【正文】 下半年隨著供給增加，價(jià)格 或出現(xiàn)拐點(diǎn)。 12月 14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的四個(gè)調(diào)整方向：增加供給、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房、加強(qiáng)監(jiān)管、擴(kuò)大保障性住房建設(shè)，均不是新提法， 關(guān)鍵還要看相關(guān)部委的后續(xù)政策配套及地方政府的落實(shí)。 6. 繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。如果開(kāi)發(fā)商拖欠地價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。 13 2023年回顧 — 重要政策 2023年各部委政策 日期 頒布單位 關(guān)鍵內(nèi)容 中央 1號(hào)文件 進(jìn)一步提出要建立 健全土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。 央行一季度例會(huì) 保持適度寬松貨幣政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。房地產(chǎn)行業(yè) 2023年回顧及 2023年形勢(shì)研判 投資部 一 .2023年回顧 二 .2023年形勢(shì)研判 三 .集團(tuán)主要地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)情況 四 .2023年主要應(yīng)對(duì)策略探討 2 3 2023年回顧 — 總體情況 銷售由回暖向火爆演變，全年量?jī)r(jià)超越了 07 年的“瘋狂” 從 09 年全年來(lái)看，全國(guó)商品房銷售形勢(shì)經(jīng)歷了回暖、暢旺到火爆三個(gè)階段，量?jī)r(jià)增長(zhǎng)遠(yuǎn)超年 初預(yù)期，甚至超過(guò)了瘋狂的 2023 年： 商品房銷售面積 億平方米 ，同比增長(zhǎng) 51%，并且遠(yuǎn) 超 07 年 億平方米水平； 商品房銷售額 萬(wàn)億元 ，同比增長(zhǎng) %，遠(yuǎn)超 07 年 萬(wàn)億元 的水平。 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》 （銀監(jiān)發(fā) [2023]59號(hào)） 堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求， 嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖 。 建設(shè)部 將研究制定《公共租賃住房指導(dǎo)意見(jiàn)》，總結(jié)各地通過(guò)發(fā)展公共租賃住房等方式解決“夾心層”住房問(wèn)題的經(jīng)驗(yàn)，明確公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象及相關(guān)政策。 財(cái)政部、 國(guó)稅總局 公布營(yíng)業(yè)稅減免細(xì)則 ,政策收縮幅度小于預(yù)期 ,對(duì)普通和非普通住宅營(yíng)業(yè)稅減免進(jìn)行了區(qū)分： 5年以上普通住房免征營(yíng)業(yè)稅，非普通住宅差額征收； 5年以內(nèi)，普通住宅差額征收，非普通住宅全額征收。 7. 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理。在貨幣政策仍寬松的環(huán)境下，“抑制性”房地產(chǎn)政策的實(shí)際效果存在較大的不確定性。 24 2023年深業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運(yùn)行特點(diǎn) 財(cái)務(wù)安全、可控，但資金偏緊 從反映短期資金緊張程度的 現(xiàn)金比率指標(biāo)看，深控處于 各地產(chǎn)公司中游水平。 價(jià)格 由于短期內(nèi)供給上升有限， 全國(guó)多數(shù)城市房?jī)r(jià)將維持高 位，但漲幅會(huì)趨緩，部分成 交量降幅較大的城市可能在 四季度調(diào)整。 房地產(chǎn)業(yè)早已“千錘百煉”，無(wú)需過(guò)于憂慮政府政策 2023年來(lái)房地產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)政策“千錘百煉”，貨幣政策是關(guān)鍵：房地產(chǎn)業(yè)1998年“房改”特別是 2023年明確支柱產(chǎn)業(yè)地位以來(lái)，幾乎每年都有各種 “政策”出臺(tái)，但只有在 2023年，在持續(xù)的從緊貨幣政策和宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，房地產(chǎn)才首次出現(xiàn)調(diào)整。 (三 )加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管 5. 加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。 國(guó)土部等 五部委 發(fā)布《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，關(guān)鍵政策如下：分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清， 首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%。其中財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)深化房地產(chǎn)稅制改革， 研究開(kāi)征物業(yè)稅 。 9 2023年回顧 — 總體情況 09年主要房地產(chǎn)企業(yè)情況 業(yè)績(jī) 銷售業(yè)績(jī)創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營(yíng)不斷強(qiáng)大；銷售均價(jià)年內(nèi)大幅提高；銷 售百億企業(yè)數(shù)量翻番 融資 大額銀行授信層出不窮；資本市場(chǎng)融資活躍；赴港 IPO熱潮 再起，借殼上市備受青睞 土地 土地儲(chǔ)備拓展積極，競(jìng)爭(zhēng)激烈地王頻現(xiàn) 成長(zhǎng) 政策調(diào)控漸行漸近，理性成長(zhǎng)方能平穩(wěn)發(fā)展 10 2023年回顧 — 重要政策 2023年以來(lái)主要貨幣政策 日 期 頒布單位 關(guān)鍵內(nèi)容 溫家寶總理 政府工作報(bào)告 支持居民購(gòu)買自住型和改善型住房的信貸、稅收和其他政策，對(duì) 符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買者 ，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。銷售面積和銷售金額均創(chuàng)歷史新高，兩項(xiàng)指標(biāo)的同比增幅也同時(shí)創(chuàng)下歷史新高。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄 “二套房貸 ”政策約束，不得自行解釋 “二套房貸 ”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議 提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費(fèi)。 國(guó)土部 召開(kāi)掛牌督辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地處置新聞通氣會(huì)，通報(bào)了掛牌督辦的 18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地情況，并強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格土地