【正文】 生活配套，其次是教育和運(yùn)動(dòng)場所 ,本項(xiàng)目是以居家為主 ,以上將做為本案生活配套的重要參考依據(jù)第四部分：商業(yè)配套篇商業(yè)配套定位依據(jù)參數(shù)1020家店2040家店5000—10000 輛百貨店 26家批發(fā)店 23家專賣店 200400家服務(wù)半徑 3040KM到達(dá)時(shí)間 2030min服務(wù)人口 200萬人超大型（超地區(qū)型）2023—5000 輛百貨店 2家批發(fā)店 2家專賣店 100200家服務(wù)半徑 1020KM到達(dá)時(shí)間 1015min服務(wù)人口 50100萬人大型（地區(qū)型）300—500 輛廉價(jià)市場便民中心 專賣店服務(wù)半徑 35KM到達(dá)時(shí)間 510min服務(wù)人口 510萬人中型（社區(qū)型）50—100 輛超級市場專賣店服務(wù)半徑 12KM到達(dá)時(shí)間 35min服務(wù)人口 12萬人小型（鄰里型）停車能力店鋪構(gòu)成商圈規(guī)模資料來源： “美國購物中心協(xié)會(huì) ”的規(guī)模分類標(biāo)準(zhǔn)。第四部分：商業(yè)配套篇社區(qū)商業(yè)街的適當(dāng)形式o 社區(qū)商業(yè)需要根據(jù)社區(qū)規(guī)模，社區(qū)居民到達(dá)的距離選擇布局形式；o 一般沿小區(qū)主要出入口或沿主要道路布置；o 商業(yè)街長度控制在 800m以內(nèi)；o 商業(yè)街商鋪?zhàn)詈貌捎糜姓谏w形式的設(shè)計(jì)；o 重視環(huán)境設(shè)計(jì)，統(tǒng)一規(guī)劃；o 規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)；o 一定規(guī)模的主力店、品牌連鎖店進(jìn)駐，吸引人流。第四部分：商業(yè)配套篇招商海月 1—2 期位置 南山區(qū)后海大道旁戶數(shù) /入伙時(shí)間 2378戶 /202 11—2023 、 12住宅均價(jià) 55006200元 / M2商業(yè)樓層數(shù) /層高 共 2層： 1F： 4M/2F： 3M樓盤總建面 22萬平方米商業(yè)總建面 4650 M2商鋪面積范圍 全為 50 M2左右（平均單店面積 56 M2 ）租金 (元 /月 . M2) 1/F: 90110,2/F:4050售價(jià) (元 / M2) 1/F:18000,2/F:7000，兩層捆綁銷售檔 次 中檔主力店 海王星辰、太平洋財(cái)險(xiǎn)、銀河證券、三九藥店主要業(yè)態(tài) 1/F：零售、飲食； 2/F：美容美體健身商業(yè)面積占總建筑面積的 %總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇蔚藍(lán)海岸 1—3 期位置 南山區(qū)后海大道旁戶數(shù) /入伙時(shí)間 4342戶 /202 11—2023 、 7住宅均價(jià) 52006800元 / M2商業(yè)樓層數(shù) /層高 1層 /6M樓盤總建面 約 54萬 M2商業(yè)總建面（ M2 ） 3040 （小區(qū)內(nèi)另有商業(yè)，不對外開放）商店數(shù)量 27個(gè)（平均單店面積 113 M2 ）商鋪面積范圍 40200 M2 ，一層以 80100 M2為主租金 (元 /月 . M2) 1/F:85100元 /月 . M2管理費(fèi) (元 /月 . M2) 8元 /月 . M2售價(jià) (元 / M2) 只租不售 檔 次 中檔主力店 711便利店、通家樂超市主要業(yè)態(tài) 零售、家具裝飾、食品商業(yè)面積占總建筑面積的 %總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇陽光棕櫚園 1—3 期位置 南山區(qū)前海路和學(xué)府路交匯處戶數(shù) /入伙時(shí)間 2962戶 /202 8—2023 、 7住宅均價(jià) 55005600元 / M2商業(yè)樓層數(shù) /層高 1層： 4M樓盤總建面 39萬 M2商業(yè)總建面 4850 M2 （約 1000 M2正裝修，未推出）商店數(shù)量 63個(gè)（單店平均面積約 61 M2 ）商鋪面積范圍 50100 M2左右租金 (元 /月 . M2) 1/F: 70元 /月 . M2售價(jià) (元 / M2) 只租不售 檔次 中檔主力店 一致藥業(yè)、百果園、一品軒主要業(yè)態(tài) 1/F：零售、飲食、中介、裝飾商業(yè)面積占總建筑面積的 %總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇星海名城 1—2 期位置 南山區(qū)前海路旁戶數(shù) /入伙時(shí)間 3032戶 /202 10—2023 、 5住宅均價(jià) 46005400元 / M2商業(yè)樓層數(shù) /層高 1層 /4M樓盤總建面 約 35萬 M2 （已入伙）商業(yè)總建面 約 8715 M2商店數(shù)量 90個(gè)（單店平均面積約 97 M2 ）商鋪面積范圍 20300 M2租金 (元 /月 . M2) 7090元 /月 . M2售價(jià) (元 / M2) 1202317000檔次 中檔主力店 華潤超市、中視音像、百果園主要業(yè)態(tài) 1/F:零售、家具裝飾、食品商業(yè)面積占總建筑面積的 2.5%總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇四季花城位置 龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)布龍公路旁戶數(shù) /入伙時(shí)間 4700 / 住宅均價(jià) (元 /M2) 35004300商業(yè)樓層數(shù) /層高 1層 /4m樓盤總建面 (M2) 53萬 M2商業(yè)總建面 (M2) 4440商鋪數(shù)量 68個(gè)（單店平均面積 65 M2 ）商鋪面積范圍(M2)50600租金 (元 /月 . M2) 6090售價(jià) (元 /M2) 目前三級市場 10000左右檔次 中檔主力店 華潤超市、自然美、商業(yè)面積占總建筑面積的 0.8%總建面與商業(yè)供給的關(guān)系第四部分：商業(yè)配套篇o 遵循以上大盤商業(yè)規(guī)劃規(guī)律 ,本項(xiàng)總建筑面積 22萬平方米 ,按 %計(jì)算商業(yè)供應(yīng)面積應(yīng)在 3000－ 3300平方米o(hù) 一期已有 1500平方米的商業(yè)，后期商業(yè)面積供給需 15001800平方米本項(xiàng)目商業(yè)總面積建議第四部分：商業(yè)配套篇蔚藍(lán)海岸 13期　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積面積比例商業(yè)業(yè)態(tài)超市 1 4% 800 %24h便利店 1 4% 80 %餐飲 3 11% 300 %藥店 1 4% 100 %美容美發(fā) 2 7% 140 %服裝鞋帽 1 4% 60 %地鋪 1 4% 40 %眼鏡 1 4% 40 %沖印店 1 4% 40 %零售 6 22% 300 %空置 1 4% 150 %合計(jì) 27 100% 3040 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 50—100 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。第四部分：商業(yè)配套篇　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài) 超市 1 % 800 %24h便利店 1 % 30 1%餐飲 9 % 400 %藥店 2 % 170 %美容美發(fā) 4 % 330 %服裝鞋帽 1 % 80 %地鋪 8 % 450 %銀行 1 0% 85 %沖印店 2 % 170 %零售 6 % 320 %酒巴 /西餐 9 % 700 18%其它 19 % 315 %合計(jì) 63 100% 3850 100%陽光棕櫚園各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在40—80 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。第四部分：商業(yè)配套篇金色家園 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積（ m2） 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài)超市 1 % 5000 %24h便利店 1 % 100 %餐飲 9 % 3000 %藥店 2 % 320 %美容美發(fā) 4 % 1500 %食品糕點(diǎn) 3 % 110 %服裝 4 % 210 %地鋪 2 % 40 %眼鏡 2 % 50 %銀行 2 % 600 %沖印攝影 2 % 230 %其它 3 % 290 %合計(jì) 35 100% 11450 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 80—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。第四部分：商業(yè)配套篇星海名城　 種類 店數(shù) 店數(shù)比例 面積 面積比例商業(yè)業(yè)態(tài) 超市 3 % 980 %餐飲 14 % 950 %藥店 3 % 280 %美容美發(fā) 12 % 700 8%日用品 4 % 200 %服裝鞋帽 6 % 280 %地鋪 4 % 160 %銀行 1 % 200 %沖印店 1 % 200 %零售 6 % 455 %空置 18 % 1630 %其它 18 % 1630 %合計(jì) 90 100% 8715 100%各業(yè)態(tài)商鋪面積最多集中在 60—150 平方米之間商業(yè)業(yè)態(tài)比例及單店面積餐飲、美容美發(fā)、超市零售、藥店為社區(qū)中數(shù)量較多的業(yè)態(tài)。在社區(qū)店中，超市、餐飲、藥店、美容美發(fā)、銀行是可以承租較大面積商鋪的業(yè)態(tài)。第四部分：商業(yè)配套篇o 根據(jù)以上類比項(xiàng)目可知單店面積規(guī)律為 50100平方米之間，而價(jià)格越高的住宅，越能吸引使用規(guī)模大的商鋪的品牌購物、休閑、娛樂商家，占用越多社區(qū)商業(yè)面積，所住宅價(jià)格越高的社區(qū)，相應(yīng)單店平均面積就越大。因此建議本項(xiàng)目單店主力面積為 60100平方米本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃定位建議第四部分：商業(yè)配套篇花園洋房占地 3萬 ㎡退臺洋房占地 ㎡聯(lián)排別墅占地 ㎡雙拼別墅占地 ㎡獨(dú)棟別墅占地 ㎡建筑規(guī)劃分布示意圖N花園洋房做為中低品質(zhì)產(chǎn)品分布于島南；退臺洋房做為品質(zhì)升級產(chǎn)品分布于島北，南鄰一期小高 層排列，大部分為社區(qū)園景，少量遠(yuǎn)眺江景；獨(dú)棟別墅位于島北開發(fā)地塊的東北部，均為沿江分布；雙拼別墅位于島北開發(fā)地塊的東南部，部分單位臨江；聯(lián)排別墅位于島北開發(fā)地塊的中北部，大部分為社區(qū)園 景，少量遠(yuǎn)眺江景；商業(yè) 1500同致行用心鉅獻(xiàn)同致行用心鉅獻(xiàn)ProfessionalServiceWithHeart誠祝： 悅?cè)A 龍洲島項(xiàng)目二期圓滿成功！　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 MADE BY TOUCHSTONE同致行 ●代理事業(yè)一部　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　榮譽(yù)出品END