【導(dǎo)讀】經(jīng)過不斷的發(fā)展和實(shí)踐，其在的社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)上的效益以及強(qiáng)大的生命力和廣闊的。發(fā)展前景是顯著的。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的進(jìn)步,物業(yè)管逐步成了人們關(guān)注的。焦點(diǎn),隨著物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展、業(yè)主要求的不斷提高，物業(yè)管理還是暴露出一些問題和不足。物業(yè)管理在我國(guó)的社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè)中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理是一種全方位的管理模式,是現(xiàn)代化城市管理的一部分,是新發(fā)展起來的朝陽(yáng)行業(yè),種全新的生活方式。始引入物業(yè)管理。根據(jù)網(wǎng)絡(luò)上的《2020一2020年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)分析及投資前景預(yù)測(cè)報(bào)。1有超過100億平方米,物業(yè)管理的覆蓋率已經(jīng)接近50%。行業(yè)未來發(fā)展有著光明而遠(yuǎn)大的前景。企業(yè)的依賴，并受其制約；從業(yè)的人員素質(zhì)低,制約了物業(yè)管理行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物業(yè)管理企業(yè)面臨巨大壓力,發(fā)展遇到了難題,行業(yè)的發(fā)展遇到瓶頸。迫切需要對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展進(jìn)行深入研究,找到解決問題的途徑和辦法。

　　

【正文】 現(xiàn)物業(yè)管理競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，強(qiáng)化物業(yè)管理市場(chǎng)需求體制。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)對(duì)規(guī)范企業(yè)市場(chǎng)行為，推動(dòng)市場(chǎng)需求的發(fā)展發(fā)揮作用。在物業(yè)管理行業(yè)深入推行競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推動(dòng)物業(yè)管理市場(chǎng)化。實(shí)施社會(huì)化招投標(biāo)，培育物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理的活動(dòng)還涉及到其他領(lǐng)域的內(nèi)容，也需要制定完善的配套法律法規(guī)，從而使物業(yè)管理的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)均能找到法律依據(jù)。再?gòu)氖袌?chǎng)主 體來看，還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理辦法物業(yè)管理企業(yè)管理辦法、業(yè)主委員會(huì)管理辦法等。以及建立完善的推動(dòng)物業(yè)管理規(guī)范市場(chǎng)化運(yùn)作的法律法規(guī)，鼓勵(lì)業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和專業(yè)公司等多個(gè)主體共同參與物業(yè)管理，充分發(fā)揮市場(chǎng)的作用，弱化政府對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)力度，使政府在公共服務(wù)職能范圍內(nèi)，充分發(fā)揮對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的監(jiān)督和引導(dǎo)作用。 提高服務(wù)意識(shí) 物業(yè)管理屬于服務(wù)行業(yè)，需要有一個(gè)服務(wù)意識(shí)，服務(wù)意識(shí)是指服務(wù)人員在與一切企業(yè)利益相關(guān)的人或企業(yè)的交往中所體現(xiàn)的為其提供熱情、周到、主動(dòng)的服務(wù)的 欲 14 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 望和意識(shí)。即自覺主動(dòng)做好服務(wù)工作的一種觀念和愿望，它發(fā)自服務(wù)人員的內(nèi)心。這方面，需要有 “顧客就是上帝 ”， “顧客永遠(yuǎn)都是對(duì)的 ”觀念，物業(yè)管理必須樹立服務(wù)意識(shí)。一個(gè)成功的企業(yè)背后，往往折射出一個(gè)先進(jìn)的管理理念，企業(yè)全體員工辛勤的勞動(dòng)和樂于奉獻(xiàn)的精神。給人感觸最深的應(yīng)該就是員工的服務(wù)意識(shí)和服務(wù)細(xì)節(jié)在不斷地提高和完善。品牌和質(zhì)量固然是其服務(wù)好與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，但是，員工的服務(wù)意識(shí)對(duì)提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)和企業(yè)知名度起著至關(guān)重要的作用。提高物業(yè)管理企業(yè)管理者與服務(wù)提供者 的服務(wù)意識(shí)，必須要樹立正確的服務(wù)觀念，清醒地認(rèn)識(shí)服務(wù)工作的意義。 推行全面質(zhì)量管理 1961年美國(guó)費(fèi)根堡姆首先提出全面質(zhì)量管理的觀點(diǎn)。全面質(zhì)量管理 (TQM)是企業(yè)開展以質(zhì)量為中心 ,全員參與為基礎(chǔ)的一種管理途徑 ,全體職員及有關(guān)部門同心協(xié)力 ,綜合運(yùn)用管理技術(shù)和科學(xué)方法 ,經(jīng)濟(jì)的開發(fā)、研制生產(chǎn)和銷售用戶滿意產(chǎn)品的管理活動(dòng)。包括了全方位質(zhì)量的管理、全過程的質(zhì)量管理、全員工參加的質(zhì)量管理、全面的運(yùn)用多種質(zhì)量控制方法進(jìn)行管理。全面質(zhì)量管理強(qiáng)調(diào)持續(xù)運(yùn)行、持續(xù)改進(jìn) ,將全面質(zhì)量管理在組織工作中成為自然運(yùn)營(yíng)模式的 較為理想的狀態(tài) ,由初始階段的宣傳發(fā)動(dòng)、實(shí)施過程的不斷修改更新、過渡時(shí)期的全面推廣、逐漸完成一系列的過程 ,并不斷循環(huán)運(yùn)行 ,以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品質(zhì)量的提升。物業(yè)管理企業(yè)在不斷的改進(jìn)自身的服務(wù)種類，完善服務(wù)體系的綜合建設(shè)，積極拓寬物業(yè)管理服務(wù)的盈利模式，不僅要做好常規(guī)性物業(yè)管理服務(wù)工作，確保業(yè)主生活有一個(gè)良好的生活環(huán)境。另外，還可以通過有效的市場(chǎng)調(diào)研來確定業(yè)主不斷增加的新的需求，增加有針對(duì)性的專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)，這種 “急業(yè)主之所需 ”的物業(yè)服務(wù)模式會(huì)讓業(yè)主產(chǎn)生較高的服務(wù)滿意，對(duì)企業(yè)形象的宣傳和所提供服務(wù)的增值是非常有利的。同 時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)服務(wù)的時(shí)候也要時(shí)刻關(guān)注科技的發(fā)展與物業(yè)服務(wù)有機(jī)的結(jié)合，加快科學(xué)技術(shù)的引入，提高物業(yè)管理服務(wù)服務(wù)的現(xiàn)代化水平，確保物業(yè)管理服務(wù)向更高層次發(fā)展。 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)體制改革：推行專業(yè)化管理 推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)的改革，從而推動(dòng)物業(yè)管理的發(fā)展。積極推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)從其所屬的房地產(chǎn)企業(yè)中剝離出來，以獨(dú)立的方式進(jìn)入市場(chǎng)。對(duì)國(guó)有的物業(yè)管理企業(yè)要通過股份制、產(chǎn)權(quán)私有化等形式進(jìn)行產(chǎn)權(quán)多元化改造。同時(shí)要引導(dǎo)、培養(yǎng)股份制的、私有的、個(gè)體的物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng) ,參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，在物業(yè)管理行業(yè)中形 成 15 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 產(chǎn)權(quán)多元化的競(jìng)爭(zhēng)格局，通過市場(chǎng)化 ,企業(yè)會(huì)由原來的小而全、大而全 ,變成有特色的專業(yè)公司。通過專業(yè)公司專業(yè)人員的專業(yè)化服務(wù)，企業(yè)生產(chǎn)效率會(huì)提高，服務(wù)水平會(huì)提高，人員會(huì)隨之精簡(jiǎn)，工資支出會(huì)節(jié)省，管理成本會(huì)下降，隨之服務(wù)價(jià)格也會(huì)下降，從根本上解決收費(fèi)難的問題，并且增強(qiáng)了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 提高從業(yè)人員素質(zhì) 人是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的最重要因素，人才是企業(yè)發(fā)展，員工技術(shù)和文化素質(zhì)的提高以及積極性和創(chuàng)造性的充分發(fā)揮，是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力之源。企業(yè)要實(shí)現(xiàn)效益最 大化，不但要有資金、設(shè)備的投入，更需要員工的知識(shí)、技術(shù)和智力因素在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，要通過高素質(zhì)的員工業(yè)創(chuàng)造。市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，是人在競(jìng)爭(zhēng)，人的競(jìng)爭(zhēng)，最終是人的素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)管理企業(yè)目前應(yīng)以提高從業(yè)人員自身素質(zhì)為重點(diǎn)，加大對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的專業(yè)培訓(xùn)，提升物業(yè)管理人員的素質(zhì)，這樣才能保證物業(yè)管理的質(zhì)量，以適應(yīng)物業(yè)管理的快速發(fā)展需求。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理，取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。培養(yǎng)物業(yè)管理人才的關(guān)鍵，在于提高物業(yè)管理人員的素質(zhì)。應(yīng)強(qiáng)化培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技術(shù)水平。首先，制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員 進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考核合格后持證上崗；其次，企業(yè)根據(jù)管理人員的實(shí)際情況及工作崗位的需要，定期或不定期、長(zhǎng)期培訓(xùn)與短期集訓(xùn)結(jié)合對(duì)在職人員進(jìn)行專題培訓(xùn)使員工專業(yè)技術(shù)水平不斷提高；再次，從員工中選拔有培養(yǎng)前途的人，參加物業(yè)管理專業(yè)學(xué)歷教育，為企業(yè)發(fā)展儲(chǔ)備人才。 創(chuàng)新物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)模式 物業(yè)管理企業(yè)以往的常見商業(yè)模式有管理面積的規(guī)模驅(qū)動(dòng)模式，優(yōu)質(zhì)物業(yè)類型模式，業(yè)務(wù)項(xiàng)目的專業(yè)化驅(qū)動(dòng)模式，開展多元化經(jīng)營(yíng)模式，差異化營(yíng)銷模式等，一些規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)在走向橫向資源整合以運(yùn)營(yíng)模式，快速占有物業(yè)項(xiàng)目，鋪 設(shè)一定規(guī)模的消費(fèi)渠道，建立迅速，及時(shí)反映的物流配送體系，以及頗具規(guī)模的供應(yīng)商體系。 設(shè)計(jì)和建立合理的組織結(jié)構(gòu) 大部分物業(yè)管理企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，設(shè)立類似于萬科的事業(yè)部的組織架構(gòu)，三層次的事業(yè)部組成。第一層次是案團(tuán)總部；第二層次是物業(yè)事業(yè)本部；第三層次是支線城市組織培養(yǎng)。合理的組織結(jié)構(gòu)能夠有效的進(jìn)行管理，從而讓物業(yè)管理 16 我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 企業(yè)具有更好的經(jīng)濟(jì)效率，從而提高經(jīng)濟(jì)效益。 物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)?；瞧髽I(yè)的綜合實(shí)力的集中體現(xiàn) ,它包括物業(yè)管理企業(yè)的運(yùn) 行體系、管理機(jī)構(gòu)、用人機(jī)制、企業(yè)品牌的含金量等 ,而企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理面積、員工多少僅僅是表面形式而已。同其他行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)不同 ,物業(yè)管理行業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)主要是以綜合性服務(wù)來取得管理費(fèi)的收入 ,其收入的主要和直接來源就是企業(yè)的物業(yè)管理面積 ,這就意味著物業(yè)管理面積越多 ,企業(yè)取得的收入越多 ,效益就可能越好。物業(yè)管理行業(yè)性質(zhì)決定了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模是提高企業(yè)效益的根本上的出路。而強(qiáng)調(diào)管理、質(zhì)量和技術(shù)的經(jīng)營(yíng)則應(yīng)是物業(yè)管理企業(yè)真正追求的目標(biāo) ,所以物業(yè)管理企業(yè)必須規(guī)?；?、集約化經(jīng)營(yíng)。規(guī)?；\(yùn)作 ,能夠讓企業(yè)做大做強(qiáng)。 建設(shè) 物業(yè)管理信息體系 物業(yè)管理信息系統(tǒng)的內(nèi)涵包括：物業(yè)管理信息系統(tǒng)由各窗口各服務(wù)信息、訪客登錄、業(yè)主資料、收費(fèi)系統(tǒng)、房屋本體維護(hù)、設(shè)備設(shè)施管理、員工資料等構(gòu)成綜合的信息管理系統(tǒng)。通過計(jì)算機(jī)技術(shù)全過程對(duì)物業(yè)管理信息進(jìn)行系統(tǒng)管理，運(yùn)用計(jì)算機(jī)信息管理技術(shù)可提高信息處理和反饋的速度，對(duì)各種信息結(jié)果實(shí)行授權(quán)查閱，建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)的目標(biāo)，為的是提高物業(yè)管理部門的工作效率、服務(wù)好業(yè)主這個(gè)總目標(biāo)，最大限度地滿足服務(wù)需求，從而打造出物業(yè)品牌，最終取得經(jīng)濟(jì)效益上的突破。 第 5章 總結(jié)和展望 伴隨著我國(guó)社會(huì)的快速發(fā)展，近幾 年來，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展的高峰期，相伴隨的也使得物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)模也在持續(xù)的快速擴(kuò)大，但我國(guó)的物業(yè)管理水平卻參差不齊，服務(wù)質(zhì)量也不相同，存在著較大的水平差別。在現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的體制下，物業(yè)管理企業(yè)要想在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，就需要努力提高自身的經(jīng)營(yíng)管理水平，提高物業(yè)服務(wù)人員的素質(zhì)，從而提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)政府與行業(yè)都要發(fā)揮自己的有力作用，營(yíng)造并維護(hù)好一個(gè)良好的外部市場(chǎng)環(huán)境，這樣才能在良性的競(jìng)爭(zhēng)中做到優(yōu)勝劣汰，有實(shí)力者取得勝利，最后為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的實(shí)現(xiàn)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 17 我國(guó)物業(yè)管理 發(fā)展現(xiàn)狀及對(duì)策研究 第 6章 參考文獻(xiàn) [1] 劉燕萍，物業(yè)管理法規(guī)與案例分析 [M]，機(jī)械工業(yè)出版社 .2020. 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