【導(dǎo)讀】部分商品的上漲。現(xiàn)在是一線城市限購(gòu)，二三線城市沒(méi)有限購(gòu)，可能會(huì)強(qiáng)化他們進(jìn)入二三線。城市購(gòu)買的動(dòng)機(jī)。包括限貸令也是一樣的，導(dǎo)致二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)的壓力會(huì)比較大一。下階段宏觀調(diào)控主要以穩(wěn)固現(xiàn)階段調(diào)控政策的落實(shí)以及規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作為主。剛需及改善客群會(huì)得到最大的政策利益。項(xiàng)目位于閔行區(qū)古北南路與紅松東路交匯處，屬于古北國(guó)際社區(qū)。地塊目前主體建設(shè)已基本成型，一期動(dòng)遷房已竣工。性較高，立面風(fēng)格大氣，品質(zhì)感較強(qiáng)。緊鄰古北中心社區(qū)，可將本項(xiàng)目融入到國(guó)際社區(qū)概念中，吸引高端客戶購(gòu)買。房由于雙產(chǎn)證受到限購(gòu)政策的影響，銷售難度增加不少。周邊老式住宅較多，影響項(xiàng)目的整體觀感。本項(xiàng)目品質(zhì)較高，可融入古北國(guó)際社區(qū)概念，且價(jià)格有一定的優(yōu)勢(shì)，銷售機(jī)會(huì)較大。房，可購(gòu)買人群基本受限購(gòu)及限貸政策的雙重制約。公里范圍內(nèi)在售樓盤量不多，分布在徐匯、虹橋等地。

　　

【正文】 合同書(shū)，在日后有購(gòu)房資格之后再過(guò)戶。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士提醒，先簽合同后過(guò)戶，由于沒(méi)有過(guò)戶，雖然合同有效，但是并不能夠完全保證房產(chǎn)就是購(gòu)房者擁有，而且難免會(huì)出現(xiàn)業(yè)主“一房二賣”現(xiàn)象。其次，在 15 （上 海為 12 年）年之內(nèi)，難以保證政策就不會(huì)發(fā)生變化，而其間政策將會(huì)是什么樣也很難保證。 本措施市場(chǎng)各主體操作利弊分析 規(guī)避樓市“限購(gòu)” 的十大措施 —— 具體措施 之八 以上八種規(guī)避限購(gòu)的方式， 均為針對(duì)購(gòu)買一套房的限購(gòu)。 對(duì)于本案而言，因涉及 購(gòu)買兩套房 的限制，具有可操作性的是 “先簽合同預(yù)告登記，小產(chǎn)證等限購(gòu)解除再辦” 和 “以公司名義買房”。 另外，尋找未被限購(gòu)的客戶是本案成功與否的關(guān)鍵，如： 未婚男女（名下僅有一套以下住房）各購(gòu)一套作為婚房使用、父母（祖父母）及成年子女各購(gòu)一套等。 推案計(jì)劃 3 號(hào) 4 號(hào) 5 號(hào) 6 號(hào) 8 號(hào) 7 號(hào) 9 號(hào)動(dòng)遷房 1 號(hào)、 2 號(hào) 別墅 一期 二期 未納入 銷售測(cè)算 資金以均價(jià) 50000 元 / 平方米精裝修房?jī)r(jià)格測(cè)算 一期第一批 開(kāi)售樓棟為 ： 4 號(hào) 樓 入市時(shí)間 2020 年 11 月 5 日 房型面積 二房 124M 2 、三房 153M 2 、復(fù)式 入市 套數(shù) 約 60 套 入市面積 約 平方米 波次 均價(jià) 47000 元 / 平方米 通過(guò)對(duì)備案價(jià)格優(yōu)惠進(jìn)行分批銷售，以斷銷惜售策略先行入市邊緣區(qū) 4 號(hào)樓， 低 價(jià)入市，搶占市場(chǎng)。 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 2020 年 客戶蓄水期 2020 年 2020 年 4 號(hào)樓 強(qiáng)銷期 一期第二批 開(kāi)售樓棟為 ： 3 號(hào) 樓 入市時(shí)間 2020 年 12 月 3 日 房型面積 三房 153M 2 、 164M 2 、復(fù)式 入市 套數(shù) 約 62 套 入市面積 約 平方米 波次 均價(jià) 48000 元 / 平方米 以組團(tuán)景觀區(qū)對(duì)產(chǎn)品、價(jià)格升級(jí)，一期是否分批視前期蓄水再定， 蓄水充足一期兩幢同開(kāi)。 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 2020 年 客戶蓄水期 2020 年 2020 年 已開(kāi)盤 3 號(hào)樓 強(qiáng)銷期 本著對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)的態(tài)度，華燕建議二期應(yīng)視政策變化，于 2020 年下半年再行推售，特備以下兩種預(yù)案： 一、如限購(gòu)政策解除，以大面積合并房源入市，項(xiàng)目塑造豪宅形象推向市場(chǎng)； 二、如限購(gòu)政策延續(xù)，以小面積房源入市，引進(jìn)專業(yè)管理公司，項(xiàng)目塑造精品服務(wù)式公寓形象。 做好兩手準(zhǔn)備，關(guān)鍵重在籌備！ 二期 開(kāi)售樓 棟為 ： 5 、 6 、 7 、 8 號(hào) 樓 入市時(shí)間 2020 年下半年及 2020 年上旬 房型面積 一房 73M 2 、 89M 2 、三房 161M 2 、 166M 2 、復(fù)式 入市 套數(shù) 約 116 套（原 204 套） 入市面積 約 平方米 波次 均價(jià) 52020 元 / 平方米 2 并 1 房源入市，建議先以 6 號(hào)樓進(jìn)行試水，測(cè)試市場(chǎng)接受度。 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 12 月 2 月 4 月 6 月 2020 年 蓄水 期 2020 年 2020 年 已開(kāi)盤 強(qiáng)銷期 6 號(hào)樓 已開(kāi)盤 蓄水 期 強(qiáng)銷期 8 月 收尾期 蓄水 期 強(qiáng)銷期 5 號(hào)樓 7 號(hào)樓 8 號(hào)樓 2020 年底前，入市 套數(shù) 122 套 ， 可售面積 ，可售金額 約 億元 。 預(yù)計(jì) 2020 年度通過(guò)華燕銷售率 可 達(dá)到 60 % ， 銷售套數(shù) 約 73 套 ， 銷售面積 約 11506M2 ， 銷售金額約 5. 47 億元 ， 按資金回籠 50% 計(jì) ，預(yù)計(jì)回籠資金 億元 。 銷售資金測(cè)算 華燕目標(biāo) —— 憑借華燕的資源整合能力和銷售執(zhí)行能力 ， 在追求最大溢價(jià)及項(xiàng)目安全的基礎(chǔ)上 ， 整盤 18 至 24 個(gè)月 售罄，實(shí)現(xiàn)總銷金額約 億 元！ 信任博弈，執(zhí)行決勝 如本案做精裝修交付，操作方式如何選擇？ 1 、以含裝修標(biāo)準(zhǔn)簽約，精裝交付 2 、以毛坯房標(biāo)準(zhǔn)簽約，贈(zèng)送精裝 兩種簽約的操作模式 含裝修標(biāo)準(zhǔn)簽約的操作模式 毛坯房標(biāo)準(zhǔn)簽約的操作模式 兩種方式的優(yōu)劣勢(shì)分析 精裝修標(biāo)準(zhǔn)簽約，精裝交付方式的利弊 利端： 1 、從經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，精裝修費(fèi) 用計(jì)入成本，沖抵利潤(rùn)，降低稅率； 2 、從報(bào)備銷售方案出發(fā)，含精裝修報(bào)價(jià)更易被房地局市場(chǎng)科接受，利于預(yù)售證取得； 3 、從銷售角度出發(fā)，精裝修權(quán)責(zé)內(nèi)容直接寫(xiě)入合同，更易被客戶接受； 4 、從品牌角度出發(fā)，精裝修住宅是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)步的標(biāo)志，可使企業(yè)成為名副其實(shí)的“豪宅專家”。 弊端： 1 、精裝修開(kāi)發(fā)的成熟度不高，容易造成裝修瑕疵，導(dǎo)致交房工作繁瑣； 2 、后續(xù)的精裝修質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和保養(yǎng)維護(hù)等售后服務(wù)，均應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，后續(xù)管理成本增加。 毛坯房標(biāo)準(zhǔn)簽約，贈(zèng)送精裝方式的利弊 利端： 1 、銷售角度上，可 以將贈(zèng)送精裝作為促銷手段； 2 、毛坯交付，可將交房時(shí)間縮短至少半年以上，若開(kāi)發(fā)企業(yè)為上市企業(yè)，利潤(rùn)可體現(xiàn)在 2020 年企業(yè)年報(bào)、半年報(bào)。 3 、在法律上，開(kāi)發(fā)商履約責(zé)任在交付后即完成，可將精裝修的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第三者（施工單位）。 弊端： 精裝修標(biāo)準(zhǔn)直接簽約的利端，均為本方式的弊端。 過(guò)硬的裝修質(zhì)量 規(guī)范合同操作 優(yōu)越服務(wù)，強(qiáng)力執(zhí)行 毛坯房標(biāo)準(zhǔn)簽約，贈(zèng)送精裝方式 操作可行關(guān)鍵 —— 獲取客戶最大信任 產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力 企劃執(zhí)行能力 銷售執(zhí)行能力 資源整合能力 執(zhí)行決勝的 四大條件 樓盤本身 的地段、品質(zhì) ，包括景觀配套 ，外立面、精裝等。 華燕的企劃團(tuán)隊(duì) ，為跑贏時(shí)間，急遽蓄水打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 華燕的銷售團(tuán)隊(duì)將以最專業(yè)的服務(wù) ，打破客戶信任冰層。 直付便捷營(yíng)銷平臺(tái) 特級(jí)金融關(guān)系網(wǎng) 創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái) 專屬金融服務(wù)通道 華燕獨(dú)有渠道 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì) 趙星宇 項(xiàng)目一部策劃總監(jiān) 張 濤 項(xiàng)目一部創(chuàng)意總監(jiān) 從事房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)意設(shè)計(jì) 9 年，曾在上海天地行房地產(chǎn)營(yíng)銷代理公司設(shè)計(jì)部擔(dān)任創(chuàng)意總監(jiān)，主要負(fù)責(zé)樓盤形象的包裝定位、廣告平面設(shè)計(jì)及推廣，曾參與的項(xiàng)目有泰府名 邸、虹橋華庭、東郊華庭、巴薩維拉、大上海高爾夫別墅、天籟園、天寶華庭、宜興氿濱國(guó)際中心等項(xiàng)目。具有較強(qiáng)企劃理解能力，對(duì)不同類型的樓盤有獨(dú)特的表現(xiàn)力，特別擅長(zhǎng)高檔樓盤的操作 葉 良偉 項(xiàng)目一部銷售總監(jiān) 2020 年加入華燕公司。曾在飛 洲國(guó)際 、盛高置業(yè)等知名代理公司和開(kāi)發(fā)企業(yè)任職。從事房地產(chǎn)銷售近 10 年，具備操作別墅、高端公寓、商辦物業(yè)豐富經(jīng)驗(yàn)。先后操作飛洲國(guó)際中心、陸家嘴國(guó)際華城、康橋水鄉(xiāng)（現(xiàn)東方庭院）、新天地河濱花園、正陽(yáng)世紀(jì)星城等多個(gè)高端項(xiàng)目。 具有房產(chǎn)行業(yè) 8 年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。對(duì)項(xiàng)目全案營(yíng)銷整體 定位、項(xiàng)目包裝、營(yíng)銷推廣策略有獨(dú)特的理解能力，具備從高端到中端，從小盤及超級(jí)大盤等各種類型項(xiàng)目的豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 尹 玉宇 項(xiàng)目一部總經(jīng)理 從事房地產(chǎn)行業(yè)十多年，自 1998 年 10 月進(jìn)入華燕置業(yè)策劃有限公司，具有豐富的銷售經(jīng)驗(yàn)和實(shí)戰(zhàn)操盤經(jīng)驗(yàn)，對(duì)房地產(chǎn)的整個(gè)流程非常熟悉，特別是銷售方面頗有心得。負(fù)責(zé)管理項(xiàng)目三十余個(gè)，有：虹橋城市花園、虹橋馨苑、新時(shí)空國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)、聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、鼎天商務(wù)公寓、 U 品、美蘭湖 98 號(hào)、上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、華聞國(guó)際、新天地河濱花園等。 金牌銷售團(tuán)隊(duì) 項(xiàng)目一部新天地 河濱花園銷售團(tuán)隊(duì) 2020 年 4 月 3 日開(kāi)盤，當(dāng)日即售罄，銷售成交 19 個(gè)億！ 2020 年全市成交排名第一，團(tuán)隊(duì)?wèi){借超強(qiáng)執(zhí)行力被評(píng)為 華燕優(yōu)秀案場(chǎng)！ 注：建議業(yè)務(wù)分兩組設(shè)置，每月對(duì)銷售業(yè)績(jī)、案場(chǎng)制度進(jìn)行考評(píng)，以提高案場(chǎng)良性競(jìng)爭(zhēng)氛圍 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)組織架構(gòu) 銷售總監(jiān) 專案經(jīng)理 研展經(jīng)理 專案副經(jīng)理 專案副經(jīng)理 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 置業(yè)顧問(wèn) 項(xiàng)目一部總經(jīng)理 策劃經(jīng)理 客服經(jīng)理 客服顧問(wèn) 客服顧問(wèn) 客服主管 提案回顧 市場(chǎng)專題篇 —— 值得驕傲的地脈 策劃推廣篇 —— 盛譽(yù)加冕的時(shí)刻 銷售方案篇 —— 綻放光芒的季節(jié) 綱舉目張 站在大成置業(yè)發(fā)展的高度 以古北國(guó)際社區(qū)的貴胄血統(tǒng) 以及項(xiàng)目的高端屬性 濃重 寫(xiě)就 正古北大成鉅作 藏品級(jí)精裝府邸 大成 amp。 華燕 攜手同行 共創(chuàng)上海新傳奇 Can Gubei create a new legend