【正文】 運河路 圍 合而成的區(qū)域 ?蠡湖新城蠡園 經(jīng)濟 開 發(fā) 區(qū)的行政地域范 圍 ? 部分工 業(yè) 園區(qū)中心城區(qū)－項目周邊整體范圍核心范圍（二）宏觀政策及影響整體市場?04年 8月 31日起，國有土地使用權(quán)必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓；?04年 10月 29日起，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，一年期貸款基準利率上調(diào) ；?05年 3月 7日起，個人購買上海行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房居住不滿一年出售的，計征差額營業(yè)稅及相關(guān)附加稅；?05年 3月 17日起，調(diào)整商業(yè)銀行自營性個人住房貸款政策，現(xiàn)行住房貸款優(yōu)惠利率回歸同期貸款利率水平；?05年 6月 1日起，對個人購買住房不足 2年轉(zhuǎn)手交易的，計征全額營業(yè)稅；?06年 4月 28日起，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由 %提高到 %；?06年 5月 17日， “ 國六條 ” 出臺，加強宏觀調(diào)控的力度，其中提高 90㎡ 以上住房首付比例，不得低于 30%，延長二手房轉(zhuǎn)讓征稅時間至 5年的調(diào)控細則進一步控制房價的過快上漲。?2023年 8月 31日起，國有土地使用權(quán)必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓；?2023年 10月 29日起，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，一年期貸款基準利率上調(diào) ；?2023年 4月 28日起，上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，一年期貸款基準利率上調(diào) ，由 %提高到%。商辦市場?擁有市場主要份額的住宅市場不斷受到宏觀政策的調(diào)控，整體房地產(chǎn)市場受到抑制，商辦物業(yè)受到一定的影響；?貸款利率的不斷提高對整體銷售市場有一定抑制的作用，商辦市場必然受到牽連；?不斷調(diào)整的稅收政策也帶來一定的抑制作用，增加了客戶購房成本及轉(zhuǎn)讓成本，導致資金進入房地產(chǎn)行業(yè)更加謹慎，觀望性明顯增加。住宅市場：主要調(diào)控對象商辦市場：少許連帶效應(yīng)? 面積 ，導致土地供應(yīng)量減少，引起房地產(chǎn)市場的價格上揚。（三）寫字樓市場06年的成交情況明顯好于 05年，主要因為成交結(jié)構(gòu)中純辦公物業(yè)比重增加，商住樓比重下降，物業(yè)品質(zhì)的提升帶動整體均價有所上揚。統(tǒng)計時段： ～ 數(shù)據(jù)來源：無錫房地產(chǎn)交易中心95,399平方 25,472平方12供應(yīng)總量成交總量3 成交均價29,189平方 19,856平方5,597元 /平方 8,881元 /平方2023年 2023年（ 1~6） 市場概述（ 1）1 市場概述（ 2）1從地域上看，無錫辦公物業(yè)市場的已投入使用項目大量集中分布于由解放路環(huán)線圍合而成的老城區(qū)內(nèi)，并呈現(xiàn)出明顯的集聚效應(yīng)；兩個新興的商務(wù)板塊太湖廣場和運河以西蠡湖新城集中了相當數(shù)量的在建辦公物業(yè)，正在逐漸發(fā)展成熟。根據(jù)本市商務(wù)辦公目前的市場情況及未來的市政規(guī)劃，辦公市場大致分為下列三大板塊：中心城區(qū)板塊 …… 業(yè)已成形（核心區(qū)域）蠡湖新城板塊 …… 初具雛形太湖廣場板塊 …… 規(guī)劃藍圖*工業(yè)園區(qū)：在對部分工業(yè)園區(qū)進行簡要的市場調(diào)研后，因園區(qū)內(nèi)主要為制造加工型企業(yè)，地塊性質(zhì)為廠房等綜合用地，企業(yè)辦公需求基本為工廠地塊內(nèi)自建解決，對純辦公物業(yè)的需求量微乎其微，因此本次不作為市場研究重點。中心城區(qū)太湖廣場蠡湖新城 板塊分析－中心城區(qū)板塊（ 1）2n項目分布 ： 無錫商用辦公物業(yè)經(jīng)歷了相當一段時間的歷史發(fā)展，目前投入使用的物業(yè)集中于解放路環(huán)線圍合而成的老城區(qū)內(nèi)，并在以 中山路為紐帶的 CBD區(qū) 和以 毗鄰火車站的商貿(mào)區(qū) 呈現(xiàn)出明顯集聚效應(yīng)。n開發(fā)情況 ： 因為市中心土地資源的稀缺性，周邊可被再度開發(fā)的地塊少之又少，區(qū)域內(nèi)的項目以投入運營項目為多，加以少許舊樓改造翻新租售項目，如 〔 財富大廈 〕 ，新建項目的數(shù)量屈指可數(shù)。大量的商住混合物業(yè)品質(zhì)低、配套差金字塔底部 …… 大量的商住混合物業(yè)此類物業(yè)占有絕大比例，樓宇外觀、硬件配置及物業(yè)服務(wù)與住宅無異，僅產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為辦公類型，整體品質(zhì)較低，但聚集了無錫市大量的小型企業(yè)，可租可售，如 〔 天安大廈 〕 。金字塔的中部 …… 老式辦公物業(yè)此類物業(yè)基本為 90年代后上市物業(yè)，居住功能大大減小，提供電梯、中央空調(diào)、保安等基本的辦公服務(wù)，但年代長久，物業(yè)品質(zhì)較低，也聚集了為數(shù)不少的中、小型辦公企業(yè)，多數(shù)只租不售，如 〔 東方廣場 〕 。金字塔頂部 …… 新建項目及企業(yè) /機關(guān)自用物業(yè)252。新建項目在原有辦公物業(yè)的市場基礎(chǔ)上，物業(yè)品質(zhì)有了明顯的提升，而且部分項目的辦公屬性大大加強，多數(shù)為銷售型項目，如 〔 摩天 360〕 ；252。大型國有企業(yè)或政府機關(guān)的自有辦公樓，樓宇品質(zhì)高，配套好，入駐企業(yè)性質(zhì)單純，不對外租售，如 〔國郵大廈 〕 。老式辦公物業(yè)品質(zhì)較差，但有基本配套新建 /自有項目品質(zhì)高、配套好 板塊分析－中心城區(qū)板塊（ 2）2n產(chǎn)品特征 ： 這些物業(yè)類型及品質(zhì)呈現(xiàn)以下特征 板塊分析－中心城區(qū)板塊（ 3）2n 租售水平 入住情況 ：商住混合物業(yè) 老式辦公樓 新建項目租金（元 /天 /平米） ~ 售價（元 /平米） － 6,500 11,000~15,000物管費（元 /天 /平米） ~ ~ ~入住率（％） 70 80 100市中心傳統(tǒng)商務(wù)板塊的商務(wù)氛圍較為成熟，吸引了大量不同類型企業(yè)的入住。尤其是頂級辦公樓物業(yè)入住率和租金水平更是達到 “ 雙高 ” ，由此可見在市中心區(qū)域因為物業(yè)供應(yīng)的稀缺性，標準寫字樓物業(yè)出現(xiàn)明顯的供小于求。 板塊分析－蠡湖新城板塊（ 1）2? 項目分布 ： 蠡湖新城為無錫的景觀住宅集中開發(fā)區(qū)，其辦公物業(yè)主要集中于沿太湖西大道及梁溪路兩條主要交通干道沿線，未來也將是大量新增項目的集中區(qū)域。? 開發(fā)情況 ： 區(qū)域內(nèi)目前在建項目 1個，在售項目 2個，即將開盤的預(yù)熱項目 2個，已運營項目 1個。在建項目 在售項目 預(yù)熱項目 運營項目項目名稱 華潤國際大廈 華仁 逸景國際 華邸國際大廈西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈 太湖明珠 發(fā)展大廈華仁 逸景國際太湖明珠發(fā)展大廈華潤國際西 BD 聯(lián)創(chuàng)大廈華邸國際 板塊分析－蠡湖新城板塊（ 2）2n產(chǎn)品特征 ： 區(qū)域內(nèi)項目均為新建項目，為純辦公樓性質(zhì)物業(yè)類型，無論從產(chǎn)品形態(tài)及物業(yè)配套上均杜絕以往的商住兩用狀況，且相對原有商務(wù)基礎(chǔ)，物業(yè)品質(zhì)有較大幅度提升。? 租售水平： 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租金水平較市中心傳統(tǒng)商務(wù)板塊的租金水平有較大差距，目前，區(qū)內(nèi)平均租金水平在 /平方米之間，入住情況不是十分良好，在售 /預(yù)熱項目的報價水平在 8,0009,000元 /平方米之間 。? 入住客戶： 從已投入使用物業(yè)「太湖明珠 發(fā)展大廈」的入住客戶情況看，區(qū)域內(nèi)的入住客戶類型主要為外貿(mào)類企業(yè)以及跨國公司的分支機構(gòu)等。? 代表項目： 〔 華仁逸景國際 〕 /〔 西 BD聯(lián)創(chuàng)大廈 〕 /〔 太湖明珠 發(fā)展大廈 〕 /〔 時代杰都 〕 /〔 華邸國際大廈 〕 等。 板塊描述－太湖廣場板塊2太湖廣場為新開發(fā)建設(shè)地塊，但商務(wù)板塊的建設(shè)剛剛處于起步階段，現(xiàn)有辦公物業(yè)較為匱乏，但是未來體量上市的集中區(qū)域。市場現(xiàn)狀 ： 周邊多為景觀廣場 /綠地與政府機關(guān)單位，現(xiàn)運營辦公項目僅有「數(shù)碼大廈」和「盛世天下」兩個項目。這兩個項目總規(guī)模約為 6萬平方米，租金水平約為 /平方米，售價在 8000元 /平米左右，銷售狀況不佳。未來供應(yīng)： 根據(jù)規(guī)劃，未來 12年，太湖廣場板塊將有兩個超高層項目「世貿(mào)中心」和「深圳茂業(yè)集團項目」以及「凱燕環(huán)球中心」的二期項目「燕莎商務(wù)中心」等項目開工建設(shè)。凱燕環(huán)球中心 數(shù)碼大廈盛世天下項目名稱 項目位置 所處板塊 項目類型 樓層數(shù) 總建面積(m2)寫字樓面積(m2) 建成時間摩天 360 人民路 /中山路 市中心 辦公 +公寓 48 80,000 37,522 2023年 4月匯金廣場 中山路 /學前東路 市中心 商住 +商業(yè) 31 50,000 43,200 2023年 12月財富大廈 人民路 /中山路 市中心 辦公 +商業(yè) 24 26,349 14,731 2023年 2月華光大廈 人民路 /中山路 市中心 辦公 +酒店 +商業(yè) 36 100,000 23,800 1996年東方廣場 中山路 /人民路 市中心 辦公 +商業(yè) 32 —— 24,340 ——站前商貿(mào)城 CEPA 解放北路 /工運街 市中心 商業(yè) +辦公 12 25,000 12,816 2023年新鼎球大廈 新生路 /學前街 市中心 純辦 15 —— 16,500 2023年時代中心大廈 中山路（二院對過） 市中心 商業(yè) +辦公 28 60,000 20,000 1994年 12月明珠商貿(mào)廣場 縣前西街 /中山路 市中心 商住樓 27 —— 50,000 1998年天安大廈 中山路 /人民路 市中心 純辦 25 53,000 48,450 ——太湖明珠 ?數(shù)碼大廈 清揚路 /太湖大道 太湖廣場 商業(yè) +辦公 9 35,800 23,800 2023年 11月盛世天下 清揚路 /永樂路 太湖廣場 商住樓 27 35,000 35,000 2023年太湖明珠 ?發(fā)展大廈 太湖大道 / 蠡園新區(qū) 純辦 30 61,800 50,398 2023年 5月華仁 ?逸景國際 太湖大道 /環(huán)湖路 蠡園新區(qū) 辦公 +商業(yè) 20 33,000 25,500 2023年 7月西 BD聯(lián)創(chuàng)造大廈 太湖大道 /隱秀路 蠡園新區(qū) 純辦 18 27,870 21,870 2023年 12月時代杰都 湖濱路 /建筑路 蠡園新區(qū) 純辦 15 17,231 17,231 2023年 12月華邸國際大廈 梁青路 /孫蔣路 蠡園新區(qū) 商業(yè) +辦公 28 —— —— 2023年 6月東方銀座 長江路 /龍山樓 高新技術(shù)開發(fā)區(qū) 商業(yè) +商住 25 31,297 24,673 2023年 12月 參比樓盤－基本參數(shù)（ 1）3項目名稱 層高 凈高 交房標準 大堂 電梯 空調(diào) 車位數(shù)摩天 360 礦棉板吊頂，墻紙+乳膠漆墻面，地面鋪設(shè)進口地毯10米挑高，地面云石，墻面法國木紋石，頂部高檔燈飾13部三菱高速客梯 +2部三菱貨梯可分戶控制中央空調(diào) 500匯金廣場 毛坯交房 8部三菱客梯 無中央空調(diào) 162財富大廈 礦棉板吊頂，乳膠漆刷白墻面，大理石地磚大理石、花崗巖鋪設(shè)地面 4部三菱客梯 +1部三菱貨梯 分體式空調(diào) 126華光大廈 礦棉板吊頂，墻面涂料刷白，地面水門汀花崗巖地面，頂部透明弧形上罩過廊7部三菱客梯 +1部三菱貨梯 中央空調(diào) ——東方廣場 2.礦棉板吊頂，墻面涂料刷白，地面鋪設(shè)地磚挑空 2層，約 10米；大理石鋪設(shè)地面，墻面高級石材4部通力客梯 +2部通力貨梯 中央空調(diào) 550太湖明珠 ?發(fā)展大廈 礦棉板吊頂，墻面涂料刷白，地面板 —— 4部 OTIS電梯 中央空調(diào) 286華仁 ?逸景國際 鋁天花吊頂，高檔環(huán)保涂料墻面，地面高級石材挑高 ，大理石地面，花崗巖墻面，藝術(shù)造型吊頂 5部 OTIS電梯可分戶控制中央空調(diào) 200 參比樓盤－基本參數(shù)（ 2）3項目名稱 經(jīng)營模式 標準層 面積 各單元面積 各戶型配比 租金 售價 物管費 出租（售）率 開盤時間/起租時間摩天 360 出售 1,660 134149186 1： 1： 1 17,500 97%（售） 2023年 1月匯金廣場 出售 900 180260 1： 1 13,800 87%（售） 2023年12月財富大廈 出售 848 8599160195224 2： 1：： 1： 1： 1 —— 8,850 未定 70% 2023年 5月華光大廈 只租不售 1,400 80140 1： 1 —— 94% 1996年東方廣場 只租不售 900 6090110125 5： 4： 1： 2 —— 滿租 ——時代中心大廈 出租 800 80180300 —— —— 95％ 1996年新鼎球大廈 出租 1,100 60180 —— —— 含于租 金 95％ 2023年恒通國際大廈 出租 1,200 100300 —— —— 95％ 1995年太湖明珠 ?發(fā)展大廈 可租可售 —— —— —— 5,100 4 77% 2023年 5月華仁 ?逸景國際 出售 1,350 100200290370 1： ： 1： 2 8,636 —— —— —— 參比樓盤－基本參數(shù)（ 3）3 案例分析－摩天 360（１）4項目名稱：摩天 360 地址：人民中路 113號 /中山路 高度： 209ｍ /50Ｆ參與單位外立面項目參數(shù) 硬件配套總建面積： 80,000平米 其中：寫字樓面積 37,522平米 公寓面積 28,900平米標準層面積： 1,660平米辦公單元面積：寫字樓層高： 寫字樓凈高： 寫字樓實用率： 74%開盤時間： 2023年 01月交付時間： 2023年 04月目前報價： 17,500元 /平方米物業(yè)管理： /平方米 /月電梯配備： 15部進口三菱高速電梯（其中，寫字樓專用電梯 6部）空調(diào)系統(tǒng)：可分戶控制中央空調(diào)系統(tǒng)交房標準：礦棉板吊頂（部分采用石膏板）；墻紙和乳膠墻面；地面地毯商務(wù)配套： 4648層設(shè)商務(wù)會所，提供會議及同傳等其他商務(wù)設(shè)施餐飲配套：