【導讀】大連星海高爾夫項目。第一節(jié)大連市宏觀情況分析9房地產(chǎn)E網(wǎng)倍訊易。星海高爾夫項目地處大連市高知人群最密集的專屬生活區(qū)，項目南側(cè)瀕臨黃海、東側(cè)緊依西尖山、西接旅順南路、北臨海事大學游泳訓練館。濱廣場星海廣場約5公里；距大連市黑石礁車站約公里；距大連市市中心約12. 公里；項目西行約50米，即為大連海事大學；東行約公里，即為大連水產(chǎn)學院；項目位于高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)，旅順南路東南面，交通十分便利。悠長的海岸線和濃厚的文化氛圍構(gòu)建起愜意生活的完美框架。依據(jù)國家及大連市相關法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所。做市場調(diào)查報告綜合分析，本項目由四個地塊組成，本項目主要經(jīng)濟技術指標如表

　　

【正文】 累 ，加之附近凌水灣的改造和新濱海路的規(guī)劃，可以說項目順應時勢，已達到天時、地利、人各的條件。項目市場前景非常好，市場競爭力也很強。 35 第三章 市場調(diào)查及項目分析 第一節(jié) 高新園區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 一、高新園區(qū)及周邊部分樓盤情況匯總 表 31 高新園區(qū)板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （萬 m2） 容積 率 價格 （元 /m2） 戶型面積 （ m2） 戶型 銷售 率 備注 1 東方圣 荷西 高層 1100018000 13500 均價 120150 50% 剩400余套 2 宅語原 高層 840012020 10500 均價 5090 12室 80% 剩200余套 6 棟1826層高層 1095 戶 精裝修 3 山海一家二期 小高層 7500 均價 110175 2 室4 室 售罄 4 斯坦福 院落 多層 小高層 10500 均價 80 12室 多層基本售罄 現(xiàn)推出3 棟小高層面積在6290平 5 名仕樂 居 多層 高層 8500 均價 80130 2 室 80% 4 棟高層 4 棟多層 6 壹品漫 谷 多層 小高層 別墅 14 59008000 7000 均價 130170 23室 7 CITY ONE 小高層 7961 72008500 3948 90134 12室 售罄 精裝修 隨著軟件園一期、二期的開發(fā)及眾多高新企業(yè)的入駐，使得高新園區(qū)在整個大連市的影響越來越大，同時該板塊靠近大連理工大學、海事大學等高校，文化氛圍 36 濃厚，因此樓盤價格漲幅較大，均價保持在 900010000 元 /m2左右，大量的需求使各個項目的銷售情況基本保持良好。 表 32 小 平島板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 小平島 高層、小高層 126 763011800 9000均 90140 2室 4室 一期基本售罄，目前二期在售 該區(qū)域存在明顯的景觀優(yōu)勢，但由于該區(qū)域在之前的大連區(qū)劃中屬于較偏的位置，目前尚未大規(guī)模開發(fā)，相對項目較少，戶型也以舒適型為主。 表 33 星海灣板塊主要個案指標對比表 序號 樓盤 建筑 形態(tài) 占地 （ m2） 容積率 價格 （元 /m2） 面積（ m2） 戶型 銷售率 1 半島聽濤 小高層 高層 均 14000 180 2室 80% 2 大連明珠 小高層 高層 7 均 18000 （含精裝修） 190270 3室 3 宏都筑景 多層 小高層 10 均 11000 約 100 2室 一期售罄 4 世嘉星海 二期 小高層 高層 7 均 12020 90 2室 一期售罄二期 正在預定中 5 一品星海 新座 小高層 高層 6 14000均 170180 3室 6 晨熙星海 國際 高層（ 30） 2 7 70008500 40200 精裝 售罄 7 東方星海 高層 （ 2棟） 1 1600018000均 40150 精裝 （家電） 08年 3月開盤 星海廣場是亞洲最大的城市廣場，觀山看海，同時是大連新的商務中心區(qū)，景觀、地段優(yōu)勢無可比擬，因此現(xiàn)階段星海灣板塊的樓板價格位居大連市首位，該區(qū) 37 域的均價保持在 14000 元 /m2左右。該區(qū)域主要消費群體是外來省市購房者。該區(qū)域與本案可比性不是很強。 表 34 大連軍產(chǎn)樓盤個案對比表（注：加底色 ■ 為本項目可對比樓盤對象 ） 序號 樓盤 位置 建筑 形態(tài) 占地 價格 （ 元 /m2） 戶型面積（ m2） 戶型 備注 1 慶軍 公寓 甘 井子區(qū)后鹽陶瓷城北 多層 —— 38704870 4782 12室 100多戶 總價 2123萬；訂金23萬，七天內(nèi)交全款 2 軍香苑 甘井子區(qū)劉家橋 香周路367號 高層 —— 3450起 — — 總戶數(shù) 300戶； 05年開售， 06年售罄 3 香島麗灣 甘井子區(qū)小平島入口處 高層、小高層 萬m2 6000均 40110 13室 360套 2020年 3月 1日開盤； 2020年 5月 1日入?。? 訂金 2萬， 15天內(nèi)交全款； 4 帝景 星海 沙河口區(qū)景賓巷25號（原沈空干休所） 多層、小高層、高層 萬m2 8300起 90160 23室 300戶（可用原有產(chǎn)權(quán) 房抵壓貸款） 5 八一 新居 甘井子區(qū)機場前南林路賢林園 233 小高層 —— 3600均 45140 13室 —— 6 雁南園 甘井子 區(qū)南關嶺 小高層 —— 2999起 50110 13室 —— 7 茂林 馨苑 旅順口區(qū)茂林街 2號 多層 —— 3100均 81170 13室 2020年 8月開盤， 12月份住房 軍產(chǎn)樓盤由于受到產(chǎn)權(quán)和不能銀行按歇貸款 的限制，價位相對于商品房來說存在一定的優(yōu)勢，大連目前均產(chǎn)房的均價在 5000 元 /m2左右。 二、戶型變化發(fā)展情況 高新園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展時間較短，開發(fā)樓盤較少，最早適合居住的傳統(tǒng)二室、三 38 室住房一直沿用至今，從 2020 年下半年開始小戶型商住公寓開始逐漸占領市場，同時二室、三室戶型還是占有一定比例，這主要是由該區(qū)域的購房消費者的特征及需求決定的。該區(qū)域的消費者主要是高新園區(qū)工作員工及學校教師，高新園區(qū)員工的購房需求主要是小戶型、自住兼投資用的物業(yè)，學校老師則偏向于在學校周邊購買自住型物業(yè)。因此，在該區(qū)域存在對小戶型和 舒適型戶型的共同需求。 表 35 高新園區(qū)項目戶型發(fā)展變化情況分析 項目名稱 開發(fā)時間 主力戶型面積（平米） 弘基書香園一期 2020年 90120（傳統(tǒng)二室、三室） 弘基書香園二期 2020年 100（二室）、 140（三室） 翰林觀海 2020年 50100二室、 85125三室 億達國際新城 2020年 90100二室、 120150三室 弘基書香園三期 2020年 90100二室、 120140三室 CITY ONE 2020年 3948精裝一室 大有恬園二期 2020年 4060精裝一室（商住 LOFT） 學府 1+1二期 2020年 80三室（ LOFT） 東方圣荷西 2020年 120150（ 3室 40%為越層） 宅語原 2020年 5090（精裝修小戶型） 斯坦福院落 2020年 80（ 2室） 第二節(jié) 項目 SWOT 分析 星海高爾夫項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： ■ 瀕臨黃海，緊依西尖山，自然景觀好，空氣質(zhì)量優(yōu)良； ■ 地塊地勢平坦，有利于施工建設； ■ 位于主干道旅順南路東南側(cè)，多條公交經(jīng)過，交通便利； ■ 靠近高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)、 IT 產(chǎn)業(yè)園區(qū)，周邊聚集眾多潛在消 費者； 39 ■ 高等學府聚集區(qū)、文化氛圍濃厚； ■ 周邊居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套設施完善； ■ 項目屬于規(guī)劃中的泛星海區(qū)域、濱海路規(guī)劃使地塊價值得到提升； ■ 大連較大的軍產(chǎn)項目，價格上會與同等商品房形成優(yōu)勢； ■ 軍產(chǎn)項目過戶只是在部隊房產(chǎn)部門變更，沒有稅費。 劣勢： ■ 軍產(chǎn)房不能大范圍宣傳、客戶購房不能辦理按揭貸款、制約銷售價格； ■ 目前黃浦路車流量較大、上下班時間堵車嚴重，出行過馬路不便，存在危險，且噪音大； ■ 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差，周邊電廠等搬遷存在一定的周期； ■ 項目東側(cè)城市污水處理廠，對項目 景觀、環(huán)境造成一定的影響； ■ 經(jīng)過項目內(nèi)的凌水河水質(zhì)差，改造難度較大，費用高； ■ 目前周邊有貨用運煤鐵道，影響居民交通，而且噪音大； ■ 現(xiàn)有三棟建筑，對整體建設有一定制約和影響； ■ 項目靠海太近，濕氣重； ■ 地塊分散，須分別定位，分區(qū)管理，加大規(guī)劃、管理難度。 威脅： ■ 政府 07 年相繼出臺各項宏觀政策，一定程度上抑制銷售，加重了買家持幣觀望的心理； ■ 07~08 年大連土地放量較大，隨之將加大產(chǎn)品的市場供給量，銷售難度加大； ■ 凌水灣改造尚需一段時間，短期內(nèi)難以提升區(qū)位價值及項目形象； ■ 國 家已對小產(chǎn)權(quán)有規(guī)定，對軍產(chǎn)項目政策規(guī)定的不確定增加未來風險性； ■ 周邊新項目啟動，存在潛在威脅。 機會與出路： 40 ■ 大大連 “西拓北進 ”策略，帶動大連西部房地產(chǎn)的發(fā)展； ■ 凌水灣整體規(guī)劃改造，改善周邊環(huán)境，未來升值潛力大； ■ 新濱海路計劃于今年五一通車，為項目提升附加值； ■ 高新產(chǎn)業(yè)、 IT 業(yè)的蓬勃發(fā)展，為本項目帶來更多的目標消費群體； ■ 發(fā)揚優(yōu)勢，化解劣勢，將不利因素轉(zhuǎn)化為有利條件； ■ 走產(chǎn)品創(chuàng)新之路，創(chuàng)造出差異化核心競爭優(yōu)勢。 第三節(jié) 項目定位及目標消費群體分析 一、項目定位依據(jù) ? 大連市經(jīng)濟 環(huán)境及未來發(fā)展趨勢； ? 大連市市民經(jīng)濟現(xiàn)狀與未來發(fā)展； ? 大連市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢； ? 本項目地理位置、規(guī)劃設計條件及現(xiàn)狀； ? 同類型項目價格及銷售情況； ? 相關的法律法規(guī)和規(guī)定。 二、項目定位 ? 主要針對市場為大連四區(qū)中高端市場及外地市場； ? 項目價格定位為中檔，實際品質(zhì)為高檔項目； ? 適合以居住、投資、養(yǎng)老、休閑為主； ? 產(chǎn)品定位應以創(chuàng)新的形式取勝； ? 為區(qū)別于區(qū)域其它項目，注重產(chǎn)品戶型細節(jié)，滿足消費人群追求高性價比的要求。 41 三、目標客戶群體分析 表 36 目標客戶群體分析表 客戶分類 客戶特征 客戶的具像描述 購 買動機 頂端客戶 客戶層面窄，對價格 不太敏感 追求尊貴感，希望彰顯不凡的身份，向往與眾不同的舒適的生活，認同高標準的服務品質(zhì) 稀缺物業(yè)，轉(zhuǎn)化為度假需求，彰顯身份 高端客戶 高級公務員及高層領導、商務人士，對價格不太敏感 注重生活的品味和品質(zhì)，崇尚舒適、自由和自然，講究身份感與品質(zhì)感 時尚感與品質(zhì)服務 ,實現(xiàn)特定的生活習慣 中高端客戶 高級白領精英及企業(yè)管理層、私營企業(yè)主、商務人士 取決于物業(yè)的檔次、品質(zhì)感注重交通與居住的舒適度、安全性及私密性，對價格較為敏感 改善居住環(huán)境，形成特定的生活群體 中端客戶 都市白領階層、技術 人員及投資客 注重物業(yè)的交通環(huán)境及升值潛力，對價格敏感 為滿足居住需求，而規(guī)范一種特定的生活方式 中低端客戶 外來年輕人、員工福 利房及投資 注重物業(yè)的交通及價格，對物業(yè)品質(zhì)有一定的要求，增加企業(yè)凝聚力，提高工作 /交通效率 具有較高的價值優(yōu)勢 按區(qū)域劃分 ? 大連市內(nèi)四區(qū)首次置業(yè)人群； ? 北三市及外地欲在大連購房人群； ? 大連市高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)就職人群； 按職業(yè)劃分 ? 大連市大型企事業(yè)單位中高收入人群； ? 大連市內(nèi)私企白領、金領； ? 旅順南路大學城教師人群； ? 大連本地私企老板、 個體業(yè)主以及其他中高收入階層； ? 大連及外地高收入退休職工； ? 外地欲在大連置業(yè)的高收入人群。 42 按年齡 ? 35～ 50 歲事業(yè)有成人士； ? 50～ 65 歲中高收入退休人群。 按年收入 ? 家庭年收入在 10 萬元以上的中高消費層； ? 家庭年收入在 5 萬元左右的中等消費層； ? 灰色收入較多的其他消費層。 表 37 目標客戶群體劃分表 類別 客層 家庭年收入預計 來源 核心有效客戶 中高消費層 10萬以上 大連市內(nèi)中高層管理者 大連本地私企老板、個體業(yè)主 大連市內(nèi)白領階層 高新園區(qū)欲改善居所的高收 入階層 作為投資的高收入人群 大連市區(qū)、北三市及外地來連養(yǎng)老人群 重點有效客戶 中等消費層 5～ 10萬 大連本地購買居所的人群 高新園區(qū)及軟件園上班的單身人群 大學城教師、銀行職員 投資客戶