【正文】 司開始迅速的拓展 ? 形成了以住宅銷售為核心的價值獲取手段，同時寫字樓的開發(fā)并行開展 ? 這一階段公司在把握市場機遇上的能力迅速加強，也形成了自己的管理核心 ? 但由于營銷、物業(yè)、內部機制等戰(zhàn)略環(huán)節(jié)的不夠完善，也帶來了管理中的一些問題 ? 公司體制的調整將促進和保障公司進一步完善市場化運作 ? 需要對公司的戰(zhàn)略方向進行審視，解決近期目標與長遠目標的矛盾 ? 需要完善公司的戰(zhàn)略支撐體系來保證戰(zhàn)略目標的實現(xiàn) ? 只有順利通過這一階段的管理提升和完善，公司才能提高運作效率和應變能力，降低運作風險，成為能夠適應市場 ,實現(xiàn)快速、健康發(fā)展的目標 遠卓顧問分析判斷 6 運營體系 戰(zhàn)略 組織結構 人力資源 ? 公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務還沒有形成滾動開發(fā)態(tài)勢 ? 已經(jīng)形成多業(yè)務組合，但從收入和利潤上講其他業(yè)務無法與開發(fā)業(yè)務和寫字樓業(yè)務相比 ? 開發(fā)項目非常強調質量 ? 人員結構不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓體系不能滿足公司業(yè)務發(fā)展要求 ? 目標體系不明，預算體系流于事后控制； ? 業(yè)務流程不清晰，多變，存在因人調整現(xiàn)象； ? 外包、知識管理、成本、資金管理問題較集中 ? 對下屬子公司管理缺乏仍以“行政管理”為主 下面將在審視中遠房地產(chǎn)戰(zhàn)略和業(yè)務模式的基礎上，對組織結構、運營體系和人力資源體系等戰(zhàn)略支撐體系進行詳細分析 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導向不明 ? 項目式組織與職能部門沖突問題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 7 從公司歷史財務狀況看，公司收益受開發(fā)項目影響波動較大，業(yè)績難以穩(wěn)定平衡 0202304000060000800001000001202301997 1998 1999 2023 2023欣隆 本部 廣田遠坤 遠建 酒店物業(yè)遠洋大廈 遠嘉 基業(yè)0202304000060000800001000001997 1998 1999 2023 2023收入 稅前利潤表一：公司本部及控股子公司業(yè)務收入趨勢分析 ————匯總報表口徑 表二：公司業(yè)務收入及稅前利潤趨勢分析 ————合并報表口徑 單位：萬元 單位：萬元 由于國家有關房地產(chǎn)開發(fā)會計核算制度要求，因此造成成本收益無法在開發(fā)期間平衡分攤。造成收益波動較大。 ?遠洋天地房價低開高走，未來收益應該會增高?！? －－員工訪談 ?高層市場化不夠，高層背景相對重管理，弱專業(yè)。 ? 但隨公司業(yè)務發(fā)展，凈資產(chǎn)規(guī)模繼續(xù)膨脹，公司面臨未來業(yè)績成倍發(fā)展及穩(wěn)定收益的要求，公司 近期迫切需要提高經(jīng)營執(zhí)行層的專業(yè)化素質，通過體系建設完成公司跨越 。 2023年 2月 下午 8時 58分 :58February 7, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 7日星期二 下午 8時 58分 24秒 20:58: 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 7日星期二 下午 8時 58分 24秒 20:58: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 7日星期二 8時 58分 24秒 20:58:247 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 8時 58分 24秒 下午 8時 58分 20:58: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 7, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。同時由于評估體系的缺陷，無法進行有針對性的培訓 2023－ 02年培訓計劃構成 065384素質培訓 其他培訓 專業(yè)培訓 2023 2023 專業(yè)培訓數(shù)量過少。 遠洋天地項目收益分析 例： 12 運營體系 戰(zhàn)略 組織結構 人力資源 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導向不明 ? 項目式組織與職能部門沖突問題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 內部診斷－－組織部分 13 2023年初公司為了實現(xiàn)向經(jīng)營型公司的轉型，調整了原有的項目公司式的運作模式，建立了項目部，形成了現(xiàn)在的組織結構 客 戶 服 務 中 心 李明總經(jīng)理 陳總 王總 傅總 牟總工 遠 洋 大 廈 公 司 董事會 總 經(jīng) 理 辦 公 室 郁總 經(jīng) 營 部 項 目 一 部 審 計 預 算 部 遠 坤 公 司 天 麟 公 司 遠 洋 基 業(yè) 公 司 中 遠 投 資 公 司 幸 福 大 廈 公 司 遠 洋 酒 店 公 司 中 遠 酒 店 物 業(yè) 廣 田 公 司 總 工 辦 孫書記 黨 工 部 人 事 部 市 場 開 發(fā) 部 財 務 部 中 遠 嘉 陽 公 司 資料來源：中遠房地產(chǎn)內部資料 集團委托管理企業(yè) 下 屬 子 公 司 下屬子公司都歸口經(jīng)營部管理 執(zhí)行董事方式管理 兼總經(jīng)理方式管理 14 公司的發(fā)展處于創(chuàng)業(yè)期，業(yè)務發(fā)展迅速，組織形式變化快，組織的職能的界定不清晰，管理不夠成熟 ? 公司組織形式變化快，導致部門職責界定不夠清晰，人員在公司內部流動性大，影響了公司專業(yè)化能力的積累與發(fā)展 ? 從房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務角度看，公司業(yè)務管理存在功能缺失或不足，不利于公司產(chǎn)品和服務質量的保證與業(yè)務的進一步擴展 ? 項目部能力不足，主要工作集中在對項目施工的管理，不利于公司規(guī)模的拓展 ? 本部職能部門功能不完整，對公司開發(fā)主業(yè)的服務意識與支持力度不足 ? 公司對下屬子公司的管理有一定方向性，但管理比較混亂，管理力度不足 公司組織現(xiàn)狀 — 主要發(fā)現(xiàn) 15 公司組織形式變化快，導致專業(yè)人員流動性大，部門職責界定不夠清晰，影響了公司專業(yè)化能力的發(fā)展 業(yè)務變動 職能增加 擴展性差 ? 隨著公司業(yè)務快速發(fā)展，公司必須不斷增加一些職能，來適應業(yè)務與客戶的需求，例如：客戶服務中心的設立 ? 隨著公司自身向價值鏈上下游的整合和集團剝離及委托管理業(yè)務的增加，導致高層人員與部門職能的增加 ? 由于公司業(yè)務運作的經(jīng)驗并不豐富，在組織設計時對拓展性的考慮不足，職能的增加經(jīng)常導致部門與人員的變動 組織形式的變化快 主要影響 ? 組織的變動快導致 人員在公司部門間流動性大 ，使人員的專業(yè)化發(fā)展受到制約 ， 部門的專業(yè)化積累困難 ? 部門職責變化多 ，受臨時性交辦問題影響部門工作效率、工作效果。 8 公司尚未形成滾動開發(fā)態(tài)勢，重組后收益率壓力增大 財務分析資料來源：中遠房地產(chǎn)財務部 ?公司總體凈資產(chǎn)收益率近 3年增長迅速 ?2023年末中化、中遠重組后凈資產(chǎn)規(guī)模倍增，公司收益攤薄后收益率降至 %，公司未來業(yè)績的壓力大大增加； （％） 01234567891997 1998 1999 2023 2023公司凈資產(chǎn)收益率0202304000060000800001000001997 1998 1999 2023 2023收入 稅前利潤公司業(yè)務收入及稅前利潤趨勢分析 ————合并報表口徑 9 從資產(chǎn)分布和利潤貢獻看，遠洋大廈和都市網(wǎng)景兩個開發(fā)項目交替成為公司的利潤主要貢獻來源，其他業(yè)務的資產(chǎn)利潤貢獻率高但規(guī)模小 利潤分布圖2775425331946407091083101328267161999 2023 2023房地產(chǎn)開發(fā) 寫字樓開發(fā)其他66%17%5%17%53%42%99年資產(chǎn)比例 99年利潤比例7%76%2%17%71%27%01年資產(chǎn) 01年利潤 39%46%4%15%52%44%00年資產(chǎn) 00年利潤 10 都市網(wǎng)景項目作為公司向高品質住宅進軍的第一個項目，市場影響較大，從實際效果看收益水平良好 都市網(wǎng)景項目帳面收益結構87%4%9%已發(fā)生的成本 已實現(xiàn)的利潤 未實現(xiàn)的利潤從帳面看，都市網(wǎng)景項目已發(fā)生成本 ，已實現(xiàn)收入 。未經(jīng)遠卓管理顧問書面許可，其他機構不得擅自傳閱、引用或復制。 98－ 2023年中遠房地產(chǎn)按照利率 20％共收遠坤資金占用費 4219萬元，咨詢費 540萬元，假定資金占用實際利息應為 6％，將成本減少 3493萬，已實現(xiàn)利潤增加 3493萬元。 ? 目前由于緊迫的事較多，經(jīng)營部成為公司處理緊急事務的部門，牽涉精力過多；特別是人力資源不足，很難完成當初對部門功能設計的期望