【正文】 品牌主導(dǎo)團(tuán)狀推進(jìn)協(xié)同開(kāi)發(fā)49東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)容1 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開(kāi)發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開(kāi)發(fā)的條件1 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略階段50推進(jìn)東灘開(kāi)發(fā)時(shí)必需考慮相鄰區(qū)域的影響由于獨(dú)特的地理環(huán)境，東灘開(kāi)發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。東灘區(qū)域開(kāi)發(fā)包括綜合性的房產(chǎn)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)48252。42東灘的存在為上?？缭焦I(yè)化城市發(fā)展階段提供了機(jī)會(huì)，為實(shí)現(xiàn)后來(lái)居上超越式發(fā)展創(chuàng)造了條件 工業(yè)文明生態(tài)文明處于世界級(jí)城市初級(jí)階段的上海東灘的開(kāi)發(fā)是后發(fā)展地區(qū)超越工業(yè)文明階段建設(shè)未來(lái)生態(tài)城市的典范是大自然送給上海的無(wú)價(jià)之寶是生態(tài)城市建設(shè)模式的理想探索基地東灘產(chǎn)業(yè)定位：旅游、休閑、科技教育、房地產(chǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、文化東灘生態(tài)開(kāi)發(fā)：環(huán)境保護(hù)、以人為本的綠色生態(tài)經(jīng)濟(jì)東灘發(fā)展理念：健康生活、長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展展示上海城市獨(dú)特魅力，迎接 2023年世博會(huì)提升上海城市綜合實(shí)力的促進(jìn)國(guó)際化大都市建設(shè)43主要內(nèi)容東灘開(kāi)發(fā)的意義東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略東灘公司的定位東灘公司的戰(zhàn)略思路44東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略1 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開(kāi)發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開(kāi)發(fā)的條件1 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略階段45東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵規(guī)劃宏大長(zhǎng)遠(yuǎn) 綜合地產(chǎn)概念政府／輿論影響 多種產(chǎn)業(yè)并存以人本生態(tài)為主題，在 84/174平方公里的區(qū)域進(jìn)行長(zhǎng)達(dá) 50年的系統(tǒng)規(guī)劃和開(kāi)發(fā)，本質(zhì)是一場(chǎng)持久和逐步推進(jìn)的造城運(yùn)動(dòng)在東灘包含多種房地產(chǎn)概念，包括狹義商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)，地產(chǎn)價(jià)值具有強(qiáng)烈共生關(guān)系，必須區(qū)域整體經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化東灘的開(kāi)發(fā)受政府的城市發(fā)展規(guī)劃、政策，以及社會(huì)輿論影響。 而上海的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)并不明顯。包括政府政策的透明度政策的透明度、政策貫徹的、政策貫徹的有效程度、失有效程度、失業(yè)率等；業(yè)率等； 該要素是城市該要素是城市可持續(xù)發(fā)展的可持續(xù)發(fā)展的重要保證。主要要基礎(chǔ)。 國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系包括 8大要素、40個(gè)領(lǐng)域、 224個(gè)指標(biāo)。勞動(dòng)力 國(guó)際化 以 100作為世界城市綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，上海市相當(dāng)于世界城市高級(jí)階段綜合指數(shù)的 30%左右相當(dāng)于世界城市初級(jí)階段綜合指數(shù)的 60%左右從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，廣州、上海、北京，第一產(chǎn)業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右?！堕L(zhǎng)江三角洲地區(qū)城市市長(zhǎng)論壇紀(jì)要》 2023－ 10 33東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)經(jīng)濟(jì)的全球化和可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義q滬崇蘇隧道建成后打通沿海大通道加速三地物流，促進(jìn)投資和經(jīng)濟(jì)合作；q加強(qiáng)上海市的空港海港的國(guó)際進(jìn)出口數(shù)量和地位，提升上海市經(jīng)貿(mào)中心的地位；q東灘開(kāi)發(fā)創(chuàng)造以第三產(chǎn)業(yè)為主的生態(tài)城市開(kāi)發(fā)模式，避免產(chǎn)業(yè)重合，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。東灘開(kāi)發(fā)更注重保護(hù)和突出區(qū)域特色，根據(jù)自身的自然資源和環(huán)境優(yōu)勢(shì)、塑造富有個(gè)性的區(qū)域形象，精心構(gòu)思和塑造具有健康生活特色的區(qū)域形象，使東灘的風(fēng)貌更具內(nèi)涵和底蘊(yùn)。小城市和小城鎮(zhèn)要與大中城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套，根據(jù)自身的自然條件和資源條件，形成產(chǎn)業(yè)特色。另一方面，我國(guó)城市化滯后的主要原因是 “三農(nóng) ”問(wèn)題和城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題，要按照聚集和擴(kuò)散雙向流動(dòng)的規(guī)律，加快和合理轉(zhuǎn)移農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，既重視城市群（帶）的發(fā)展，也重視農(nóng)村小城鎮(zhèn)的發(fā)展。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 同期縣鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)人口比重只增加 。小城市發(fā)展緩慢。在一片未受污染的凈土將東灘開(kāi)發(fā)成生態(tài)綠島16生態(tài)經(jīng)濟(jì)： 21世紀(jì)的世界發(fā)展潮流人口、資源和環(huán)境的嚴(yán)峻矛盾經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展與生態(tài)環(huán)境保護(hù)之間的矛盾世界性的產(chǎn)業(yè)實(shí)踐丹麥： Kalunb工業(yè)園區(qū)美國(guó)： Chattanooga工業(yè)園區(qū)美國(guó)： Choctaw工業(yè)園區(qū)美國(guó)： Brownsville工業(yè)園區(qū)日本：沖繩島生態(tài)園區(qū)生態(tài)園區(qū)探索新型環(huán)境保護(hù)、生態(tài)資源開(kāi)發(fā)、保護(hù)和集中利用的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式所謂新型生態(tài)園區(qū)：是指突破單一功能，如景觀型、產(chǎn)業(yè)型或居住型等，具有復(fù)合多種功能的生態(tài)園區(qū)世界性課題：建設(shè)新型生態(tài)園區(qū)？17世界性課題：建設(shè)新型生態(tài)園區(qū)世界性課題：建設(shè)新型生態(tài)園區(qū)東灘開(kāi)發(fā)東灘開(kāi)發(fā)走的是一條集旅游休閑、綠色農(nóng)業(yè)、科研教育和生態(tài)房地產(chǎn)于一體的綜合型生態(tài)園區(qū)發(fā)展探索之路景觀型 產(chǎn)業(yè)型居住型 綜合型農(nóng)業(yè)、旅游、娛樂(lè)業(yè)、科研教育、房地產(chǎn)18東灘開(kāi)發(fā)的意義1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)19世界經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展的一般規(guī)律，隨著工業(yè)化進(jìn)程的加速，多數(shù)國(guó)家城市的水平在 30%至 70%之間，處于城市化加速發(fā)展階段，目前中國(guó)正處于城市化加速階段，城市化進(jìn)程任重道遠(yuǎn)！農(nóng)村城市化三國(guó)城市化比較010203040506070801940 1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023年份城市化率日本： %韓國(guó)： %中國(guó)： %28% 28% %56%75%36%中國(guó)城市化增長(zhǎng)率示意01020304050601995 2023 2023 2023 2023 2023年份中國(guó)城市化率36%50%未來(lái) 15年，城市化率年增長(zhǎng) 1%，就意味著每年有上千萬(wàn)農(nóng)民遷入城市大力建設(shè)衛(wèi)星城、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)中國(guó)政府高度關(guān)注的問(wèn)題－三農(nóng)問(wèn)題－農(nóng)村城市化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)民非農(nóng)化20加快城市化進(jìn)程是我國(guó)面向 21世紀(jì)的重要選擇，也是全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略課題“九五 ”期間城市化進(jìn)展速度和 “八五 ”期間大致相當(dāng)，沒(méi)有形成 “加速 ”發(fā)展的局面。東灘公司發(fā)展戰(zhàn)略定位匯報(bào)Monday,一方面為了在推進(jìn)城市化進(jìn)程中避免對(duì)城市形成過(guò)度壓力另一方面，也說(shuō)明進(jìn)一步加快城市化進(jìn)程非一日之功，特別是長(zhǎng)期的城市化滯后所帶來(lái)的種種矛盾的顯現(xiàn)及在推進(jìn)城市化過(guò)程中遇到的困難和阻力，都形成了對(duì)未來(lái)加速我國(guó)城市化進(jìn)程的較大壓力。 從城市規(guī)?？矗蟪鞘校òㄌ卮?、超大城市）人口 15532萬(wàn)人，占市鎮(zhèn)總?cè)丝诘?%，比 1995年增加 。2023制約城市化進(jìn)程的主要原因當(dāng)前導(dǎo)致城市化滯后的主要問(wèn)題來(lái)自推動(dòng)城市化進(jìn)程的動(dòng)力機(jī)制，即推力有余，拉力不足。27建設(shè)國(guó)際大都市q經(jīng)濟(jì)全球化的現(xiàn)實(shí)，需要我國(guó)有代表國(guó)家的國(guó)際性城市來(lái)參與世界分工和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。q 在城市規(guī)劃建設(shè)中，無(wú)論現(xiàn)有城市還是新建城市，更多考慮是如何注重保護(hù)和突出城市特色，塑造富有個(gè)性的城市形象。轉(zhuǎn)變城市功能定位堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)揮城市群帶的輻射帶動(dòng)作用建設(shè)國(guó)際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現(xiàn)城市的個(gè)性和特色30國(guó)家性課題：三農(nóng)問(wèn)題國(guó)家性課題：三農(nóng)問(wèn)題東灘開(kāi)發(fā)農(nóng)村城市化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化農(nóng)民非農(nóng)化三農(nóng)問(wèn)題實(shí)質(zhì)合村建鎮(zhèn)，提高人口集中度，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展以產(chǎn)業(yè)方式提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率和效益突破國(guó)際技術(shù)壁壘增加農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)，增加農(nóng)民本土就業(yè)機(jī)會(huì)東灘開(kāi)發(fā)提供了非常難得的探索機(jī)遇 ：以可持續(xù)發(fā)展的思想建設(shè)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的小城鎮(zhèn)，探索解決農(nóng)村城市化的問(wèn)題；以加強(qiáng)與國(guó)際接軌的綠色有機(jī)食品為起點(diǎn)，以發(fā)展農(nóng)業(yè)服務(wù)業(yè)為目標(biāo)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作模式以保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境為原則，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)為主發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，探索農(nóng)民非農(nóng)化的發(fā)展模式31東灘開(kāi)發(fā)的意義1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)32長(zhǎng)江三角洲是全國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)，實(shí)現(xiàn)該地區(qū)生態(tài)與開(kāi)發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展是中國(guó)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的重要一環(huán)長(zhǎng)江三角洲土地面積只占全國(guó) 1%，人口占全國(guó) %，工業(yè)總產(chǎn)值占全國(guó) 21%，長(zhǎng)江三角洲地區(qū)是全國(guó)發(fā)展速度最快、投資環(huán)境最佳、經(jīng)濟(jì)內(nèi)在素質(zhì)最好、創(chuàng)新能力最強(qiáng)的地區(qū)之一；在全國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的 35個(gè)城市中，長(zhǎng)江三角洲占了 10個(gè)；在全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣中，它占有一半；在最新選出的全國(guó)綜合競(jìng)爭(zhēng)力十強(qiáng)市中，它占了 4個(gè)。上海對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用上海建設(shè)生態(tài)城市的總體目標(biāo)長(zhǎng)三角地區(qū)主要城市的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和生態(tài)建設(shè)區(qū)域資源整合，提高上海以及整個(gè)長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，加快經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程34東灘開(kāi)發(fā)有利于長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展跨江橋隧q長(zhǎng)江三角洲主要城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相似性過(guò)高，不利于地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化和融入世界經(jīng)濟(jì)的進(jìn)程。使上海與江蘇的通路徹底貫通，極大加強(qiáng)了長(zhǎng)江三角洲地區(qū)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，使上海到無(wú)錫與上海到南通的時(shí)間一樣。利于上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，生態(tài)城市建設(shè)，提高綜合實(shí)力和成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)金融中心；q而新興國(guó)際性大城市，如新加坡、開(kāi)羅、圣保羅、漢城等一般只有%，成熟的國(guó)際性大城市只有 %；第二產(chǎn)業(yè)，尤其是制造業(yè)，廣州等三市的就業(yè)比例都高達(dá) 39%，比新興國(guó)際性大城市高出近 17個(gè)百分點(diǎn)，比成熟的國(guó)際性大城市高出近 22個(gè)百分點(diǎn)；第三產(chǎn)業(yè)的比重更是低于新興國(guó)際性大城市和成熟的國(guó)際性大城市，僅為新興國(guó)際性大都市的 27%—32% ，成熟國(guó)際性大都市的 15%。水平 比較研究始于八十年代。主要體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)總體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)總量、發(fā)展速度量、發(fā)展速度、人均水平、人均水平、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等方面；面； 包重要保證。上海在經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府實(shí)力方面排名第一，在金融實(shí)力方面排序第二， 科技實(shí)力則排第五，在科技實(shí) 力方面指標(biāo)明顯不足 。開(kāi)發(fā)理念和策略須符合政府規(guī)劃方向、政策和人本生態(tài)環(huán)保等發(fā)展趨勢(shì)東灘開(kāi)發(fā)包括科教科普、生態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游休閑、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)，保護(hù)利用東灘生態(tài)資源，由符合人本生態(tài)趨勢(shì)的產(chǎn)業(yè)組成綜合性生態(tài)園區(qū)東灘的開(kāi)發(fā)實(shí)際是一個(gè)符合政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，符合社會(huì)輿論方向，順應(yīng)人類可持續(xù)發(fā)展要求，以統(tǒng)一理念主題為統(tǒng)帥的區(qū)域開(kāi)發(fā)，超出了簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)概念。分區(qū)開(kāi)發(fā)252。統(tǒng)一理念252。最直接的影響來(lái)自：陳家鎮(zhèn)、長(zhǎng)興島和橫沙島長(zhǎng)興島 橫沙島東灘陳家鎮(zhèn)擬建的越江橋隧東灘擬建的連接兩島的引橋51陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點(diǎn)將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開(kāi)發(fā)規(guī)劃中來(lái)協(xié)同發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。東灘的開(kāi)發(fā)與其相鄰地區(qū)的開(kāi)發(fā)是互動(dòng)的，東灘的生態(tài)開(kāi)發(fā)成功的示范效應(yīng)會(huì)對(duì)整個(gè)地區(qū)的知名度有大幅提升，促進(jìn)相鄰的地區(qū)地價(jià)、房?jī)r(jià)有更大的升值空間?，F(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場(chǎng)、上海特技城、石沙野生動(dòng)物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場(chǎng)、通迅等服務(wù)設(shè)施。長(zhǎng)興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂(lè)，交通改善后同樣可以開(kāi)發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂(lè)旅游項(xiàng)目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢(shì)，很容易和東灘形成直接的競(jìng)爭(zhēng)。長(zhǎng)興島和橫沙島：兩島開(kāi)發(fā)不是東灘公司的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開(kāi)發(fā)的協(xié)同性，對(duì)該地區(qū)開(kāi)發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開(kāi)發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對(duì)控制地位的方式。90年代中期以資產(chǎn)運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會(huì)融資 進(jìn)一步擴(kuò)大資本市場(chǎng)融資。由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會(huì)資金投資有極大的可能，因此誰(shuí)造橋遂誰(shuí)就可能得到政策、資源從而掌握整個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。q 東灘開(kāi)發(fā)關(guān)系到整個(gè)崇明島的開(kāi)發(fā)，崇明是 21世紀(jì)上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會(huì)日益提高。橋隧不僅工程浩大，而且牽動(dòng)的是上海、長(zhǎng)江三角洲整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，作為一個(gè)啟動(dòng)因素它撬動(dòng)的是一個(gè)蘊(yùn)藏著無(wú)限商機(jī)的發(fā)展空間。改良土壤 政府?資源整合者：東灘開(kāi)發(fā)的效果取決于東灘公司對(duì)內(nèi)部和外部的土地、資本、技術(shù)、品牌、政策資源的整合。多產(chǎn)業(yè)運(yùn)作根據(jù)東灘的獨(dú)特性塑造區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心理念和文化，并在區(qū)域開(kāi)發(fā)中不斷豐富、深化、創(chuàng)新。?注意把握相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇，拓寬支柱產(chǎn)業(yè)。東灘外的產(chǎn)業(yè)選擇? 參與商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)? 商業(yè)地塊的定位策劃服務(wù)? 獨(dú)立承攬商業(yè)地塊的定位策劃和地產(chǎn)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)110模式四：商鋪?zhàn)饨?、地價(jià)升值就第一階段東灘外盈利模式，我們有四種設(shè)想。通過(guò)協(xié)議、訂金方式承銷、代銷規(guī)劃建設(shè)的部分房地產(chǎn)、包租、代租商業(yè)鋪位，賺取差價(jià)或傭金獲利！商業(yè)地塊概念策劃、定位策劃、推廣策劃 商業(yè)圈修建東灘外的盈利模式營(yíng)銷推廣和商業(yè)圈管理房地產(chǎn)承銷和包租商鋪代銷和代租服務(wù)收益代銷代租收益承銷包租收益模式五、商圈策劃、服務(wù)收益112模式六：內(nèi)外土地聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)3.同時(shí)可通過(guò)提前圈占周邊土地，待升值后出售土地獲取利潤(rùn)。利用既有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)資源，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作，產(chǎn)業(yè)鏈向前致力于擴(kuò)大規(guī)模，產(chǎn)業(yè)鏈向后致力于農(nóng)產(chǎn)品的深加工和對(duì)外貿(mào)易。分段發(fā)展東灘開(kāi)發(fā)是持續(xù) 50年的造城型大開(kāi)發(fā)，從準(zhǔn)備、小規(guī)模開(kāi)發(fā)、規(guī)