某大型地產(chǎn)公司xxxx年房地產(chǎn)行業(yè)形勢判斷分析(文件)
【正文】 年末，基本解決 1,540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。 17 2023形勢展望 — 近期重要政策 2023年年底的政策轉(zhuǎn)向，預(yù)示 2023年的政策環(huán)境將與 2023年大不相同。 18 2023形勢展望 — 政策預(yù)期 政策方向 調(diào)控措施 實施可能性與執(zhí)行力 政策效果 差異化的信貸政策 嚴格收緊二套房貸至 可能性大 短期內(nèi)可抑制投資，平抑房價 首付比例差別化調(diào)整 短期可能性小 有利于抑制需求 首次置業(yè) 7折利率由銀行實行差異化調(diào)整 部分銀行已實施 有利于抑制需求 稅收政策 地方稅優(yōu)惠取消 可能性大 占比較低，影響有限 出臺物業(yè)稅 可能性小 涉及面廣，可執(zhí)行性差，短期實施的可能性較小 增加供給 加快供地、推地速度 可能性大 作用相對長期，短期影響不明顯 加大閑置土地處置力度、打擊囤地 可能性大 從國土局 12月 23日的通報看，目前查處力度較小，未來有可能加大，是長期需要關(guān)注的問題 保障性住房建設(shè) 加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模 已出臺，持續(xù)執(zhí)行情況有待觀察 土地供應(yīng)計劃向保障性傾斜，經(jīng)適房不明顯，廉租房是重點。 房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無需過于憂慮政府政策 2023年來房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是 2023年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來，幾乎每年都有各種 “政策”出臺，但只有在 2023年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。 11月 27日，中央政治局會議表態(tài)：繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，提高經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性、協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性。 即使貨幣政策收緊，對市場產(chǎn)生影響可能要半年以上，也就是 2023年底或 2023年初，從緊的貨幣政策才會發(fā)揮作用，而且貨幣政策的收緊（加息、縮緊銀根）是一步步的，效果也需要慢慢釋放。所以并不存在整體性打壓房地產(chǎn)市場的可能，而為謀求房地產(chǎn)市場在 2023年的穩(wěn)定發(fā)展，管理市場預(yù)期、治理開發(fā)流程的需求更為迫切。 價格 由于短期內(nèi)供給上升有限， 全國多數(shù)城市房價將維持高 位，但漲幅會趨緩，部分成 交量降幅較大的城市可能在 四季度調(diào)整。整體資金使用效率 不高，各地產(chǎn)公司實際資金 偏緊。 但由于中長期土地儲備較多 , 未來兩年面臨短期營業(yè)收入 增長乏力的局面 . 25 26 四 .2023年主要應(yīng)對策略探討 開發(fā)策略 銷售策略 土地策略 資金安全 資本運營 開發(fā)節(jié)奏？ 產(chǎn)品定位？ ...... 加快銷售？ 推盤時機？ 推盤量？ 價格策略？ ...... 何時買地？ 區(qū)域選擇？ 儲備規(guī)模？ 物業(yè)類型？ ...... 收支平衡？ 杠桿比率？ 周轉(zhuǎn)率？ ...... 資產(chǎn)運作？ 融資規(guī)模？ ...... 27 。當(dāng)前深控的地 產(chǎn)項目毛利率已從 2023年的 51%下降到 09年中期的 30%， 從周轉(zhuǎn)率指標(biāo)來看，深控的 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，不到萬科、 金地、雅居樂的一半，并且 與標(biāo)桿企業(yè)的運營效率的差 距有拉大的趨勢。 24 2023年深業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運行特點 財務(wù)安全、可控，但資金偏緊 從反映短期資金緊張程度的 現(xiàn)金比率指標(biāo)看，深控處于 各地產(chǎn)公司中游水平。 供給成為自然選擇 “囤地”調(diào)查力度 “窗口指導(dǎo)”方式督促企業(yè)開工 需求 受價格上漲和擔(dān)心政策可能 變化的預(yù)期，部分城市的交 易量可能會下降，但全國市 場交易量總體趨于平穩(wěn)。 2023年初的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出與 2023年類似的高位運行態(tài)勢，但其中兩個差別卻更具決定性。 歷史表明中央政府決策特別是貨幣往往滯后于市場表現(xiàn)特別是物價走勢。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實際效果存在較大的不確定性。 共建形式改造棚戶區(qū) 可能性大 集合社會資金參與建設(shè)，可操作性強 開發(fā)商融資、信貸 限制資本市場融資、嚴查土地信貸 可能性大 開發(fā)商資本市場融資難度加大，對避免“瘋狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，抑制地價上漲。 預(yù)計接下來國土部將同各地政府一道 加強土地執(zhí)法力度 。 (五 )落實地方各級人民政府責(zé)任 11. 進一步健全和落實穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
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