的政策轉(zhuǎn)向，預(yù)示 2023年的政策環(huán)境將與 2023年大不相同。 房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無(wú)需過(guò)于憂慮政府政策 2023年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是 2023年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來(lái)，幾乎每年都有各種 “政策”出臺(tái)，但只有在 2023年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。 即使貨幣政策收緊，對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是 2023年底或 2023年初，從緊的貨幣政策才會(huì)發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。 價(jià)格 由于短期內(nèi)供給上升有限， 全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)將維持高 位，但漲幅會(huì)趨緩，部分成 交量降幅較大的城市可能在 四季度調(diào)整。 但由于中長(zhǎng)期土地儲(chǔ)備較多 , 未來(lái)兩年面臨短期營(yíng)業(yè)收入 增長(zhǎng)乏力的局面 . 25 26 四 .2023年主要應(yīng)對(duì)策略探討 開(kāi)發(fā)策略 銷售策略 土地策略 資金安全 資本運(yùn)營(yíng) 開(kāi)發(fā)節(jié)奏？ 產(chǎn)品定位？ ...... 加快銷售？ 推盤時(shí)機(jī)？ 推盤量？ 價(jià)格策略？ ...... 何時(shí)買地？ 區(qū)域選擇？ 儲(chǔ)備規(guī)模？ 物業(yè)類型？ ...... 收支平衡？ 杠桿比率？ 周轉(zhuǎn)率？ ...... 資產(chǎn)運(yùn)作？ 融資規(guī)模？ ...... 27 。 24 2023年深業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)行特點(diǎn) 財(cái)務(wù)安全、可控，但資金偏緊 從反映短期資金緊張程度的 現(xiàn)金比率指標(biāo)看，深控處于 各地產(chǎn)公司中游水平。 2023年初的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出與 2023年類似的高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)，但其中兩個(gè)差別卻更具決定性。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實(shí)際效果存在較大的不確定性。 預(yù)計(jì)接下來(lái)國(guó)土部將同各地政府一道 加強(qiáng)土地執(zhí)法力度 。 7. 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。 ， 打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)的行為 。 財(cái)政部、 國(guó)稅總局 公布營(yíng)業(yè)稅減免細(xì)則 ,政策收縮幅度小于預(yù)期 ,對(duì)普通和非普通住宅營(yíng)業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分： 5年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委 員會(huì) 住房保障法 已經(jīng)納入十一
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