【正文】 生壓力。 ?S W O T ?L C M D 項(xiàng)目定位 —— 思考 56 總體產(chǎn)品定位建議 產(chǎn)業(yè)基地開(kāi)發(fā)模式研究 高科技商務(wù)花園產(chǎn)業(yè)基地 57 產(chǎn)業(yè)基地的開(kāi)發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)基地 商務(wù)花園 CBD Business Park Business Park(中文直譯為“商務(wù)花園” )理念，選擇在低密度、低容積率、高綠化、環(huán)境佳的地方， 其園區(qū)內(nèi)為規(guī)劃有序的工作室或廠房的有機(jī)組合；是提高生活質(zhì)量、并以優(yōu)美的綠色園林景觀激發(fā)工作人員靈感的地方。 窗口 /營(yíng)銷中心 總部 /研發(fā)等分支機(jī)構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)總部基地的選址的趨勢(shì)。一些以總部經(jīng)濟(jì)定位的商務(wù)花園代表了未來(lái)總部選址的潮流。 58 我們對(duì) Business Park的認(rèn)識(shí) 我們將從以下幾個(gè)方面闡述對(duì) Business Park的認(rèn)識(shí) 從產(chǎn)業(yè)類型來(lái)看 :Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主 ,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務(wù)業(yè)等。 從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來(lái)看： 截取了不同產(chǎn)業(yè)鏈的高端 ，使各產(chǎn)業(yè)鏈不同部分在同一個(gè)區(qū)域密集分布。通過(guò)分工、協(xié)調(diào)達(dá)到信息互動(dòng)、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟(jì)學(xué)上所說(shuō)的 “ 內(nèi)聚效應(yīng) ” 。 從地理區(qū)位來(lái)看： 主要坐落在城市的邊緣地帶，相對(duì)中心城市既有一定的獨(dú)立性，又有很好的可達(dá)性。 從園區(qū)功能來(lái)看： 已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開(kāi)來(lái)，主要其中在研發(fā)和商務(wù)功能上，同時(shí)生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。 從園區(qū)規(guī)劃來(lái)看： 表現(xiàn)為低容積率、高綠化率，建筑多以小體量、多層為主。 從園區(qū)環(huán)境來(lái)看： 園區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，注重對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)。 59 國(guó)際總部基地六大發(fā)展模式 模式 1 ： 制造加工型總部基地 模式 3 ： 研發(fā)及高科技型總部基地 模式 4 ： 企業(yè)內(nèi)腦型總部基地 模式 5 ： 后臺(tái)服務(wù)型總部基地 模式 6： 聯(lián)合國(guó)等國(guó)際組織型總部基地 Park west西區(qū)商務(wù)花園二期 哥本哈根機(jī)場(chǎng)商務(wù)花園 Park west西區(qū)商務(wù)花園、硅谷 劍橋商務(wù)花園 上海浦東張江銀行卡產(chǎn)業(yè)園 紐約聯(lián)合國(guó)總部、日內(nèi)瓦聯(lián)合國(guó)總部、 模式 2 ： 物流型總部基地 交通便利，易于原材料、成品等運(yùn)輸；市政設(shè)施水平較高，水、電、能源等要有特殊要求；政策支持；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；形成相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈。 靠近機(jī)場(chǎng)（國(guó)門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達(dá)，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點(diǎn)的辦公場(chǎng)所 產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進(jìn)，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達(dá)，標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng) 良好的商務(wù)基礎(chǔ)；多種交通方式，方便、快捷的到達(dá)市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標(biāo)桿企業(yè)帶動(dòng)；以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)公司入駐。 土地價(jià)格優(yōu)勢(shì)，優(yōu)惠政策，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，標(biāo)桿企業(yè)榜樣作用，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進(jìn)。 重大國(guó)際歷史事件發(fā)生地，具有較高國(guó)際地位；開(kāi)放性、國(guó)際性的氛圍，對(duì)交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國(guó)際新興組織的聚集 模 式 K P I 案 例 產(chǎn)品定位思路闡述 總體定位 業(yè)態(tài)定位 物業(yè)形態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位步驟 1 首先確定客戶類型 入住基地客戶特征 中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍 依賴度低相對(duì)較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財(cái)富 對(duì)便捷的交通依賴性較強(qiáng) 比較看重自身的形象 對(duì)生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務(wù)對(duì)象的服務(wù)企業(yè) 企業(yè)類型 IT類公司 醫(yī)藥公司 醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司 集成電路廠家 建筑設(shè)計(jì)公司 動(dòng)畫制作公司 廣告公司 大型企業(yè)的研發(fā)中心 大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心 培訓(xùn)中心 其它服務(wù)類型產(chǎn)業(yè) …… 業(yè)態(tài)定位步驟 2 中介培 訓(xùn)平臺(tái) 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 橫向延伸 橫向延伸 橫向延伸 橫向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 橫向延伸 橫向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈的衍生升華 —滾雪球模型 以海創(chuàng)基地核心產(chǎn)業(yè)為核心吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動(dòng)發(fā)展，越滾越大 中介培 訓(xùn)平臺(tái) 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 中介培 訓(xùn)平臺(tái) 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 業(yè)態(tài)定位步驟 3 形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈 海智項(xiàng)目客戶定位于大學(xué)、科研機(jī)構(gòu)、跨國(guó)公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會(huì)計(jì)事務(wù)所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生，互相依存，形成一個(gè)全新科技集聚區(qū)和市場(chǎng)生態(tài)環(huán)境 高科創(chuàng)業(yè) 中小公司 風(fēng)險(xiǎn)基金 大學(xué)科研機(jī)構(gòu) 律師 事務(wù)所 研發(fā)中心 會(huì)計(jì) 事務(wù)所 現(xiàn)代服務(wù)公司 業(yè)態(tài)定位步驟 4 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。 產(chǎn)品形成的特征與產(chǎn)生條件 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化 城市結(jié)構(gòu)的變化 辦公需求的多元化 產(chǎn)品特征 ?生態(tài)的 ?低密度的 ?低成本的 ?與城市聯(lián)系緊密的 ?自成系統(tǒng)的 ?有足夠的人力資源支持 經(jīng)濟(jì)發(fā)展促進(jìn)了城市的發(fā)展。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴(kuò)張 .從而城市的外延都在不斷擴(kuò)大，人們開(kāi)始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。 城市中傳統(tǒng)商務(wù)不能滿足所有企業(yè)的商務(wù)需求，才給商務(wù)花園的形成創(chuàng)造了特有的生存空間。 通過(guò)對(duì)國(guó)外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢(shì)：國(guó)外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務(wù)花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。 總體定位方向 科技商務(wù)花園 科技型 商務(wù)化 生態(tài)型 國(guó)際化 生活化 都市化 業(yè)態(tài)定位步驟 5 堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高強(qiáng)度投入、 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理 處理好人才、要素、功能、產(chǎn)業(yè)集聚的關(guān)系，取得最大公約數(shù) 未來(lái)科技城 總體建設(shè)要求 海智項(xiàng)目 商務(wù)區(qū) 創(chuàng)智廣場(chǎng) 創(chuàng)新天地 學(xué)習(xí)天地 研發(fā)區(qū) 生活區(qū) 信息廣場(chǎng) 科企天地 會(huì)議中心 中外高科技公司 孵化期的企業(yè) 支撐性服務(wù)企業(yè) 研發(fā)機(jī)構(gòu) 中小企業(yè) 風(fēng)險(xiǎn)基金 終身教育 行政管理 人才培訓(xùn) 特色商業(yè)街 人才公寓 高科技研發(fā) 高科技產(chǎn)業(yè)化 功能定位 互動(dòng)區(qū) 提供辦公、研發(fā)、學(xué)習(xí)、休閑及文化設(shè)施； 生活區(qū) 提供辦公、零售、休閑、娛樂(lè)設(shè)施以及住宅的多功能小區(qū)。 研發(fā)區(qū) 著重推動(dòng)研發(fā)。 業(yè)態(tài)定位步驟 6 商務(wù)酒店 建筑業(yè)態(tài)定位 多層、高層寫字樓 低層獨(dú)棟寫字樓 多功能會(huì)議中心 高星級(jí)商務(wù)酒店 酒店式精裝公寓 低層商業(yè)街區(qū) 多層框架綜合性商業(yè)物業(yè) 研發(fā)辦公區(qū) 商務(wù)區(qū) 生活區(qū) 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 1, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 22:52:2122:52:2122:523/1/2023 10:52:21 PM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :52:2122:52Mar231Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 22:52:2122:52:2122:52Wednesday, March 1, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :52:2122:52:21March 1, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 1日星期三 下午 10時(shí) 52分 21秒 22:52: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 10時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 1日星期三 10時(shí) 52分 21秒 22:52:211 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 10時(shí) 52分 21秒 下午 10時(shí) 52分 22:52: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 1, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 22:52:2122:52:2122:523/1/2023 10:52:21 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :52:2122:52Mar231Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 22:52:2122:52:2122:52Wednesday, March 1, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :52:2122:52:21March 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 1日星期三 下午 10時(shí) 52分 21秒 22:52: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 10時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 1日星期三 10時(shí) 52分 21秒 22:52:211 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 10時(shí) 52分 21秒 下午 10時(shí) 52分 22:52: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 1, 2023 閱讀一切好書如同和過(guò)去最杰出的人談話。 22:52:2122:52:2122:523/1/2023 10:52:21 PM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :52:2122:52Mar231Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 22:52:2122:52:2122:52Wednesday, March 1, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :52:2122:52:21March 1, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 1日星期三 下午 10時(shí) 52分 21秒 22:52: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 下午 10時(shí) 52分 :52March 1, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 1日星期三 10時(shí) 52分 21秒 22:52:211 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 10時(shí) 52分 21秒 下午 10時(shí) 52分 22:52: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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