【正文】 BP 40 豐臺區(qū)總部基地 ABP KPI：郊區(qū)化發(fā)展趨勢；優(yōu)厚的稅收政策；交通較為便利；辦公樓面積大小靈活多變；風景較為優(yōu)美；非優(yōu)質(zhì)目標型標桿企業(yè)帶動。 ? 定位及營銷理念失誤，入駐的標桿企業(yè)起點較低，非國際影響型，后期形象提升乏力。 良好的交通和地理位置保證項目前期的市場成功，但是由于缺乏良好的國際商務氛圍，后期增長乏力，需要較大投入 41 國際市場案例證明發(fā)展 總部基地的適度規(guī)模： 4550ha ? 新加坡樟宜國際商務花園總占地 66ha，建面 109萬平米。 選擇亞洲城市新加坡的商務花園驗證占地面積可行性 考慮到本項目的實際情況， CBD、燕莎、國貿(mào)等國際企業(yè)現(xiàn)辦公地面積主流均在 30005000平米左右，在擴租時能到達 500010000，所以按照前面所述外遷到城市邊緣的大公司數(shù)量 150家計算，占地 4550ha是可以在被消化范圍之內(nèi)的。 為保證銷售、根據(jù)市場情況測算，現(xiàn)階段總部基地總建筑面積不宜超過 65萬平米。 一期（ A區(qū)）近 4萬平米研發(fā)辦公樓全面入駐；二期（ B區(qū)）約 11萬平米企業(yè)獨棟社區(qū)現(xiàn)房呈現(xiàn)，迎合企業(yè)多元化需求，成功吸引中國路橋、云基地、民生證劵、美國應用材料等近百家精英企業(yè)入園，營造出成熟的雙生態(tài)企業(yè)發(fā)展環(huán)境。 BDA,已成為全國最大的移動通信產(chǎn)業(yè)基地和北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地，是北京三大軟件制造基地之一。生物技術(shù)與新醫(yī)藥、電子信息、光機電一體化、新材料新能源和軟件制造，五大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈條構(gòu)成 BDA產(chǎn)業(yè)主導，吸引近百家（奔馳、諾基亞、通用電氣、博世、可口可樂、拜耳等）世界 500強企業(yè)進駐。 BDA中芯 BAD解讀 三重服務平臺 專業(yè)配套服務平臺 園區(qū)技術(shù)服務 —— 開放式實驗室、嵌入式軟件開發(fā)及測試中心、集成電路設(shè)計中心、網(wǎng)絡(luò)信息服務中心。 北京經(jīng)開 〃 芯中心三期建筑面積約 8萬平米，與一期、二期相隔地盛北街，傳承前兩期低密度果嶺辦公、低碳環(huán)保的建筑理念，打造 30004000平米純獨棟高端商務集群。順應道路弧線形，沿街建筑形態(tài)呈折線層疊變化，既提示了交通變化，更強調(diào)了企業(yè)的標識性。 BAD解讀 景觀規(guī)劃 BDA中芯 專項獨棟 獨立與共享 個性化建筑外表，獨有的建筑形態(tài)，樓頂、入口雙 LOGO，彰顯企業(yè)標識性、展示性、和尊貴品牌形象； 專屬獨棟建筑 —— 獨立入口、獨立大堂、獨立電梯 …… 提升企業(yè)形象地位； 全南向空間布局，采光充足；首層超大落地窗，與自然充分交流，營造舒適辦公環(huán)境，催生企業(yè)智慧生產(chǎn)力； 利用退臺、出挑等方式，形成層次豐富、立體化的院落空間，展現(xiàn)建筑美感； 帶型窗環(huán)繞設(shè)計，將辦公空間融入自然，打造休憩溝通的綠色平臺。 BAD解讀 建筑規(guī)劃 ? 第三部分 案例借鑒研究 外地項目考察 蘇州篇 中新領(lǐng)袖天地 中新領(lǐng)袖天地項目位于蘇州園區(qū)現(xiàn)代大道以東，勝浦路 258號，緊臨大型商業(yè)街區(qū)Stage舞臺、奧特萊斯、項目周邊綜合保稅區(qū)、服務外包產(chǎn)業(yè)園、普洛斯物流園、蘇州物流中心等先進制造、物流、貿(mào)易為主題的綜合性功能園區(qū)星羅棋布；特色主題性版塊已日趨成型，無限價值潛能，勢在待發(fā)。 項目概況 中新領(lǐng)袖天地 中新領(lǐng)袖天地綠化率高達 %，外依超 2萬平方米水域面積、內(nèi)融近 6000平米人工水景。一條中央主軸景觀帶，將對稱分布的獨立區(qū)域緊密相連，軸線上點綴豐富景觀小品，在延續(xù)辦公氛圍的同時也注重了細節(jié)變化，營造輕松和諧的情景辦公氛圍，中新領(lǐng)袖天地給蘇城辦公領(lǐng)域注入了全新的注解，樹立了嶄新的高度 。 S4： 地塊方正平整，利于建筑規(guī)劃 。 T1： 整個園區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，競爭激烈 T2： 城西產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)近期開發(fā)較快，供給放量對項目后市去化產(chǎn)生壓力。 58 我們對 Business Park的認識 我們將從以下幾個方面闡述對 Business Park的認識 從產(chǎn)業(yè)類型來看 :Business Park的產(chǎn)業(yè)以智力密集型產(chǎn)業(yè)為主 ,如軟件、研發(fā)、生物醫(yī)藥、信息服務業(yè)等。 從園區(qū)功能來看： 已將傳統(tǒng)的生產(chǎn)功能剝離開來，主要其中在研發(fā)和商務功能上，同時生活與休閑功能也表現(xiàn)明顯。 靠近機場（國門型），基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通發(fā)達，占地面積廣闊，符合行業(yè)特點的辦公場所 產(chǎn)業(yè)聚集效應突出，基礎(chǔ)設(shè)施特別是電信 IT設(shè)施先進，優(yōu)厚的稅收政策，交通發(fā)達，標桿企業(yè)帶動 良好的商務基礎(chǔ)；多種交通方式，方便、快捷的到達市區(qū)；環(huán)境優(yōu)美；城市人力資源基礎(chǔ)好；高速信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)；標桿企業(yè)帶動；以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務公司入駐。這種發(fā)展往往表現(xiàn)為城市擴張 .從而城市的外延都在不斷擴大，人們開始大量遷移到城市邊緣區(qū)域居住。 研發(fā)區(qū) 著重推動研發(fā)。 :52:2122:52Mar231Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 下午 10時 52分 :52March 1, 2023 1行動出成果，工作出財富。 22:52:2122:52:2122:523/1/2023 10:52:21 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 1日星期三 下午 10時 52分 21秒 22:52: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 , March 1, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 1日星期三 10時 52分 21秒 22:52:211 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 1日星期三 下午 10時 52分 21秒 22:52: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :52:2122:52Mar231Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 1日星期三 10時 52分 21秒 22:52:211 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 22:52:2122:52:2122:52Wednesday, March 1, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 下午 10時 52分 21秒 下午 10時 52分 22:52: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 :52:2122:52:21March 1, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 , March 1, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 通過對國外案例的研究，我們發(fā)現(xiàn)一種趨勢：國外的傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在不斷低向商務花園的形式發(fā)生轉(zhuǎn)變。 重大國際歷史事件發(fā)生地，具有較高國際地位；開放性、國際性的氛圍，對交通、環(huán)境、人文素質(zhì)要求較高，辦公環(huán)境優(yōu)美，國際新興組織的聚集 模 式 K P I 案 例 產(chǎn)品定位思路闡述 總體定位 業(yè)態(tài)定位 物業(yè)形態(tài)定位 業(yè)態(tài)定位步驟 1 首先確定客戶類型 入住基地客戶特征 中心城區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍 依賴度低相對較低 多數(shù)企業(yè)依靠智力創(chuàng)造財富 對便捷的交通依賴性較強 比較看重自身的形象 對生態(tài)環(huán)境的追求孜孜不倦 以主流企業(yè)為主要業(yè)務對象的服務企業(yè) 企業(yè)類型 IT類公司 醫(yī)藥公司 醫(yī)療設(shè)備生產(chǎn)公司 集成電路廠家 建筑設(shè)計公司 動畫制作公司 廣告公司 大型企業(yè)的研發(fā)中心 大型企業(yè)的數(shù)據(jù)中心 培訓中心 其它服務類型產(chǎn)業(yè) …… 業(yè)態(tài)定位步驟 2 中介培 訓平臺 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 橫向延伸 橫向延伸 橫向延伸 橫向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 橫向延伸 橫向延伸 產(chǎn)業(yè)鏈的衍生升華 —滾雪球模型 以海創(chuàng)基地核心產(chǎn)業(yè)為核心吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)形成包含更多產(chǎn)業(yè)的核心，再不斷滾動發(fā)展，越滾越大 中介培 訓平臺 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 中介培 訓平臺 高科技 制造業(yè) 高科技 研發(fā) 產(chǎn)業(yè)鏈縱 向延伸 業(yè)態(tài)定位步驟 3 形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈 海智項目客戶定位于大學、科研機構(gòu)、跨國公司研發(fā)中心、科技公司、創(chuàng)業(yè)小公司、風險投資基金、科技孵化中心、現(xiàn)代服務業(yè)企業(yè)（律師、咨詢、會計事務所等），等等，并提供一種客戶生物鏈，資源共生，互相依存，形成一個全新科技集聚區(qū)和市場生態(tài)環(huán)境 高科創(chuàng)業(yè) 中小公司 風險基金 大學科研機構(gòu) 律師 事務所 研發(fā)中心 會計 事務所 現(xiàn)代服務公司 業(yè)態(tài)定位步驟 4 高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，以智力密集型生產(chǎn)為特征的高科技企業(yè)也隨之產(chǎn)生。 從園區(qū)環(huán)境來看： 園區(qū)風景優(yōu)美，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，注重人與自然的和諧發(fā)展，并從一定程度上發(fā)哺生態(tài)。通過分工、協(xié)調(diào)達到信息互動、資源共享的效果，最終形成經(jīng)濟學上所說的 “ 內(nèi)聚效應 ” 。 窗口 /營銷中心 總部 /研發(fā)等分支機構(gòu) ? 產(chǎn)業(yè)總部基地的選址的趨勢。 O3： 商品住宅市場受政策抑制，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來春天。獨棟雙拼面積。“回”字形主干道與水域，配以氣勢如虹的中軸景觀帶，將項目整體格局分隔成對稱的疆界，方正而充滿秩序感。中新領(lǐng)袖天地是中新集團在蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)的蘇州首個大型綠色生態(tài)辦公項目，共分兩期開發(fā)建設(shè)，一期占地面積 68183平方米，一期總建筑面積 82829平方米。 8米柱距，減少空間內(nèi)的柱體，有效增加內(nèi)部使用面積。 整個社區(qū)，像高爾夫球場一樣呈獻自然起伏，營造出一種和諧、寧靜的生態(tài)氛圍，降低工作壓力帶來的疲勞，使智慧思維得以更深度挖掘和發(fā)揮，全面提升工作效率。 圍合式院落布局，自然曲線綠化，對外彰顯企業(yè)形象，對內(nèi)形成自然辦公的生態(tài)空間。 中國軟件行業(yè)協(xié)會嵌入式系統(tǒng)分會， 2023年 9月 16日成立，專業(yè)從事嵌入式系統(tǒng)研究、開發(fā)、培訓、咨詢、投融資服務等全國性行業(yè)組織 。 BAD解讀 BAD解讀 自然生態(tài) 40％綠化率 打造 BDA花園城市 BDA的空氣質(zhì)量優(yōu)于市區(qū)，低密度、低容量、高綠化率的公建、工業(yè)及住宅項目，三大主題景觀公園，如同 BDA的綠肺，美化區(qū)內(nèi)自然環(huán)境，被國家環(huán)?？偩峙鷾蕿?ISO14000國家示范區(qū)。區(qū)內(nèi) 2023多家企業(yè)，追求生態(tài)與商務協(xié)調(diào)發(fā)展，共同建立起 BDA良好的自然生態(tài)環(huán)境。 項目概況 BDA中芯 高端氛圍 五大產(chǎn)業(yè)主導區(qū)域發(fā)展 享有北京市政府審批權(quán)限，一站式企業(yè)服務，為企業(yè)商務鋪就綠色通道。 BDA中芯 北京經(jīng)開 〃 芯中心總占地 17萬米，總建筑面積逾 30萬平米，包括研發(fā)、孵化、教育培訓、配套綜合服務等功能分區(qū)，統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)。 ? 分期：一期 20萬平米，二期 25萬平米，三期 6070萬平米，三期中包含