某大型地產公司xxxx年房地產行業(yè)形勢判斷分析(完整版)
【正文】 銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營不斷強大；銷售均價年內大幅提高；銷 售百億企業(yè)數量翻番 融資 大額銀行授信層出不窮；資本市場融資活躍；赴港 IPO熱潮 再起，借殼上市備受青睞 土地 土地儲備拓展積極，競爭激烈地王頻現 成長 政策調控漸行漸近，理性成長方能平穩(wěn)發(fā)展 10 2023年回顧 — 重要政策 2023年以來主要貨幣政策 日 期 頒布單位 關鍵內容 溫家寶總理 政府工作報告 支持居民購買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對 符合條件的第二套普通自住房購買者 ，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。 10月 27日，央行決定將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 ；最低首付款 比例調整為 20%；緊接著 12月中央經濟工作會議將 2023年定調為“保增長擴內需調結構，推動 經濟又好又快發(fā)展”；“ 131”號文提出了若干促進房地產市場健康發(fā)展的措施，強調落實地 方政府穩(wěn)定房地產市場的職責，之后一些地方政府陸續(xù)出臺財政補貼、購房入戶、放寬限外政 策、緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施 .這些促進住房消費的優(yōu)惠措施，的確對 2023年的樓市成交 起到了極大的推動作用，成為促成 2023年市場快速回暖的重要原因。其中財政部、稅務總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設部負責深化房地產稅制改革， 研究開征物業(yè)稅 。 住建部等七部門 聯合發(fā)出《關于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設試點工作的實施意見》，提出在 優(yōu)先保證職工提取和個人住房貸款、留足備付準備金的前提下，可將 50%以內的住房公積金結余資金貸款支持保障性住房建設，貸款利率按照五年期以上個人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。 國土部等 五部委 發(fā)布《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，關鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清， 首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。但同時 要采取措施抑制投機 。 (三 )加強風險防范和市場監(jiān)管 5. 加強房地產信貸風險管理。 17 2023形勢展望 — 近期重要政策 2023年年底的政策轉向，預示 2023年的政策環(huán)境將與 2023年大不相同。 房地產業(yè)早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策 2023年來房地產業(yè)歷經政策“千錘百煉”，貨幣政策是關鍵：房地產業(yè)1998年“房改”特別是 2023年明確支柱產業(yè)地位以來，幾乎每年都有各種 “政策”出臺，但只有在 2023年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經濟增速放緩的大背景下，房地產才首次出現調整。 即使貨幣政策收緊，對市場產生影響可能要半年以上，也就是 2023年底或 2023年初，從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。 價格 由于短期內供給上升有限， 全國多數城市房價將維持高 位，但漲幅會趨緩，部分成 交量降幅較大的城市可能在 四季度調整。 但由于中長期土地儲備較多 , 未來兩年面臨短期營業(yè)收入 增長乏力的局面 . 25 26 四 .2023年主要應對策略探討 開發(fā)策略 銷售策略 土地策略 資金安全 資本運營 開發(fā)節(jié)奏？ 產品定位？ ...... 加快銷售？ 推盤時機？ 推盤量？ 價格策略？ ...... 何時買地？ 區(qū)域選擇？ 儲備規(guī)模？ 物業(yè)類型？ ...... 收支平衡？ 杠桿比率？ 周轉率？ ...... 資產運作？ 融資規(guī)模？ ...... 27 。 24 2023年深業(yè)房地產業(yè)務的運行特點 財務安全、可控，但資金偏緊 從反映短期資金緊張程度的 現金比率指標看，深控處于 各地產公司中游水平。 2023年初的房地產市場呈現出與 2023年類似的高位運行態(tài)勢，但其中兩個差別卻更具決定性。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產政策的實際效果存在較大的不確定性。 預計接下來國土部將同各地政府一道 加強土地執(zhí)法力度 。 7. 進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理。 ， 打擊捂盤惜售、占地不建、哄抬房價等違法違規(guī)的行為 。 財政部、 國稅總局 公布營業(yè)稅減免細則 ,政策收縮幅度小于預期 ,對普通和非普通住宅營業(yè)稅減免進行了區(qū)分： 5年以上普通住房免征營業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以內，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 全國人大財經委 員會 住房保障法 已經納入十一
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