【正文】 2月 7日星期二 下午 8時 58分 24秒 20:58: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 員工對領(lǐng)導(dǎo)風(fēng)格的看法 47 公司內(nèi)部診斷總結(jié) 運營體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還沒有形成滾動開發(fā)態(tài)勢 ? 已經(jīng)形成多業(yè)務(wù)組合，但從收入和利潤上講其他業(yè)務(wù)無法與開發(fā)業(yè)務(wù)和寫字樓業(yè)務(wù)相比 ? 開發(fā)項目非常強調(diào)質(zhì)量 ? 人員結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓(xùn)體系不能滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展要求 ? 目標體系不明，預(yù)算體系流于事后控制； ? 業(yè)務(wù)流程不清晰，多變，存在因人調(diào)整現(xiàn)象； ? 外包、知識管理、成本、資金管理問題較集中 ? 對下屬子公司管理缺乏仍以“行政管理”為主 ? 組織多變 ? 功能職位定位不清楚 ? 專業(yè)導(dǎo)向不明 ? 項目式組織與職能部門沖突問題 ? 下屬子公司的管理有一定的方向性，但管理力度不足，比較混亂 48 根據(jù)上述分析，隨公司業(yè)務(wù)發(fā)展、規(guī)模繼續(xù)膨脹，公司資源和技能瓶頸需要盡快解決 ? 公司在特定規(guī)模資源狀況下，公司核心層以高度集權(quán)的方式深度參與開發(fā)、獲取土地、設(shè)計、銷售環(huán)節(jié)符合公司創(chuàng)業(yè)期高速膨脹的業(yè)務(wù)發(fā)展特點。公司開發(fā)過程中的一些業(yè)務(wù)內(nèi)部調(diào)劑給下屬子公司，導(dǎo)致下屬公司對總公司的依賴性，使自身缺乏發(fā)展的動力 ?對下屬子公司的管理目前仍然以“行政管理為主” ?目前通過總部副總作為執(zhí)行董事及經(jīng)營部雙重控制，總部其他職能部門與下屬公司也存在業(yè)務(wù)接口，相互配合中會出現(xiàn)問題 ?公司沒有很好確定各下屬公司不同的控股管理模式 ， 容易帶來下屬公司的混亂，缺乏管理的連續(xù)性 36 運營體系 戰(zhàn)略 組織結(jié)構(gòu) 人力資源 ? 人員結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)化人員偏少 ? 職業(yè)發(fā)展空間狹窄，發(fā)展路徑不明晰 ? 培訓(xùn)體系不能滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展要求 內(nèi)部診斷－－人力資源管理部分 37 公司本部市場研究、物業(yè)管理、成本管理的專業(yè)人才不足 公司專業(yè)能力比較薄弱的環(huán)節(jié)(員工調(diào)查問卷）54%46% 46%28% 28% 26%25%20% 18% 18%9% 6%0%20%40%60%80%物業(yè)管理 成本管理 客戶關(guān)系管理 銷售管理 質(zhì)量管理 土地開發(fā) 規(guī)劃設(shè)計 市場策劃 材料采購管理 項目進度管理 資金管理 建筑商管理 項目組通過內(nèi)外部訪談了解到的比較情況基本和公司內(nèi)部調(diào)查的情況一致 自身能力評價圖 （遠卓分析） 市場平均水平 項目研究 施工建造 設(shè)計規(guī)劃 銷售 物業(yè)管理 投資決策 市場策劃 成本管理 客戶管理 38 整體而言，目前的人力資源結(jié)構(gòu)和管理體系不能支持公司未來的高速發(fā)展 歷史原因 ?非集團主業(yè)的集團下屬公司 ?由管理型企業(yè)轉(zhuǎn)型而來，業(yè)務(wù)運作歷史不長 ?發(fā)展快，同時的業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略定位不夠清晰 ? 員工尤其是中高層大多來自集團，房地產(chǎn)專業(yè)化程度不高 ? 平均主義思想沿襲，目標體系不清晰，績效文化難以形成 ? 薪資體系規(guī)劃受工資總額限制和其他下屬公司橫向比較的約束，市場化程度低 ? 單一的職務(wù)等級序列，導(dǎo)致專業(yè)人員缺乏發(fā)展空間 ? 沒有針對業(yè)務(wù)建立有效的人員績效管理體系 ? 人力資源配比不合理：管理崗位設(shè)置過多，專業(yè)技術(shù)崗位設(shè)置不足 ? 缺乏專業(yè)技能積累和培訓(xùn)，人員專業(yè)化難以實現(xiàn) ? 組織變動頻繁，給專業(yè)技能積累和提升帶來障礙 ? 專業(yè)人才的職業(yè)發(fā)展生涯和發(fā)展路徑不明確缺乏能夠與戰(zhàn)略有效配合的人力資源發(fā)展規(guī)劃 ? 缺乏有計劃的專業(yè)后備人才培養(yǎng)和儲備 對中遠房地產(chǎn)的影響 39 高層管理人員來源過于單一，從社會上招聘的專業(yè)人員相對較少 714901160518高層 中層 基層集團 院校 社會“中高層的流動性相當小，基層員工沒有升職空間。 ％ % 利潤率（ 百分比） 利潤 （萬元） 收入 （萬元） 實際完成部分 （截至 02年 2月底，以遠洋天地一期 3＃－ 6＃入住以成本預(yù)估計算） 計劃 （遠洋天地一期收益） 遠洋天地一期 ?預(yù)計收入利潤率處于北京市房地產(chǎn)平均水平： （平均項目收益水平達 10－ 15％，項目收益率好的能達到 20－ 25％） ?公司以高于市場平均水平的投入，獲取低于市場平均水平的收益，是為服從公司迅速成長的策略。 引入新股東？上市？ 公司業(yè)務(wù)跨地域發(fā)展？ 收入方式多元化？ 3 公司業(yè)務(wù)已經(jīng)形成房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)等業(yè)務(wù)的組合格局 公司初步形成多盈利結(jié)構(gòu)的業(yè)務(wù)組合 ?開發(fā)業(yè)務(wù)－－項目部 /項目公司 ?相關(guān)存量經(jīng)營 /服務(wù)提升業(yè)務(wù)－－下屬近 10家控股子公司 穩(wěn)定收益貢獻 開發(fā)前期 遠嘉 開發(fā)階段 本部、 遠坤、天麟 銷售階段 遠嘉 產(chǎn)品 /客戶定位 客戶關(guān)系管理 業(yè)績實現(xiàn) 寫字樓 /酒店經(jīng)營 遠洋大廈 / 信通大廈 寫字樓物業(yè) 酒店物業(yè) 小區(qū)物業(yè) 中遠基業(yè) 二級市場 中遠基業(yè) 裝飾櫥柜銷售 廣田 /欣隆 收益 /服務(wù)增值 提供服務(wù) 相互促進 服務(wù)增值、下游滲透 開發(fā)業(yè)務(wù) 4 中遠房地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式的發(fā)展狀況回顧 時間 1993— 1997 1997－ 1999 1999－ 2023 2023— ？ 代表項目 ? 集團宿舍建造 ? 廣州等地投資項目 ? 遠洋大廈 ? 都市網(wǎng)景 遠洋天地（一期） 遠洋風(fēng)景 ? 遠洋天地（二期） ? CBD項目 ? 玉泉路項目 客戶選擇 ? 主要以集團為主 ? 寫字樓－集團、國外公司與國內(nèi)大型企業(yè) ? 住宅－高收入人群 ? 中高檔住宅消費者 ? 主流住宅、寫字樓的購買和租賃群體？ ? 高檔客戶？ 價值獲取 ? 集團項目撥款 ? 投資項目的收益回收 ?寫字樓出租、出售 ?住宅直接銷售 ?物業(yè)管理 ?二手房銷售咨詢 ? 寫字樓經(jīng)營 ? 住宅直接銷售 ? 物業(yè)管理 ? 咨詢收入 ? 下屬子公司投資收益 ?房地產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù) ?二三級市場？ ?價值鏈下游 ?復(fù)合地產(chǎn)的經(jīng)營？ 戰(zhàn)略控制 ? 單一利用集團資源進行發(fā)展 ? 利用集團資源與支持降低經(jīng)營風(fēng)險 ? 初步建立踏實、高品味品牌風(fēng)格 ? 引入外部設(shè)計、銷售支持 ? 注重產(chǎn)品的品質(zhì) ? 順應(yīng)市場走向進行土地選擇 ? 通過在一定競爭區(qū)域的時間與產(chǎn)品優(yōu)勢來贏得客戶 ? 比較流暢的資金運作 ? 超前設(shè)計和具有品味的社會營銷手段 ? 注重內(nèi)在品質(zhì) ? 集體決策降低風(fēng)險 ? 順應(yīng)市場趨勢 ? 多項目的投資 ? 品牌形象的建立 ? 成本領(lǐng)先 ? 客戶服務(wù)優(yōu)勢 ? 融資渠道的更加順暢 ? 長期經(jīng)營策略？ 業(yè)務(wù)范圍 ? 房地產(chǎn)項目的參與投資 ? 集團項目建造與管理 ? 房地產(chǎn)開發(fā)為核心 ? 物業(yè)管理 ? 裝飾裝修 ? 房屋銷售 ? 房地產(chǎn)開發(fā) ? 存量、資產(chǎn)管理 ? 上下游擴展嘗試 ? 各業(yè)務(wù)領(lǐng)域滲入 ? 近期：北京房地產(chǎn)開發(fā)為主 ? 中長期？進入新的利潤區(qū)間？ ？ ？ ？ ？ ？ 5 經(jīng)歷了從集團內(nèi)部服務(wù)到市場化運作的發(fā)展歷程，中遠房地產(chǎn)已經(jīng)度過了公司的轉(zhuǎn)型期，通過快速發(fā)展向管理體系完善期過渡 零散投資與管理任務(wù)兼顧期 市場化過渡轉(zhuǎn)型期 項目迅速擴張期 管理體系 /體制制完善期 發(fā)展歷程 業(yè)務(wù)模式特點 評價 ? 以集團作為核心客戶對象，以利用集團資源發(fā)展為核心手段 ? 主要通過為集團提供建造管理服務(wù)和依托集團資源進行零散投資來獲取價值 ? 以接手遠洋大廈為契機，以主動獲取價值為目標，公司開始向市場化轉(zhuǎn)型 ? 都市網(wǎng)景項目的成功確定了公司市場化的運作能力 ? 利用項目的地域優(yōu)勢，同時通過注重品質(zhì)、積極借助外力進行發(fā)展等戰(zhàn)略舉措實現(xiàn)客戶群體定位 ? 項目開發(fā)進一步帶動了公司在銷售、物業(yè)方面的價值獲取手段的增加 ? 在這個階段公司基本明確了以項目為導(dǎo)向，在主流住宅和高檔寫字樓市場發(fā)展的開發(fā)定位 ? 通過兩個項目的開發(fā)積累了運作經(jīng)營，為今后的復(fù)制發(fā)展打下了基礎(chǔ) ? 由于集團的行業(yè)資源難以整合，零散投資的不確定性過大，公司在這一階段不能主動獲取價值，收益性不佳 ? 明確的主流中高檔住宅市場和高檔寫字樓市場的客戶定位 ? 把握市場機遇以市場策劃和資金運作為核心的戰(zhàn)略控制手段，公